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商业地产行业市场调研分析一、行业背景商业地产是指整个商业行业中以购物为核心，以提供购物和娱乐需求为主要目的的地产项目。
商业地产行业在我国市场已经发展了几十年，是我国城市化进程中重要的一环。
商业地产行业涉及的范围广泛，包括购物中心、百货商场、超市、餐饮娱乐等。
当前，商业地产行业面临着新的挑战和机遇。
二、市场规模根据相关数据显示，我国商业地产市场规模不断扩大。
据统计，2019年我国商业地产市场总体规模达到了近10万亿元，相比起前几年来说是一个较大的增长。
三、市场趋势商业地产行业市场趋势主要体现在以下几个方面：1. 个性化消费需求：消费者对商业地产的需求越来越个性化，不再局限于传统的购物需求，更注重购物环境、品牌体验和服务质量等因素。
2. 多元化经营模式：商业地产开发商开始尝试多元化经营模式，通过引入餐饮、娱乐、文化等业态，提升商业地产的综合竞争力。
3. 线上线下融合：随着互联网的兴起，线上线下融合成为商业地产行业的趋势。
不少商业地产开发商开始探索线上线下融合的新模式，打造“互联网+商业地产”模式。
四、竞争格局商业地产行业的竞争格局主要有两个方面：1. 地域竞争：不同城市之间的商业地产市场面临激烈的竞争，不同地域的商业地产项目在吸引消费者上也存在差异。
2. 业态竞争：商业地产项目中的不同业态之间也存在竞争，如购物中心与百货商场、超市与生鲜市场之间的竞争。
五、市场调研方法商业地产行业市场调研通常采用以下几种方法：1. 问卷调查：通过设计问卷，针对消费者和商业地产从业者进行调查，收集各类数据和意见。
2. 现场观察：通过实地踏勘商业地产项目，观察人流量、消费规模等，获取直观数据。
3. 数据分析：根据相关的市场数据和统计信息，进行数据分析，为商业地产行业的决策提供依据。
六、市场调研内容商业地产行业市场调研内容主要包括以下几个方面：1. 消费者需求：了解消费者的购物习惯、消费偏好、消费心理等，以及他们对商业地产项目的期望和要求。
2018年中国商业地产⾏业市场现...2018年中国商业地产⾏业市场现状与发展趋势分析，新⼀线城市步⼊存量时代，三四线城市进⼀步布局「图」⼀、商业营业⽤房市场概况商业地产，指作为商业⽤途的地产，故⼜名做商铺地产。
以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以⼯业⽣产功能为主的⼯业地产等。
商业地产⼴义上通常指⽤于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健⾝、休闲等经营⽤途的房地产形式，从经营模式、功能和⽤途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要⽤途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外⽤的⽐较多的词汇是零售地产的概念。
泛指⽤于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
2018年1-12⽉，全国商业营业⽤房新开⼯⾯积为20066万㎡，同⽐下降2.0%，降幅较1-11⽉收窄1.2个百分点。
2018年1-12⽉，全国商业营业⽤房销售⾯积为11971万㎡，同⽐下降6.8%，降幅较1-11⽉扩⼤1.7个百分点。
2018年1-12⽉，全国商业营业⽤房开发投资额为14177亿元，同⽐下降9.4%，降幅与1-11⽉持平。
2012-2018年中国商业营业⽤房新开⼯⾯积统计资料来源：公开资料整理写字楼：2018年1-12⽉，全国写字楼新开⼯⾯积为6049万㎡，同⽐下降1.5%，⽽1-11⽉同⽐增长0.3%。
2018年1-12⽉，全国写字楼销售⾯积为4363万㎡，同⽐下降8.3%，降幅较1-11⽉收窄2.8个百分点。
2018年1-12⽉，全国写字楼开发投资额为5996亿元，同⽐下降11.3%，降幅较1-11⽉收窄0.7个百分点。
2012-2018年中国商业营业⽤房销售⾯积统计资料来源：公开资料整理⼆、中国商业地产⾏业发展现状分析2018年商业不动产变⾰压⼒愈发迫切，传统零售业形势依旧严峻。
全年商业不动产投资额、新开⼯⾯积、销售规模等主要指标较2017年均出现下降，持续近⼀年的中美贸易战对现实中国经济和未来产⽣了不可预料的影响。
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。
其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。
其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。
房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。
其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。
我国房地产行业市场调查分析报告2018年我国房地产行业景气特点分析总体景气冲高回落2018年房地产景气呈冲高回落的态势，主要表现在以下方面：(1)房地产投资增长冲高回落，出现逐渐降温的趋势2000年-2001年房地产投资平均增长23％，其中2001年第三季度增长率接近32％，在经过一个季度的调整后，到2018年一季度房地产投资再次加速，前两个月增幅高达41％，4月份创1996年以来的月度增长新高，为43.4％。
1-4月份累计，房地产投资增长了38.8％，比上年同期增幅提高23.4个百分点。
但从随后几个月的增长趋势看，这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下，呈现逐渐回落的趋势。
2018年全年增长28.2％。
估计这一趋势还会延续。
(2)商品房销售增长明显降温这是导致房地产投资回落的重要原因。
商品房销售景气最高点是2001年的第一季度，之后，商品住房消费增长开始明显回落，2018年特别是第一、第二季度降幅进一步增大。
一季度末商品房销售额同比增长16.7％，比上年同期回落32.2个百分点；二季度和三季度有所回升，1-6月和1-9月同比分别增长22.4％和31.9％，但总体仍呈降温态势。
(3)商品房积压持续增加是2001年末以来房地产业发展的一个最值得注意的问题，这一情况显示房地产降温并不是短期的，至少具有中期调整的特征。
尽管房地产保持了连续多年供销两旺的局面，但房地产新的积压却越来越严重，2000年商品房新增积压面积(一段时间内商品房竣工面积减去销售面积)为6043.8万平方米，2001年则上升到6524万平方米，2018年1-9月份商品房新增积压面积为213万平方米，而2001年同期仍然是需求大于供给。
估计2018年商品房新增积压量不会低于上年，可能超过7000万平方米。
因此，连续三年商品房的总积压量将接近两亿平方米。
而且目前商品房施工面积已接近7亿平方米，潜在的供给能力极大。
这不论是对房地产业本身，还是对整个经济都会是一种巨大的压力。
2018年上海商业地产市场总结及2019年展望
本文详细解析2018年上海商业市场的变化与发展，并对2019年的发展趋势做出预测。
回望2018年，上海商业地产在消费分级的态势下延续了增长势头，55个新商业项目相继亮相，越来越来多开发商通过存量改造或商业运营的转型调整来提升运营效率，推动上海商业地产不断创造新的价值。
未来2-3
年上海即将启动的新项目层出不穷，广受关注的新出让大型商业地块，如崇邦集团四川北路综合体、瑞安集团新天地百老汇综合体、松江印象城、浦江镇万达广场、中海集团真如综合体、万科香港置地徐汇漕河泾综合体、上海地产集团龙阳路站综合体、市北高新汶水路站综合体等等，这些项目未来将产生过百万平方米的购物中心。
PART 01
2018
年上海商业地产市场盘点
土地市场
2018年商办用地市场供应保持稳定增长，主要释放于浦东新区、闵行区等人口大区，市中心及郊区商办用地供应量相对收紧。
以来中国商业地产行业指数、溢价率、投资额、销售情况及行业发展趋势分析一、中国商业地产指数商业地产的发展与宏观经济、土地、物业、消费领域、办公需求等多领域的发展息息相关。
从2016-2019年中国商业地产指数及其各项指数构成的变化情况看，商业地产指数与宏观经济指数、商用土地指数、商用物业开发指数、零售商信心指数的变化趋势基本趋同。
此外，除商2019年Q1，中国商业地产指数124.5，同比下降 2.4%，环比下降 6.6%。
从2019年第一季度各项指标环比变化情况来看，各项指数均较2018年第四季度有所下降；从2019年第一季度各项指标的同比变化情况来看，宏观经济指数和零售商信心指数保持同比上升态势，其余指数均同比下降，表明国民经济开局平稳，零售商保持拓展节奏；商用土地指数同比出现较大幅度地下跌，土地供应紧缩趋势明显；商用物业开发指数同环比均出现下降，受到存量市场及周期性因素的共同影响。
2019年第一季度中国商用土地指数91，环比微降 1.9%，同比下降23.8%。
2019年第一季度商用土地溢价率为 5.5%，平均溢价率环比回升48.6%，同比下降28.6%。
2019年一季度全国商服用地拿地数量为1558宗，面积达35136.9亩；其中，百强企业商服用地拿地面积达22177.9亩，占比63.12%；商服用地拿地面积在100亩以上的企业有76家，200亩以上29家，500亩以上5家，而1000亩以上的企业仅有1家。
二、商业地产投资额及销售情况分析从房地产开发投资来看，2019年第一季度全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，其中办公楼和商业营业用房投资额合计3634亿元，占比15.27%；从施工面积来看，第一季度房地产开发企业房屋施工面积699444万平方米，同比增长8.2%，其中，商业地产施工面积占比16.62%；从新开工面积来看，房屋新开工面积38728万平方米，增长11.9%，其中，商业地产新开工面积占比12.04%。
商业地产市场现状与前景分析商业地产市场是指以商业用途为主要目的的不动产交易和开发，包括零售商铺、写字楼、购物中心等商业地产形式。
随着经济的发展和城市化进程的加速，商业地产市场在我国迅速崛起，成为各方关注的焦点。
本文将就商业地产市场的现状进行分析，并展望其未来的发展前景。
一、商业地产市场现状分析1. 市场规模不断扩大随着城市化进程的推进，商业地产市场规模逐年扩大，涵盖的领域也日趋广泛。
以购物中心为例，逐渐取代传统商业街成为人们购物消费的首选场所。
同时，写字楼的需求也在不断增长，尤其是一线城市的CBD区域。
这些表明商业地产市场的发展潜力巨大。
2. 行业竞争激烈商业地产市场的快速发展吸引了众多投资者和开发商的参与，市场竞争激烈。
特别是在一些热门城市和核心商圈，竞争更加激烈。
为了吸引租户和消费者，开发商在服务、装修、租金等方面加大了投入，提高了商业地产的品质和附加值。
3. 多元化发展趋势明显商业地产市场呈现出多元化的发展趋势。
除传统购物中心、写字楼外，新兴业态也迅速崛起，例如主题商业街、文化创意园区、休闲娱乐中心等。
这些新兴业态不仅满足了人们多样化的消费需求，也增加了商业地产市场的魅力和活力。
二、商业地产市场前景展望1. 消费升级助推市场发展我国消费结构不断升级，人们对消费品质和购物环境提出了更高的要求。
这一趋势将推动商业地产市场进一步发展，消费者将更加青睐于品质和舒适的购物中心，提高商业地产市场的品牌吸引力。
2. 供应链变革带来商机随着电子商务的快速发展，供应链的重要性日益凸显。
这为商业地产市场提供了机遇，例如建设物流园区、仓储中心等，以满足电商行业的需求。
未来，随着线上线下融合的深入推进，商业地产市场必将迎来更多机遇。
3. 品牌运营成为竞争关键在日益激烈的市场竞争中，品牌运营成为商业地产企业赢得市场份额的关键。
通过引入知名品牌、提供个性化的服务和活动，商业地产企业能够吸引更多租户和消费者，增强自身的竞争力。
2019年商业地产行业分析报告2019年9月目录一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5)1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6)（1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6)（2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7)①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7)②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7)（3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8)2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9)（1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9)（2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11)（4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12)3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13)4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14)二、重点商业地产公司简析 (14)1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16)2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20)3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23)4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27)5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30)6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32)7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35)8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。
商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。
商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。
目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。
1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。
2019年房地产行业发展情况分析2018年，房地产行业整体运行先扬后抑，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。
下半年市场出现放缓，核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，出现打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足，商办库存风险依旧。
总体来看，2018年全年销售、投资等指标高位运行，土地购置先热再趋冷。
第一节房地产业综合景气度分析2018年，房地产调控政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续提速，调控政策更加强调“因城施策、分类调控”，地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。
在此背景下，2018年，全国房地产市场景气指数呈现出先降后升的走势特点。
2018年4月，“国房景气指数”为101.40，为全年低点，9月，“国房景气指数”为101.99，为全年高点，同时创2012年以来新高。
数据来源：国家统计局表12016-2018年我国国房景气指数走势第二节房地产行业运行分析一、房地产投资情况2018年1-11月，全国房地产开发投资总额累计110083.00亿元，同比增长9.7%，增速比上年同期提高2.2个百分点。
2018年，全国房地产开发投资增速维持在9%以上，高于2017年。
其中，住宅投资仍然是房地产开发投资的主要拉动点。
一方面，土地购置费一般滞后于土地成交金额2-3个季度（购置费是分期付款分期计入），2017年下半年以来由于房企开始发力在三四线与中西部地区拿地，土地成交金额的持续高增速推动土地购置费对于投资拉动的贡献提升；另一方面，2018年1-11月PSL累计投放6491亿元，同比增长14.1%，保持了较高增速，而2018年棚改开工套数也大概率超额完成，其中投入棚改的实物安置部分直接贡献投资；此外，前期库存持续下行叠加销售不弱，房企补库存意愿强烈，新开工面积增速提升带动投资增速。
2019年中国商业地产现状及竞争格局一，商业房地产的主要类型分析商业房地产是指用于商业目的的房地产。
通俗来说，商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务的房地产，包括商场、购物中心、步行街和社区商业。
专业点来说，商业房地产除商铺外还包括办公楼写字楼、公寓酒店、连锁酒店和其他具有商业属性的房地产。
根据土地用途性质可得出，商业地产可分为四类:零售地产(如购物中心)、办公地产(办公楼)、住宅开放空间地产(酒店和公寓)和综合体(上述几项的综合)。
二，商业房地产行业运营现状分析中国商业房地产2018年开发投资2017.342亿元，而2019年前三季度开发投资9796亿元，同比下降8%。
由于商业房地产具有地产、商业和投资的多重属性，随着商业用地成本的上升，商业房地产开发商越来越关注投资回收期。
监管政策对商业房地产发展的影响更加突出，促使商业房地产开发投资规模大幅波动。
从2016年9月底开始，许多城市相继出台新的房地产调控政策，重新启动购房限制和贷款限制，强调坚持住房的居住属性。
自2017年以来，全国近110个城市(县级以上)和部门出台了270多项房地产调控政策。
在土地拍卖方面，一些地方政府出台了“限价房、竞地价”、“限价房、竞房价”、“超限价房后竞自持面积”、“特色小城镇指标优先”、“工业用地与住宅用地捆绑”等土地出让条件。
大力实施“同时租赁和购买”，引进纯租赁住房用地，探索灵活的土地流转政策，在一定程度上增加了商业地产的土地供应。
另一方面，从融资角度来看，中央政府严格控制房地产金融业务，加强房地产金融监管，抑制投资投机需求，房地产开发企业融资约束不断加大，融资压力不断上升。
三、商业房地产市场发展细分分析1.购物中心购物中心是零售商业的一种形式，建筑量大，是租赁店和各种商业结构的交易场所。
相关数据显示，2018年全国范围内开业的购物中心总数超过530家，营业总面积超过4600万平方米，比2017年增加了近30家。
2018-2019年中国商业地产行业市场分析八大发展现状，2019年五大发展趋势分析2018-2019年中国商业地产行业市场分析全国工商联旗下全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德日前联合发布《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，盘点2018年商业地产领域代表性事件，展望2019年行业发展趋势。
《报告》首席专家，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是所谓的“升级”或“降级”，而是消费市场的明显分级对商业的运营创新提出了更高要求。
由于宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，2019年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。
餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽如人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟须替代性创新业态与模式。
以腾讯入股步步高阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。
永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。
全国成交：1-12月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降全国供应：1-12月，写字楼新开工、商业营业用房新开工同比均下降据前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》统计数据显示，2018年1-12月，全国商业营业用房新开工面积为20066万㎡，同比下降2.0%，降幅较1-11月收窄1.2个百分点。
2018年1-12月，全国商业营业用房销售面积为11971万㎡，同比下降6.8%，降幅较1-11月扩大1.7个百分点。
2018年1-12月，全国商业营业用房开发投资额为14177亿元，同比下降9.4%，降幅与1-11月持平。
写字楼：2018年1-12月，全国写字楼新开工面积为6049万㎡，同比下降1.5%，而1-11月同比增长0.3%。
2018年1-12月，全国写字楼销售面积为4363万㎡，同比下降8.3%，降幅较1-11月收窄2.8个百分点。
2018年1-12月，全国写字楼开发投资额为5996亿元，同比下降11.3%，降幅较1-11月收窄0.7个百分点。
2011-2018年1-12月全国商业营业用房新开工面积、销售面积统计情况数据来源：前瞻产业研究院整理2018年中国商业地产行业发展现状分析1、存量优质物业盘活，迎资产证券化热——代表性事件：广州正佳广场、北京国瑞购物中心、北京合生汇等发行CMBS/类REITS产品关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。
9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。
此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。
在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义，同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。
2、大宗资产交易冷热不均，运营水平彰显资产价值代表性事件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。
一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元;而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。
这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。
3、新零售叫好不叫座，线上线下期待融合代表性事件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。
之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。
尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。
美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。
京东7FRESH 在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。
新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。
4、实体商业加码数据智能，技术驱动运营成为共识代表性事件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。
作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。
宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。
同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人(17.580, 0.31, 1.80%)。
海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。
实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。
5、存量商业纷纷升级改造城市更新创造新商机代表性事件：上海世茂广场、北京坊、深圳印力中心重张关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。
位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One 旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象。
9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。
2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。
大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。
凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。
由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。
6、商业地产投资总体过热，核心地段仍受追捧代表性事件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。
竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界(7.170, 0.01, 0.14%)、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。
在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。
7、消费降级争论四起，商业潜力重在激活代表性事件：拼多多上市、阿里入股汇通达关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。
事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。
拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。
此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。
电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。
8、购物中心招商难现象突出代表性事件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业关注理由：多年来商业地产大步发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。
根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。
而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。
2019年中国商业地产行业发展趋势分析1、市场总体预期趋于谨慎——由于受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。
餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。
2、消费市场分级更加突显近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。
消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。
仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。
3、线上线下融合继续深化以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。
永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。
4、商场与品牌构建命运共同体购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。
如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。
5、政府着手规范商业地产发展多年以来，一些地方政府对于商业地产重招商轻规划，商业地产企业重开发轻运营，导致投资过热、无序发展等问题突出。
为此，已经引起了国家相关政府部门的重视。
在成都等地的推动下，国家标准委已经基本完成了商务楼宇发展国家系列标准的起草工作。
随着标准的发布，将会对地方政府招商引资政策产生影响，商业地产的发展乱象也将会进一步规范。
