北京2015年下半年房地产估价师《经营与管理》：房地产市场的功能模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。
A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
2、市场利息率由资本的共同决定。
A：供给弹性与需求弹性
B：供给与需求
C：供给弹性与需求弹性系数
D：供给弹性系数与需求弹性系数
E：执行层的组织协调
3、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
A．土地利用总体规划
B．城市规划
C．土地开发
D．城市建设
4、依法不能免征房产税的房屋是。
A：政府机关的办公楼
B：武警部队的营房
C：个人自住的住房
D：百货公司的商场
E：执行层的组织协调
5、划拨土地使用权的转让，须经当地__审查批准。
A．人民政府城市规划行政主管部门
B．建设行政主管部门
C．房地产市场管理部门
D．人民代表大会常务委员会
6、物业管理的全面启动以__为标志
A．物业的接管验收
B．用户入住
C．档案资料的建立
D．首次业主大会的召开
7、某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为800万元，间接费为160万元，利润率为5%，该建筑安装工程利润应为__万元。 A．36
B．48
C．64
D．82
8、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于。
A：永久荷载
B：必然荷载
C：可变荷载
D：偶然荷载
E：执行层的组织协调
1 2013年中级经济师冲刺讲义
第八章 房地产市场营销
1.营销概念的要点
■ 营销的出发点是客户需求
■ 营销策略和营销计划应当是有效的（满足客户需求+实现企业自身目标）
■ 营销是动态控制（宏观政治经济环境+客户需求+竞争状况）
■ 营销不仅是产品营销，更是相关服务的营销
2.房地产市场营销的特点
■ 营销市场的广泛性－针对房地产市场总体而言
■ 营销组织的区域性－针对特定房地产商品而言
■ 营销策略的差异性（对象不同策略不同+同一对象不同阶段策略不同）
3.房地产开发经营观念
观念 要点
生产观念 生产什么卖什么，无须营销
产品观念 产品好才能卖出去
推销观念 推销什么就买什么，所以生产什么就推销什么
市场营销观念 客户需要什么，就卖什么
社会营销观念 保证消费者需求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，做到企业利益、消费需求和社会福利三方面的统一
4.房地产市场营销的内容
5.房地产市场营销组合（为实现预期目标所使用的一整套营销工具） 2
6.房地产销售渠道分类
含 义 优 点 缺 点
直接渠道 房地产开发企业直接将产品销售给客户，也称为房地产开发企业自行销售 1） 开发企业直接控制销售过程，避免经纪机构介入的短期行为
2） 产销直接见面，便于开发企业直接了解客户需要，即时调整销售策略 3） 难以形成专业销售优势
4） 分散开发企业精力
间接渠道 房地产产品经过房地产经纪机构而从开发企业转移到客户手中 1） 有利于发挥销售专业特长
2） 有利于开发企业集中精力进行开发建设 3） 不如开发企业对自己的产品更了解，而且增大开发与销售之间协调的工作量
4） 业绩相等时，开发企业支付佣金受损失
7.渠道选择原则
■ 经济性
■ 可控性
■ 适应性
8.渠道选择的影响因素
■ 房地产市场供求状况
■ 房地产项目本身的市场前景
房地产营销基本知识人才梯队培训系列课程
主讲：广州区域行政中心孔镜文目录
一、房地产营销策划
二、房地产销售管理
三、楼盘售后服务房地产营销的全过程了解客户瞄准客户吸引客户留住客户
市场调研规划设计营销销售
营销全过程房地产项目的规划
工选地基础调
查开发设想（制定开
发方案）开发方针（形象的
量化）总体规划（数量的
空间化）详细规划设计从宏观需求出发选择城市和地点弄清市场的规模及性质，掌握市场特点制定生活设想根据市场特点制定有利于社区居民组织形成的生活设想方案对生活、社区等提案
进
行
量
化
处
理
,将软硬件诸要素相连接，依据人口、户数、家庭结构等数据制定开发方针设定与住宅等级及生活方式相对应的住宅样式和风格，通过建筑规划设计建议来体现设定物业的经营管理系统和开发方式从软件着手的规划流程
从
土
地
供应
和
地理
条
件
出发
选
择城市和地点地
区
概
况调
查
，注
重
地
理条
件
，包
括
地
区总
体
规划等根
据
基
础调
查
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据
，
描绘
出
空间
、
功
能的
大
致轮廓将
基
本
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形
象进
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理
并重新组合将
经
过
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处
理后
的
各
要素
在
平面
上
进
行分
配
，在
多
次
向量
化
进行
反
馈
后完
成
空间布置的作业单
体
建
筑的
设
定及建筑类型设定，规
划
进
入最
后
阶段
从硬件着手的规划流程
图2：规划制定程序图房地产项目营销策划主线
产品策略市场策略
竞争策略楼盘核心策
略传播
策略概念和执行传播
概念
房地产营销策划主线房地产营销传播中的策略设计以及概念发展
工楼盘
形象客户印象
主题风格
房地产传播策略示意图房地产营销策划中的楼盘形象建立
工
产品
定位
个性楼盘形象++＝
楼盘针对目标市场
的最有意义、最具
有差异性的简要形
象特征。产品的特征与
竞争优势楼盘作为人的
个人特征总结和概念性
飞跃
楼盘形象模型房地产营销楼盘销售概念的营成
工
易懂性概念
打动力与生活方式符合度
产品符合度
确定
概念的量化评估模型一、客户的来源
1、广告投放；
2、房地产展会；
3、现场接待；
4、促销活动；
5、上门拜访；
6、朋友介绍等。房地产项目楼宇的销售流程
前期准备工作熟悉销售，树立销售信心
第五章 房地产经纪基本业务
第一节 房地产经纪基本业务的分类
一、房地产居间业务和房地产代理业务
从经纪活动的方式来看，房地产经纪业务可以分为房地产居间业务和房地产代理业务
(一）房地产居间
1.概念：房地产居间，是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
2。分类:可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间。
房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息,包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。
房地产媒介居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。
3.法律关系相对复杂
4。经纪机构及人员的立场
5.交易双方的佣金成本
6.在国内的发展状况
（二)房地产代理
1.概念：房地产代理，是指房地产经纪机构及人员以委托人名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金等服务费用的行为.
2。 经纪机构及人员的立场
3。法律关系简单明了
4.在国内的发展状况
5。分类：根据服务对象的不同，可以分为买方代理和卖方代理。
A.房地产卖方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，在委托协议约定的范围内，以委托人名义出租、出售房地产并收取佣金等服务费用的行为。
目前我国卖方代理是房地产经纪业务中最主要的代理业务，类型有三：新建商品房销售代理、房屋出租代理和存量房代理。
B。房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购买房地产的经纪行为。
受消费习惯、交易成本等的影响,目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟。从类型上看，主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上；从数量上看，远远少于卖方代理业务。
6.运作方式
目前在我国，房地产代理业务的运作方式还比较单一。在一些房地产经纪发展历史较长的国家和地区，随着社会需要的增加和房地产经纪实践的发展，形成了多种不同的代理业务运作方式。如在美国，就出现了以下6种运作方式,也即代理业务的6种类型:
