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成都某项目营销策划方案目录一. 项目概况3 1.1 地理位置3 1.2 地块状况3 1.3 地块规划要点4 二. 宏观市场分析6 2.1 政策环境6 2.2 成都房地产市场总体运行状况7 三. 市场竞争分析8 2.1 板块竞争分析8 2.2 高新西区现状及发展趋势10 3.3 竞争物业分析11 四. 项目SWOT分析19 4.1 S-优势分析19 4.2 W-劣势分析20 4.3 O-机会20 4.4 T-威胁21 五. 项目分析21 5.1 项目规划特点21 5.2 项目户型供应22 六. 目标市场分析23 6.1目标客户特征及需求分析23 6.2目标客户信息来源分析25 七. 项目营销策略25 7.1 整体策略25 7.2 宣传策略25 7.3 推广策略28 7.4 价格策略28 7.5 付款方式及折扣建议30 7.6 通路策略30 7.7 销售时机建议32 7.8 推案策略33九、销售部人员配置及培训计划34 9.1 销售部人员配置35 9.2 销售部工作职责及范围35 9.3 培训计划35 十媒体执行计划37 10.1 以十月份为开盘时间来进行倒计时核算37 10.2 （5月中旬6月中旬）项目地块炒作阶段37 10.3 （6月中旬7月上旬）企业品牌炒作阶段41 10.4 （7月9月）国际社区形象树立阶段42 10.5 （910月）一期形象建立阶段44 十一营销费用预算46 11.1 总营销费用预算46 11.2 营销费用的拆分46 11.3 宣传推广费用概算46 一. 项目概况 1.1 地理位置本项目地块位于成都**区门户，**路与**路之间，属成都市区规划范围。
项目南临**路，东侧紧邻**线沿线（连接成灌高速），北面为**渠，西接规划30米道路中线，毗邻摸底河。
在整体方位上，项目位于成都城西生态走廊带上，处于上风上水之地，具有天然的环境优势。
1.2 地块状况项目地块规划总面积为132.42公顷（1986亩），其中代征用地11.67公顷，为175亩。
成都城北体育场馆运营管理方案
一、体育馆运营总体思路
坚持“以体为本，产业运营的方针，在充分使用财政预算资金，发挥体育馆公益性的前提下，利用自身的人力和场馆资源开展体育服务、设施租赁等项目，同时大力挖掘体育馆的无形资产，增加体育产业收入，促进体育事业与体育产业协调发展、社会效益与经济效益有机统一，减轻财负担，扩大社会就业服务，提升我市城市政治、经济、体育服务功能。
二、体育馆运营基本目标
1、合理布局,完善配套设施，促进体育馆服务功能多样化，满足人民群众不断增长的体育运动需求，充分发挥体育馆服务社会、服务大众的社会效益。
2、提高保障能力，完善工作流程，更好地为运动训练、竞赛组织服务，促进我市竞技体育水平及比赛质量的提高。
3、创新运营管理理念，树立市场观念，扩大宣传力度，采用多元化、现代化的营销手段来提高体育馆经营效益。
4、促进城市功能完善，提升我知名度及综合服务能力。
三、体育馆运营管理方法
1、协调关系、加强组织领导，把体育馆工作纳入体育发展总体规划，根据体育馆运营管理实际情况，将日常运行、设备购置和大型维修支出列入政府财政预算。
2、优化资源配置，运用现化信息技术手段，提升体育馆产品服
务质量，实行“用人军事化、管理制度化、运作市场化”的运营模式。
3、组建一支具备策划、组织、管理等综合素质的管理人员队伍，培养或聘任掌握国内外体育、文艺、商业活动体育馆职业经理人，加强绩效考核，建立利于激发活力、增强内生动的激励约束机制。
成都城北住宅项目市场调查报告提纲
第一章调查说明
一、调查目的
本次市调通过对国家宏观政策对房地产的阻碍、成都市房地产状况、城北的城市计划、城北房地产供需状况的调查，分析本项目的市场需求、目标客户群和本项目的风险与风险防范，为本项目的营销策划奠定坚实的基础。
二、调查进程与方式
(一)调查范围
本次调查分成三个方面进行：
1.通过一手资料的搜集，了解国家宏观政策、06年1-4月成都市房地产状况、城北的城市计划，分析大环境对本项目的阻碍；
2.对城北片区楼盘进行可比性调查，对本项目进行类比分析；
3.实地考察本项目，对本项目的面貌及地块好坏势进行分析；
4.对本项目周围的居民和商家进行采访调查，分析他们对本项目的认可度，并对本项目的目标客户群定位。
(二)调查对象
本次研究调查对象分为三个部份：
1.向成都市房产治理局及其它部门了解咨询成都市的房地产现状和相关政策；
2.对城北在售楼盘调查，了解区域的房价和目标客户
群；。
都江堰营销策划方案一、策划背景都江堰位于四川省成都市西北部，是中国著名的水利工程和世界文化遗产，也是四川旅游的重要景区之一。
近年来，随着旅游业的蓬勃发展，都江堰的知名度和吸引力不断增加，但在竞争激烈的旅游市场中，如何进一步提升都江堰的知名度，增加游客数量，已经成为一个迫切的问题。
二、目标群体分析1. 城市游客：都江堰对成都游客具有较大的吸引力，成都市约有1700万人口，其中作为省会城市的四川省，拥有很大的市场潜力。
2. 国内游客：随着旅游业的普及，越来越多的国内游客愿意来都江堰旅游观光，国内游客群体庞大，是都江堰旅游业的重要客源。
3. 国际游客：近年来，随着中国国际影响力的逐渐增强，越来越多的国际游客来中国旅游观光，都江堰作为中国的文化遗产之一，对国际游客具有较强的吸引力。
三、市场调研为了制定有效的营销策略，需要对市场进行深入调研，了解目标群体的需求和旅游市场的竞争环境，以及都江堰目前的品牌形象和宣传手段。
1. 目标群体需求调研：通过问卷调查、访谈等形式，了解目标群体对都江堰旅游的认知程度、对旅游项目需求的偏好、旅游消费习惯等。
2. 竞争对手调研：通过对同类型景区、同类产品进行比较，了解竞争对手的市场定位、推广手段、营销策略等。
3. 品牌形象调研：通过旅游网站、微博、微信等平台，收集关于都江堰的评价和反馈，了解都江堰目前的品牌形象和宣传手段的效果。
四、营销策略根据市场调研结果和目标群体需求，制定以下营销策略：1. 品牌推广（1）提升都江堰的知名度：通过多种渠道，如电视广告、户外广告、网络推广等，提升都江堰的知名度，塑造都江堰作为旅游目的地的品牌形象。
（2）加强品牌体验：在都江堰建设景区品牌展示中心，利用影视、VR等技术手段，展示都江堰丰富的文化内涵和旅游资源，让游客充分感受到来都江堰的价值。
2. 产品创新（1）丰富旅游项目：在保护文化遗产的前提下，增设更多的旅游项目，如观光游船、水上漂流等，满足不同游客的需求。
成都市城北某项目营销总案目录前言一、项目基本概况二、项目市场分析三、客户分析：四、项目SWOT分析五、项目定位：六、项目营销总思路七、项目营销策略八、项目阶段划分前言本营销总案为金都苑项目的整个营销推广确定总体思路及推广路线，主要包括：产品定位、客户定位、形象定位、推广主题、卖点梳理、营销总思路、营销策略、阶段划分…………在这些“规范动作”确定后，以便于接下来的各种执行案的拟定。
一、项目基本概况本项目位于城北金牛区·赛云台西一路，五块石商贸中心新兴生活区，紧邻宝成铁路。
本项目西端由于宝成铁路阻隔，故道路为断头路，而且与主干道蓉北商贸大道有数百米的距离，故形成了一个相对较为僻静的居家环境，五块石小学及幼儿园就在旁边，就学比较方便，周边专业市场云集，人员相对比较混杂，货运车辆的进出会形成一定的噪音干扰。
总建筑面积约11万平米，为6栋18层高层电梯公寓，二梯四户。
面积区间70-130平米。
其中：套二：67平米和71平米两种，共534户；套三：81-90平米，共496户；顶跃：125-129平米，共32户；二、项目市场分析（一）城北房地产市场简析成都房地产市场近两年形势良好，房产项目一路旺销。
据成都市房管局数据统计，2005年全市（含郊区市县）商品房成交量为1600.51万平方米，同比增长7.71%，其中成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，同比增长2.25%；全市新增商品房供应量为1779.23万平方米，同比大幅增长33.94%，其中五城区新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94%。
销售金额达到507.79亿元，同比增长21.88%。
2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96%。
其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%；但成都各城区之间发展并不是很均衡，城南城西两翼齐飞，城东后来居上，大有三足鼎立之势，城北发展一直比较缓慢。
城北房产开发量较少，目前在售楼盘只有十几个，开发楼盘数量或开发总体规模，甚至都比不上成都一些郊区或郊县。
相对其它城区来说，城北的售价较低，普遍在四千元以下，这一方面说明了城北房产发展较为落后，同时也说明了其存在着较大的提升空间。
随着土地价格的提升，城北的房价也将逐渐上升。
城北由于经商人士云集，故其购买力极强，但因城北居住环境相对较差，所以难以有更多外区域的人前来购房，同时本区域的居民也愿意到其它区域购房，所以造成实际购房的人群数量相对有限，这也在一定程度上，造成城北房产开发难以迅猛发展。
总体而言，城北的开发空间非常巨大，拥有相当良好的市场前景。
在近两年内，城北的房产开发将出现一个利好的新局面。
（二）区域竞争市场分析目前五块石板块市场楼盘较少，主要是华凌尚城，其已至三期，而且主要是三房大户型，与本项目形成区隔，重叠客户较少；另外，赛云天和泰丰北极星已至收尾期，可售房源有限，不足以形成竞争；另，恒业项目正在施工阶段，预计进度与本项目接近，目前具体情况尚不知，预计与本项目将会有比较大的类似性，值得继续关注，以待具体情况了解后采取相应对策。
另，沙河片区，目前芙华新大陆在售，由于距离相隔较远，且其周边尚不成熟，本项目与之相比，从目标客户层面来考虑，存在距离较近，生活较成熟的优势；金房集团所开发的水韵天府尚未正式推出，目前正在进行基础施工。
针对荷花池的客户，须关注驷马桥片区的项目，目前该片区主要是兴元华盛项目，该项目总建筑面积达四十万平米，面积48-113平米，与本项目面积区间有一定的重叠，同样为二梯四户的电梯公寓，由于其与荷花池较近，适合这里做生意的购房者。
其规模效应将是本项目所不及之处。
该项目目前正在进行基础施工，进度与本项目大致相同，为重点关注的竞争楼盘。
三、客户分析：客户组成据调查及了解，在城北购房的客户由以下几部分人群组成：外地经商客：占绝大部分；投资客：分为两种，一种是进行房产短期投资者，看中的是其增值潜力；另一种是用于出租而进行投资的，以中小户型为主，看中的是城北宠大的外来人口所带来的旺盛的房屋租赁市场；火车站员工：想结婚的或想离开父母独立居住的，之前以单位宿舍或单位分房为主；原住民：数量比较少；外区域散客：数量更少，但也会有一些；重要客户次要客户火车站员工辅助客户原住民外区域散客“金都苑客户五星分布图”客户特征（主要分析三种客户）外地经商客：城北专业市场的存在，使得外地经商人群队伍庞大。
这部分人在事业上取得了一定的成功后，一方面是从居住角度出发，想告别租房拥有自己的房子；另一方面是想融入这个城市，成为这个城市真正的居民。
同时，在某种意义上对一个外地人来说，在一个城市中拥有自己的房子，是解决自己的身份被认可的唯一的且最有效的方式。
因此，这批客户的特征为既想拥有一种温馨的家庭生活，又想在这个城市中找到归属感。
投资客：对于房产短期投资客来说，在于该区域整体房产市场的发展前景以及价格的提升空间如何；对于用于租房的投资客来说，在于适当空间尺度的中小户型，因为这是目前房屋租赁市场最好出租的房屋。
投资的便捷性以及升值空间的多少是投资客考虑的重要两大因素。
火车站员工：由于结婚或独立，需要购买新房；同样是对于空间的向往和拥有。
属于初次置业，解决基本的居住需求。
四、项目SWOT分析五、项目定位：◆区域定位：——城北新中心-五块石高尚生活区；由本项目与五福花园、华凌尚城及恒业项目构成一个集中的生活区。
◆产品定位：——城北10万平米中小户型华美社区；强调规模及户型区间。
◆客户定位：——以外地经商人群为主，——投资客及火车站员工为次，——其它客户为辅；◆形象定位:——产品层面：品质、大气；——客户层面：归属、温馨、实用；六、项目营销总思路基本原则：作为联群投资公司在成都的首个项目，其目标不是追求利润的最大化，而是追求利润的最优化，即在开发周期与开发利润之间取得一个平衡；因此销售速度将根据联群公司对本项目的利润目标进行控制；市场差异化策略：目前本区域中小户型缺乏；客户聚焦战略：抓住最重要的客户，即外地经商人群；打目标客户的情结牌；居家感、归属感、认同感、事业感、独立感； 采用房地产营销价值模式进行推广，将产品品质进行放大；以品质为推广核心；我司所创立的房地产营销价值模式：价值大于价格，才能促使消费者购买；反之，则不能促动其购买或减缓销售速度；引入一个经济学的概念：【消费者剩余=消费者的评价—产品的售价】决定消费者是否购买该产品的前提是其所获得的消费者剩余能否达到其要求，因此，在产品的售价保持不变的前提下，要提高消费者剩余，就得提高消费者的评价；此外，若要提高产品的售价，亦即增加利润，也得相应增加消费者的评价。
消费者评价的体现：o 产品的对路性：只有适合消费者的产品才能获得他们的评价。
o 产品的综合质素；o 口碑传播；o 企业实力及美誉度的体现；o 适合且超出他们想象的项目包装；o 产品特色的挖掘从而吸引且打动他们；o 买房过程中的服务周到；o 买了房子之外，还买到一种生活；o 附加值的体现；o …………跟华凌尚城等同一片区楼盘的竞争解决：原则性：共存共荣，寻找区隔，借力打力，提高形象o共存共荣：共同打造五块石核心生活区；o寻找区隔：差异化的户型；强调实用；总价比华凌尚城低；o借力打力：利用华凌尚城的广告为本项目所用；拦截华凌尚城的客户；o提高形象：最关键的一点是均价比华凌尚城高，以此来拉近或超过华凌尚城等的档次；价格是体现一个楼盘档次最重要的一个因素，辅以其它相关因素如包装等即可使得本项目形象得以提升；销售跟投资的结合：原则性：客户两手抓，诉求分类说o销售篇：注重的是居住空间；o投资篇：注重的是投资空间；城西涨了，城南涨了，城东涨了，下一个会轮到谁？无庸置疑，如果给出三个答案，其为城北，城北，还是城北。
卖什么-1：卖产品：1、针对外地经商者：卖居住空间、卖身份空间、卖归属空间；卖点：中小户型、规模社区、生活与工作的便利性（近）、服务及生活方式；2、针对本地购买者：卖居住空间（有限支付能力）；卖点：低总价解决基本住宅需求、中小户型；3、针对投资者：卖投资空间；卖点：城北房价目前较低，有着较大的提升空间；项目分期开发，价格将逐步上涨，早买早获益；中小户型适于出租；卖什么-2：卖产品：“卖房子之外，还卖一种生活”；针对男人的：经营；成立金都苑经营联合会；针对女人的：生活艺术，如插花等；成立金都苑生活艺术会；针对孩子的：入托、教育；成立金都苑少年儿童教育会；卖什么-3：卖品质；1、产品本身所存在的品质；2、通过营销所创造的品质；3、通过包装所创造的品质；七、项目营销策略项目分期：按组团分，考虑各栋楼位置优劣，可以优劣搭配进行分期；卖点梳理：将本项目的卖点进行梳理，以作为广告宣传及销售说辞所用；价值提升：对项目内涵进行深入挖掘，并且赋予外在的价值包装，以提高项目价值，从而提高项目档次及利润空间；推广主题：以“品质”为本项目的推广主题，并以此建立项目的各个推广子主题；价格策略：低开高走，低价入市，同时制造上升空间；渠道策略：坐销与行销结合；售楼部、巡展、直销；宣传策略：区域宣传为主、定点宣传为主；包装策略：从目标客户心理需求层面出发，塑造一种温馨的居家氛围，并加强对他们身份的认可及对这个城市的归属感；促销策略：给予一定的优惠空间，满足这批人的实惠感；活动策略：通过举办各种适合目标客户的活动增加项目吸引力；推盘策略：分阶段推盘，各阶段推出低于市场需求的供应量，制造紧俏效应；销控策略：体现为如上的分阶段推盘，以及在销售过程中有某些房源的主动控制出售。
项目分期：1、由于项目为一次开发一次交房，故分期的多少只是营销策略的需要；2、通过分期销售，有利于控制销售节奏；3、通过分期销售，有利于在下一期中规避上一期中出现的销售问题；4、通过分期销售，有利于价格空间的提升；5、通过分期销售，有利于制造销售热点，营造旺销气氛，从而给客户增强购买紧迫感；6、分期销售位置选择的原则：先卖位置差的，后卖位置好的；各期好坏房源搭配；一栋、二栋和三栋：位置：小区西边及西南角；靠赛云台西一路西端、铁路及小区南面之铁路宿舍西端；原因：1、施工进度决定；2、靠近铁路一侧，小区中位置最差的，有利于开盘期的低价入市，从而造成轰动效应；3、从施工进度考虑，一栋作为第一期的首批次房源推出，二、三栋作为二、三批次房源推出；四栋、五栋及六栋：位置：靠赛云台一路中端及东端，以及小区南面之铁路宿舍东端原因：1、施工进度决定；2、小区中位置次优的及最好的，经过一期的销售后，价格可以有所提升；这三栋将会是项目利润的根本所在；3、可按栋进行分批次推出，具体视一期销售情况再定；项目卖点梳理：将本项目的卖点进行梳理，以作为广告宣传及销售说辞所用；“八大优势卖点链”组合：1、品质·城市：政府斥资17亿，全力打造新城北。
