资产评估期末考试题
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5、有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5%，若 （1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加一万元；（2）未来各 年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，试分别评估两种情况下的地 产收益价格。（5分）
（1）等年值A=（50/(1+5%) + 51/(1+5%)²）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)²=（万元）
率为4，则楼面地价为（ A ）。
A、250元/平方米
B、1 000元/平方米
C、500元/平方米
D、4 000元/平方米
7、 政府办公楼适合于（ D ）评估。
A、市场法
B、剩余法
C 收益法
D、成本法
8、在影响商品房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ C
）。
A、交通通达程度
B、城市规划限制
C、区域的繁华程度
B、便于计算
C、排除个别交易的偶然性
D、避免张冠李戴
5、采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是（ A ）。
A、资本化越高，收益现值越低
B、资本化率越高，收益
现值越高
C、资产未来收益期对收益现值无影响
D、本金化率和收益现
值无关
6某宗土地2 000平方米，土地单价为1 000元/平方米，国家规定的容积
分组成：（ ACD ）
A、土地出让金
工 B、销售费用
C、基础设施配套费
D、土地开发及其他费用
Байду номын сангаас
8、进行区域因素修正的主要内容有（ ABC ）。
A、交通状况
B、环境质量
C、繁华程度
D、建筑物结构
区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环 境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的 因素。
10、资产评估业务约定书的基本内容包括（ AC ）。
A、评估目的
B、评估假设
C、评估基准日
D、评估计划
(一)评估机构和委托方的名称、住所; (二)评估目的; (三)评估对象和评估范围; (四)评估基准日; (五)评估报告使用者; (六)评估报告提交期限和方式; (七)评估服务费总额、支付时间和方式; (八)评估机构和委托方的其他权利和义务; (九)违约责任和争议解决; (十)签约时间。
×（100/100）=1844（元/m²）
D修正后的单价=2200*
（100/99）×（101/100）×（100/102）
×（100/102）=2157（元/m²）
土地评估单价=（A+B+C+D）/4=1977（元/m²）
土地评估总价=1977*800=1581600（元）
7、设备重置成本50000元，总使用年限10年，已使用2年，求该设 备的贬值率、成新率和贬值额。（5分）
贬值率=2/10=20% 成新率=1-20%=80% 贬值额=50000*20%=1000元
8、预计土地未来3年的收益额分别为10、12、15万元，从第四年 起，以后各年的收益额固定为18万元，确定的折现率和资本化率为 10%。
要求：（1）评估永续经营条件下的评估额； （2）评估20年的收益价值。（10分） （1）P=[10/(1+10%) + 12/(1+10%)2 + 15/(1+10%)3]+ 18/10% *
×（100/101）=1980（元/m²）
B修正后的单价=1800* （100/100 ）×（102/100）×（100/101）
×（100/100）×(1－1/(1+10%)25)/ (1－1/(1+10%)20)=1927（元/m²）
C修正后的单价=1900* （100/102 ）×（100/100）×（100/101）
9、选择可供比较的交易实例作为参照物，一般应注意以下几点（ AC ）。 Ａ、与待估房地产属于同一交易类型 Ｂ、与待估房地产的估
价日期超过半年
Ｃ、参照物的交易属于正常交易 Ｄ、与待估房地产的区 域特征明显
（1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别 相同； （2）参照物的用途应与评估对象的用途相同； （3）参照 物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同； （4）建筑物的规模应 与评估对象的规模相当； （5）参照物的权利性质应与评估对象的权 利性质相同； （6）参照物实体特征应与评估对象相接近； （7） 参照物的交易类型应与评估目的相吻合； （8) 参照物的交易日期应 与评估基准日接近； （9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或 可修正为正常交易价格； （10）参照物应选择多个，一般为三个以 上。
值进行估价和判断。（ √ ）
• 2、公开市场是指充分发达与完善的市场条件，买主和卖主的地
位是平等的。（ √ ）
• 公开市场条件；信息透明、交易自愿、竞争公平
3、同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。（ x ） 4、资本化率就是指资本还原率。（ √ ）资本化率又称还原化率、收益率
5、采用成本法进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧是一样 的。（ X 名义，实际 ） 采用成本法进行资产评估时,其实体性贬值与会计学上的折旧( B 不一样 )
D、公共公用配套设施状况
9、、计算机器设备的重置成本时，不应计入的费用是（ A
Ａ、维修费用
B、购置费用
Ｃ、安装费用
D、调试费用
）。
10、 狭义的资产评估报告书是（
A
）。
Ａ、资产评估报告书
B、一种工作制度
C、 法律责任文书
D、公证性报告
二、判断题（共１０分，每题１分）
1、资产评估通常是在资产产权发生变动之前，由专门的人员对资产的价
P=A/5% + 1/(5%)²=1409.754（万元）
（2）等年值A=（50/(1+5%) + 50*（1+1%）/(1+5%)²）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)²=50.2438（万元）
P=A /（5% -1%)=1256.095（万元）
6、一宗待估土地，面积为800平方米，评估资料见附表：用市场法 评估该土地的市场价值。
Ｃ、贡献原则 Ｄ、预期原则
5、资产评估报告的基本要素有（ ABCD ）。
A、评估范围与对象
B、评估基准日
C、评估假设与限制条件
D、评估方法
6、机器设备评估的基本步骤有（ ABCD ）。
A、评估准备
B、现场勘察
C、 计算评估值与撰写评估报告 D、确定设备的估价数据与参数
7、基准地价是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格。由如下部
4、计算题（共60分）
2.物价指数法 无形资产重置成本=无形资产账面成本×评估时物价指数/购
置时物价指数
1、某企业2000年外购一项无形资产的帐面值500 000元，2003年进 行评估，试按物价指数法估算其重置完全成本。根据资料，此项无形资 产购置时的物价指数是120%；评估时的物价指数是150%。（5分）
• 功能性贬值额=年超额运营成本（1-所得税率）[P/A ,i n]
（（5-3）*10000+（100000-60000）*2）*（1-33%）*（P/A,10%， 5）=
3、一台机器设备的重置成本是150万元，已使用2年，其经济寿命 10年，估计可修复费用为20万元。用修复费用法计算机器设备的实体性 贬值。（5分）
4、有一宗七通一平的待开发建设用地，土地面积为5000平方米， 建筑容积率为3，拟开发建设写字楼。建筑费为2 000元/平方米，专业费 为建筑费的10%。该写字楼建成后即出售，预计售价为4 000元/平方
米，销售费用为楼价的5%，销售税费为楼价的6%，当地银行年贷款利 率为6%，开发商要求的投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的总地 价和单位地价。（10分） 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费
广东金融学院期末考试试题 （A）
2007 —2008 学年第 1 学期
考试科目：
资产评估
(闭卷 120 分钟)
系别________ 班 级________ 学号_________ 姓名
_________
一、单项选择题（共１０分，每题１分）
1、（ A ）我国建立了注册资产评估师制度。
A、1995年5月
B、1991年11月
C、1993年12月
D、1995年3月
2、不是资产评估的功能有（ D ）。
A、管理的功能
B评价及评值功能
C、公证的功能
D 资产交易价格功能
3、以产权变动为目的的有（ B ）。
A、资产抵押
B、企业兼并
C、财产纳税
D、财产担保
4、运用市场法时选择三个以上参照物的目的是（ C ）。
A、使参照物具有可比性
• 不可修复部分的重置成本=重置成本-可修复费用 • 不可修复费用=不可修复部分的重置成本×实体性贬值率 • 实体性贬值=可修复费用+不可修复费用
不可修复部分的重置成本=150-20=130万元 不可修复费用=130* 2/10 =26万元 实体性贬值额=20+26=46万元 实体性贬值率=46/150=
利润分配率=100*（1+200%）
/
[8000*（1+50%）
+100*（1+200%）]=2.43%
10、一项医用新技术，购买方的设计能力为400万台，新技术总设 计能力为1000万台。该技术帐面价值200万元，已使用2年，尚可使用8 年。在剩余使用年限中，由于市场竞争，减少销售收入现值为80万元； 为保住市场需追加成本现值20万元。试评估该无形资产转让的最低收费 额。（5分）
A、购建费用
B、维修费用
（1）等年值A=（50/(1+5%) + 51/(1+5%)²）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)²=（万元）
率为4，则楼面地价为（ A ）。
A、250元/平方米
B、1 000元/平方米
C、500元/平方米
D、4 000元/平方米
7、 政府办公楼适合于（ D ）评估。
A、市场法
B、剩余法
C 收益法
D、成本法
8、在影响商品房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ C
）。
A、交通通达程度
B、城市规划限制
C、区域的繁华程度
B、便于计算
C、排除个别交易的偶然性
D、避免张冠李戴
5、采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是（ A ）。
A、资本化越高，收益现值越低
B、资本化率越高，收益
现值越高
C、资产未来收益期对收益现值无影响
D、本金化率和收益现
值无关
6某宗土地2 000平方米，土地单价为1 000元/平方米，国家规定的容积
分组成：（ ACD ）
A、土地出让金
工 B、销售费用
C、基础设施配套费
D、土地开发及其他费用
Байду номын сангаас
8、进行区域因素修正的主要内容有（ ABC ）。
A、交通状况
B、环境质量
C、繁华程度
D、建筑物结构
区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环 境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的 因素。
10、资产评估业务约定书的基本内容包括（ AC ）。
A、评估目的
B、评估假设
C、评估基准日
D、评估计划
(一)评估机构和委托方的名称、住所; (二)评估目的; (三)评估对象和评估范围; (四)评估基准日; (五)评估报告使用者; (六)评估报告提交期限和方式; (七)评估服务费总额、支付时间和方式; (八)评估机构和委托方的其他权利和义务; (九)违约责任和争议解决; (十)签约时间。
×（100/100）=1844（元/m²）
D修正后的单价=2200*
（100/99）×（101/100）×（100/102）
×（100/102）=2157（元/m²）
土地评估单价=（A+B+C+D）/4=1977（元/m²）
土地评估总价=1977*800=1581600（元）
7、设备重置成本50000元，总使用年限10年，已使用2年，求该设 备的贬值率、成新率和贬值额。（5分）
贬值率=2/10=20% 成新率=1-20%=80% 贬值额=50000*20%=1000元
8、预计土地未来3年的收益额分别为10、12、15万元，从第四年 起，以后各年的收益额固定为18万元，确定的折现率和资本化率为 10%。
要求：（1）评估永续经营条件下的评估额； （2）评估20年的收益价值。（10分） （1）P=[10/(1+10%) + 12/(1+10%)2 + 15/(1+10%)3]+ 18/10% *
×（100/101）=1980（元/m²）
B修正后的单价=1800* （100/100 ）×（102/100）×（100/101）
×（100/100）×(1－1/(1+10%)25)/ (1－1/(1+10%)20)=1927（元/m²）
C修正后的单价=1900* （100/102 ）×（100/100）×（100/101）
9、选择可供比较的交易实例作为参照物，一般应注意以下几点（ AC ）。 Ａ、与待估房地产属于同一交易类型 Ｂ、与待估房地产的估
价日期超过半年
Ｃ、参照物的交易属于正常交易 Ｄ、与待估房地产的区 域特征明显
（1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别 相同； （2）参照物的用途应与评估对象的用途相同； （3）参照 物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同； （4）建筑物的规模应 与评估对象的规模相当； （5）参照物的权利性质应与评估对象的权 利性质相同； （6）参照物实体特征应与评估对象相接近； （7） 参照物的交易类型应与评估目的相吻合； （8) 参照物的交易日期应 与评估基准日接近； （9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或 可修正为正常交易价格； （10）参照物应选择多个，一般为三个以 上。
值进行估价和判断。（ √ ）
• 2、公开市场是指充分发达与完善的市场条件，买主和卖主的地
位是平等的。（ √ ）
• 公开市场条件；信息透明、交易自愿、竞争公平
3、同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。（ x ） 4、资本化率就是指资本还原率。（ √ ）资本化率又称还原化率、收益率
5、采用成本法进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧是一样 的。（ X 名义，实际 ） 采用成本法进行资产评估时,其实体性贬值与会计学上的折旧( B 不一样 )
D、公共公用配套设施状况
9、、计算机器设备的重置成本时，不应计入的费用是（ A
Ａ、维修费用
B、购置费用
Ｃ、安装费用
D、调试费用
）。
10、 狭义的资产评估报告书是（
A
）。
Ａ、资产评估报告书
B、一种工作制度
C、 法律责任文书
D、公证性报告
二、判断题（共１０分，每题１分）
1、资产评估通常是在资产产权发生变动之前，由专门的人员对资产的价
P=A/5% + 1/(5%)²=1409.754（万元）
（2）等年值A=（50/(1+5%) + 50*（1+1%）/(1+5%)²）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%)²=50.2438（万元）
P=A /（5% -1%)=1256.095（万元）
6、一宗待估土地，面积为800平方米，评估资料见附表：用市场法 评估该土地的市场价值。
Ｃ、贡献原则 Ｄ、预期原则
5、资产评估报告的基本要素有（ ABCD ）。
A、评估范围与对象
B、评估基准日
C、评估假设与限制条件
D、评估方法
6、机器设备评估的基本步骤有（ ABCD ）。
A、评估准备
B、现场勘察
C、 计算评估值与撰写评估报告 D、确定设备的估价数据与参数
7、基准地价是由政府制定的城镇国有土地的基本标准价格。由如下部
4、计算题（共60分）
2.物价指数法 无形资产重置成本=无形资产账面成本×评估时物价指数/购
置时物价指数
1、某企业2000年外购一项无形资产的帐面值500 000元，2003年进 行评估，试按物价指数法估算其重置完全成本。根据资料，此项无形资 产购置时的物价指数是120%；评估时的物价指数是150%。（5分）
• 功能性贬值额=年超额运营成本（1-所得税率）[P/A ,i n]
（（5-3）*10000+（100000-60000）*2）*（1-33%）*（P/A,10%， 5）=
3、一台机器设备的重置成本是150万元，已使用2年，其经济寿命 10年，估计可修复费用为20万元。用修复费用法计算机器设备的实体性 贬值。（5分）
4、有一宗七通一平的待开发建设用地，土地面积为5000平方米， 建筑容积率为3，拟开发建设写字楼。建筑费为2 000元/平方米，专业费 为建筑费的10%。该写字楼建成后即出售，预计售价为4 000元/平方
米，销售费用为楼价的5%，销售税费为楼价的6%，当地银行年贷款利 率为6%，开发商要求的投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的总地 价和单位地价。（10分） 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费
广东金融学院期末考试试题 （A）
2007 —2008 学年第 1 学期
考试科目：
资产评估
(闭卷 120 分钟)
系别________ 班 级________ 学号_________ 姓名
_________
一、单项选择题（共１０分，每题１分）
1、（ A ）我国建立了注册资产评估师制度。
A、1995年5月
B、1991年11月
C、1993年12月
D、1995年3月
2、不是资产评估的功能有（ D ）。
A、管理的功能
B评价及评值功能
C、公证的功能
D 资产交易价格功能
3、以产权变动为目的的有（ B ）。
A、资产抵押
B、企业兼并
C、财产纳税
D、财产担保
4、运用市场法时选择三个以上参照物的目的是（ C ）。
A、使参照物具有可比性
• 不可修复部分的重置成本=重置成本-可修复费用 • 不可修复费用=不可修复部分的重置成本×实体性贬值率 • 实体性贬值=可修复费用+不可修复费用
不可修复部分的重置成本=150-20=130万元 不可修复费用=130* 2/10 =26万元 实体性贬值额=20+26=46万元 实体性贬值率=46/150=
利润分配率=100*（1+200%）
/
[8000*（1+50%）
+100*（1+200%）]=2.43%
10、一项医用新技术，购买方的设计能力为400万台，新技术总设 计能力为1000万台。该技术帐面价值200万元，已使用2年，尚可使用8 年。在剩余使用年限中，由于市场竞争，减少销售收入现值为80万元； 为保住市场需追加成本现值20万元。试评估该无形资产转让的最低收费 额。（5分）
A、购建费用
B、维修费用
