惠州市新型产业用地(M0)管理暂行办法讨论稿七稿(征求意见稿)

惠州市人民政府办公室关于加强土地征收征用盘整补偿及出让项目评审管理工作的实施意见（2020年）文章属性•【制定机关】惠州市人民政府办公室•【公布日期】2020.01.19•【字号】惠府办〔2020〕1号•【施行日期】2020.01.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文惠州市人民政府办公室关于加强土地征收征用盘整补偿及出让项目评审管理工作的实施意见惠府办〔2020〕1号各县、区人民政府，市政府各工作部门：为加强我市土地征收、征用、盘整补偿及出让项目的评审管理工作，规范土地补偿支出和出让价款的审核程序，确保财政资金的收支安全，维护人民群众的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国审计法》及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）等有关规定，经市人民政府同意，现提出如下实施意见，请认真贯彻执行。

一、对土地征收、征用、盘整补偿及出让项目（以下称补偿及出让项目），涉及评审事项的应委托有资质的中介机构进行评审。

评审事项包括：补偿项目审计、工程投入审核、土地价值评估、地上建（构）筑物评估、补偿标准以外青苗的评估等。

委托中介机构进行评审的费用列入土地征收征用盘整出让成本。

没有建筑物、附着物的空地盘整，已有明确补偿标准的，不需再进行评审，由自然资源部门直接按程序报政府审批后给予补偿。

二、选择参与补偿及出让项目评审的中介机构应遵循依法依规、公平公正的原则，采用政府采购方式选取。

所选中介机构必须具备国家规定的相应资质，信誉良好。

三、自然资源部门根据补偿及出让项目的评审事项，按本市有关规定选择实施评审的中介机构（下称评审机构），负责委托评审事务，并出具委托书及提供必要的评审条件。

四、评审机构应按国家规定的专业规范，坚持客观、公正原则开展评审工作，并在规定期限内提交评审报告书。

评审报告书包括以下内容：（一）委托单位和受托单位名称；（二）评审项目概况说明；（三）评审目的和范围；（四）评审的基准时间，评审结果的有效期间；（五）评审依据、原则、方法以及评审程序；（六）评审结果及其说明；（七）评审项目的权属资料（复印件）、现状照片、委托评审书（复印件）、评审机构盖章和评审人员的签名及其资质证书（复印件）等附件；（八）涉及工程审核的应附有相关的工程图纸、工程量计算书、工程预（结）算报告等；（九）其他应说明的事项。

新型产业用地（M0）的政策详解随着城市更新节奏的加快，新型产业用地（M0）进入了业界的视野。

以广州、深圳和东莞为代表的三个城市，均出台了新型产业用地（M0）的相关政策。

拿地成本低，单位土地开发强度更大，可配建商业办公甚至配套型住宅，诸多优点使新型产业用地（M0）引发广泛关注。

一、概念定义新型产业用地（M0）是指为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。

即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），是指：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

二、新型产业用地（M0）政策1.关于容积率的规定根据《工业用地建设用地控制指标》规定传统的工业用地容积率不小于0.6，一般在1.0-2.0之间，最高不得超过3.0。

新型产业用地（M0），原则上容积率不低于3.0，最高不超过5.0，可以根据具体需求，提高项目容积率。

产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公设计规范进行设计。

新型产业用地（M0）具有较高的开发强度，其3.0-5.0的开发强度大大提高了土地利用效率，实现土地高效集约利用，使得单位用地面积上能产生更高的产业价值。

2.关于项目配套比例的规定根据《工业用地建设用地控制指标》规定传统的工业用地配套不得超过总用地面积的7%，或者有些城市规定不得超过总建筑面积的15%。

新型产业用地（M0）用地政策下，产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%，配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%，配套型住宅的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，限定出售给入驻企业。

在此政策下，每一个M0产业地块可自成体系，形成一个产业+生活的混合社区。

3.关于分割转让的规定新型产业用地（M0）的分割转让的建筑面积，一般不得超过该用地总计容建筑面积的49%。

惠州市“三旧”改造实施办法（第二次征求意见稿）第一章总则第一条为促进土地节约集约利用，完善城市功能，改善城乡人居环境，推动产业转型升级，实现高质量发展，根据有关法律、法规以及国家、省、市的有关规定，依据粤港澳大湾区发展规划纲要，结合我市创建一流城市的实际需求，制定本办法。

第二条“三旧”改造工作应遵循“政府主导、规划统筹、产业优先、公益保障、规范有序、多元共赢”的原则。

第三条本办法所称“三旧”改造是指符合规定的改造主体，依据相关法规政策，在确定的改造范围内，对布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的旧厂房、旧村庄、旧城镇等存量低效建设用地进行盘活利用的活动。

本办法适用于本市行政区域内的“三旧”改造活动。

第四条旧厂房改造是指工矿仓储国有土地改造项目，旧村庄改造是指集体土地改造项目，旧城镇改造是指旧厂房、旧村庄改造以外的国有土地改造项目。

具体以拟改造范围内土地的性质、规划情况以及取得土地权益的有效法律文件等所载用途为认定依据。

第五条改造方式包括拆除重建类和微改造两类。

其中微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的改造方式，包括综合整治、功能改变、局部加建、生态修复和历史文化保护等改造方式。

第二章机构与职责第六条市人民政府成立市“三旧”改造工作领导小组，领导全市“三旧”改造工作，依法对全市“三旧”改造所涉及的重大事项进行决策。

领导小组下设办公室，办公室设在市自然资源局。

市自然资源局是全市“三旧”改造工作的主管部门，负责统筹协调全市“三旧”改造工作，依法制定“三旧”改造相关管理政策，编制“三旧”改造相关技术规范，指导监督全市“三旧”改造工作。

第七条各县（区）人民政府是本辖区“三旧”改造工作的责任主体，负责组织、统筹、管理及推进本辖区“三旧”改造工作。

各县（区）须成立“三旧”改造专职机构，作为本辖区“三旧”改造工作的主管部门，负责本辖区“三旧”改造项目的审批、实施、监管等工作。

惠州仲恺高新技术产业开发区新型产业用地（M+）管理暂行办法（征求意见稿）第一章总则第一条为深入贯彻落实《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）和市委、市政府《关于实施创新驱动发展战略加快建设创新型城市的意见》（惠市委发〔2015〕4号）文件精神，支持新型产业、新型业态发展，进一步优化产业用地管理，根据土地管理、规划管理、建设管理、不动产登记有关法律法规，按照《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）的要求，结合仲恺高新区实际，制订本办法。

第二条依据《惠州市城市规划标准与准则》，在城市用地分类中增设平行于工业用地（M）的新型产业用地（M+）类型。

在办理供地手续和土地登记时，土地用途表述为“新型产业用地”。

新型产业用地应符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的要求。

第三条本办法所指“新型产业用地”（M+）是在仲恺高新区辖区范围内融合研发、创意、设计、中试、环境友好型生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地，包括科技企业孵化器/加速器项目用地。

新型产业用地土地使用年限不超过40年，鼓励施行弹性出让政策。

第四条在仲恺高新区辖区范围内采取公开招标拍卖挂牌方式出让、以及通过城市更新（“三旧”改造）方式协议出让新型产业用地，适用本办法。

第五条成立由区科创局为牵头单位，区住建、国土、不动产登记、城市更新等有关部门为成员单位的新型产业用地项目管理联席会议制度，共同审核新型产业用地项目准入事宜，并按规定报区管委会批准。

第六条新型产业用地分为产权分割和非产权分割两种使用类型，国土部门在办理新型产业用地使用权出让手续时，应在国有建设用地使用权出让合同中注明使用类型。

区住建、房管、不动产登记等部门应按照国有建设用地使用权出让合同所注明的使用类型，分别在建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房现售备案证明书、不动产权证等相关证照上注明使用类型为“新型产业用地产权分割项目”或“新型产业用地非产权分割项目”。

新型产业用地（M0）产业准入—各地准入条件汇总前言2013年以来，以深圳为代表的M0政策探索由少数城市走向广泛尝试，各地市为对新引入的产业项目类型和规模进行把控，会在签订产业投资协议环节和监管协议中明确投资强度、单位产值和税收的要求，作为达产和后续闲置用地处置等条件，具体案例如下：我国新型产业用地M0政策发展历程01 深圳市《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规〔2019〕4号）项目准入条件各区要根据市相关产业规划和市产业发展导向目录制定辖区工业区块的产业发展规划，引导符合产业规划的项目入驻，实行"一区一策"制度。

龙岗区重点产业项目认定标准企业主体要求（至少应当符合以下条件之一）：① 在龙岗区无自有产业用地的法人企业，上年度在深圳市纳统产值或营业收入≥10亿元，且纳税≥1亿元，且收入法增加值≥2亿元；②在龙岗区已自有产业用地的增资扩产项目，上年度在深圳市纳统产值或营业收入≥ 20 亿元，且纳税≥ 2 亿元，且收入法增加值≥ 4 亿元；③ 在深圳市内无自有产业用地的境内外上市企业（不含新三板挂牌企业）或其设立的子公司，子公司需承诺次年纳入龙岗区统计核算的产值或营业收入≥ 5 亿元且纳税≥ 5000 万元；④ 在深圳市内无自有产业用地，经国家工信部认定的制造业单项冠军示范企业、制造业单项冠军培育企业、国家技术创新示范企业、专精特新“小巨人”企业，国家发改委认定的国家制造业创新中心企业，上年度产值或营业收入不低于 5 亿元且纳税不低于 5000 万元；⑤市、区政府签订了合作协议的重大招商引资项目或市、区政府同意开展遴选的其他项目。

宝安区重点产业项目认定标准产业要求：① 项目实施主体应为注册地在宝安区或承诺在一定期限内迁入宝安区的独立法人；② 项目内容应符合我市产业政策，行业类别不属于《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》规定的限制发展类和禁止发展类。

企业主体要求（至少应当符合以下条件之一）：① 上年度经第三方审计的营业收入在5亿元以上，且近三年年均增长率保持在10%以上的企业；②在境内外证券交易所上市的企业；③上年度经第三方审计的营业收入2000万元以上、连续三年经第三方审计的营业收入年增长率40%以上且研发费用投入占经第三方审计的当年度营业收入10%以上的企业；④ 制造业单项冠军示范企业、制造业单项冠军培育企业、专精特新“小巨人”企业；⑤国家制造业创新中心、国家技术创新示范企业；⑥ 获市、区政府产业引导基金或其子基金投资，且估值超过10亿元的企业；⑦ 市、区政府重大招商项目；⑧ 市、区政府同意开展的其他项目。

惠州市人民政府办公室印发《惠州市土地利用年度计划指标分配办法(试行)》的通知文章属性•【制定机关】惠州市人民政府•【公布日期】2013.09.26•【字号】惠府办[2013]61号•【施行日期】2013.09.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文惠州市人民政府办公室印发《惠州市土地利用年度计划指标分配办法（试行）》的通知（惠府办〔2013〕61号）各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《惠州市土地利用年度计划指标分配办法（试行）》业经十一届41次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室2013年9月26日惠州市土地利用年度计划指标分配办法（试行）为深入贯彻落实节约集约用地政策，切实转变用地方式，盘活存量建设用地，合理分配新增建设用地指标，保障惠州经济社会发展的用地需求，制定本办法。

一、分配依据根据国家、省有关节约集约用地的政策规定，主要以节约集约用地综合指标为新增建设用地指标分配依据，综合考虑新增建设用地使用效率、违法用地处置管理、土地信访情况等内容，采用"以奖代拨"的办法，按照"以增量撬动存量、以增量激活存量、以存量换取增量"和 "多劳多得、多干多配"的原则进行综合分配新增建设用地指标。

（一）节约集约用地综合指标。

1．批而未供建设用地指标调整（空间置换）完成情况（占30%）：调整当年已批准的批而未供建设用地面积/全市当年完成批而未供建设用地调整面积。

2．闲置土地盘整完成情况（占30%）：当年盘整收回的闲置土地面积/全市当年完成盘整的闲置土地面积。

其中当年盘整收回的供而未用闲置土地须提供县、区政府（开发区管委会）工作会议纪要、土地盘整收回合同、报刊盘整公告以及资金支付凭证等相关材料。

3．城乡建设用地增减挂钩完成情况（占20%）：当年已取得城乡建设用地增减挂钩周转指标/全市当年完成城乡建设用地增减挂钩周转指标。

惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）第一章总则第一条为了规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，促进“生产、生活、生态”融合发展，以高品质空间吸引创新要素加快集聚，根据国家及广东省关于支持新型产业发展的相关文件精神，结合惠州实际，制定本办法。

第二条根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”。

在办理用地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。

第三条新型产业用地（M0）是指为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。

本办法所称产业用房指可用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能用途的用房。

配套用房包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等。

第四条新型产业用地（M0）按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地（以下简称“不可分割M0”）和可分割转让的新型产业用地（以下简称“可分割M0”）。

配套用房不得分割转让。

第五条新型产业用地（M0）项目资格认定实行规划准入、产业准入和主体准入制度。

第六条市自然资源主管部门负责制定新型产业用地（M0）规划准入、供地审查、供后监管及不动产分割转让审查等相关操作指引。

市商务局牵头，会同市发改局、工信局、科技局等行业主管部门负责制定本市新型产业用地（M0）产业准入、主体准入的标准指引、遴选方法及后期的用地项目评价考核办法及监管指引、可分割转让部分产业用房的受让主体资格审查指引等操作指引；并负责市级产业项目遴选及准入工作，有关用地选址事项依照法定程序报市建设用地领导小组审议。

各县（区）人民政府（管委会）成立新型产业用地（M0）项目联审小组（以下简称“M0联审小组”），负责本县（区）新型产业项目产业准入、主体准入的遴选联审工作。

惠州市人民政府关于加快培育和发展战略性新兴产业的若干意见文章属性•【制定机关】惠州市人民政府•【公布日期】2011.05.05•【字号】惠府[2011]47号•【施行日期】2011.05.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】科学技术综合规定正文惠州市人民政府关于加快培育和发展战略性新兴产业的若干意见（惠府〔2011〕47号）各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：为贯彻落实《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》（国发〔2010〕32号）、《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》和省委、省政府关于加快发展战略性新兴产业的战略部署，切实加快培育和发展我市的战略性新兴产业，结合我市实际，现提出以下意见，请认真贯彻落实。

一、加快培育和发展战略性新兴产业的重要意义、指导思想、基本原则和总体目标（一）重要意义。

战略性新兴产业代表着科技和产业发展的方向，具有知识密集度高、创新活跃度高、综合效益好、市场需求潜力大、带动力强、环境友好等特征。

加快培育发展战略性新兴产业，不仅是立足当前应对后金融危机、调整结构、转型升级、转变经济发展方式的有力手段，也是面向未来支撑和引领经济社会全面协调可持续发展的重大战略选择，是抢占未来产业发展制高点，推动经济发展走上创新驱动、内生增长轨道的重要举措。

当前我市面临重大的发展机遇期，必须切实增强紧迫感和使命感，全力以赴加快培育发展战略性新兴产业。

（二）指导思想。

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以培育发展战略性新兴产业、推动产业结构战略性调整为目标，以实现战略性新兴产业技术突破和产业发展为重点，以提升自主创新能力、推动实现产业化、促进集群化发展为手段，在具备一定发展基础和优势的区域或园区，从资金、政策、机制各方面给予全方位支持，研发、示范、产业化全程推动，引导战略性新兴产业企业、项目、技术、资金和人才等资源加速集聚，形成一批各具特色的战略性新兴产业基地，努力在若干领域取得突破，形成具有较强竞争力的战略性新兴产业集群，带动区域经济持续快速健康发展。

粤港澳大湾区新型产业用地（M0）政策解读及展望粤港澳大湾区建设的全面铺开、纵深推进为各城市发展带来了新机遇、新使命，也为土地利用和管理带来了新挑战、新要求。

近年来，粤港澳大湾区内各大城市纷纷设立新型产业用地（M0）作为新的城市用地分类，以发展新型产业项目，有效推动产业升级，提高工业用地利用效率。

截至目前，粤港澳大湾区中深圳、广州、东莞、佛山、惠州、中山六大城市出台了相应的新型产业用地政策，在下文中，我们将针对当前粤港澳大湾区中六大城市的新型产业用地（M0）政策进行梳理分析。

[1]一、新型产业用地（M0）的概念及特点新型产业用地（M0）是为了适应产业转型升级、提高工业用地效率而提出的城市用地分类，具体是指在工业用地（M类）中增设新型产业用地（M0）类型，用于建设产业用房和配套服务设施，更好地融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种创新型产业功能。

与传统形态的工业用地不同，新型产业用地（M0）具有单位土地开发强度大、用地形式混合成分高、功能需求多元化等特征，可以有效支撑当前新产业和新业态的发展。

结合粤港澳大湾区六大城市目前已出台的新型产业用地政策，可以归纳出新型产业用地（M0）的主要特点，与传统工业用地相比，新型产业用地（M0）有以下重要突破：（1）土地功能利用更加多样，能够同时满足研发、创意、设计、中试、无污染生产等多种功能需求，允许建设相关配套服务设施，更加符合当前城市空间统筹利用的趋势和产业转型发展的诉求；（2）单位土地开发强度更大，新型产业用地（M0）基准容积率一般为2.0-4.0，有些城市甚至未设置容积率上限[2]，能有效促进土地资源节约集约利用；（3）分割转让方式更加灵活，新型产业用地项目用房基本都允许有条件地分割登记、销售、转让，可按幢、层等基本单位进行分割登记、转让，允许有条件地转让给从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业；（4）拿地成本更低,新型产业用地（M0）的出让底价基本按照出让时点同地段办公用途市场评估楼面地价的20％-50%予以计算，再根据分割转让比例、容积率、实际出让年限等因素进行修正调整；（5）用地准入和供后监管更加严格，要求新型产业用地（M0）项目符合各地产业发展导向，确保工业用地真正用于产业项目，推动产业地产回归产业本身。

惠城区招商引资项目入区指导意见（征求意见稿）惠城区招商引资项目入区指导意见（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条为加强我区招商引资项目的入区管理，进一步完善项目评估体系，合理规划产业布局，加快全区主导产业及相关产业集聚，根据《产业用地政策实施工作指引》（国土资厅发〔2016〕38号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》（粤府〔2018〕79号）、《惠州市进一步降低制造业企业成本支持实体经济发展的十条政策措施》（惠府〔2019〕12号）、《惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》相关文件精神，结合我区实际，制定本指导意见。

第二条本指导意见所称的招商引资项目，为政府以土地招拍挂方式公开出让、协议出让和通过二级市场交易(含转让、出租、股权转让、作价入股等)的工业、产业项目，以及其他需我区招商引资工作联席会议审议的项目（不含房地产开发、政府出资的社会福利基础设施和公用事业等项目）。

第三条本指导意见所认定的招商引资项目，应符合惠城区的经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、产业布局规划、生态保护规划和其它相关规划要求，符合国家、省、市及本区相关法律、法规、规章及规范性文件的要求。

项目工商注册地、税收征管关系及统计关系须在惠城区范围内，有健全的财务制度，具有独立法人资格，实行独立核算。

第二章入区标准第四条工业项目入区标准（一）项目定义工业项目是指申请普通工业用地的项目。

普通工业用地包含《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定的一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和三类工业用地（M3）。

（二）产业要求鼓励符合国家、省发改委公布的当年优先发展产业落户我区。

拟申请准入工业项目应当至少符合以下条件之一：1.属于国家发改委发布的《产业结构调整指导目录（2019年本）》或《鼓励外商投资产业目录（2019 年版）》(适用于外商投资项目)中的产业，同时属于《战略性新兴产业重点产品和服务指导目录（2016 年版）》的产业。