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关于南京市写字楼的市场调研报告

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垠坤·耘思堂-仙林国际-2008-01

南京市写字楼市场调研报告

垠坤代理机构

技术执行：垠坤·耘思堂

二OO八年三月

一、南京写字楼市场整体运行情况

1、南京写字楼市场发展简况

■ 写字楼市场存量巨大，未来市场供应量将持续上扬

南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海，自2000年以来每年均保持较高的供应体量。2007年，全市共有约20万平方米的写字楼竣工交付，各大商务区均有项目竣工交付。

预计南京写字楼市场在2008-2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目，未来市场供应量巨大。

■ 三足鼎立格局形成，泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区。

随着近年来写字楼市场的发展成熟，逐渐形成了泛新街口（新街口、大行宫、珠江路）、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。在供应区域方面，泛新街口板块以其绝对的地段优势占据了供应的主力，鼓楼-山西路板块紧随其后，而河西新城在政府的强力推动下，其新城市中心的地位正在逐渐确立，新兴的核心商务区正在形成。

2、2007年南京写字楼市场表现

由于07年南京写字楼整体供应量相对较小，且写字楼市场95%以上的项目采用了以销售为主的去化方式，故来自新增供应的影响主要集中在了销售市场，而租赁市场受到的影响则相对较小。

■ 销售市场表现

(1)供应方面：主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块。

07年南京办公销售房的供应主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块，河西新城亦有部分项目。主要销售项目有鼓楼区的和泰大厦、中环国际广场、绿地云峰、凤凰和鸣；泛新街口的金轮国际广场、长江路9号；以及河西的嘉业国际城、联强大厦等。

(2)成交方面；建邺区整体供需平衡，去化较好。

成交量方面，鼓楼地区的成交面积达到10万平方米左右，建邺区约为5万平方米。值得注意的一点是，在各大区域的供需情况统计中，建邺区的成交面积与可售面积比最为接近1：1，表明区域整体去化较好，供需最为平衡，这与区域供应多为河西CBD中的写字楼有一定关系，其售价相对较低，对投资客户有较大吸引力。

(3)价格方面；整体快速上涨，河西CBD涨幅最明显

南京写字楼的销售价格在2007年出现了快速上涨，河西CBD涨幅尤其明显，而城市核心地段写字楼售价涨幅则相对较缓，平均为10％-15%。

其中，泛新街口板块的在售写字楼有金轮国际广场和长江路9号等，金轮国际广场销售报价约在17000-18000元/平方米，长江路9号因其复式挑高，其报价也达到了20000元/平方米

鼓楼-山西路板块销售项目较多，写字楼售价大多在10000-15000元/平方米，位于核心地段的绿地云峰其销售报价达到21000元/平方米，并凭借项目的高品质定位迅速去化。

河西板块在07年开始全面发力，06年7月开盘的中泰国际广场至07年第三季度基本售完， 07年末，新增项目中嘉业国际城4号楼销售报价则达到了11000元/平方米，联强国际大厦报价则在15000元/平方米，与06年末的项目报价相比涨幅高达100%，投资客对于该区域发展前景的看好是销售价格上涨的主要动力。

(4)产品方面；中小户型受追捧

从目前市场供应的写字楼的销售情况来看，针对广大中小型发展企业的170平方米以下中小户型写字楼较受市场热捧，170平方米以上大户型去化速度相对较慢，而销售方式为整层出售的写字楼则去化速度较为缓慢。

■ 租赁市场表现—集中在泛新街口板块和鼓楼板块

(1)泛新街口板块

该板块发展较早，办公体量较大，商务氛围最为成熟，客户品质也最高。在金鹰国际广场、金陵饭店、置地广场中汇聚了一批最高品质的中外企业，区域空置率为3大商务区中最低，约在8%-10%。区域平均租金价格在2.0-2.5元/平方米/天，其中金鹰国际、置地广场、商贸世纪广场、长发中心等高品质项目的租金达到了4.0-5.0元/平方米/天。主要入住客户为专业服务、金融类租户，且外资企业比重较高。珠江路片区则以IT企业为主。

项目名称 地址 建设年代 租金（元/㎡·天） 租赁状况

商茂世纪广场 中山南路49号 2002 2.6-4.5 90%

金鹰国际商城 汉中路8号 1997 3.0-4.0 95%

华泰证券大厦 中山东路90号 2001 2.2-4.0 90%

置地广场 洪武北路 55 号 2006 3.3-4.5 /

德基大厦 长江路188号 2004 2.4-4.1 85%

隆盛大厦 洪武路23号 2004 2.0-3.5 85% 南京国际贸易中心 中山东路18号 1998 1.8-2.2 80%

长安国际中心 中山东路218号 2004 1.7-2.0 85%

日月大厦 太平南路2号 2004 1.5-2.0 90%

新世纪广场A座 太平南路1号 2006 1.8-2.5 /

东来商务中心 龙蟠中路 2002 1.1-1.8 90%

谷阳世纪大厦 珠江路600号 2004 1.4-2.0 85%

东鼎大厦 珠江路699号 2003 1.4-2.0 95%

新世界中心 珠江路88号 2004 1.5-2.0 85%

汇杰广场 薛家巷268号 2004 1.9-3.2 95%

易发信息大厦 中山路179号 2005 1.7-2.2 60%

(2)鼓楼-山西路板块

鼓楼板块近年来随着苏宁银河国际广场、绿地项目的建设和交付，商务区也逐渐成型。区域空置率略高于泛新街口板块，约在10%-15%。目前该区域的租金价格以绿地翠峰大厦和银河国际广场最高，分别达到4.5-5.0元/平方米/天和3.5－4元/平方米/天，其他项目租金约在1.5-2.0元/平方米/天。主要入住客户为生产制造类公司分公司、代表处和物流贸易类公司，金融类和专业服务类公司比重较小。

项目名称 地址 建设年代 租金（元/㎡·天） 租赁状况

新晨国际大厦 中山北路26号 / 1.8-2.5 95%

华美达大厦 中山北路45号 1997 2.5-2.8 90%

联通大厦 中央路32 1999 1.8-2.5 近100%

金山大厦 山西路24号 2000 1.8-2.1 75%

鸿德大厦 云南路20号 2005 1.4-1.9 80%

绿地翠峰大厦 中山北路1号 2006 4.5-5.0 100%

银河国际广场 山西路1号 2006 3.8-4.5 /

龙吟广场 中山北路217号 2006 1.7-2.0 /

3、2008年南京写字楼市场发展趋势

■ 迎来交付高峰，对销售和租赁市场冲击较大。

南京的写字楼市场将在2008年迎来交付高峰，约有36万平方米的供应量交付，将对南京的租赁和销售市场造成较大冲击，而其中的南京国际金融中心、珠江1号、南京国际广场以及嘉业国际城都将会是所在区域内的标志性项目。

■ 供应重心外移，周边商务区戏份加重

08年后供应的重心将逐步外移，随着鼓楼绿地广场、河西金奥大厦等甲级标准的高品质办公楼相继竣工，周边商务区在南京商务市场所扮演的角色的戏份将越来越重要。

二、南京写字楼市场片区特征分析

1、泛新街口板块

■ 新街口片区

关键字：最成熟区域

新街口地区商业分布密集，是南京中高档写字楼云集之地，也是目前南京最为成熟的办公区域。

目前，在此区域办公的企业公司以大型外资企业、上市公司等一些实力较为雄厚的大企业为主，包括一些发展型的第三产业类公司，并在很大程度上处于形象考虑选择新街口做为办公地点。但由于新街口区域同时又为南京的商业集中区，交通长期堵塞以及停车难成了众多写字楼面临的难题。

■ 珠江路片区

关键字：商务办公气氛活跃

珠江路沿线区域是南京写字楼的另一集中地。近年来，该地区的写字楼市场一直非常活跃，随着珠江路科技一条街的大规模改造整治，广州路高校科技园的逐渐兴起，使该地区充分具备了商务办公的气氛，加之珠江路具有着浓郁的行业及时代气息，在此安家扎户的企业大都是以IT、广告、贸易类等先锐型中小企业为主。 在此地段的写字楼大都以中小户型为主，因为总价低，较受市场上中小企业公司及投资客的追捧。

■ 大行宫片区

关键字：尚待进一步发展

新兴区域，由于紧靠新街口，近借新街口的成熟环境。通过近三年的开发，该区域也已形成一定的规模，但商务氛围还不浓厚，入住企业多为成长型中小企业，大行宫区域写字楼市场尚待进一步发展。产品上该区域也打破了原先的单一的商住楼，出现了纯写字楼项目，包括一些高端项目，如长发CFC等，提升了板块形象。

2、鼓楼—山西路板块

关键字：面临升级换代

鼓楼、山西路地区原有不少中档写字楼，但随着时间的推移，写字楼产品不断的推陈出新，原有的这些写字楼在硬件配置及功能定位上都已经显得较为落后，并大多不再适应现在商务需求。但在2005年-2007年之间这一区域推出了一些定位高档的写字楼，如绿地广场、银河国际广场项目，以及中档写字楼龙吟广场、和泰大厦等项目，使该区域写字楼的形象和档次有所提升。

3、河西奥体板块

关键字：初步确立未来商务中心形象

近年来，受南京市政府以及“十运会”的影响与推动，南京的第五个商务区——河西CBD正在逐渐的成形。 目前，河西中央商务区有13个项目，16幢标志性建筑在建，总投资118亿元、总建筑面积230平米——河西CBD的中心已初现雏形。在政府部门的强力推进、积极引导与合理规划下，河西CBD已经初步确立了其作为南京城市未来商务中心的整体形象。

三、南京写字楼市场片区典型项目分析

1、泛新街口片区

 南京国际金融中心

■ 地址：白下区新街口汉中路1号

■ 开发商：招商局地产控股股份有限公司

■ 项目类别：写字楼

■ 销售热线：84719888

■ 开盘时间：待定

■ 交付时间：2007年9月

■ 交付标准：毛坯

■ 占地面积：11万平方米

■ 总建筑面积：18.7万平方米

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写字楼市场调研报告

写字楼市场调研报告

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 2012年4月份市场调研报告

本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。

深圳写字楼市场调研报告

深圳写字楼市场调研报告

1 2020年4月19日深圳写字楼市场调研报告文档仅供参考

2 2020年4月19日深圳写字楼市场研究报告总体判断人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示:深圳市金融平稳运行,深圳市金融机构存贷款小幅增长,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场持续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。1 货币信贷概况一、写字楼宏观市场环境前三季度深圳写字楼市场成交统计套数建筑面积(㎡) 金额(元) 均价(元) 第一季度515 79470 11754 第二季度385 74583 11560 第三季度153 29072 1 合计1053 183125 11716 1. 有效供给不足,成交量下降两成指标前三季度前三季度同比成交套数1922 1053 ↓45.2% 成交面积230163㎡183125㎡↓20.4% 成交金额2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5% 文档仅供参考

3 2020年4月19日前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125㎡,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目,市场基本处于存量消化阶段,上半年成交量与同期基本持平,进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的成交量超过15万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。3. 价格整体走高前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。文档仅供参考

连锁超市市场调研报告 中关村写字楼市场调研报告 精品

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连锁超市市场调研报告中关村写字楼市场调研报告

第一章市场综述市场回顾市场供给目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业）,其中有一半是近三年新建的.其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大.

同CBD、金融街相比,中关村乙级写字楼比例明显较高,占区域供给总量的45%,这主要是迎合该区域部分IT企业的需求.中关村中小型IT企业相对较多,对于成本的控制比较严格,而对于写字楼档次、环境等要求较低,租金是影响其办公区选择的主要因素之一.

市场需求从区域客群消费面积来看,区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下,其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%,租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%,另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上.客群消费面积图区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下,其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%.

人均办公面积由以上数据可以看出,中小公司仍是市场需求主体,但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升,区域内IT公司将逐渐成长,中关村西区客群等级会继续向上发展,其版图的扩张整合了区域资源,此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资,对写字楼的需求也会有一定德增长空间,该区域在需求上表现出行业的多元性,因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解.

四、租售价格中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观.

但鉴于2019年-2019年写字楼大放量,在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整,很难出现大幅上扬的情况.中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$20.44\/月\/平米,甲级\/次甲级写字楼平均租金（含物业费）17.2$\/月\/平米,均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平写字楼级别成交租金（含物业,$\/月\/平米）平均售价（￥\/平方米）顶级20.44\/甲级\/次甲级17.2019614乙级\/写字公寓12.4410080丙级\/商住公寓8.78\/

深圳写字楼市场调研报告 2

深圳写字楼市场调研报告 2

2005深圳写字楼市场研究报告

总体判断

人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示：深圳市金融平稳运行，深圳市金融机构存贷款小幅增长，结售汇顺差继续扩大，深港合作成效显著，存贷款利率水平呈上升趋势，货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃，证券市场继续处于调整之中，保险市场发展势头良好，外汇和黄金市场持续快速发展，房地产市场宏观调控效果显现。

1 货币信贷概况

一、写字楼宏观市场环境

2005前三季度深圳写字楼市场成交统计

套数 建筑面积（㎡） 金额（元） 均价（元）

第一季度 5一五 79470 934098630 11754

第二季度 385 74583 862一五8016 1一五60

第三季度 一五3 29072 349224254 12012

合计 1053 一八3125 2145480900 11716

1. 有效供给不足，成交量下降两成

指标 2004前三季度 2005前三季度 同比

成交套数 1922 1053 ↓45.2%

成交面积 230163㎡ 一八3125㎡ ↓20.4%

成交金额 2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5%

2005前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套，总建筑面积一八3125㎡，成交金额21.45亿元，分别下降45.2%，20.4%，2.5%。

2005年1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目，市场基本处于存量消化阶段，上半年成交量与2004年同期基本持平，进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。

2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录

进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。