用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)讲课教案

用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目的敏感性分析是对不同变量对投资项目的影响程度进行评估和预测的方法。

在使用Excel进行敏感性分析时，可以通过创建多个数据表和使用Excel的相关函数来计算和可视化变量之间的关系。

下面将介绍使用Excel进行房地产投资项目敏感性分析的步骤。

第一步是定义投资项目的目标和相关变量。

在房地产投资项目中，目标可能是投资回报率、净现值或内部收益率等指标。

相关变量可能包括房价、租金、利率、通胀率、政府政策等。

第二步是创建一个基础模型，这是一个基于当前的假设和变量值来计算目标指标的模型。

可以在Excel中创建一个表格，在不同的列中输入变量的名称和对应的数值，然后使用公式来计算目标指标。

第三步是进行变量的敏感性分析。

可以通过调整变量的数值，观察目标指标的变化来评估变量的敏感性。

可以在基础模型的基础上，复制一个新的表格，并在该表格中调整一个或多个变量的数值，然后观察目标指标的变化。

可以使用Excel的数据表功能，将不同的变量值和目标指标值对应在一个表格中，以便比较和分析。

第四步是使用Excel的相关函数和工具来计算和可视化结果。

可以使用Excel的内置函数，如IF、SUM、AVERAGE等来计算目标指标的数值。

可以使用Excel的图表功能，如折线图、柱状图、散点图等来可视化变量和目标指标之间的关系。

这样可以更直观地分析变量的敏感性和影响程度。

第五步是分析和解释结果。

通过观察表格和图表，可以得出变量对目标指标的敏感性情况。

可以根据不同的变量值和目标指标值，得出结论和预测。

可以进一步分析和解释变量之间的相互关系，例如通过相关系数来评估变量之间的相关程度。

最后，可以根据敏感性分析的结果，制定相应的投资策略和决策。

根据不同的敏感性情况，可以调整投资项目的假设和变量值，以提高投资回报率、降低风险等。

总之，使用Excel进行房地产投资项目敏感性分析可以帮助投资者更好地评估和预测变量对投资项目的影响程度。

说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。

年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。

9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；。

90. 如何在Excel中进行敏感性分析？90、如何在 Excel 中进行敏感性分析？在当今的数据驱动时代，Excel 作为一款强大的电子表格软件，被广泛应用于各种数据分析和决策支持场景。

敏感性分析作为一种重要的分析方法，可以帮助我们了解模型中输入变量的变化对输出结果的影响程度，从而为决策提供更可靠的依据。

接下来，让我们一起深入探讨如何在 Excel 中进行敏感性分析。

首先，我们需要明确敏感性分析的概念。

简单来说，敏感性分析就是研究当模型中的某个或某些输入变量发生变化时，输出结果会如何相应地改变。

这对于评估模型的稳定性和可靠性，以及识别关键的影响因素非常有帮助。

在 Excel 中进行敏感性分析，通常可以采用以下几种方法：一、数据表格法这是一种较为直观和简单的方法。

假设我们有一个销售预测模型，其中销售量、单价和成本是影响利润的主要因素。

我们可以在 Excel 中创建一个数据表，将这三个变量放在列标题上，然后在不同的行中输入它们可能的取值。

接着，通过公式计算出每个组合下的利润。

这样，我们就可以直观地看到不同变量取值对利润的影响。

例如，假设利润的计算公式为：利润＝（销售量单价）成本。

我们可以在 Excel 中输入如下公式：在 B2 单元格输入：＝B1C1 D1然后通过向下填充或复制公式，得到不同变量组合下的利润值。

通过观察这个数据表，我们可以快速了解每个变量对利润的影响程度，例如销售量增加 10%时利润的变化情况，或者单价降低 5%时利润的变化情况。

二、单变量求解当我们想要知道当输出结果达到某个特定值时，某个输入变量应该取什么值时，可以使用单变量求解功能。

比如，我们仍然以销售预测模型为例，已知当前的销售量、单价和成本，以及计算出的利润。

现在假设我们希望利润达到一个特定的目标值，比如 10000 元，然后想知道在这种情况下，单价应该调整为多少。

操作步骤如下：首先，在 Excel 中输入利润的计算公式，然后选择“数据”选项卡中的“假设分析”，再点击“单变量求解”。

利用Ｅｘｃｅｌ构建投资项目内部收益率敏感性分析模型[摘要] 文章介绍了利用Excel构建投资项目内部收益率敏感性分析模型的步骤和方法,以及如何利用该模型进行投资项目内部收益率的敏感性分析｡[关键词] Excel;投资项目;内部收益率;敏感性分析在进行固定资产投资决策时,如果是在贴现率和未来现金流量确定的条件下,利用Excel的IRR函数(内部收益率函数)即可直接求出投资项目的内部收益率,并可据此判断投资项目的可行性｡而实际上,固定资产投资项目涉及的时间较长,对未来收益和成本很难准确预测,投资活动中充满了不确定性或风险,项目投产后所带来的未来现金流量只是对未来可能发生结果的一种估计和预测,而不是未来实际发生的结果｡因此,在投资决策中,应充分考虑到风险因素｡敏感性分析是固定资产投资决策中常用的一种重要的分析方法,用来衡量当投资方案中某个因素发生了变动时,对该方案预期结果的影响程度｡本文将介绍利用Excel构建投资项目内部收益率敏感性分析模型的步骤和方法,以及如何利用该模型进行投资项目内部收益率的敏感性分析｡一､投资项目内部收益率敏感性分析模型构建的投资项目内部收益率敏感性分析模型,如图1所示｡图1 投资项目内部收益率敏感性分析模型二､构建投资项目内部收益率敏感性分析模型的步骤对投资项目内部收益率的敏感性进行分析,可以利用Excel构建如图1所示的敏感性分析模型,分别进行多因素变动和单因素变动对内部收益率的影响分析｡但需要注意的是,当要分析单因素变动对内部收益率的影响时,内部收益率的计算是一件很麻烦的事,因为当投资项目寿命期内各年的净现金流量不相等时,不能使用RATE函数来计算内部收益率,不过可以通过自定义内部收益率函数来解决这个问题｡1. 自定义内部收益率函数的计算原理及步骤(1)首先假定一个内部收益率的初始值,并以此内部收益率作为贴现率i,计算项目的净现值NPV;(2)根据计算出的净现值数据,利用下面的公式计算第1次迭代后的内部收益率IRR:式中I为初始投资现值｡若相邻两次计算的内部收益率相差不大,或计算出的净现值接近于零,则停止计算,就得到了内部收益率的近似值,否则重复上述迭代步骤｡2. 定义“内部收益率”自定义函数定义一个名为“内部收益率”的自定义函数,其语法为:内部收益率(初始投资,期末残值,寿命期,年付现成本,年销售量,产品价格,单位变动成本,所得税税率)｡自定义函数可以通过一小段程序对其参数及参数之间的关系进行描述,这种程序又称过程代码｡“内部收益率”自定义函数的建立方法和步骤如下:单击[工具]菜单,选择[宏]项,在[宏]项的子菜单中选择[Visual Basic编辑器],打开Visual Basic编辑器窗口,再单击Visual Basic编辑器窗口的[插入]菜单,选择[模块]项,则显示模块1的窗口｡在模块1窗口中,单击[插入]菜单,选择[过程]项,则系统弹出[添加过程]对话框,如图2所示｡在[添加过程]对话框中,[名称]栏中输入“内部收益率”,[类型]选“函数”,单击[确定],出现编辑过程页面｡在该页面中,将Public Function内部收益率和End Function修改为如下的过程代码:Public Function 内部收益率(初始投资,期末残值,寿命期,年付现成本,年销售量,产品价格,单位变动成本,所得税税率)净现金流量=(年销售量*(产品价格-单位变动成本)/10 000-年付现成本)*(1-所得税税率)+(初始投资-期末残值)/寿命期*所得税税率x1= 0.110jxz=净因素变动对内部收益率综合影响分析表格在单元格B14中输入预计内部收益率的计算公式为“=内部收益率(B4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,B11)”(步骤为:单击工具栏的[粘贴函数]按钮,选择“用户定义”,选中“内部收益率”函数,出现该函数对话框,输入相应的内容即可);单元格D14中的计算公式为“=内部收益率(C4,C5,C6,C7,C8,C9,C10,B11)”,在单元格F14中输入公式“=D14-B14”｡这样,就得到了多因素变动对内部收益率的综合影响结果｡4. 设计单因素变动影响分析表格如图1所示,在单元格B17:B23中输入公式“=D4:D10”(数组公式输入),在单元格C17:C23中分别输入各个因素单独变动时的内部收益率计算函数如下:单元格C17:“=内部收益率(C4,B5,B6,B7,B8,B9,B10,B11)”单元格C18:“=内部收益率(B4,C5,B6,B7,B8,B9,B10,B11)”单元格C19:“=内部收益率(B4,B5,C6,B7,B8,B9,B10,B11)”单元格C20:“=内部收益率(B4,B5,B6,C7,B8,B9,B10,B11)”单元格C21:“=内部收益率(B4,B5,B6,B7,C8,B9,B10,B11)”单元格C22:“=内部收益率(B4,B5,B6,B7,B8,C9,B10,B11)”单元格C23:“=内部收益率(B4,B5,B6,B7,B8,B9,C10,B11)”在单元格D17:D23中输入公式“=(C17:C23-B14)/B14”(数组公式输入)｡这样,一个投资项目内部收益率的敏感性分析模型就建立起来了｡单击各个影响因素滚动条的箭头,改变其变动幅度,就可以很方便地了解各个因素对投资项目内部收益率的单独影响程度以及综合影响程度｡三､投资项目内部收益率敏感性分析模型的应用在这个模型中,通过单击滚动栏两端的箭头或用鼠标拖曳滑块,即可改变各种因素的变动率,并分析其对投资项目内部收益率的影响程度｡如果某因素在较小范围内发生了变动就会影响原定方案的经济效果,即表明该因素的敏感性强;如果某因素在较大范围内变动时才会影响原定方案的经济效果,即表明该因素的敏感性弱｡在长期投资决策中,敏感性分析通常用来研究有关投资方案的现金净流量或固定资产寿命发生变动时,对该方案的净现值和内部收益率的影响程度｡同时,它也可以用来研究有关投资项目的内部收益率变动时,对该方案的现金净流量或使用年限的影响程度｡敏感性分析有助于企业领导了解在执行决策方案时应注意的问题,从而可以预先考虑措施与对策,避免决策上的失误｡主要参考文献[1] 韩良智等. Excel在财务管理与分析中的应用[M]. 北京:中国水利水电出版社,2004.[2] 韩良智. Excel在投资理财中的应用[M]. 北京:电子工业出版社,2005.[3] 钟爱军.用Excel进行利润的敏感性分析[J]. 中国管理信息化,2006,(2):64.[4] 杨鉴淞. 基于Excel的盈亏平衡分析在投资项目不确定性分析中应用[J]. 中国管理信息化,2006,(4):9.。

e x c e l敏感性分析敏感性分析excel投资项目敏感性分析是用来衡量投资项目中某个因素的变动对该项目预期结果影响程度的一种方法。

通过敏感性分析，可以明确敏感的关键问题，避免绝对化偏差，防止决策失误，进而增强在关键环节或关键问题上的执行力。

在复杂的投资环境中，对投资项目净现值的影响是多方面的，各方面又是相互关联的，要实现预期目标，需要采取综合措施，多次测算，依靠手工完成，往往令人望而却步。

借助于Excel，可以实现自动化分析。

下面通过具体的实例来说明Excel在投资项目敏感性分析中的具体应用。

有关资料数据如表1所示。

一、投资项目敏感性分析涉及的计算公式营业现金流量=营业收入－付现成本－所得税=税后净利润＋折旧=(营业收入－营业成本)×(1－所得税税率)＋折旧=(营业收入－付现成本－折旧)×(1－所得税税率)＋折旧=(营业收入—付现成本)×(1-所得税税率)＋折旧×所得税税率投资项目净现值=营业现金流量现值－投资现值二、建立Excel分析模型第一步，在Excel工作表中建立如表1所示的投资项目敏感性分析格式。

第二步，定义计算公式：B9=PV($B$3，$B$4，－(($B$5-$B$6)*(1-$J}$7)+($B$8／$B$4)*$B$7))-$B$8；C12=BI2/100-0．5，用鼠标拖动C12单元格右下角的填充柄到C15单元格，利用Excel的自动填充技术，完成C13、C14、C15这三个单元格公式的定义；D12=B5*(1+C12)，用鼠标拖动D12单元格右下角的填充柄到D15单元格，完成D13、D14、D15这三个单元格公式的定义；E12=PV($B$3．$B$4．-(($D$12-$D$13)*(1-$D$14)+($D$15／$B$4)*$D$14))-$D$15，拖动E12单元格右下角的填充柄到E15单元格，完成E13、E14、E15这三个单元格公式的定义；F12=(E12-$B$9)／$B$9，用鼠标拖动F12单元格右下角的填充柄到F15单元格，完成F13、F14、F15这三个单元格公式的定义；G12=F12/C12，用鼠标拖动G12单元格右下角的填充柄到G15单元格，完成G13、G14、G15这三个单元格公式的定义。

房地产投资项目敏感性分析（一）房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。

如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。

在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。

一、敏感性分析步骤敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。

2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。

例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。

解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)=1000×1×95%-1×600-120 = 230万元按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。

在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。

利用Excel自动实现投资项目敏感性分析【摘要】本文介绍了利用Excel自动实现投资项目敏感性分析的方法。

通过建立投资项目模型，设定变量范围，然后利用Excel进行模拟，分析敏感性结果，并制定决策策略。

通过这些步骤，可以帮助投资者更好地了解投资项目的风险和收益，从而做出更明智的决策。

文章总结了这一方法的优势和意义，展望了其在投资决策中的应用前景，并提出了相关建议。

通过本文的介绍，读者可以了解到利用Excel进行投资项目敏感性分析的重要性，以及如何运用这一方法来提高投资决策的准确性和效率。

【关键词】Excel、投资项目、敏感性分析、模型、变量范围、模拟、决策策略、研究背景、研究意义、总结、展望、建议。

1. 引言1.1 概述投资项目的敏感性分析是评估投资项目在不同条件下的盈利能力和风险收益比的一种重要方法。

通过对投资项目关键变量的敏感性分析，可以帮助投资者更好地了解项目的风险和收益预期，从而制定更有效的投资决策策略。

在现代金融领域，投资项目的盈利和风险往往受到多种因素的影响，包括市场环境、政策法规、行业竞争等因素，因此进行敏感性分析是非常必要的。

本文将基于Excel软件，利用其强大的数据处理和分析功能，实现投资项目的敏感性分析。

将建立一个基于投资项目的财务模型，包括收入、成本、利润等关键指标。

然后，设定关键变量的范围，如销售额增长率、成本率、折旧率等，以反映不同条件下的情况。

接下来，利用Excel进行模拟计算，通过调整不同变量的数值，分析项目的盈利潜力和风险敏感度。

根据敏感性结果制定相应的决策策略，为投资者提供合理的参考建议。

1.2 研究背景投资项目敏感性分析是投资决策过程中非常重要的一环。

在实际的投资项目中，往往会受到各种外部因素的影响，如市场波动、政策变化、自然灾害等。

对投资项目进行敏感性分析可以帮助投资者更好地了解项目的风险和收益，从而制定相应的应对策略。

随着信息技术的发展，利用Excel等软件工具进行投资项目敏感性分析变得更加容易和高效。

利用Excel自动实现投资项目敏感性分析【摘要】投资项目敏感性分析的Excel实现需解决分别测算问题、测算结果保存问题以及分期投资、收入、经营成本在不同时期不等的问题。

文章创新设计了不确定性因素基本系数区域，从而可以运用Excel模拟运算表解决上述三个问题。

该设计一次性解决了内部收益率、净现值多次测算、记录等繁琐问题，使投资项目敏感性分析过程得以自动实现。

【关键词】投资项目；敏感性分析；Excel；模拟运算表投资项目敏感性分析是投资项目决策中常用的一种重要的分析方法，它是通过保持其他假设变量不变，调整某个假设变量的取值，计算改变后的评价指标内部收益率（IRR）或净现值（NPV）的影响，不断重复测算；然后将所有变动结果同基本分析结合起来，根据评价指标的变动程度判断项目的风险大小，并决定项目是否可行。

一、敏感性分析的步骤（一）确定敏感性分析指标一般选择项目IRR与NPV指标作为分析对象。

（二）选择不确定性因素（假设变量）影响项目经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用的因素，包括项目投资额、营业收入与经营成本。

（三）确定不确定性因素的变化范围一般选择±20%、±15%、±10%，以5%为间隔，变化范围越大，需要测算的次数越多。

（四）进行敏感性分析并找出敏感性因素分别对投资额、营业收入、经营成本按变化范围进行测算，得到不同变化范围下的IRR与NPV。

如本例不确定性因素的变化范围选择±20%，则需要测算8（变化率）×3（不确定因素）×2（分析指标）共48次，过程较为繁琐。

（五）编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图二、案例资料甲项目固定资产投资120万元，其中第1年年初和第2年年初投资分别为70万元和50万元，第1年年末项目竣工并投入试生产；项目生产期10年，固定资产直线法折旧，预计净残值率10%；项目投产时需垫支流动资金50万元，第1年年末支付30万元，第2年年末支付20万元，项目结束时收回；项目投产后第1年营业收入60万元、第2年80万元，第3—8年100万元/年，第9年每年减少为85万元，第10年减少为60万元，项目投产后第1年经营成本38万元，第2年45万元，第3—8年65万元/年，第9年减少到48万元，第10年减少到35万元；该企业适用所得税率为25%，基准折现率10%。