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山东师范大学工商管理硕士实践报告学号2012310027姓名郭文魁学科专业工商管理科目社会实践时间2012年10月分数社会实践报告——城市大盘的营销简析实践目的：随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，随之诞生是众多的城市大盘。
大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流。
本次社会实践的目的就是探索性的房地产形势下，探索大盘开发的思路与营销手法。
实践时间：10月5日13:00-17:00实践地点：百万平米城市大盘——天鸿·万象新天实践内容：全班近40名师生驱车来到济南市历城区工业北路的东部都市大盘——天鸿·万象新天项目售楼处。
首先听取了置业顾问对万象新天项目的热情讲解后，观看了新东站片区5000亩规划的宣传片，详细了解万象新天项目作为城市大盘对周边区域带动和发展作用，深入探讨了大型房地产项目的营销操作思路和整合资源的手段。
随后，全体师生来到万象新天项目配套的高尔夫练习场进行了素质拓展教育。
实践总结：作为一个建筑面积600万平方米的城市大盘项目，万象新天已经脱离了单纯住宅开发的概念，属于大型综合社区开发。
教育、商业、酒店、写字楼等等涵盖众多业态，无疑对地产营销者的操盘思路是一个很大的考验。
经过我们的深入探讨，我们或许为城市大盘操作总结出一些经验：一、“配套先行，根本保障”一个城市大盘运作的时候，首先并不是要建立产品的形象和系列，而是要先建立大盘的配套水平的形象。
一般城市大盘往往位于城市的郊区边缘地带，客户在选择购买郊区楼盘时，实际上是楼盘的外延即配套设施在起着决定作用。
所以楼盘的配套必须要先行，而且起点要高，必须优于市区楼盘的配套，客户才会选择你。
道路交通、学校资源、商业便捷、医疗保障等等，都是客户关注的点。
拿万象新天项目来说他们首先解决的就是教育问题，与历城二中、北京红黄蓝幼儿园建立强强联合的战略联盟。
目录前言 (3)1、项目自身分析 (4)1.1项目区域形象分析 (4)1.1.1 项目区域在济南市的位置及城市形象 (4)1.1.2 项目区域在经十路的位置和城市形象 (6)1.1.3 项目区域在济南东部的位置和城市形象 (6)1.2项目地块情况 (7)1.3S.W.O.T矩阵分析法 (7)“SWOT”矩阵 (9)1.4物业优势及劣势分析 (10)1.4.1 Strength优势分析 (10)1.4.2 Weakness劣势分析 (13)1.5物业机会及威胁分析 (15)1.5.1 Opportunity机会分析 (15)1.5.2 Threat威胁分析 (18)1.6各因素交叉分析 (18)1.6.1 规避项目劣势的交叉分析 (18)1.6.2 规避项目威胁的交叉分析 (21)1.7分析总结 (23)2.项目定位 (25)2.1市场定位 (25)2.1.1市场定位的决定因素 (25)2.1.2 市场最终定位 (27)2.1.3 市场定位的支撑点 (31)2.2目标市场（客户）定位 (36)2.2.1目标市场构成分析 (36)2.2.2目标市场需求特征分析 (38)2.2.3目标市场（客户）结论 (41)2.3形象定位 (43)2.3.1形象诉求重点 (43)2.3.2形象定位及支撑 (46)2.3.3项目案名建议 (47)2.3.4案名诠释 (48)2.4价格定位 (51)2.4.1定价原则 (51)2.4.2定价方法 (52)2.4.3定价策略 (55)2.4.4最终价格定位 (55)3.项目规划设计建议 (70)3.1整体规划思路 (70)3.2平面布局建议及原因 (70)3.2.1整体规划布局 (70)3.2.2住宅规划设计建议 (74)3.2.3公共建筑规划设计建议 (75)3.2.4交通组织及停车设施规划建议 (78)3.2.5 建筑类别配比 (85)3.3建筑外观风格及园林建设建议 (85)3.3.1建筑外观的风格建议 (85)3.3.2小区园林建设建议 (93)3.4户型面积选择及组合建议 (109)3.4.1户型设计配比 (110)3.4.2户型设计特色建议 (115)3.4.3户型结构面积 (123)3.4.4优秀户型推荐 (124)3.4.5地下室设置建议 (134)3.5配套设施规划建议 (134)3.5.1 楼宇配套设施建议 (134)3.5.2 项目公共建筑布局 (142)3.5.3 商业配套建议 (158)3.6物业管理 (160)3.6.1区域市场物业管理情况 (161)3.6.2物业管理建议 (163)3.6.3物业管理服务内容建议 (164)3.6.4物业管理费建议 (166)3.7项目智能化建议 (168)3.7.1 住宅项目智能化建议 (168)3.7.2写字楼及公寓智能化 (171)3.8项目车位配置建议 (175)3.8.1产权车位与使用权车位比较 (175)3.8.2项目车位配比数量 (176)3.8.3 项目车位面积大小建议 (178)3.9项目整体开发策略 (178)3.9.1开发时序 (178)3.9.2 项目各期开发量建议 (179)结束语 (181)前言本报告是在市场研究及分析的基础上，结合本案的自身质素，提出有针对性的项目定位，旨在通过整合营销，最大限度强化本案的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的总体质素和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。
济南x x花园项目整体策划书2005—9—3目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下: (一)九九年之前,被动销售的暴利阶段:客源特征:以高收入者为主,追求身份与地位的显示,此时市场选---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------------------择范围小,客户购买存在一定盲目性。
开发商特征:政府对开发公司的实力要求不严,开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场发展特性,主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征:产品形式单一(多层为主），缺乏特色,不注重整体规划,且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）.销售特征:无整体营销思路,盲目追求高利，定价偏高,且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
(二)2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化,在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场.同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------------------力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
济南景区开发策划书3篇篇一《济南景区开发策划书》一、项目背景济南，山东省省会，拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴，是中国著名的历史文化名城之一。
然而，目前济南的景区开发还存在一些不足，如景区知名度不高、旅游产品单一等。
因此，我们需要对济南景区进行开发策划，提高景区的知名度和吸引力，促进旅游业的发展。
二、项目目标1. 提高济南景区的知名度和美誉度，使其成为国内外游客向往的旅游目的地。
2. 丰富景区的旅游产品，满足不同游客的需求。
3. 促进济南旅游业的发展，增加就业机会，提高当地居民的收入水平。
三、项目内容1. 景区规划对济南景区进行全面的规划，包括景区的功能分区、景观设计、旅游设施布局等。
突出济南的历史文化特色，打造具有独特魅力的景区。
2. 旅游产品开发开发多样化的旅游产品，如文化体验、生态旅游、休闲度假等。
举办各种主题活动，如文化节、音乐节、民俗活动等，丰富游客的体验。
3. 市场营销制定营销策略，加强景区的宣传推广。
利用互联网、社交媒体等渠道，提高景区的知名度。
与旅行社、酒店等合作，拓展客源市场。
4. 旅游服务提升加强景区的管理和服务，提高游客的满意度。
培训员工，提高服务质量。
提供多样化的旅游服务，如导游服务、餐饮服务、购物服务等。
四、项目实施1. 成立项目团队，负责项目的策划和实施。
2. 制定详细的项目计划，明确各项任务的时间节点和责任人。
3. 加强与相关部门和企业的合作，共同推进项目的实施。
4. 定期对项目进行评估和调整，确保项目的顺利进行。
五、项目预算1. 项目总投资[X]万元，包括景区规划、旅游产品开发、市场营销、旅游服务提升等方面的费用。
2. 资金来源主要包括政府投资、企业自筹、社会融资等。
六、项目效益预测1. 项目实施后，预计年接待游客数量将达到[X]万人次，旅游收入将达到[X]万元。
2. 项目将带动当地相关产业的发展，增加就业机会，促进地方经济的发展。
3. 项目将提升济南的知名度和美誉度，推动济南旅游业的发展。
济南万象新天酒店规划济南万象新天酒店是一座集住宿、休闲娱乐为一体的现代化酒店，计划建设总计326间客房，5个餐厅、2个多功能宴会厅以及室内游泳池、商务中心等商业功能区，力求将其打造成为高品质的旅游度假综合体。
一、项目建筑计划济南万象新天酒店的总体规模为22792平方米，共计建筑326间客房。
以“舒适精致、养生休闲、极致出行”为宗旨，结合济南文化和时尚营造浪漫舒适的住宿环境。
主建筑连续分区四层，其中一层为客房层，客房分布在四至五层楼，各房间空间宽敞，平面设计合理，内部设施配备高档，客房设 web 智能助手，可实现智能定位、智能管理等功能。
二层为餐厅层，此层共有5个餐厅，其中有高级宴会餐厅、大型中餐厅、西式餐厅、精品副食餐厅、小型甜品店5种餐厅；亦可容纳1200人就餐，覆盖中式、西式等多种佳肴；三层为多功能厅层，设有两个多功能厅，满足大型聚会、宴会、展会、酒会和会议等活动需求；四层为商业功能层，设有室内游泳池、商务中心、休闲娱乐及商务服务，让每位客人尽情享受恒乐完美时光。
二、服务承诺济南万象新天酒店全力打造一流服务标准，务求让客户满心满意，给客人带来极致宾客体验。
在服务细节方面，酒店提供24小时热情服务，满足客人的各类要求；提供穿梭机场接送服务，以及专业的婚宴安排服务，秉承“美味精致、风格全新”的服务理念，济南万象新天酒店期待为每一位客人提供专业、热情、周到的服务。
三、品牌设计济南万象新天酒店是以济南全新活力文化为主题，融入济南文化设计理念，具备舒适精致、养生休闲特色的现代化酒店，以及全面便捷的高品质商务服务。
酒店的外观设计独特，将西方的建筑风格与传统文化完美融合；室内装修以温暖淳朴。
济南市雪野湖别墅项目前期策划定位报告HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】雪野湖别墅项目前期策划定位报告2010年3月目录第一部分：市场调查与分析一、宏观市场调研与分析（一）济南市经济环境概况（二）济南市城市空间发展战略（三）济南市房地产市场分析二、济南别墅市场专项分析（一）济南别墅及高端物业发展及现状概况（二）济南代表性高端物业调研（三）济南主要别墅及高端物业未来市场供应量第二部分：项目条件分析一、雪野湖基本概况二、项目宗地分析三、项目SWOT分析第三部分：项目定位一、目标客户群核心定位二、产品定位三、总结第一部分市场调查与分析一、宏观市场调研与分析(一)济南市经济环境概况1.济南市经济现状与发展2.产业结构情况2008年济南市结构调整取得新进展，三次产业比重分别为5.8：44.1：50.1，一、二产业比重分别较上年减少0.1和1.1，第三产业增加1.2。
3.政府推动经济发展的产业重点济南市坚持以市场为导向，拉长产业链，开展多元化经营，鼓励企业向房地产、新型建材等产业延伸，强化区域服务功能，突出发展现代服务业，加快建设区域性服务业中心城市。
从上表看，济南市的国民生产总值增长平稳，全市固定资产投资额度和城市居民人均可支配收入逐年增加，受全球金融危机的影响，2009年济南市的GDP增长率较上年有所减缓，但仍高于全国平均增长水平。
2009年，济南市GDP在全国省会城市中占第8位，全社会固定资产投资占14位，城市居民人均可支配收入占第4位，位居前列。
不断调整产业结构，加快发展第三产业，坚持并鼓励房地产的健康可持续发展。
(二)济南市城市空间发展战略济南市为推动城市建设，促进城市经济社会发展，在《济南市城市总体规划（1996年—2010年）》中确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。
