下载文档原格式
![商业地产项目投资中的法律风险探析[1][1] 22](https://img.taocdn.com/s1/m/0ce06b82cf2f0066f5335a8102d276a20129606d.png)
商业地产项目投资中的法律风险【摘要】随着商业地产开发经营的多样化, 商业地产投资开发赢利模式也逐步呈现多样性, 新事物的出现亦伴随着新的法律问题的出现, 商业地产投资开发赢利模式的特殊性在于不以单纯的商品房买卖为载体, 同步体现出债与物权的法律特性。
本文就商业地产项目投资中的前述两大法律属性做初浅分析, 以求了解商业地产项目投资中的法律风险同时提出风险防范措施之拙见。
【关键词】商业地产；地产投资；赢利模式；商铺经营；售后包租；物业管理；法律风险一、商业地产的概念现在, 房产投资者中流传着这么一句话——“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”。
随着住宅价格的攀升, 住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象, 让不少投资者趋之若鹜。
从底商, 到商业街、再到MALL, 短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。
商业地产包括有商业和地产两个概念。
商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。
按4个分开和其他特点, 商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润, 二是投资者出租商铺赚取租赁利润, 三是商铺经营者赚取经营利润, 四是商业物业管理者赚取管理利润。
(一)商业地产投资开发赢利模式具有如下多样性选择:第一是只售不租, 出让产权, 很快收回投资。
很多开发商都采取了降低置业门槛, 来化解大卖场面积消化的难题。
大部分都用“出售后返租”, 并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号, 营造了许许多多的概念。
商铺以其潜在的升值空间, 已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。
继北京、上海、广州、深圳、武汉以后, 重庆的投资商铺热也已经开始逐渐升温。
开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产, 一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈定了极具升值潜力的项目, 投资开发产权式商铺, 从中获取高额利润。
产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。
商业地产风险防范措施报告目录一、概述 (2)二、风险防范措施 (3)三、城市化进程推动商业地产需求增长 (5)四、消费升级带动商业地产投资机会 (8)五、新政策对商业地产投资的影响 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着消费升级，人们对健康、休闲、文化等领域的需求也不断增加，相关产业成为了商业地产投资的热点。
例如，健身、游泳、瑜伽等运动健康类产业、电影院、剧院等文化娱乐类产业以及餐饮、时尚零售等品质生活类产业，都是当前商业地产投资的热门方向。
这些产业有着巨大的市场需求，可以带来高回报率和稳定的租金收益。
房产税的征收方式和税率也会直接影响商业地产市场。
高额的房产税会增加持有商业地产的成本，影响投资者的投资意愿；适度的房产税则可以促使闲置商业地产得到更好利用，提升市场供给效率。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新,包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
商业地产的细分领域越来越多，商业地产项目的多元化发展是未来发展的重要趋势。
除了传统的购物中心、写字楼、酒店、医院等类型之外，未来还将涌现出更多的商业地产项目类型，如文化娱乐、科技创新等领域。
声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。
二、风险防范措施商业地产是一个复杂的领域，涉及到大量的投资和管理，因此风险防范措施对于商业地产行业至关重要。
有效的风险防范措施能够帮助投资者和经营者规避潜在的风险，保护他们的利益并确保项目的持续成功。
商业地产租赁合同风险解析与防范一、引言商业地产租赁合同是商业地产租赁交易中的核心文件，它规定了双方的权利和义务，并对租赁关系进行了明确的约定。
然而，由于商业地产租赁合同的复杂性和特殊性，存在一定的风险。
本文将对商业地产租赁合同中的风险进行分析，并提出相应的防范措施。
二、风险解析1.租金支付风险商业地产租赁合同中最重要的内容之一是租金支付约定。
租户可能面临租金支付能力不足的风险，导致无法按时支付租金。
另外，租户可能会利用合同漏洞或其他手段逃避租金支付责任。
2.违约风险商业地产租赁合同中的违约风险是双方都可能面临的。
租户可能会违反合同约定，如擅自转租、改变物业用途等。
而房东也可能存在违约行为，如未按时交付物业、未提供合理的维护和修缮等。
3.物业损坏风险商业地产租赁合同中通常会约定租户对物业的保护和维护责任。
然而，租户可能因疏忽或故意行为导致物业损坏，给房东造成经济损失。
4.法律风险商业地产租赁合同涉及到许多法律问题，如租赁期限、租金调整、违约责任等。
如果合同条款不合法或不合理，可能导致合同无效或产生纠纷。
三、风险防范措施1.认真筛选租户房东在选择租户时应进行严格的背景调查，了解其信用状况和经营状况。
可以要求租户提供财务报表、商业计划书等资料，并与相关部门核实。
2.制定合理的租金支付条款商业地产租赁合同中的租金支付条款应具体明确，包括支付时间、支付方式等。
可以要求租户提供担保或提前支付部分租金，以降低租金支付风险。
3.明确违约责任商业地产租赁合同中应明确双方的违约责任，并约定相应的违约金或赔偿金额。
同时，可以要求租户提供保证金，作为违约金的抵押。
4.制定维护和修缮责任条款商业地产租赁合同中应明确租户对物业的维护和修缮责任，并约定相应的赔偿责任。
可以要求租户购买相应的保险，以应对意外损失。
5.寻求法律意见在签订商业地产租赁合同之前，房东可以咨询专业律师的意见，以确保合同条款合法合理。
同时，在合同纠纷发生时，也可以寻求法律援助，维护自身权益。
商铺出租风险规避措施有哪些商铺出租是一项常见的商业活动，但也伴随着一定的风险。
为了规避这些风险，商铺出租者需要采取一些措施来保护自己的利益。
本文将探讨商铺出租的风险以及相应的规避措施。
1.市场风险。
市场风险是商铺出租中最常见的风险之一。
市场的变化会对商铺的租金和出租率产生影响，从而影响出租者的收入。
为了规避市场风险，商铺出租者可以采取以下措施：对市场进行充分的调研，了解商铺所在地区的租金水平和出租率，以便做出合理的定价和出租策略。
与当地的房地产经纪人和商业地产公司合作，获取市场信息和专业建议，及时调整出租策略。
2.租客风险。
租客风险是商铺出租中另一个重要的风险。
不良的租客可能会给商铺造成损坏或违约，从而影响出租者的利益。
为了规避租客风险，商铺出租者可以采取以下措施：对租客进行严格的背景调查，包括财务状况、经营状况和信用记录等，以确保租客有能力和诚信地履行合同。
签订严格的租赁合同，明确租金支付、维护责任和违约责任等条款，以保护自己的权益。
3.法律风险。
商铺出租涉及到许多法律问题，如租赁合同、物业管理和税务等。
不了解或违反相关法律可能会给出租者带来法律风险。
为了规避法律风险，商铺出租者可以采取以下措施：寻求专业法律顾问的帮助，确保租赁合同和其他相关文件符合法律规定，避免法律纠纷。
了解当地的物业管理和税务法规，遵守相关规定，避免因违法行为而受到处罚。
4.物业风险。
商铺出租的物业风险包括房屋损坏、设备故障和安全问题等。
为了规避物业风险，商铺出租者可以采取以下措施：定期对商铺进行维护和检查，确保房屋和设备的正常运行，及时修理和更换老化设备。
安装安全设备，如监控摄像头、防火设施和报警系统，提高商铺的安全性。
5.市场营销风险。
商铺出租需要进行市场营销活动，以吸引潜在的租客。
但市场营销活动也伴随着一定的风险，如投入产出不平衡、竞争激烈等。
为了规避市场营销风险，商铺出租者可以采取以下措施：制定合理的市场营销计划，包括广告宣传、促销活动和客户关系维护等，提高商铺的知名度和吸引力。
商业地产租赁合同风险解析与防范引言商业地产租赁合同作为商业行业中一项重要的法律文件，对于租赁双方的权益保护至关重要。
无论是出租方还是承租方，在签订合同之前，都应该认真分析合同中可能存在的风险，并采取相应的防范措施。
本文将对商业地产租赁合同中的风险进行解析，并提供一些防范措施。
风险分析1. 法律风险作为一份法律文件，商业地产租赁合同的第一个风险来自于法律层面。
可能存在的法律风险包括几个方面：•合同条款的合法性和有效性：合同中的条款需要符合国家法律法规，否则可能被视为无效。
•权益保护的不足：合同中的条款是否能够充分保护租赁双方的权益，并能有效应对可能发生的争议。
•合同解释的模糊性：合同中的某些条款可能存在解释模糊的问题，造成双方对合同内容的理解不一致。
2. 经营风险商业地产租赁合同的第二个风险来自于经营层面。
可能存在的经营风险包括几个方面：•经营环境的变化：商业地产市场具有很大的不确定性，租赁双方需要考虑市场环境变化对经营带来的影响。
•租户信用风险：承租方的信用状况可能会发生变化，如经营不善、支付能力下降等，可能导致租金收入的减少或无法收回。
•竞争风险：在商业地产市场中，可能存在其他类似物业的竞争，承租方需要考虑竞争对其经营的影响。
3. 合同执行风险商业地产租赁合同的第三个风险来自于合同执行层面。
可能存在的合同执行风险包括几个方面：•违约风险：无论是出租方还是承租方，都存在违约的可能性。
一方违约可能给另一方造成损失，并导致合同终止。
•双方义务履行不完全：双方在合同履行过程中可能存在义务履行不完全的情况，导致合同效力受到影响。
•合同变更的风险：在合同期限内，双方可能出于某种原因需要变更合同条款，这可能会带来一定的风险和争议。
风险防范针对商业地产租赁合同中的风险，是一些防范措施的建议：1. 法律风险防范•聘请专业法律顾问：在签订合同前，租赁双方应咨询专业的法律顾问，确保合同条款的合法性和有效性。
•明确权益保护措施：在商业地产租赁合同中，可以明确约定一些权益保护措施，如租赁双方的违约责任、争议解决方式等。
商业地产投资的风险分析和投资策略商业地产投资是一个高风险的投资领域，也是一个高回报的领域。
在商业地产投资中，有很多因素会影响投资收益和风险，例如市场价值、租赁收入、管理费用、推广费用和供应链成本等。
因此，投资者需要了解商业地产投资的风险，并制定相应的投资策略。
本文将分析商业地产投资的风险，并提出应对风险的投资策略。
一、市场风险市场风险是指由市场变化导致的投资风险。
市场变化可能由宏观经济因素、政府政策、行业竞争等因素引起。
在商业地产投资中，市场风险是最基本和最重要的风险。
针对市场风险，投资者可以采取以下策略：1.分散投资：将投资分散到不同的商业地产项目和地区，降低单一项目和地区的风险。
2.市场调研：深入了解市场情况，掌握市场趋势和变化，把握商业地产项目的投资时机。
3.参考历史数据：对市场的过去和现在进行比较，根据历史数据分析市场趋势，制定相应的投资策略。
二、租赁风险租赁风险是指由租赁合同变化引起的风险。
租赁合同是商业地产投资中一项重要的法律约束，租赁风险直接影响租赁成本和租赁收益。
针对租赁风险，投资者可以采取以下策略：1.多样化租户：吸引不同行业和类型的租户，降低单一租户的风险。
2.灵活租赁：与租户灵活协商租赁协议，制定相应的租赁附加条款，降低租赁变化的风险。
3.建立信任：与租户建立信任关系，积极沟通和解决问题，提高租户忠诚度，降低租赁风险。
三、投资风险投资风险是指由投资本身的可能变化导致的风险。
在商业地产投资中，投资风险是由投资期限、投资规模等因素引起的风险。
针对投资风险，投资者可以采取以下策略：1.慎重选择投资项目：对不同投资项目进行综合评估，选择与投资目标相符的投资项目。
2.制定风险控制机制：建立投资决策流程和投资审批机制，控制投资规模和投资期限，降低投资风险。
3.监控投资：监控投资项目的运营和发展状况，及时识别并应对投资风险。
四、管理风险管理风险是指由管理和运营过程中的不当行为引起的风险。
第1篇随着我国经济的快速发展，商业地产市场逐渐繁荣，商场作为商业地产的重要组成部分，其运营和管理面临着各种法律风险。
商场法律风险是指商场在运营过程中可能遭遇的法律法规风险，包括合同风险、知识产权风险、劳动用工风险、消防安全风险、环境保护风险等。
本文将从以下几个方面对商场法律风险进行探讨。
一、合同风险1. 合同签订不规范商场在签订合同过程中，可能因合同条款不明确、未充分了解对方资质等原因，导致合同风险。
例如，租赁合同中未明确约定租金支付方式、租赁期限、维修责任等，可能引发租赁纠纷。
2. 合同履行不到位商场在合同履行过程中，可能因自身原因或对方原因导致合同风险。
如供应商未按时供货、质量问题、违约责任等。
3. 合同变更风险商场在合同履行过程中，可能因市场变化、政策调整等原因，需要对合同进行变更。
若变更过程中沟通不畅、未履行法定程序，可能引发合同风险。
二、知识产权风险1. 商标侵权商场在经营过程中，可能使用他人注册商标，或未经授权使用他人知名商标，涉嫌商标侵权。
2. 专利侵权商场在引进新产品、技术时，可能侵犯他人专利权，导致侵权纠纷。
3. 著作权侵权商场在经营过程中，可能未经授权使用他人作品，涉嫌著作权侵权。
三、劳动用工风险1. 劳动合同签订不规范商场在招聘员工时，可能未与员工签订书面劳动合同，或劳动合同条款不明确，导致劳动争议。
2. 劳动纠纷商场在员工管理过程中，可能因工资、福利、加班费等问题与员工发生纠纷。
3. 劳动派遣风险商场在招聘劳务派遣工时，可能因派遣单位资质问题、派遣工权益保障等问题引发风险。
四、消防安全风险1. 消防设施不完善商场在建设过程中，可能未按照国家标准配备消防设施，或消防设施存在安全隐患。
2. 消防安全意识薄弱商场员工和顾客消防安全意识不强，可能引发火灾事故。
3. 消防安全隐患排查不到位商场在日常运营中，可能未及时发现和整改消防安全隐患，导致火灾事故发生。
五、环境保护风险1. 废弃物处理不当商场在运营过程中，可能产生大量废弃物，若处理不当，可能对环境造成污染。
出租房屋提供注册地址的风险分析及防范应对商业地产租赁实务中，绝大多数承租人租赁房屋的目的便是设立企业或者以个体工商户的身份开展经营活动，因此承租人一般会将承租房屋的地址作为新设或承租企业的工商注册地址，这也是绝大多数承租客户在签订租赁合同前对出租方的基本诉求。
原则上，只要双方约定承租方对租赁房屋的使用目的仅为办公，承租方不出现水电火等意外情况，仅使用租赁地址注册不会对产权方造成法律风险，产权所有人与承租人之间为租赁关系，即使后期承租企业出现经营不善等原则造成的涉诉、破产等情形，也不会对产权所有人造成法律风险。
但商业地产租赁往往周期长、受行业市场波动的影响大，一旦出租方和承租方在合同的履行过程中产生纠纷，需要将合同提前终止或解除，或者租赁期限届满合同终止的，承租人若怠于迁出或者注销注册地址，工商部门在发现房屋仍被占用作为工商注册地而没有迁出的情况下，是无法给新租户办理工商注册的，这样必然会影响房屋的重新使用，并给出租人造成损失。
此外，还存在税务风险、违法经营、不当使用等可能给产权方造成损失的情形。
如上所述，出租房屋地址给企业作为公司注册地址可能存在的风险有：1、对房屋再次出租或登记公司有影响，在本次租赁到期后或本次租户因种种原因失联或者不配合迁址，因已用此房产注册的公司地址没有变更，下次的租户如果也需要用这房屋登记公司，是不能办理的；2、存在税务风险，租赁房屋登记的这个地址注册以后，房屋信息就会在工商、税务等部门备案，达到纳税标准是需要依法申报交税的，否则将涉嫌逃避税务征管的违法；3、租户利用所租赁的房屋开公司，如经营涉嫌违法，在出租房屋内发生了违法乱纪行为（譬如容留他人吸毒、传销、窝藏犯罪分子等），产权方将有可能要承担相应的法律责任；4、房屋的不当使用，房屋遭到滥用，比如改变了约定用途，或者私自进行改装等，这都会让给产权方带来意想不到的其他风险。
实际操作角度，可从如下几个方面进行风险防范：1、订立租赁合同前尽可能了解承租方的有关信息。
商业地产售后包租的法律风险及其防范【摘要】售后包租作为商业地产融资的一种重要方式，为越来越多的房地产开发商所采用。
虽然目前我国的法律没有明令禁止这一销售模式，但是该模式在实际运作中所存在的法律风险仍然是开发商和购房者不可忽视的重要问题。
本文将就商业地产售后包租销售模式中存在的法律风险及其防范措施进行具体的阐述。
【关键词】商业地产；售后包租；法律风险；风险防范一、售后包租概述售后包租是一种集销售与融资为一体的特殊模式，是房地产开发商筹集资金的一种重要方法。
它通常指开发商将所出售的商品房，通过在一定期限内承租或者代为出租的方式，以承租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。
售后包租的经营模式早在20世纪60年代出现于美国，后流行于日本、香港、台湾等地。
在上世纪90年代中期传到我国海南及广东沿海地区，后传入内地等城市，为国内市场借鉴并流行。
[1]售后包租在国外原先是开发商融资的一种方式，但目前国内的操作实质上是开发商以高回报、低风险的承诺方式促销商品房，从而加快资金的回笼速度，演变为开发商用以套取现金的一种财务技巧。
二、售后包租模式中的法律风险由于售后包租涉及到房地产开发商、购房者、银行、房产经营方、承租方等多方主体签订的买卖合同、委托经营合同、租赁合同等多份合同，故其中涉及的法律关系较为复杂，一旦出现纠纷，将有可能涉及到多方利益，并产生一定的连锁反应。
我国《商品房销售管理办法》，第十一条明确规定“开发商不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
”而我国各地对售后包租的监管态度，则因地区经济形势的不同及各地房地产市场的差异，而存在变化。
[2]由于售后包租的法律关系复杂，一旦合同主体因履行合同发生纠纷，常面临着合同被法院认定无效、开发商违约、承租方违约等风险。
而房地产开发商为了达到大量吸引顾客并快速回笼资金的目的，常常通过大量的广告来宣传所售商业地产的高回报、低风险等内容，因此又涉及宣传广告的性质及效力等法律风险。
商业地产租赁之法律风险分析及防范
中建三局房地产公司王小锋
随着国家对住宅房地产市场调控力度的不断加码，越来越多的房企出于平衡投资风险和寻找新的利润增长点的考虑，纷纷进军商业地产领域。
与住宅市场以出售为主相比，“长期持有、对外出租”则是商业地产开发经营的重要模式。
本文将着重研讨商业地产租赁存在的主要法律风险，并为开发商防范此类风险提出几点管窥之见。
一、化解售后包租风险问题
售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
其常见表现形式为，以提供固定年回报、承诺无（低）风险投资等方式销售公寓式酒店、产权式商铺、分时度假酒店等。
售后包租若处理不当，极易引发纠纷，如开发商难兑现包租承诺等。
售后包租需注意以下事项：一是售后包租的房屋必须是已竣工的商品房。
①二是对外宣传时不得含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺。
②三是所定的租金回报不要高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，且应有相应的担保，以免涉嫌非法融资。
四是尽量不要将商品房销售和租赁捆绑在一起，以免包租合同不能履行时，购房者要求单方解除购房合同。
二、免租期法律风险问题
提供免租期以便承租人装修是商业地产租赁惯用的营销手段，其期限短则数月、长达年余。
免租期间，通常承租人无需支付租金，但仍须支付除租金以外的其他费用，如物业管理费、水电费等。
若承租人超出免租期仍未完成装修工作的，则需依约支付租金。
关于免租期需要注意以下问题：第一，出租人应从经济利益角度合理确定免租期，一般参照承租人装修所需时间，将装修期作为免租期。
第二，应尽量将免租期纳入正式租赁期限。
否则，双方的法律关系将难以界定，产生纠纷后也将无
①参见《商品房屋租赁管理办法》第11条。
②《房地产广告发布暂行规定》第16条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含
所适从。
第三，应对装修期间可能出现的问题进行明确约定，特别是在免租期不计入租期时。
如承租人在免租期毁约应支付违约金并将房屋恢复原状、免租期发生安全事故的处理等。
三、承租人装饰装修问题
承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用由承租人负担，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
③承租人经同意装饰装修，区分附合和未形成附合两种情况进行处理：其一，已形成附合的装饰装修物区分合同无效、解除、履行期限届满等情形，适用不同的处理规则。
④其二，未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权。
⑤出租人同意承租人装修时，可能会基于过错责任、公平原则或不当得利对承租人进行赔偿或补偿。
设若出租人同意承租人对租赁房屋进行装修，即应于租赁合同中明确约定如何处理装饰装修费用。
四、承租人拖欠租金问题
出租人应采取合法手段预防和处理承租人拖欠租金问题。
具体来说，一是坚持“先交租后使用、定期收取、宁早勿迟、应收尽收”原则，确保按时按量收取租金。
二是建立租金风险定期评估机制，并根据风险程度进行预警和制定相应措施。
三是实行租赁保证金制度，用以担保承租人依约交纳租金。
四是对欠租商户采取停水停电措施。
值得注意的是，此类措施的应用宜在租赁合同中加以约定，实施前应书面通知承租人。
若承租人作为物业使用人直接与供水、供电单位签订了相关合同，则出租人无权采取上述措施。
五、承租期间合同主体变更问题
实践中，有些承租人需要租赁写字楼或商铺作为其住所或营业地以办理工商登记。
由于此时企业尚未成立，往往先由该企业拟任法定代表人或股东（大）会授权的自然人（单位）代为签约，待登记手续完成后再变更承租主体。
此类情况涉及到承租权转让等法律问题。
承租权转让是指在房屋租赁期限内，承租人将其在租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行租赁合同的行为。
承租权转让性质上属于合同约定承受，需经出租人同意。
⑥承租权转让一般按下列程序办理：首先，承租人与房屋承租权的受让人签
③参见《房屋租赁合同纠纷司法解释》（以下简称《解释》）第13条。
④参见《解释》第9、11、12条。
⑤参见《解释》第9、10条。
订“房屋承租权转让合同”。
其次，出租人与房屋承租权的受让人签订“租赁主体变更合同”，变更房屋承租人，继续履行原租赁合同。
最后，双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后，持相关材料办理合同变更登记备案手续。
六、谨慎对待房屋转租问题
转租与承租权转让不同，它是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。
转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，转租后转租人仍享有承租权。
由此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人与承租人（转租人）的本租合同，以及承租人（转租人）与次承租人的转租合同。
就承租权转让而言，承租人将退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。
转租在商业地产租赁中较为常见，如承租人承租商业地产后，由于种种原因提前终止营业，但此时租期并未届满，承租人为减轻损失就会想到转租。
对于商业地产转租需关注以下方面：其一，承租人转租房屋须经出租人书面同意。
否则，出租人可以解除合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
⑦出租人若不同意转租的，应及时提出异议。
《解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
”其二，转租期限不能超过剩余租期。
否则，超过部分的约定无效。
⑧其三，承租人须赔偿次承租人对租赁物造成的损失。
《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
”其四，次承租人可以代承租人支付租金和违约金来抗辩出租人的合同解除权。
《解释》第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。
但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
”
七、承租人优先购买权问题
出租人出卖租赁房屋时，承租人享有优先购买权。
《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享
⑦参见《合同法》第224条、《商品房屋租赁管理办法》第11条。
有以同等条件优先购买的权利。
”《解释》还进一步规定，出租人与抵押权人协议变卖租赁房屋或者委托拍卖人拍卖租赁房屋时，应通知承租人，承租人有优先购买权。
但是在以下情形下，承租人主张优先购买权将不予支持：一是房屋共有人行使优先购买权；二是出租人将房屋出卖给近亲属；三是出租人履行通知义务后，承租人15日内未明确表示购买的；四是第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
⑨
出租人在出卖租赁房屋时，要注意如下问题：第一，要在合理期限内通知承租人，否则根据《解释》第21条的规定，出租人要承担赔偿责任。
但是，承租人不能因为出租人未履行通知义务而主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
第二，承租人主张优先购买商品房时，应当具有让出租人信赖的履约能力。
出租人应要求承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保，以避免法院支持承租人购买房屋的主张后，因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行，损害出租人利益。
八、出租人强行收回房屋问题
在租赁期限届满或出租人单方解除租赁合同时，承租人应腾退房屋。
但实践中承租人拒绝腾房的情形屡见不鲜，此时出租人往往会强制收回房屋。
这种措施虽属自力救济，有其合理性，但也存在一定风险。
实际操作过程中，出租人应留意以下问题：首先，向承租人邮寄终止或解除租赁合同通知书，并注明自动腾房的期限和拒绝腾房的后果，如强行收回房屋并收取逾期腾房占有使用费等。
其次，在强行收回房屋时，应做好证据留存工作，以免日后产生纠纷。
如邀请公证人员、律师、街道等第三方现场见证，对承租人遗留物品进行清点封存。
最后，出租人应妥善保管承租人遗留物品或者将其提存。
另外，出租人应在租赁合同中约定出现类似问题时，出租人有权处理承租人遗留物品，通过合同约定和上述措施来对抗承租人及维护自身权益。
