2018中国商业地产发展白皮书

2018房地产沉思录(update 33)「写在最前面的话」：最近公众号后台的留言中，出现了一些“贸易战和房地产有毛关系”的疑问，对于有这种疑问的，建议先翻阅一下我之前的合订集，如果还是不懂那就只能帮你到这了。

应该说，与“数字农业、新能源汽车和房地产有毛关系”的疑问一样，将房地产单独割裂出来分析和讨论的想法，是极其片面和狭隘的，整个宏观经济运行中的诸多关键环节，都会对房地产市场造成致命的影响。

正如去超市买东西可以纠结半个小时、但在几百万买房下单时却只需要几秒钟一样，这种含混不清、片面盲目的羊群思维其实是所有人都应该警醒的。

自从7月6日的第一战正式打响之后，媒体和舆论的战斗也进入了白热化。

这一场世界第一和第二大经济体之间的贸易摩擦，充分体现了中美两大逻辑之间的对撞，而双方关于贸易战道德制高点的大辩论，却表现出了完全不同的水准。

美国政府在为自己的逻辑进行一系列辩解时显得更为专业，而国内官方仅通过发言人只言片语的说明（或者环球时报之类媒体的非专业论战），则凸显了我们在这场大辩论中最需要改进和加强的地方。

2018年3月22日，美国政府发表了对中国在技术转让、知识产权保护和技术革新方面的政策、行为和实践的301调查报告（报告正文182页、参考文献注释1138个）。

报告有数据，有图表，有事实，有案例，论述严谨，逻辑清晰。

报告附件不仅列举了被调查的美方企业和利益团体的观点，也列举了许多被采访的中方利益团体（如中国企业联合会、中国商会、中国知识产权法律协会等组织）的观点。

2018年4月16，美国国会研究局的贸易专家Morrison专门为美国国会议员了解中美贸易情况而撰写了《中美贸易问题》的报告（全文长71页、17个图、9个表格、266个资料来源注释）。

报告观点比较中立，不仅包括支持特朗普对华贸易政策的研究结果和论述，也包括了反对特朗普对华贸易政策的研究结果。

报告指出2015年美国对中国的出口以及中美双方的投资，直接和间接支撑了美国260万人的就业，对美国GDP的贡献为2160亿美元。

中国新兴中产阶层财富白皮书Chinese Emerging Middle Class Wealth White Paper2018中国新兴中产阶层财富白皮书3在本世纪头十年中期，中国的GDP 呈现了两位数高增长，在此过程中，居民财富实现快速积累，“中产”这一群体逐渐发展壮大，以一个新兴的阶层形式，成为当今中国社会结构的中坚力量。

与其它相继崛起的高净值人群、中高端富裕人群、大众富裕阶层等各富裕阶层群体构建起中国财富的金字塔。

所谓“中产阶级”（middle class ），是以美国“橄榄型”社会结构所演绎出的概念，以其财富状况处于中间部分，是为美国数量最大的群体，也是名副其实的“中间阶层”。

而随着中国经济发展，符合这样财富或资产水平的人群数量也越来越多，在中国以新兴的财富阶层强势崛起，称为“新兴中产阶层”，构成了中国“金字塔”型的财富人群中基数最大的基石部分。

对于“中产阶级” 的概念和界定❶，美国向来被认为是基准国。

按照瑞士信贷集团对于2015年的全球财富报告中的标准划分：在美国，拥有5万到50万美元（按当时汇率计算，约30.65-300.65万人民币）财富的人被认定为中产阶级 2。

按照这样的财富标准划分，报告指出2015年，全球有6亿6400万的成年人属于中产阶级，相当于全球成人总人口的14%。

其中，中国的中产阶级数量达1.09亿，位列第一，美国紧随其后，为9200万。

而高盛集团则在2017年的相关报告中指出11%的中国人口（约1.76亿）被定义为“中产阶级”，他们主导了娱乐、饮食和旅游等非必需品的消费，企业需要加深对中国中产阶级的了解以便根据这个群体的需求来定价并提供相应的产品和服务。

尽管相关数据显示，中国私人可投资资产的年平均增速在10%以上，但对于中国的新兴中产阶层人群，福布斯中国认为该群体是一个新兴的阶层，相对年轻，各方面都处于早期积累过程中。

特别是过去两年，资本市场浮浮沉沉、房地产市场逐渐被冰冻，中产阶层的资产配置也更趋向于收益不那么高的渠道和产品，故该类人群财富保值增值的空间存在一定天花板。

步步高，亟待二次涅槃经营战略的失败致使步步高从“民营超市第一股”走向经营、资金危局，甚至实控人易主，但这已成过去，步步高未来到底如何持续自身商业生命力，才是值得重点关注的事情。

■ 本刊记者/朱南南2019年初，步步高（002251.SZ）完成湖南本地连锁超市品牌家润多门店资产及经营权收购，在长沙市人民中路的家润多标杆店换牌开业现场，步步高董事长王填意气风发地提出，“实体零售迎来新的窗口期，步步高将把握机会，2019年在全国的开店会达到100家。

”而截至2018年12月31日，步步高拥有的各业态门店也仅为341家，其中超市业态门店290家，百货业态门店51家。

支撑王填扩店计划的，或是步步高过去十余年的高速发展。

2003年步步高正式成立，以每年20家的开店速度成为区域龙头百货零售（本文专指超市业态为主的实体零售）企业，且2008年即登陆A股，成为国内“民营超市第一股”。

后十年，步步高把“立足湖南、跨区发展”列为发展重要战略，先后进入江西、川渝、广西等地区，这一过程中也使其营收规模增长超过3倍。

2018年，步步高战略重心重回超市主业，引入腾讯、京东战投（腾讯持股平台林芝腾讯持股6.0%，京东持股平台京东邦能持股5.0%），计划在构建新能力、构筑数字化运营体系、营造新生态等领域开展战略合作。

市场并未给王填机会去实现上述扩店计划，步步高反而陷入“亏损—关店—亏损”的恶性循环。

财报数据显示，2019年步步高新开业态门店65家，2020年至2022年累计关闭业态门店156家。

步步高的“关店潮”，仅仅是国内百货零售行业的缩影。

根据中国连锁经营协会发布的《2022年超市业态调查报告》，仅在2022年，具有全国知名度的70家样本企业关闭门店873家，如家乐福、永辉超市、红旗连锁、人人乐等。

关店是断臂求生，不可为继，市场的不确定性已然成为百货零售行业的确定性的当下，一次颠覆式革新才是百货零售行业迫切需要的。

峭壁边缘步步高的危机在2022年4月开始逐渐显现，彼时正是公司发布上市后首次亏损财报的时期。

中国新兴中产阶层财富白皮书Chinese Emerging Middle Class Wealth White Paper2018中国新兴中产阶层财富白皮书3在本世纪头十年中期，中国的GDP 呈现了两位数高增长，在此过程中，居民财富实现快速积累，“中产”这一群体逐渐发展壮大，以一个新兴的阶层形式，成为当今中国社会结构的中坚力量。

与其它相继崛起的高净值人群、中高端富裕人群、大众富裕阶层等各富裕阶层群体构建起中国财富的金字塔。

所谓“中产阶级”（middle class ），是以美国“橄榄型”社会结构所演绎出的概念，以其财富状况处于中间部分，是为美国数量最大的群体，也是名副其实的“中间阶层”。

而随着中国经济发展，符合这样财富或资产水平的人群数量也越来越多，在中国以新兴的财富阶层强势崛起，称为“新兴中产阶层”，构成了中国“金字塔”型的财富人群中基数最大的基石部分。

对于“中产阶级” 的概念和界定❶，美国向来被认为是基准国。

按照瑞士信贷集团对于2015年的全球财富报告中的标准划分：在美国，拥有5万到50万美元（按当时汇率计算，约30.65-300.65万人民币）财富的人被认定为中产阶级 2。

按照这样的财富标准划分，报告指出2015年，全球有6亿6400万的成年人属于中产阶级，相当于全球成人总人口的14%。

其中，中国的中产阶级数量达1.09亿，位列第一，美国紧随其后，为9200万。

而高盛集团则在2017年的相关报告中指出11%的中国人口（约1.76亿）被定义为“中产阶级”，他们主导了娱乐、饮食和旅游等非必需品的消费，企业需要加深对中国中产阶级的了解以便根据这个群体的需求来定价并提供相应的产品和服务。

尽管相关数据显示，中国私人可投资资产的年平均增速在10%以上，但对于中国的新兴中产阶层人群，福布斯中国认为该群体是一个新兴的阶层，相对年轻，各方面都处于早期积累过程中。

特别是过去两年，资本市场浮浮沉沉、房地产市场逐渐被冰冻，中产阶层的资产配置也更趋向于收益不那么高的渠道和产品，故该类人群财富保值增值的空间存在一定天花板。

东莞市人民政府关于印发《东莞市高质量利用外资提升开放型经济水平的若干措施》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2018.06.13•【字号】东府〔2018〕72号•【施行日期】2018.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】外资利用正文东莞市人民政府关于印发《东莞市高质量利用外资提升开放型经济水平的若干措施》的通知东府〔2018〕72号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市高质量利用外资提升开放型经济水平的若干措施》印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府2018年6月13日东莞市高质量利用外资提升开放型经济水平的若干措施坚持利用外资发展开放型经济是东莞经济社会改革发展、持续转型升级的基本方略。

为全面贯彻党的十九大精神，落实《国务院关于扩大对外开放积极利用外资若干措施的通知》（国发〔2017〕5号）、《国务院关于促进外资增长若干措施的通知》（国发〔2017〕39号）相关规定，支持企业用好、用足《广东省人民政府关于印发广东省进一步扩大对外开放积极利用外资若干政策措施的通知》（粤府〔2017〕125号）（下称“广东外资十条”）的扶持措施，进一步增强我市对优质外资项目的招商引资竞争力，继续发挥外资对推动开放型经济高质量发展的重要作用，加快构建全面开放新格局，特制定本措施。

一、强化外资投向领域引导（一）鼓励外商投资重点参与我市智能制造关键领域突破，加快发展机器人、智能装备、智能终端等智能制造产业，补强芯片、高端显示屏等智能制造关键环节配套，推进传统制造业自动化智能化升级，引领智能制造产业链升级。

外资企业与内资企业同等适用“中国制造2025”战略政策措施以及国家、省和市相关支持。

（牵头单位：市商务局、市发改局）（二）鼓励外商投资加快在新材料、机器人、人工智能、生物技术、第三代半导体、新能源与新能源汽车等产业领域的投资，推动我市战略性新兴产业体系化发展，构建更加均衡、多元的开放型经济产业发展格局。

重构社群关系，激活城市动能3转变中的城市更新城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。

随着中国各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临变革。

简·雅各布斯 *（Jane Jacobs）在《美国大城市的死与生》中提到“城市应该被看作一个有机的、互动的、新旧融合下拥有混合功能的生命体”。

因此，针对城市发展，尤其是再发展，需要从更多维度、审慎地、协调地处理城市中各类庞杂的资源要素。

从多样性的重塑而言，上海张园是一瞥当下中国城市迈入城市更新时代的绝佳窗口。

张园在清末民初被誉为上海私家园林之最，是“近代上海的时尚之源”，它不仅是现存最大的沪上石库门建筑群，也是霍元甲弘扬民族精神、辛亥革命思想的发源地；同时更是中国最早汇集电灯、照相、电影、热气球、体育竞赛、赏花和展销大会的时尚娱乐中心；在其更新进程中，借势其历史底蕴，将关于思想的启蒙与解放、文化的交汇与碰撞、生活的吐故与纳新等城市人文印迹融于现代生活，这些都成为区域重焕生机的关键。

从发展在地性来说，未来城市更新的需求已逐步向非一线城市延伸。

面对更广的空间跨度，独立的城市发展经验难以全面支撑系统化的城市更新课题研究。

基于多年对中国城市的洞察以及对国外“城市更新”经验的剖析，我们梳理出了城市更新的两大关键趋势 —— 从碎片化思维到整体化思维；从把握个体化需求到引领社群需求。

* 简 .雅各布斯（Jane Jacobs）,美国著名城市规划师代表作品：《美国大城市的死与生》、《城市经济学》、《分离主义的问题》。

4仲量联行城市更新白皮书|2019从碎片化思维到整体化思维 相较于新区，城市现有区域的发展策略制定面临着更为复杂的挑战：早期类似于钢铁厂区、工业基地、船舶航运码头等成片可再利用空间将愈趋稀少。

与此同时，城市规划和管理成本的大幅提升，主流的城市更新诉求将更多呈现出：1）空间上的散点分布特征；2）执行时序上的非连贯性。

中国智能物联网（AIoT）白皮书核心摘要：智能物联网（AIoT）是2018年兴起的概念，指系统通过各种信息传感器实时采集各类信息（一般是在监控、互动、连接情境下的），在终端设备、边缘域或云中心通过机器学习对数据进行智能化分析，包括定位、比对、预测、调度等。

预计2025年我国物联网连接数近200亿个，万物唤醒、海量连接将推动各行各业走上智能道路。

2019年，受益于城市端AIoT业务的规模化落地及边缘计算的初步普及，中国AIoT市场规模突破3000亿大关直指4000亿量级，由于AIoT在落地过程中需要重构传统产业价值链，未来几年发展节奏较为稳定。

当前AIoT技术和商业快速落地，然而，认知智能层面的发展仍然较慢，行业标准与规范化不足，大规模物联网设备的安全问题也有待重视。

在物联网和人工智能时代，消费领域和产业领域都面临新机遇，这一机遇窗口期内，用户触达能力和内容服务生态聚合能力是最重要的资源，具备明星产品+自有操作系统产品的企业更易突围，成长为AIoT时代的所在场景服务的核心者。

中国AloT的概念与现状智能物联网（AIoT）定义人工智能与物联网的协同应用智能物联网（AIoT）是2018年兴起的概念，指系统通过各种信息传感器实时采集各类信息（一般是在监控、互动、连接情境下的），在终端设备、边缘域或云中心通过机器学习对数据进行智能化分析，包括定位、比对、预测、调度等。

在技术层面，人工智能使物联网获取感知与识别能力、物联网为人工智能提供训练算法的数据，在商业层面，二者共同作用于实体经济，促使产业升级、体验优化。

从具体类型来看，主要有具备感知/交互能力的智能联网设备、通过机器学习手段进行设备资产管理、拥有联网设备和AI能力的系统性解决方案等三大类。

从协同环节来看，主要解决感知智能化、分析智能化与控制/执行智能化的问题。

AIoT2025产业瞭望：家庭AI管家智能家居交互方式无感化，跨终端无缝体验AIoT2025产业瞭望：建筑人居人居关怀使五千万人居住和工作体验提升AIoT2025产业瞭望：工业制造人机协同使7万工厂、630万制造从业者受益AIoT2025产业瞭望：智慧城市AIoT能够应用于城市中广泛遍在的各类终端设备AIoT整体架构主要包括智能设备与解决方案层、操作系统层、基础设施AIoT的体系架构中主要包括智能设备及解决方案、操作系统OS层、基础设施等三大层级，并最终通过集成服务进行交付。

《中国地方资产管理行业白皮书（2019）》是由普益标准、全国各地方资产管理公司、学术机构联合编写的第四份针对地方AMC行业的年度发展白皮书，是国内针对地方资产管理行业第一部较为完整和成体系的研究成果，也是国内外了解地方AMC的一个窗口。

1不良资产行业宏观行业分析2019年，在深化供给侧结构性改革，加速去杠杆、调结构的背景下，国内经济仍处于深度转型中。

在经济增长换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期”叠加影响下，此前经济高速发展过程中积聚的信用风险、现金流压力加速显现。

即使监管层持续高压约束行业规范，不良资产管理规模依然保持增长。

1、银行机构：贷款增速持续增长，普惠型小微企业贷款增长提速商业银行贷款增速持续高增长，对实体经济的支持力度加大。

2019年末银行业金融机构总资产为万亿元，同比增长8.14%,其中，人民币贷款余额万亿元, 同比增长11.9%,比年初增加万亿元，同比多增亿元。

2019年，央行的宏观调控措施主要体现在六个方面：-是深化金融供给侧结构性改革，完善LPR报价机制，提高货币政策传导效应；二是三次下调金融机构存款准备金，保持市场流动性合理充沛，引导货币供给量和社会融资规模合理增长；三是调节境内外资金供需，促发汇率的自动稳定能力，保持内外部货币量的均衡；四是积极推进建设宏观审慎政策框架，健全双支柱调控框架；五是完善系统性重要银行评估办法及监管规定；六是进一步完善金融控股公司监管规则，促进经济良性循环。

2019年，为了缓解融资难、融资贵的问题，监管层鼓励银行对普惠金融单列信贷规模、实行内部资金转移定价优惠，加大对小微企业贷款的支持力度。

截至2019年末，银行业金融机构的小微企业贷款（包括小微型企业贷款、个体工商户贷款和小微企业主贷款）余额万亿元。

其中，单户授信总额I（X）O万元及以下的普惠型小微企业贷款余额万亿元，同比增长24.6%。

保障性安居工程贷款万亿元，同比增长为8.4%。