中国商业地产战略投融资策略.pptx

（商业模式）中国商业地产行业商业模式与投资战略规划分析报告品质（商业模式）中国商业地产行业商业模式与投资战略规划分析报告中国商业地产行业商业模式与投资战略规划分析报告2015-2020年编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司报告目录：第1章商业地产行业发展综述1.1 商业地产行业定义及分类1.1.1 商业地产行业定义1.1.2 商业地产行业分类1.1.3 商业地产行业发展历程1.2 商业地产行业发展环境分析1.2.1 商业地产行业经济环境分析（1）国内宏观经济发展分析（2）商业地产与经济发展相关性1.2.2 商业地产行业社会环境分析（1）我国城镇化发展进程分析1）我国城镇化发展进程分析2）商业地产与城镇化相关性（2）我国城镇居民消费环境分析1）城镇居民收入水平分析2）城镇居民消费水平分析3）社会消费零售规模分析4）商业地产与消费环境相关性1.3 商业地产市场发展状况商业模式篇1.3.1 商业地产项目的开发运营模式分析1.4 商业地产项目条件判断1.4.1 商业地产项目交通条件1.4.2 商业地产项目市政配套1.4.3 商业地产项目物业配套1.4.4 商业地产项目规划设计1.5 商业地产项目商业规划1.5.1 商业经营规划的成本分析1.5.2 商业经营规划的布局顺序1.5.3 商业经营规划的整体利益1.5.4 商业经营规划的风险瓶颈1.5.5 商业规划的黄金分割定律1.5.6 配套设施的作用与投入1.5.7 商铺格局规划分析1.6 商业地产项目经济测算1.6.1 商业地产项目总投资构成的估算（1）商业地产固定资产投资总额估算（2）商业地产流动资金投资情况估算1.6.2 商业地产项目总成本费用及经营成本估算（1）固定资产折旧及无形资产摊销（2）总成本费用及经营成本估算1.6.3 物权转移销售模式定价策略分析（1）定价策略分析1）产品价值定价2）市场竞争定价3）其他定价策略（2）全物权转移定价策略分析（3）带条件物权转移定价策略分析（4）不完全物权转移定价策略分析1.6.4 商铺的定价方式分析1.6.5 商业地产项目收入、税费及收益（1）商业地产项目收入估算（2）商业地产项目税费估算（3）商业地产项目收益预测1.7 商业地产项目营销推广1.7.1 销售与经营的平衡分析1.7.2 商业物业商铺营销特性1.7.3 商业项目营销推广流程1.7.4 商业物业常用销售方式1.8 商业地产项目招商实施1.8.1 商业地产项目招商对象1.8.2 商业地产项目招商流程1.8.3 商业地产项目招商策略（1）写字楼项目招商分析1）区域市场研究与项目定位2）项目招商策略分析（2）购物中心项目招商分析1）开发前期招商推进计划2）开发期招商推进计划3）开业招商推进计划4）开业后及远期招商推进计划5）购物中心招商案例分析（3）商业街项目招商分析1）商业街项目定位分析2）商业街最佳业态组合分析3）商业街招商策略（4）专业市场项目招商分析1）专业市场项目定位分析2）专业市场招商存在问题3）专业市场项目招商策略（5）主题商场项目招商分析1.9 商业地产项目开业策略1.9.1 借装修为开业造势1.9.2 借周末为开业造势1.9.3 借气氛为开业造势1.9.4 借促销为开业造势1.9.5 借商品为开业造势1.10 商业地产项目商业运营1.10.1 商业地产项目开发运营模式（1）按投资回收划分的模式1）完全销售模式分析2）完全持有模式分析3）过渡模式分析（2）按运营主体划分的模式1）地产开发商模式分析2）商业运营商模式分析（3）开发运营模式选择分析1）单独开发运营模式分析2）股权合作运营模式分析1.10.2 商业地产项目经营管理（1）商业项目的租户管理（2）商业项目的营销管理（3）商业项目的物业管理（4）商业地产行业细分市场定位模式分析1.11 商业地产市场细分分析1.11.1 商业地产市场细分的含义1.11.2 商业地产市场细分的标准（1）按地域条件细分市场（2）按人口统计细分市场（3）按心理因素细分市场（4）按行为特征细分市场（5）按消费类别细分市场（6）按社会阶层细分市场（7）按生活方式细分市场1.11.3 商业地产市场细分的运用（1）市场细分标准组合性分析（2）市场细分标准动态性分析1.11.4 商业地产市场细分的原则（1）市场细分的可衡量性（2）市场细分的可执行性（3）市场细分的可进入性（4）市场细分的有效益性1.12 商业地产目标市场选择1.12.1 目标市场的基本含义1.12.2 目标市场的选择策略（1）集中化进入策略（2）商品专业化策略（3）市场专业化策略（4）选择性进入策略（5）市场全覆盖策略1.12.3 目标市场的竞争考量1.13 商业地产市场定位分析1.13.1 商业地产项目的定位流程1.13.2 商业地产项目的客户定位（1）商圈范围的界定（2）消费者定位（3）商家定位（4）投资者定位1.13.3 商业地产项目业态组合定位（1）业态分类与特点（2）项目的业态定位（3）业态的合理构成1.13.4 商业地产项目的档次定位1.13.5 商业地产项目的功能定位1.13.6 商业地产项目的规模定位1.13.7 商业地产项目的形象定位1.14 不同业态细分市场分析1.14.1 写字楼市场分析（1）写字楼投资规模分析（2）写字楼开发规模分析（3）写字楼销售状况分析（4）优质写字楼空置率分析（5）优质写字楼租金水平分析1.14.2 酒店市场分析（1）星级酒店经营情况分析（2）不同星级酒店经营情况（3）酒店类型与经营特点分析1.14.3 购物中心市场分析（1）购物中心主要类型分析（2）购物中心建设现状分析1）商业营业用房投资现状2）购物中心投资现状分析3）购物中心建设现状分析（3）购物中心经营状况分析（4）购物中心的业态构成分析1）购物中心的业态构成2）购物中心的业态构成特点3）购物中心主/次力店分析4）购物中心零售业态分析5）购物中心餐饮业态分析6）购物中心娱乐休闲业态分析7）购物中心的品牌分析8）购物中心的业态布局分析1.14.4 城市综合体市场分析（1）城市综合体存量市场分析1）城市综合体存量市场规模2）城市综合体存量区域属性3）已开业城市综合体物业组合（2）城市综合体增量市场分析1）城市综合体增量市场规模2）城市综合体增量市场预估3）城市综合体增长特征分析4）商业地产行业盈利模式分析1.15 国外商业地产企业盈利模式分析1.15.1 美国商业地产企业盈利模式分析（1）主要商业地产企业的盈利模式（2）商业地产企业盈利模式的特点1.15.2 新加坡商业地产企业盈利模式分析（1）主要商业地产企业的盈利模式（2）商业地产企业盈利模式的特点1.16 国内商业地产企业盈利模式分析1.16.1 商业地产销售盈利模式（1）商业地产散售盈利模式（2）商业地产整售盈利模式（3）典型销售模式企业分析1.16.2 商业地产持有经营盈利模式（1）几种典型的持有经营模式（2）典型持有经营模式企业分析1.16.3 商业地产混合运作盈利模式（1）模式特点与优劣势（2）典型混合运作企业分析1.16.4 几类盈利模式对比分析（1）商业地产行业管理模式分析1.17 商业地产行业开发商自行管理模式1.17.1 开发商自行管理模式特征1.17.2 开发商自行管理模式分析1.17.3 开发商自行管理模式优劣势1.18 商业地产行业专业管理公司模式1.18.1 管理商以管理品牌参与项目1.18.2 开发商委托管理商进行项目的管理1.18.3 开发商与管理商共同投资建立新的管理公司1.19 商业地产行业咨询管理公司模式1.19.1 咨询管理公司模式分析1.19.2 咨询管理公司的作用（1）投资顾问、商业策划（2）决策支持（3）财务整合系统1）商业地产行业融资模式分析1.20 中国商业地产行业融资模式分析1.20.1 商业地产开发融资的概念1.20.2 商业地产开发融资的特点1.20.3 国内商业地产的融资现状1.20.4 我国商业地产的融资模式（1）企业自有资金注入模式（2）预租预售款和定金模式（3）银行信贷融资模式（4）房地产基金融资模式1.20.5 国内商业地产的融资趋势1.21 商业地产企业上市融资模式分析1.21.1 商业地产企业上市融资的必要性1.21.2 商业地产企业上市融资的模式1.21.3 商业地产企业上市融资效应分析1.21.4 商业地产企业上市融资的风险（1）买壳上市的风险（2）IPO形式的风险（3）其他类型的风险1.21.5 房企海外融资情况分析1.21.6 标杆商业地产企业融资新模式分析1.22 房地产投资信托基金运作模式分析1.22.1 REITs的概念及运作方式（1）REITs的概念及特点（2）REITs的基本运作方式（3）REITs产品的风险收益特征（4）REITs对发展商的吸引力1.22.2 REITs在境外市场的发展现状（1）美国REITs发展分析（2）香港REITs发展分析（3）新加坡REITs发展分析1.22.3 房企信托融资情况分析（1）互联网对商业地产商业模式的冲击与突围策略1.23 互联网发展现状及带来的变革1.23.1 互联网普及应用增长迅猛1.23.2 网络购物市场蓬勃发展1.23.3 移动互联网呈爆发式增长1.23.4 互联网发展带来巨大变革（1）催生新兴行业（2）颠覆传统行业1.24 互联网对商业地产商业模式的冲击与挑战1.24.1 商业地产边缘化风险1.24.2 商业地产同质化风险1.24.3 商业地产泡沫化风险1.25 互联网思维下商业地产企业商业模式的转型突围1.25.1 商业地产企业应加强体验性1.25.2 商业地产企业需做好差异化1.25.3 商业地产企业需提升品牌附加值标杆企业篇1）万达集团商业地产模式分析1.26 企业发展背景分析1.26.1 发展历程与节点事件1.26.2 资产规模与业务板块1.26.3 管理团队与企业文化1.26.4 组织架构与企业管理（1）股权结构与公司治理（2）组织结构与企业管理1.27 企业发展现状分析1.27.1 融资模式分析1.27.2 运营模式分析1.27.3 盈利模式分析1.27.4 战略合作伙伴1.27.5 品牌发展战略1.28 企业产品与市场分析1.28.1 主要产品类型及系列设计1.28.2 产品组合构成分析1.28.3 自持/销售比例分析1.28.4 项目业态组合分析1.28.5 当前主要商家构成1.28.6 项目孵化操作特点、经营周期1.29 资本与合作模式分析1.29.1 开发、销售、持有物业规模及构成1.29.2 经营利润率情况分析1.29.3 资金来源和融资渠道构成（1）主要资金来源分析（2）融资渠道构成分析1.29.4 主要资本合作伙伴与合作模式（1）特殊的银行资金渠道（2）资产和租约抵押贷款1.29.5 经营性指标数据分析1.30 项目获取与开发分析1.30.1 项目选址标准分析1.30.2 项目获取途径分析1.30.3 项目获取商业操作1.31 主要的核心竞争优势1.32 万达订单地产模式分析1.32.1 订单地产模式运作流程1.32.2 订单地产模式推广分析1.32.3 订单地产模式应用要求1.32.4 订单地产模式的优劣势1.33 万达集团四代产品分析1.33.1 第一代产品：单体模式分析1.33.2 第二代产品：纯商业组合模式分析1.33.3 第三代产品：城市综合体模式分析1.33.4 第四代产品：万达城分析1.34 万达广场案例分析1.34.1 沈阳万达商业广场——败笔与转型1.34.2 北京万达广场——万达盈利模式典范1.34.3 宁波万达广场——第三代产品升级（1）恒隆地产商业地产模式分析1.35 企业概况与历史沿革1.35.1 企业发展概况1.35.2 企业历史沿革1.36.1 企业主要经济指标1.36.2 企业盈利能力分析1.36.3 企业运营能力分析1.36.4 企业偿债能力分析1.36.5 企业发展能力分析1.36.6 企业经营状况优劣势1.37 企业资本运作策略分析1.38 企业在香港市场发展策略1.38.1 90年代以前发展策略1.38.2 90年代初期发展策略1.38.3 1997年发展策略分析1.38.4 1997-1999年发展策略1.38.5 1999年至今的发展策略1.39 企业在内地市场发展策略1.39.1 内地市场发展路径分析1.39.2 内地市场土地策略分析1.39.3 内地项目商业模式分析1.39.4 内地项目经营情况分析1.40 企业在内地发展中的项目1.41 企业管理与企业文化分析1.41.1 企业管理架构分析1.41.3 企业文化研究分析1.41.4 企业的人才培养策略1.41.5 社会投资与社会活动（1）中粮集团商业地产模式分析1.42 企业概况与历史沿革1.42.1 中粮置业发展概述1.42.2 中粮集团地产战略1.42.3 中粮置业发展路线1.43 企业资本与扩张策略1.43.1 企业资本策略分析1.43.2 企业扩张策略分析1.44 企业产品定位与经营1.44.1 品牌核心内涵与特征1.44.2 战略目标与组合策略1.44.3 产品结构形态分析1.44.4 企业经营策略创新1.45 企业主流产品线分析1.45.1 商业综合体分析1.45.2 都市综合体分析1.45.3 区域性城市综合体分析1.46 大悦城商业模式分析。

中国商业地产行业商业模式与投资战略规划分析报告XX中国商业地产行业商业模式与投资战略规划分析报告2019-2020年编制单位：北京智博睿投资咨询报告名目：第1章商业地产行业进展综述1.1 商业地产行业定义及分类1.1.1 商业地产行业定义1.1.2 商业地产行业分类1.1.3 商业地产行业进展历程1.2 商业地产行业进展环境分析1.2.1 商业地产行业经济环境分析（1）国内宏观经济进展分析（2）商业地产与经济进展相关性1.2.2 商业地产行业社会环境分析（1）我国城镇化进展进程分析1）我国城镇化进展进程分析2）商业地产与城镇化相关性（2）我国城镇居民消费环境分析1）城镇居民收入水平分析2）城镇居民消费水平分析3）社会消费零售规模分析4）商业地产与消费环境相关性1.3 商业地产市场进展状况商业模式篇1.3.1 商业地产项目的开发运营模式分析1.4 商业地产项目条件判定1.4.1 商业地产项目交通条件1.4.2 商业地产项目市政配套1.4.3 商业地产项目物业配套1.4.4 商业地产项目规划设计1.5 商业地产项目商业规划1.5.1 商业经营规划的成本分析1.5.2 商业经营规划的布局顺序1.5.3 商业经营规划的整体利益1.5.4 商业经营规划的风险瓶颈1.5.5 商业规划的黄金分割定律1.5.6 配套设施的作用与投入1.5.7 商铺格局规划分析1.6 商业地产项目经济测算1.6.1 商业地产项目总投资构成的估算（1）商业地产固定资产投资总额估算（2）商业地产流淌资金投资情形估算1.6.2 商业地产项目总成本费用及经营成本估算（1）固定资产折旧及无形资产摊销（2）总成本费用及经营成本估算1.6.3 物权转移销售模式定价策略分析（1）定价策略分析1）产品价值定价2）市场竞争定价3）其他定价策略（2）全物权转移定价策略分析（3）带条件物权转移定价策略分析（4）不完全物权转移定价策略分析1.6.4 商铺的定价方式分析1.6.5 商业地产项目收入、税费及收益（1）商业地产项目收入估算（2）商业地产项目税费估算（3）商业地产项目收益推测1.7 商业地产项目营销推广1.7.1 销售与经营的平稳分析1.7.2 商业物业商铺营销特性1.7.3 商业项目营销推广流程1.7.4 商业物业常用销售方式1.8 商业地产项目招商实施1.8.1 商业地产项目招商对象1.8.2 商业地产项目招商流程1.8.3 商业地产项目招商策略（1）写字楼项目招商分析1）区域市场研究与项目定位2）项目招商策略分析（2）购物中心项目招商分析1）开发前期招商推进打算2）开发期招商推进打算3）开业招商推进打算4）开业后及远期招商推进打算5）购物中心招商案例分析（3）商业街项目招商分析1）商业街项目定位分析2）商业街最佳业态组合分析3）商业街招商策略（4）专业市场项目招商分析1）专业市场项目定位分析2）专业市场招商存在问题3）专业市场项目招商策略（5）主题商场项目招商分析1.9 商业地产项目开业策略1.9.1 借装修为开业造势1.9.2 借周末为开业造势1.9.3 借气氛为开业造势1.9.4 借促销为开业造势1.9.5 借商品为开业造势1.10 商业地产项目商业运营1.10.1 商业地产项目开发运营模式（1）按投资回收划分的模式1）完全销售模式分析2）完全持有模式分析3）过渡模式分析（2）按运营主体划分的模式1）地产开发商模式分析2）商业运营商模式分析（3）开发运营模式选择分析1）单独开发运营模式分析2）股权合作运营模式分析1.10.2 商业地产项目经营治理（1）商业项目的租户治理（2）商业项目的营销治理（3）商业项目的物业治理（4）商业地产行业细分市场定位模式分析1.11 商业地产市场细分分析1.11.1 商业地产市场细分的含义1.11.2 商业地产市场细分的标准（1）按地域条件细分市场（2）按人口统计细分市场（3）按心理因素细分市场（4）按行为特点细分市场（5）按消费类别细分市场（6）按社会阶层细分市场（7）按生活方式细分市场1.11.3 商业地产市场细分的运用（1）市场细分标准组合性分析（2）市场细分标准动态性分析1.11.4 商业地产市场细分的原则（1）市场细分的可衡量性（2）市场细分的可执行性（3）市场细分的可进入性（4）市场细分的有效益性1.12 商业地产目标市场选择1.12.1 目标市场的差不多含义1.12.2 目标市场的选择策略（1）集中化进入策略（2）商品专业化策略（3）市场专业化策略（4）选择性进入策略（5）市场全覆盖策略1.12.3 目标市场的竞争考量1.13 商业地产市场定位分析1.13.1 商业地产项目的定位流程1.13.2 商业地产项目的客户定位（1）商圈范畴的界定（2）消费者定位（3）商家定位（4）投资者定位1.13.3 商业地产项目业态组合定位（1）业态分类与特点（2）项目的业态定位（3）业态的合理构成1.13.4 商业地产项目的档次定位1.13.5 商业地产项目的功能定位1.13.6 商业地产项目的规模定位1.13.7 商业地产项目的形象定位1.14 不同业态细分市场分析1.14.1 写字楼市场分析（1）写字楼投资规模分析（2）写字楼开发规模分析（3）写字楼销售状况分析（4）优质写字楼空置率分析（5）优质写字楼租金水平分析1.14.2 酒店市场分析（1）星级酒店经营情形分析（2）不同星级酒店经营情形（3）酒店类型与经营特点分析1.14.3 购物中心市场分析（1）购物中心要紧类型分析（2）购物中心建设现状分析1）商业营业用房投资现状2）购物中心投资现状分析3）购物中心建设现状分析（3）购物中心经营状况分析（4）购物中心的业态构成分析1）购物中心的业态构成2）购物中心的业态构成特点3）购物中心主/次力店分析4）购物中心零售业态分析5）购物中心餐饮业态分析6）购物中心娱乐休闲业态分析7）购物中心的品牌分析8）购物中心的业态布局分析1.14.4 都市综合体市场分析（1）都市综合体存量市场分析1）都市综合体存量市场规模2）都市综合体存量区域属性3）已开业都市综合体物业组合（2）都市综合体增量市场分析1）都市综合体增量市场规模2）都市综合体增量市场预估3）都市综合体增长特点分析4）商业地产行业盈利模式分析1.15 国外商业地产企业盈利模式分析1.15.1 美国商业地产企业盈利模式分析（1）要紧商业地产企业的盈利模式（2）商业地产企业盈利模式的特点1.15.2 新加坡商业地产企业盈利模式分析（1）要紧商业地产企业的盈利模式（2）商业地产企业盈利模式的特点1.16 国内商业地产企业盈利模式分析1.16.1 商业地产销售盈利模式（1）商业地产散售盈利模式（2）商业地产整售盈利模式（3）典型销售模式企业分析1.16.2 商业地产持有经营盈利模式（1）几种典型的持有经营模式（2）典型持有经营模式企业分析1.16.3 商业地产混合运作盈利模式（1）模式特点与优劣势（2）典型混合运作企业分析1.16.4 几类盈利模式对比分析（1）商业地产行业治理模式分析1.17 商业地产行业开发商自行治理模式1.17.1 开发商自行治理模式特点1.17.2 开发商自行治理模式分析1.17.3 开发商自行治理模式优劣势1.18 商业地产行业专业治理公司模式1.18.1 治理商以治理品牌参与项目1.18.2 开发商托付治理商进行项目的治理1.18.3 开发商与治理商共同投资建立新的治理公司1.19 商业地产行业咨询治理公司模式1.19.1 咨询治理公司模式分析1.19.2 咨询治理公司的作用（1）投资顾问、商业策划（2）决策支持（3）财务整合系统1）商业地产行业融资模式分析1.20 中国商业地产行业融资模式分析1.20.1 商业地产开发融资的概念1.20.2 商业地产开发融资的特点1.20.3 国内商业地产的融资现状1.20.4 我国商业地产的融资模式（1）企业自有资金注入模式（2）预租预售款和定金模式（3）银行信贷融资模式（4）房地产基金融资模式1.20.5 国内商业地产的融资趋势1.21 商业地产企业上市融资模式分析1.21.1 商业地产企业上市融资的必要性1.21.2 商业地产企业上市融资的模式1.21.3 商业地产企业上市融资效应分析1.21.4 商业地产企业上市融资的风险（1）买壳上市的风险（2）IPO形式的风险（3）其他类型的风险1.21.5 房企海外融资情形分析1.21.6 标杆商业地产企业融资新模式分析1.22 房地产投资信托基金运作模式分析1.22.1 REITs的概念及运作方式（1）REITs的概念及特点（2）REITs的差不多运作方式（3）REITs产品的风险收益特点（4）REITs对进展商的吸引力1.22.2 REITs在境外市场的进展现状（1）美国REITs进展分析（2）香港REITs进展分析（3）新加坡REITs进展分析1.22.3 房企信托融资情形分析（1）互联网对商业地产商业模式的冲击与突围策略1.23 互联网进展现状及带来的变革1.23.1 互联网普及应用增长迅猛1.23.2 网络购物市场蓬勃进展1.23.3 移动互联网呈爆发式增长1.23.4 互联网进展带来庞大变革（1）催生新兴行业（2）颠覆传统行业1.24 互联网对商业地产商业模式的冲击与挑战1.24.1 商业地产边缘化风险1.24.2 商业地产同质化风险1.24.3 商业地产泡沫化风险1.25 互联网思维下商业地产企业商业模式的转型突围1.25.1 商业地产企业应加强体验性1.25.2 商业地产企业需做好差异化1.25.3 商业地产企业需提升品牌附加值标杆企业篇1）万达集团商业地产模式分析1.26 企业进展背景分析1.26.1 进展历程与节点事件1.26.2 资产规模与业务板块1.26.3 治理团队与企业文化1.26.4 组织架构与企业治理（1）股权结构与公司治理（2）组织结构与企业治理1.27 企业进展现状分析1.27.1 融资模式分析1.27.2 运营模式分析1.27.3 盈利模式分析1.27.4 战略合作伙伴1.27.5 品牌进展战略1.28 企业产品与市场分析1.28.1 要紧产品类型及系列设计1.28.2 产品组合构成分析1.28.3 自持/销售比例分析1.28.4 项目业态组合分析1.28.5 当前要紧商家构成1.28.6 项目孵化操作特点、经营周期1.29 资本与合作模式分析1.29.1 开发、销售、持有物业规模及构成1.29.2 经营利润率情形分析1.29.3 资金来源和融资渠道构成（1）要紧资金来源分析（2）融资渠道构成分析1.29.4 要紧资本合作伙伴与合作模式（1）专门的银行资金渠道（2）资产和租约抵押贷款1.29.5 经营性指标数据分析1.30 项目猎取与开发分析1.30.1 项目选址标准分析1.30.2 项目猎取途径分析1.30.3 项目猎取商业操作1.31 要紧的核心竞争优势1.32 万达订单地产模式分析1.32.1 订单地产模式运作流程1.32.2 订单地产模式推广分析1.32.3 订单地产模式应用要求1.32.4 订单地产模式的优劣势1.33 万达集团四代产品分析1.33.1 第一代产品：单体模式分析1.33.2 第二代产品：纯商业组合模式分析1.33.3 第三代产品：都市综合体模式分析1.33.4 第四代产品：万达城分析1.34 万达广场案例分析1.34.1 沈阳万达商业广场——败笔与转型1.34.2 北京万达广场——万达盈利模式典范1.34.3 宁波万达广场——第三代产品升级（1）恒隆地产商业地产模式分析1.35 企业概况与历史沿革1.35.1 企业进展概况1.35.2 企业历史沿革1.36 企业总体经营情形分析1.36.1 企业要紧经济指标1.36.2 企业盈利能力分析1.36.3 企业运营能力分析1.36.4 企业偿债能力分析1.36.5 企业进展能力分析1.36.6 企业经营状况优劣势1.37 企业资本运作策略分析1.38 企业在香港市场进展策略1.38.1 90年代往常进展策略1.38.2 90年代初期进展策略1.38.3 1997年进展策略分析1.38.4 1997-1999年进展策略1.38.5 1999年至今的进展策略1.39 企业在内地市场进展策略1.39.1 内地市场进展路径分析1.39.2 内地市场土地策略分析1.39.3 内地项目商业模式分析1.39.4 内地项目经营情形分析1.40 企业在内地进展中的项目1.41 企业治理与企业文化分析1.41.1 企业治理架构分析1.41.2 企业核心治理层分析1.41.3 企业文化研究分析1.41.4 企业的人才培养策略1.41.5 社会投资与社会活动（1）中粮集团商业地产模式分析1.42 企业概况与历史沿革1.42.1 中粮置业进展概述1.42.2 中粮集团地产战略1.42.3 中粮置业进展路线1.43 企业资本与扩张策略1.43.1 企业资本策略分析1.43.2 企业扩张策略分析1.44 企业产品定位与经营1.44.1 品牌核心内涵与特点1.44.2 战略目标与组合策略1.44.3 产品结构形状分析1.44.4 企业经营策略创新1.45 企业主流产品线分析1.45.1 商业综合体分析1.45.2 都市综合体分析1.45.3 区域性都市综合体分析1.46 大悦城商业模式分析1.46.1 商业模式的差不多特点1.46.2 商业模式的核心价值1.46.3 模式核心竞争力评判1.46.4 模式进展瓶颈与难题1.47 大悦城系列重点项目1.47.1 北京西单大悦城分析（1）项目要紧概况（2）项目投资收益分析（3）项目商业定位分析（4）项目交通状况分析（5）项目商圈状况分析（6）项目业态组合分析（7）项目优劣势分析1.47.2 北京朝阳大悦城分析（1）项目要紧概况（2）项目投资收益分析（3）项目商业定位分析（4）项目交通状况分析（5）项目商圈状况分析（6）项目业态组合分析（7）项目优劣势分析1.47.3 沈阳中街大悦城分析（1）项目要紧概况（2）项目投资收益分析（3）项目商业定位分析（4）项目交通状况分析（5）项目商圈状况分析（6）项目业态组合分析（7）项目优劣势分析1.47.4 天津大悦城分析（1）项目要紧概况（2）项目投资收益分析（3）项目商业定位分析（4）项目交通状况分析（5）项目商圈状况分析（6）项目业态组合分析（7）项目优劣势分析1.47.5 上海大悦城分析（1）项目要紧概况（2）项目投资收益分析（3）项目商业定位分析（4）项目交通状况分析（5）项目商圈状况分析（6）项目业态组合分析（7）项目优劣势分析1.47.6 杭州大悦城分析（1）项目要紧概况（2）项目投资收益分析（3）项目商业定位分析（4）项目交通状况分析（5）项目商圈状况分析（6）项目业态组合分析（7）项目优劣势分析1.47.7 成都大悦城分析（1）项目要紧概况（2）项目投资收益分析（3）项目商业定位分析（4）项目交通状况分析（5）项目商圈状况分析（6）项目业态组合分析（7）项目优劣势分析1）华润置地商业地产模式分析1.48 企业概况与历史沿革1.48.1 企业进展概况1.48.2 企业历史沿革1.49 企业总体经营情形分析1.49.1 企业要紧经济指标1.49.2 企业盈利能力分析1.49.3 企业运营能力分析1.49.4 企业偿债能力分析1.49.5 企业进展能力分析1.49.6 企业经营状况优劣势1.50 企业差异化生意模式1.50.1 业务定位分析1.50.2 利润结构分析1.50.3 增长方式分析1.50.4 增值服务分析1.51 万象城项目产品概况1.51.1 项目产品特点1.51.2 项目背景分析1.51.3 开发团队分析1.51.4 项目开发步骤1.52 万象城项目定位与业态1.52.1 项目整体定位1.52.2 项目功能构成1.52.3 物业类型配置1.52.4 主力店铺形状1.53 万象城财务运营分析1.54 万象城经营策略分析1.55 万象城价值KPI体系1.56 万象城项目案例分析1.56.1 万象城第一城——深圳华润中心·万象城1.56.2 万象城第二城——杭州华润新鸿基·万象城1.56.3 万象城第三城——沈阳华润中心·万象城1.56.4 万象城第四城——成都华润二十四城·万象城1.56.5 万象城第五城——南宁华润中心·万象城1.56.6 万象城第六城——郑州华润中心·万象城1.56.7 万象城第七城——青岛华润中心·万象城1.56.8 万象城第八城——合肥华润中心·万象城1.56.9 万象城第九城——重庆华润二十四城·万象城1.56.10 万象城第十城——无锡华润新鸿基·万象城（1）凯德商用商业地产模式分析1.57 企业概况与历史沿革1.57.1 凯德中国背景分析1.57.2 凯德中国历史沿革1.57.3 凯德商用进展概况1.58 企业总体经营情形分析1.58.1 企业要紧指标分析1.58.2 企业盈利能力分析1.58.3 企业运营能力分析1.58.4 企业偿债能力分析1.58.5 企业进展能力分析1.58.6 企业经营状况优劣势1.59 企业进展战略分析1.59.1 企业业务模式分析1.59.2 企业业务架构分析1.59.3 企业进展战略分析1.60 企业要紧产品线分析1.60.1 来福士项目分析1.60.2 凯德广场项目分析1.60.3 凯德龙之梦广场项目分析1.61 企业产品项目规模分析1.61.1 已开发项目规模分析1.61.2 以后项目规划投资分析（1）宝龙地产商业地产模式分析1.62 企业进展背景分析1.62.1 企业进展概况1.62.2 企业历史沿革1.62.3 企业定位与业务结构1.62.4 企业进展时期1.62.5 企业管控和治理（1）垂直治理与公司运营（2）集团及项目管控分析1.63 企业总体经营情形分析1.63.1 企业要紧经济指标1.63.2 企业盈利能力分析1.63.3 企业运营能力分析1.63.4 企业偿债能力分析1.63.5 企业进展能力分析1.63.6 企业经营状况优劣势1.64 企业进展现状分析1.64.1 业务结构与进展战略1.64.2 区域进展策略分析1.64.3 产品定位分析1.64.4 盈利模式分析1.64.5 品牌进展策略分析1.64.6 战略合作伙伴分析1.65 企业资本与合作1.65.1 资金渠道构成分析1.65.2 资金合作伙伴和资金结构1.66 企业土地猎取与开发1.66.1 项目区域分布、选址标准、开发模式1.66.2 项目猎取途径分析1.66.3 项目猎取的商业操作1.67 企业产品与市场分析1.67.1 要紧产品类型及系列设计1.67.2 自持/销售比例、租售组合模式1.67.3 要紧客户、业态组合1.67.4 项目孵化操作特点、经营周期1.68 企业典型项目分析1.68.1 天津宝龙都市广场分析1.68.2 上海宝龙都市广场分析1.68.3 青岛宝龙都市广场分析1.68.4 杭州宝龙都市广场分析1.68.5 烟台宝龙都市广场分析1.68.6 福州宝龙都市广场分析（1）富力地产商业地产模式分析1.69 企业概况与历史沿革1.69.1 企业进展概况1.69.2 企业历史沿革1.70 企业总体经营情形分析1.70.1 企业要紧经济指标1.70.2 企业盈利能力分析1.70.3 企业运营能力分析1.70.4 企业偿债能力分析1.70.5 企业进展能力分析1.70.6 企业经营状况优劣势1.71 企业产品理念与定位1.71.1 企业项目理念分析1.71.2 企业项目定位分析1.71.3 企业项目区位分析1.72 企业运营治理分析1.73 企业收益模式分析1.74 企业进展方向分析1.75.1 深国投商置商业地产模式分析1.76 企业背景分析1.76.1 深国投进展概述1.76.2 进展历程与企业定位1.76.3 股权、企业治理与文化1.77 企业进展现状1.77.1 业务进展与区域投资1.77.2 进展模式差不多定位1.77.3 企业盈利模式分析1.77.4 商业地产项目策略1.77.5 企业品牌进展战略1.78 企业产品与市场1.78.1 产品类型与租金分析1.78.2 业态调整孵化过程1.79 企业资本与合作1.79.1 持有物业规模及构成1.79.2 企业融资渠道构成1.80 企业项目猎取与开发1.80.1 拿地点式、选址标准1.80.2 项目猎取的优势资源和商业操作1.80.3 沃尔玛品牌价值和土地优待程度1.81.1 印象城分析1.81.2 新一城分析1.81.3 深国投广场分析图表名目图表1：商业地产的分类（按使用功能）图表2：商业地产的分类（按服务对象和辐射范畴）图表3：我国商业地产进展历程的五个时期图表4：商业地产行业的进展历程图表5：2005-2019年中国国内生产总值走势图（单位：亿元，%）图表6：35个一二线都市人均GDP和人均商业地产销售面积的关系（单位：元，平方米）图表7：35个一二线都市人均GDP和人均商业地产销售面积的关系（单位：元，平方米）图表8：2001-2019年我国城镇化水平进展进程（单位：%）图表9：我国正处于都市化进程加速时期（单位：%）图表10：2019年和2020年我国城镇化率推测（单位：%）图表11：2001-2019年我国城镇居民人均可支配收入及同比增速（单位：元，%）图表12：1978-2019年我国城镇居民恩格尔系数变化趋势（单位：%）图表13：2001-2019年我国城镇居民消费支出年均增速比较（单位：%）图表14：2001-2019年社会消费品零售额及同比增速（单位：亿元，%）图表15：35个一二线都市人均可支配收入和商业地产价格的关系（单位：元，元/平方米）图表16：2018-2019年30都市推出商办建设用地面积情形：累计值（单位：万平方米，%）图表17：2018-2019年30都市推出商办建设用地面积比重：累计（单位：%）图表18：2018-2019年30都市推出商办建设用地面积（单位：万平方米，%）图表19：2018-2019年30都市推出商办建设用地面积平均值（单位：万平方米，%）图表20：2019年全国30都市商办用地推出面积存计值（单位：万平方米）图表21：2018-2019年30都市成交商办建设用地面积情形（单位：万平方米，%）图表22：2018-2019年30都市成交商办建设用地面积比重（单位：%）图表23：2018-2019年各月30都市成交商办建设用地面积（单位：万平方米，%）图表24：2018-2019年各月30都市成交商办建设用地面积平均值（单位：万平方米，%）图表25：2019年中国30都市商办用地累计成交面积比较（单位：万平方米）图表26：2018-2019年30都市土地出让金走势：累计值（单位：亿元，%）图表27：2018-2019年30都市商办用地土地出让金占全部出让金的比重：累计（单位：%）图表28：2018-2019年各月30都市商办用地出让金走势（单位：亿元，%）图表29：2018-2019年各月30都市商办用地出让金平均值（单位：亿元，%）图表30：2019年中国30都市商办用地累计成交金额对比（单位：亿元）图表31：2018-2019年30都市商办用地成交均价VS全部用地（单位：元/平方米，%）图表32：2018-2019年30都市商办用地成交楼面价VS全部用地（单位：元/平方米，%）图表33：2018-2019年30都市商办用地成交均价增长情形（单位：%）图表34：2018-2019年30都市商办用地楼面价增长情形（单位：%）图表35：2019-2019年30都市商办用地供需平稳情形（单位：万平方米，元/平方米）图表36：2019-2019年30都市商办用地供求比率图表37：2018-2019年商业地产投资完成额与比重：累计值（单位：亿元，%）图表38：2018-2019年商业地产投资完成额与比重：当月值（单位：亿元，%）图表39：2018-2019年商业地产投资增速VS商品房平均增速（单位：%）图表40：2018-2019年商业地产施工面积与比重：累计值（单位：万平方米，%）图表41：2018-2019年商业地产施工面积增速VS商品房平均增速（单位：%）图表42：2018-2019年商业地产新开工面积与比重：累计值（单位：万平方米，%）图表43：2018-2019年商业地产新开工面积与比重：当月值（单位：万平方米，%）图表44：2018-2019年商业地产新开工面积增速VS商品房平均增速：当月值（单位：%）图表45：2018-2019年商业地产竣工面积与比重：累计值（单位：万平方米，%）图表46：2018-2019年商业地产竣工面积与比重：当月值（单位：万平方米，%）图表47：2018-2019年商业地产竣工面积增速VS商品房平均增速：当月值（单位：%）图表48：2018-2019年商业地产销售面积与比重：累计值（单位：万平方米，%）图表49：2018-2019年商业地产销售面积与比重：当月值（单位：万平方米，%）图表50：2018-2019年商业地产销售面积增速VS商品房平均增速：累计值（单位：%）图表51：2018-2019年商业地产销售额与比重：累计值（单位：亿元，%）图表52：2018-2019年商业地产销售额与比重：当月值（单位：亿元，%）图表53：2018-2019年商业地产销售额增速VS商品房平均增速：当月值（单位：%）图表54：2018-2019年商业地产销售价格VS商品房平均销售价格：累计值（单位：元/平方米）图表55：2018-2019年商业地产销售价格同比VS商品房平均增速：累计值（单位：%）图表56：2018-2019年办公楼和商业营业用房销售价格与增速：当月值（单位：元/平方米，%）图表57：商业地产、住宅地产吸引力评估要素图表58：商业地产、住宅地产吸引力评估图表59：商业地产、住宅地产吸引力评估结果图表60：商业地产、住宅地产吸引力指数图表61：正佳广场的租金梯度（单位：元/平方米/月）图表62：商业地产要紧工程费用图表63：阻碍产品价值定价的因素图表64：市场竞争定价需要考虑的因素图表65：商业地产带条件物权转移定价促销手段图表66：商业地产项目进行利润推测的要紧步骤与内容图表67：商业物业项目的营销推广流程图表68：写字楼与住宅需求比较图表69：写字楼营销差异化方式图表70：针对写字楼产品的四种价格策略图表71：商业街的细分图表72：案例——某商业街的定位启发录图表73：几种要紧的商业街经营模式图表74：我国专业市场的分类图表75：商业地产完全销售模式的优劣势图表76：商业地产完全持有模式的优劣势图表77：商业地产售后回租模式的优劣势图表78：目标市场选择策略图表79：商业地产“目标市场选择策略”与“适合业态”示意图图表80：商业地产定位流程图图表81：商圈结构示意图图表82：百货店业态的特点图表83：超级市场业态的特点图表84：大型综合超市业态的特点图表85：便利店业态的特点图表86：购物中心业态的特点图表87：仓储式商场业态的特点图表88：各业态的作用和意义差别图表89：2003-2019年写字楼开发投资规模及同比增速（单位：亿。

我国商业地产融资路径考察及融资环境分析□刘颖1,谢可2近两年,受政策调控影响，住宅市场进入“寒冬”,而商业地产却更加火爆,成为开发商逐利的新战场。

本文结合这一热点现象，重点研究了商业地产的融资路径与当前的融资环境,并提出了今后的发展建议。

1 商业地产融资的内涵(1商业地产与商业地产融资的概念①商业地产综观国内外对商业地产的界定，存在狭义和广义两种口径．从狭义上讲，商业地产专指用于零售商业经营活动的场所,又称零售地产或者商铺。

从广义上讲，商业地产的用途并不仅限于商业零售，还包括为其他实物交易或有偿服务提供的经营场所，泛指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。

本文的研究对象也定位于广义的商业地产。

在现实生活中,人们根据不同的标准对商业地产进行分类,以便于理论研究和投资决策。

根据使用功能的不同,商业地产可以分为底商、写字楼、商务中心、步行街、MALL、购物中心、专业性市场等;在发展规模不同的城市中,商业地产的地域性特征又使得其可以划分成单个或多个商业中心、商圈，如北京有ＣBＤ、燕莎、王府井、亚奥、西单、阜成门等多个分散的商业中心，这种划分有助于根据分不同地域的商业特色完成理想的商业选址;根据服务对象的不同,商业地产又可以区分为区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。

②商业地产融资商业地产融资是围绕商业地产的开发和经营而进行的资金融通活动。

具体地说，就是发挥商业地产的财产功能,筹措资金尽快实现项目的开发，并选择一定的经营模式实现资本增值获得投资收益,完成资金的循环。

(2商业地产融资的特征商业地产不仅从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅、工业厂房等房地产形式，而且在资金筹集、使用与回收上也具有个性特征。

①投资规模巨大投资规模大是房地产投资的共性特征,但是商业地产的资金需求尤显突出，动辄就是十几亿甚至几十亿。

首先从土地使用权价格上看，商业用地是价格最高的;其次从建筑造价来说,商业地产的规划设计复杂，建筑结构多样,广泛采用新型的建筑材料和建筑工艺，内外部装修及陈设讲究风格,都使得商业地产投资远远高于住宅或工业厂房等物业类型。