2017土地估价师《估价理论与方法》备考指导：克拉克的地租理论.docx

2017年土地估价师《理论与方法》：马克思主义地租地价理论考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是企业在一定期间内生产经营活动的最终成果。

A．资产B．收入C．所有者权益D．利润2、城镇范围内新征收的非耕地应__开始缴纳土地使用税。

A．自批准征收次日起B．自批准征收次月起C．自开工之日起D．自实际使用该地之日起3、若选择的比较交易案例成交地价为580元／平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7％，则待估宗地经过年期修正后的价格为元／平方米。

【2004年考试真题】A：515．3B：532．6C：635．4D：652．8E：时间因素4、中发[1997]11号文件规定，农地转为非农建设用地的土地收益，__，原则用于耕地开发，具体办法国务院另行规定。

A．全部上缴中央B．全部留给地方C．上缴中央30%，留给地方70%D．上缴中央70%，留给地方30%5、我国现阶段编制的土地利用总体规划属于__期规划。

A．短B．中C．中长D．长6、某房地产开发商于几年前花费500万元以出让方式取得一块土地建商品房，并已投人600万元进行土地开发．现已达到了建筑的基本条件，预计商品房建成后销售收益为5500万元，花费的建安及专业费等有关税费为2000万元，若不计利息利润，此时地价应为万元。

【2004年考试真题】A：1100B：2400C：3100D：3500E：时间因素7、土地的__是土地市场运行机制的核心。

A．供求机制与风险机制B．价格决定机制与竞争机制C．竞争机制与风险机制D．供求机制与价格决定机制8、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有。

A：被取消土地估价师资格已3年B：被取消考试资格已3年C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年E：合法性9、营业税纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额(以下统称营业额)；未分别核算营业额的，税率。

19--36第四部分土地估价方法第二章收益还原法一、大纲要求：三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

(二)考试范围1．收益还原法概念2．收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3．收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4．收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。

(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6．总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7．土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8．土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9．收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。

二、本章知识汇总：2.1 收益还原法（一）收益还原法概念1、收益还原法的定义：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。

运用此方法在估价时，是把购买土地作为一种投资，即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》第一部分一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。

每题1分，共10。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。

(√)出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。

所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。

(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。

对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。

4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。

(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245)解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。

土地估价师《估价理论与方法》：克拉克的地租理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、初始土地登记的权属审核结果必须公告，公告期限一般为（）天。

A．15B．30C．45D．602、城市性质是城市主要职能的概括，即的体现。

A：共同特征B：个性特征C：整体特征D：主要特征E：时间因素3、资产阶级古典经济学家的地租理论的主要代表人物有__。

A．威廉·配第B．弗朗斯瓦·魁奈C．冯·杜能D．亚当·斯密E．托马斯·罗伯特·马尔萨斯4、在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（）。

A．由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则B．由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则C．以1m为级距，则2～3m级距内的地价为7～8m级距内地价的1.230倍D．表中数据可直接用于计算平均深度百分率5、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。

A．土地使用权抵押B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满C．土地灭失D．提前收回E．土地使用权租赁6、按照市场体系的分类，钢材市场应该属于__。

A．要素市场B．技术市场C．商品市场D．产权市场7、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定．(2002年真题) A：相同区域B：相同性质C：相同级别D：相同用途E：合法性8、我国土地权利总体上可以分为三大类。

A：土地所有权、土地使用权和土地他项权利B：土地出让权、土地转让权和土地租赁权C：土地继承权、土地赠予权和土地买卖权D：土地使用权、土地处分权和土地收益权E：35％～50％9、根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，下列关于国有土地租赁的表述．正确的是__。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充B．国有土地租赁中，对用于修建临时建筑物的土地，可以实行长期租赁C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利E．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效10、从经济角度分析，我们可以将税率区分为__税率。

2017土地估价师《理论与方法》知识：地租理论在土地估价中的应用一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、凯恩斯学派的代表人物凯恩斯提出的税收原则是__。

A．公平B．效率C．专制D．稳定E．自由2、新一轮土地利用总体规划修编前期工作，要求做好现行规划实施评价，做到“四查清、四对照”。

以下不属于“四查清、四对照”范围的是。

A：查清新增建设用地总量，与规划经济发展目标对照B：查清闲置用地数量，与规划节约挖潜目标对照C：查清耕地和基本农田保有量，与规划保护目标对照D：查清农村宅基地总量，与新农村建设目标对照E：35％～50％3、某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000㎡，预计开发期为2年，建安工程费为1200元／平方米，专业费及管理费为建安工程费的12％，第一年投入开发费用的40％，银行贷款年利率为5．8％，销售税费预计为6元／平方米，则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为万元。

A：86．54B：70．50C：70．81D：107．94E：时间因素4、我国土地评估机构的资质管理由__负责。

A．政府土地行政主管部门B．政府房屋行政主管部门C．政府工商行政主管部门D．政府人事主管部门5、环比发展速度和定基发展速度的关系是。

A：定基发展速度等于相应各期环比发展速度的连乘积B：环比发展速度等于相应各期定基发展速度的连乘积C：定基发展速度等于环比发展速度减1D：定基发展速度等于相应各期环比发展速度的总和E：土地6、政府对市场价格的干预是通过__影响土地供给和需求来间接影响土地价格的。

A．法律法规B．市场调查C．各种政策措施D．税收7、是导致特殊地段土地价格高的主要原因。

A：级差地租B：绝对地租C：垄断地租D：矿山地租E：时间因素8、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物现值为万元。

土地估价理论与方法学习资料大全
一、土地估价理论
1、什么是土地估价？
土地估价是指根据分析土地特征、土地的价值构成、价值表现形式等，对土地市场价格提出的估价行为，也就是估出一个合理的市场价格。

它是
土地市场经济管理和社会资源配置中普遍运用的价格衡量技术，也是客观
决定土地价格的根本技术手段。

2、土地估价的目的
（1）依法定价：运用客观的原则，依据政府政策、国家相关法律法规，准确地估价出一个合理的价格。

（2）评价价值：通过组织、指导和参与市场活动，掌握估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，为决策者准确评估土地资源的
价值提供依据。

（3）经济发展：科学发挥土地的经济效益，实现土地资源的有效利用，促进经济发展和社会进步。

3、土地估价的基本理论
（1）土地价值理论：以土地的价值构成、价值表现形式和价值变化
趋势为根本，研究土地的价值表现和价值变化规律，掌握土地价格变化的
本质。

（2）土地估价理论：土地估价是以土地价值理论为基础的一门研究
价值估量行为的学科，其基本原理是：价值的估量，就是根据估价对象的
价值构成、价值表现形式和价值变化趋势，估出一个合理的价格。

2017年土地估价师《估价理论与方法》备考指导：区位理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由__进行统一监督管理。

A．中国人民银行B．中国银行业监督管理委员会C．中国证券监督管理委员会D．中国保险监督管理委员会2、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出。

【2002年考试真题】A：0．5个百分点左右B：1个百分点左右C：2个百分点左右D：标准未规定E：时间因素3、我们可以把工程建筑定额划分为__消耗定额。

A．劳动B．机械C．能量D．材料E．人力4、土地利用现状调查是以为单位，查清各类用地的面积、分布和利用状况。

【2004年考试真题】A：省B：县C：乡D：街坊E：调节消费结构5、根据《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，可以享受减免契税优惠待遇的是．【2006年考试真题】A：城镇职工购买自住住房B：房屋所有者之间互换房屋C：因不可抗力灭失住房而重新购买住房D：取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设E：土地6、《基本农田保护条例》规定，经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，连续__年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收同用地单位的土地使用权。

A．1B．2C．3D．47、采用“美元／日元=150．60”的形式进行标价的方法是。

A：直接标价法B：间接标价法C：中间标记法D：以上均不对E：土地8、在下列交易行为中，需缴纳土地增值税的是（）。

A．农村居民出售自有住宅B．企业销售商品房C．转让集体土地承包经营权D．房地产赠与9、土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和__确定。

A．投资数额B．开发的难易程度C．资金来源D．规划要求10、某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值见下表。

现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为元／平方米。

土地估价理论与方法复习提纲解析：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

例题：土地所有权的垄断是（）形成的根本原因。

B、绝对地租解析：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租。

解析：由于对土地的连续投资而产生的超额利润转化的地租是级差地租Ⅱ。

例题：根据地租理论，最劣等的土地（）C、无级差地租Ⅰ，有绝对地租解析：土地的肥力和位置差别是级差地租Ⅰ的产生条件，最劣等土地在肥力和位置差别上属于最差等级因此无级差地租Ⅰ，而如果对最劣等土地进行连续追加投资则会产生级差地租Ⅱ。

例题：（）是级差地租产生的原因。

解※析：资本主义级差地租产生的条件是自然力。

自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。

而土地的有限性所引起的（土地经营上的垄断），才是级差地租产生的原因。

解析：绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。

无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。

因此，绝对地租是土地价格存在的根源解析：级差地租I是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的价格。

级差地租Ⅱ是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形成的不同的土地价格。

因此，一般来说，级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素例题：（）是导致特殊地段土地价格高的主要原因。

解析：（垄断地租）的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。

解析：马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租。

解析：建筑地段地租自身的特征：1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。

2017年土地估价师《土地估价理论与方法》资料：土地报酬递减规律一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、我国会计实务中，房地产开发的期间费用不包括．【2002年考试真题】A：建安费用B：管理费用C：财务费用D：销售费用E：土地2、采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的确定．(2002年真题)A：贷款利息率B：存款利息率C：存贷利率平均值D：安全利率E：合法性3、采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是。

【2004年考试真题】A：耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费B：耕地补偿费、拆迁费、土地平整费C：耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费D：青苗补偿费、拆迁费、土地平整费E：时间因素4、下列选项中，__是决定土地供给的关键因素。

A．土地供给弹性B．土地供应计划C．土地需求D．土地利用规划5、在编制建设工程概预算时，一般来说，土建工程属于．【2004、2002年考试真题】A：单项工程B：单位工程C：分部工程D：分项工程E：土地6、评估别墅等独立居住用地，一般应首选。

【2002年考试真题】A：市场比较法B：收益还原法C：成本逼近法D：剩余法E：时间因素7、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为__万元。

A．90.3B．94.6C．98.3D．1008、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物现值为万元。

【2002年考试真题】A：1220B：1274C：1525D：1593E：时间因素9、下列关于土地利用详细规划中的控制性的土地利用详细规划和开发性的土地利用详细规划，说法错误的是__。

A．控制性的土地利用详细规划是为控制土地使用者的宏观土地利用行为而编制的规划B．控制性的土地利用详细规划主要规定各类土地的使用范围、使用边界、使用强度、利用要求等C．土地复垦规划属于土地利用专项规划D．开发性的土地利用详细规划则是为指导某一地块的土地开发利用进行的具体规划10、在路线价估价法中，标准深度是指。

土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。

对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。

我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。

与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。

在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。

二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。

例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。

[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。

实质是地价的附加。

5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。

6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

主要是由两方面的原因造成的。

首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。

9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。

三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。

(1)按土地权利分类。

土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。

相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。

土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。

按照2006、2007年⼟地估价理论与⽅法考试情况，以及2008年全国⼟地估价师资格考试⼤纲的要求，本课程相对2007年课程做了部分调整，调整后课程内容更符合考试科⽬的内容。

2008年课程涵盖了考试⼤纲：第三部分地价理论、第四部分⼟地估价⽅法、第六部分地上附着物及其他财产评估、第⼗三部分⼟地估价⾏业管理等部分内容。

具体如下：第三部分地价理论第⼀章⼟地价格⼀、考试⼤纲要求：⼀、⼟地价格的概念(⼀)考试⽬的测试应考⼈员对⼟地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。

(⼆)考试范围1．⼟地价格概念(1)⼟地价格的内涵与外延(2)我国⼟地价格的形式2．⼟地价格的主要特征(1)⼟地价格是权益价格(2)⼟地价格不由⽣产成本决定(3)⼟地价格主要由⼟地需求决定(4)⼟地价格呈上升趋势(5)⼟地价格具有明显的地域性3.⼟地价格的类型(1)按⼟地权利分类：⼟地所有权价格、使⽤权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格(2)按⼟地价格形成⽅式分类：交易价格、理论价格、评估价格等(3)按政府管理⼿段分类：申报地价、公告(⽰)地价等(4)按⼟地价格表⽰⽅法分类：⼟地总价格、单位⾯积价格、楼⾯地价等(5)按⼟地的存在形态分为：⽣地价格、熟地价格、⽑地价格、净地价格(6)按⼟地交易的⽅式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格(7)按⼟地价格使⽤⽬的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(8)其他⼀些划分⽅法形成的⼟地价格4．我国⼟地价格的主要类型5．我国⼟地价格理论的发展历史(三)考试基本要求掌握：⼟地价格的定义，⼟地价格主要特征和我国⼟地价格的内涵；熟悉：不同分类⽅式下的⼟地类别，我国⼟地价格的主要类型及⼟地价格的影响因素；了解：我国⼟地价格理论的发展历史。

⼆、本章知识汇总:1.1 ⼟地价格概念：从内涵上看，⼟地价格实际上是⼟地经济价值的反映，是为购买获取⼟地预期收益的权利⽽⽀付的代价，即地租的资本化。

土地估价师考试辅导：级差地租和绝对地租马克思指出，资本主义地租是以资本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。

马克思从土地所有制入手，对地租实行了分析，指出，无论地租的性质、内容和形式有何不同，都是土地所有权在经济上的实现。

马克思还对地租产生的原因和条件实行了分析和研究。

根据地租产生的原因和条件，马克思把地租分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。

此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。

（一）级差地租1.级差地租的含义及其产生的条件与原因马克思认为资本主义的级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。

级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到地所有者手中了。

形成级差地租的条件有三种：①土地肥沃水准的差别；②土地位置的差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。

马克思按级差地租形成的条件不同，将级差地租分为两种形式：级差地租第一形态（即级差地租1）和级差地租第二形态（即级差地租Ⅱ）。

级差地租工，是指农业工人因利用肥沃水准和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租（即由前两个条件产生）级差地租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。

2.级差地租I和级差地租Ⅱ的关系级差地租I和级差地租Ⅱ虽各有不同的产生条件，但二者的实质是一样的，它们都是由产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额所产生的超额利润转化而成。

级差地租工是级差地租Ⅱ的前提、基础和出发点。

（二）绝对地租绝对地租，是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

绝对地租既不是农业产品的社会生产价格与其个别生产价格之差，也不是各级土地与劣等土地之间社会生产价格之差，而是个别农业部门产品价值与生产价格之差。

所以，农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件，而土地所有权的垄断才是绝对地租形成的根本原因。

2017土地估价师《估价理论与方法》：克拉克的地租理论模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据中心地理论，市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。

A：三角形B：四边形C：六边形D：同心圆E：时间因素2、土地利用现状调查主要是调查__。

A．土地利用的类型、面积、分布、权属以及历年调整变更情况和利用效益B．规划区域未利用地状况和已利用地的实际利用水平C．规划区域的自然条件和自然资源D．规划区域的人口及其构成、民族组成、城市化水平等情况3、银行机构包括__。

A．中国人民银行B．专业银行C．农村信用社D．商业银行E．农业银行4、工业区位论中韦伯认为，是一般集中因素。

A：经济集聚B：商品集聚C：社会集聚D：生产集聚E：时间因素5、某宗地估价用了4种估价方法，其评估结果为1000元/平方米、1040元/平方米、980元/平方米、1020元/平方米，经分析可确定各自权重为0.4、0.3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为__元/平方米。

A．980B．1010C．1020D．10406、下列不属于农用地类别的是__。

A．园地B．林地C．绿化用地D．牧草地7、下列说法中，正确的是。

A：权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现B：定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异C：按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用D：土地质量是土地级别的综合反映E：合法性8、合理有效的利用资源，使资源达到的最优配置，要借助__。

A．税率B．价格C．利率D．工资E．市场体制的完善9、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是__。

A．送文函B．估价工作报告C．土地估价报告D．土地估价技术报告10、（）是反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表。

2017土地估价师理论与方法：基准地价评估的程序与方法试题2017土地估价师理论与方法：基准地价评估的程序与方法试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、我国土地资源的特点包括__。

A．土地面积绝对数量大，相对数量小B．后备土地资源有限C．土地类型多样，平地多于山地D．森林覆盖率低E．森林覆盖率高2、财务上盈利能力的主要评价内容有__。

A．项目建成后的盈利水平B．项目偿还贷款期限的长短C．项目整个寿命期内的盈利水平D．项目的获利能力分析E．项目建成后的费用支出3、下列不属于国土资源部职能部门的是（）A．办公厅B．政策法规司C．规划厅D．财务司4、国家在__情况下可以提前收回土地使用权。

A．土地低效利用B．未交纳土地使用税C．为了社会公共利益的需要D．划拨土地用于出租、抵押5、下列关于耕地占用税的计税依据，说法正确的是__。

A．耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据B．耕地占用税以纳税人非实际占用耕地面积为计税依据C．按照规定税率一次性计算征收D．耕地占用税实行据实征收原则E．耕地占用税以纳税人实际占用耕地特点为计税依据6、用样地法来计算农用地自然质量分，包括的步骤有__。

A．设置标准样地B．确定分等因素样地适用区C．确定分等因素D．确定标准样地分值E．编制分等属性图7、利用聚类分析方法或市场资料方法验证城镇土地分等时，应分别保证参与验证的城镇数量占参与分等的城镇总数的比例为。

A：90％以上或60％以上B：90％以上或50％以上C：50％以上或60％以上D：50％以上或90％以上E：时间因素8、资产评估中的无风险利率一般采用．【2002年考试真题】A：政府发行的债券利率B：银行利率C：企业发行的债券D：资金的市场利率E：土地9、下列关于土地资源与土地概念的联系与差别，表述错误的是__。

A．土地资源是指目前或可预见的未来能够产生价值的土地B．在一定的技术经济条件下，土地是土地资源的一部分C．两者之问有差别，但这种差别又是比较模糊的D．土地资源的范围随着科学技术的进步正在不断扩大，目前国内外都是泛用这两个名词，并不做出严格的区分10、全民所有的土地，土地所有权由代表国家行使。

2016土地估价师《估价理论与方法》：地租概念考前冲刺一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、A市两个定级单元B、C的级别分别为5级、6级；D市的某个定级单元E的土地级别为4级，关于B、C、E三个定级单元土地质量比较正确的判断是。

A：E＜B＜CB：C＜B＜EC：C＜B，B、C与E不可比D：B＜C，E与C不可比E：合法性2、区位理论的主要内容包括__。

A．农业区位理论B．工业区位理论C．交通地理区位理论D．中心地理论E．社区区位理论3、张某有两套住房，他将其中一套以180万元出售给李某，又将另一套与王某的住房进行了房屋互换，并由张某支付给王某换房差价40万元。

假设契税税率为3%，张某应缴纳的契税为__万元。

A．6.6B．5.4C．4.2D．1.24、《土地管理法实施条例》规定开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过__年。

A．30B．40C．50D．705、“统计表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052．2亿元”，该指标属于．【2002年考试真题】A：总量指标B：平均指标C：相对指标D：变异指标E：土地6、影响土地区位的行政因素有。

A：城市拆迁B：城市规划C：用地审批D：规划审批E：时间因素7、对土地的构成要素、地理位置与投入产出关系等的调查，属于__。

A．地籍调查B．土地条件调查C．土地利用现状调查D．土地市场因素调查8、根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，下列关于土地出让收入的各种表述中，不正确的是__。

A．纳入土地出让收入管理的不仅包括土地出让价款，而且包括国有土地租赁的租金B．土地出让收入由国土资源行政主管部门负责征收管理C．对土地出让收支实行预决算管理D．土地出让收入的使用重点向新农村建设倾斜9、影响建筑物价格的最基本因素是。

一马歇尔的地租理论阿尔弗雷德·马歇尔A·Marshall;是新古典经济学家;剑桥学派的创始人..他的经济学说是适应垄断资产阶级需要而产生的一种经济理论..该理论用折衷主义的手法把供求论、生产费用论、边际效用论、边际生产力论等融合在一起;建立了一个以“均衡价格论”为核心的完整的庸俗经济学体系..马歇尔认为;土地是一种特定形式的资本..他在经济学原理一书中指出：“土地是……大自然为了帮助人类;在陆地、海上、空气、光和热各方面而赠与的物质和力量..”他还分析了土地所具有的各种特性；⑴土地的供给数量与需求程度无关;是不变的；⑵它没有生产费用;也没有能够生产它的供给价格；⑶使用一块土地的权力;就是对一定空间的支配权；⑷土地的位置和形状都是固定的;人类是无法制造的；⑸土地的肥力是自然和人为两个因素决定的..土地一方面通过大自然提供光、热、水、空气等因素来拥有其肥力状况;另外;人类通过耕作、改良等手段;也可以使土地的肥力明显改观..关于地租;马歇尔认为;地租是由土地的“原始价值”、“私有价值”和“公有价值”三部分组成..所谓的“原始价值”;就是指土地自然肥力带来的价值;它是大自然赋予的收益；所谓的“私有价值”;是指土地所有者个人为改良土地和建设地上建筑物而投入的资本、劳动及带来的收入；所谓的“公有价值”;是指国家为了社会的发展而进行的一般性的改良措施如修建水库、电站、公路、铁路……;由此带来的对土地价值的影响..他认为;在三个地租的组成部分中;只有“原始价值”部分才是真正的地租..马歇尔创造性地提出了“稀有地租”的概念;丰富了现代西方地租理论..马歇尔认为;大自然未给人们以无限制的恩赐;因此;地租的产生是大自然的吝啬..他认为从某种意义上说;所有的地租都是稀缺地租;所有的地租都是级差地租..在他看来;如果不存在稀缺性;任何土地都不会有地租..马歇尔同时指出;土地的稀有性与土地的自然级差和利用方式的不同并不矛盾;正是由于这两个方面才产生了级差地租..马歇尔的理论显然存在两个错误：他只提出了级差地租;而未能考虑绝对地租；他认为土地的稀有性;是带来地租的主要原因;又从土地的边际报酬出发;确认边际土地没有地租;这似乎有些矛盾..因为地球上的土地终究是有限的;人口增长和土地利用范围扩大的趋势;是永不停息的..所以;即使是边际土地;也不能说是十分丰富的..马歇尔首次论述了城市工商业的土地价值问题;提出了城市地租理论..他把场地之位置利益的货币价值总和;定义为“位置价值”..场地价值;即某场地清除了建筑物之后在自由市场上出售所获得之价值;等于“位置价值”加上农业地租..各类土地通过投标;以争夺最有利可图的场地..马歇尔还考虑了场地之大小与它上面建筑物高度的关系;指出;如果土地是廉价的;那么企业家就会购置很多土地;反之会购置少量土地;而增加建筑物的高度..二克拉克的地租理论美国哥伦比亚大学的经济学家约翰·克拉克J·B·clazk;于1900年左右提出了一个简化的分配理论;即西方经济学中着名的边际生产力分配理论..根据这个理论;土地的租金是由最后一个投入的土地单位的边际产出决定的;在数额上等于边际收益产品5..从土地的总供给来看;它是完全缺乏弹性的;为一条极端的垂直线;但对某一行业的土地供给来说;又并非完全缺乏弹性;而是一条上扬的曲线..它与该行业需求曲线的交点;即均衡点;决定了地租的价格..当某一行业因扩大规模需要增加土地时;比如城市工业发展需要增加土地时;会因提高租价而将其它行业的土地如农业用地转移到该行业..克拉克的这一理论还不能简单用来确定城市土地价值..克拉克的目的在于建立一般的分配理论;在他的模式中;每一单位的土地都被看作均质的..城市地租理论旨在论证每一具体土地的价值是如何确定的..每一块土地都有一个不可省缺的重要属性——区位即地段;不同区位的土地;不应看作是相同的..克拉克是用生产要素贡献来说明他的地租理论..克拉克认为;任何生产至少需要两种生产要素的相互配合;才能进行生产..当任何两种要素结合而生产出某种产品时;它们都对这种产品及其价值做出了贡献..地租就是土地这个生产要素对产品及其价值所做贡献的报酬..要想确切地得到土地和劳动各应得到多少报酬;就必须精确地计算出参与生产的各要素对产品的生产所做的贡献大小..增加一种要素的投入量后;尽管会增加总产量;但要素的边际产量却是下降的..这是由于“收益递减规律”作用的缘故..正因为如此;克拉克认为可以用要素的边际产量决定要素价格的方法;用来解决两个协作生产要素间的分配..而地租可以在土地这个生产要素的数量不变的情况下;分析劳动力的价格;然后再计算出地租的大小..这就是克拉克地租理论的中心内容;其特点在于：认为地租是土地本来的产品;地租的确定要根据边际生产力原则;按“剩余法”确定..4、新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用新古典主义地租理论作为土地经济分析的一个流派;近年来在西方社会得到迅速发展和广泛应用..客观地对其分析与研究;将有助于建立我国自己的土地经济学理论体系;尤其是其中的边际分析、区位分析和区位平衡方法以及城市地租模型等;对于我国当前开展的城镇土地定级估价工作;都具有很好的借鉴意义..3.4 地租与地价的关系地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益..由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点;地租是一种恒久的收益流..随着土地权属的转移;这种收益流也将会发生转移..因而;土地收益本身就是价格的一种表现..地租的存在决定了土地价格存在的客观性..然而;地价不是对土地实体的购买价格;而是对土地预期收益的购买价格;其实质是土地未来地租的资本化;即：土地价格：地租／利率..由此可见;地租与地价是密不可分的;是一个事物的两个方面..地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果;是地租的资本化;即地产有租赁市场存在..土地价格与租金的关系;犹如资本与利息的关系;只要确定了还原利率;两者就能相互推出..3.5 地租理论在土地估价中的应用西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析;而忽视或避免从本质上分析地租、地价..马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系;两者存在根本的区别..但同时两者又有相同之处;如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点..我们在进行地价评估时;应该以地租理论为指导..根据地租理论的要求;严格审查被评估土地的权属性质;并确定其相应的价格..根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定的物质和经济条件;准确地评估出土地价格..典型试题：06年题3、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较..√解析：对地租的概念;新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程;通过边际产品价格与生产要素价格的比较;对地租的本质含义进行阐述..。

土地估价理论与方法一、判断1、土地价格受供需双方的双重影响。

2、土地需求是影响地价的主要因素。

3、土地价格应有明显的地区性和个别性。

4、土地估价原理与方法与商品估价的原理和方法不可能完全相同或相似。

5、同一块宗地在不同估价目的上所得价值是相似的或不同的。

6、如果城市规划规定了某宗地为居住用地，但它适于商业，也不可以改为商业用地。

7、交易双方自愿达成的成交价格属于非正常价格。

8、土地估价应具备两个功能：①满足社会对土地价值状况了解的需要；②满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况的鉴证需要。

9、在正常的市场环境中，区域因素对地价水平有决定性影响。

10、土地所有权价格是一种权利的完全转移市场代价。

11、土地价格的高低取决于可以获得的预期收益。

12、容积率与楼面地价的关系: 楼面地价除以容积率等于成本二、单选1、地价是土地权利和收益的购买价格。

2、地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的区域因素。

3、正常市场环境中，地价上涨速度远远高于商品上涨速度。

4、同一供需圈内，土地价格水平由相同性质的替代性土地价格决定。

（替代原则）5、土地价格由土地效用、相对稀缺性、有效需求这三者相互作用相互影响而形成。

6、影响土地价格的因素：一般因素；区域因素；个别因素。

7、房地产市场具有不对称性所以房地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全市场。

8、地价的高低取决于可以获得预期收益的高低。

9、基准地价属于区域平均价格。

10、建筑物折旧是指建筑物因时间经过所造成的损耗。

11、标定地价需要定期公布。

12、成交双方以协议的方式取得土地使用权，双方只能在不低于政府最低限价的基础上确定成交价。

13、为了社会公共利益，国家可以提前收回土地使用权。

14、估价的价值必须依据估价目的进行确定。

15、估价（时）点通常指现在某一时刻或某一价值时点。

16、最高最佳使用方法按下面顺序筛选：按法律上许可——技术上可行——经济上可行——价值是否最大的顺序筛选。

土地估价相关经济理论与方法各章讲解第一讲市场经济基础理论（上）考试要求：根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。

本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。

主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展第一讲市场经济基础理论（上）考试要求：根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。

本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。

主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展内容讲解第一章市场经济的一般理论第一节市场经济的形成与发展一、市场经济的概念市场经济是以商品生产和商品交换为基础，以市场为依托的经济形式。

具有三个要点：市场主体是自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者是独立的法人；社会再生产的全过程都通过商品货币关系得以实现；市场机制是经济内在的本体机制。

二、市场经济的形成与发展过程市场经济是随商品经济的发展而产生和完善的。

而商品经济的产生和发展首先是以社会分工为基础的。

市场经济不是固定不变的，它总是处于不断的发展变化之中。

总之，市场经济是一个历史范畴，是动态的经济形式。

例题：单项选择题商品经济产生和发展的基础是（）A.畜牧业发展B. 农业发展C. 社会分工D. 商业发展答案：C解析：这是对基本概念的考核，也是对考生功底的测试。

2017土地估价师《估价理论与方法》备考指导：克拉克的地租理论一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、土地整理新增耕地面积的__可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。

A．30%B．50%C．60%D．80%2、我国现行会计制度规定，对于短期投资的期末计价采用。

A：成本法B：市价法C：市价与成本孰低法D：净价法E：土地3、《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[2004]8号)规定，用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专项管理。

各地可根据不同情况，将不超过__的资金集中到省、自治区、直辖市及计划单列市使用。

A．5%B．10%C．20%D．30%4、在下列固定资产中，__属于应征房产税的。

A．水塔B．菜窖(小型)C．玻璃暖房D．锅炉房5、城镇土地使用税以纳税人作为计税依据。

A：人均占用土地面积B：劳均占用土地面积C：实际建房面积D：实际占用土地面积E：土地6、《国土资源听证规定》规定，听证机构应当在举行听证会的__个工作日前将听证会材料送达听证会代表。

A．3B．5C．7D．107、由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有（）。

A.优先性和完整性 B.显著性和完整性 C.显著性和特殊性 D.优先性和特殊性8、“三通一平”属于房地产开发的__。

A．决策立项阶段B．前期阶段C．建设阶段D．营销阶段9、国家在__情况下可以提前收回土地使用权。

A．土地低效利用B．未交纳土地使用税C．为了社会公共利益的需要D．划拨土地用于出租、抵押10、我国的土地价格不包含__。

A．土地所有权价格B．土地使用权价格C．土地租赁权价格D．土地抵押权价格11、应用收益现值法进行资产评估的关键在于合理确定预期收益。

当预期收益呈周期性变化时，可以用__作为预期年收益。

A．评估期前后若干年的年平均收益B．某一周期各年收益额的折现加权平均值C．等差时间序列模型的模拟值D．等比时间序列模型的模拟值12、如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照划分的。