2021土地估价师估价理论与方法练习题

土地估价理论与方法-多选集1、某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(平方米·年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(平方米·年)；三级商业中心30个，营业收入平均为1.2万元/(平方米·年)。

某L地块离一级商业中心的距离为5公里，离二级商业中心的距离最近为1公里，和最近的三级商业中心只有一路之隔。

请根据上述内容，回答问题。

二级商业中心的规模指数为（）。

A.100B.66.7C.33.3D.13.32、某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(平方米·年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(平方米·年)；三级商业中心30个，营业收入平均为1.2万元/(平方米·年)。

某L地块离一级商业中心的距离为5公里，离二级商业中心的距离最近为1公里，和最近的三级商业中心只有一路之隔。

请根据上述内容，回答问题。

商业中心二级功能的功能分为（）。

A.66.7B.33.3C.20.0D.13.33、某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(平方米·年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(平方米·年)；三级商业中心30个，营业收入平均为1.2万元/(平方米·年)。

某L地块离一级商业中心的距离为5公里，离二级商业中心的距离最近为1公里，和最近的三级商业中心只有一路之隔。

请根据上述内容，回答问题。

商业中心二级功能的影响半径为（）公里。

A.6.21B.5.5C.3.1D.2.784、(一)某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(平方米·年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(平方米·年)；三级商业中心30个，营业收入平均为1.2万元/(平方米·年)。

2021年土地估价师考试《理论与方法》考前参考题（6）1．土地交易的客体是（）。

A．土地的实体 B．土地的权利 C．土地及其附着物 D．土地生产的物质【答案】B2．已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为（）万元。

A．300 B．400 C．500 D．600【答案】C3.采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据（）考虑是否进行个别因素修正。

A．估价对象情况 B．估价目的C．估价原则 D．估价步骤E．土地增值【答案】AB4．土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在（）中价格及相关参数求取中可以应用。

A．收益还原法 B．成本逼近法C．剩余法 D．路线价法E．基准地价系数修正法【答案】ABCDE5．该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是（）。

A．挂牌 B．协议 C．租赁 D．拍卖【答案】AD2021年土地估价师考试《理论与方法》考前参考题（7）1．如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有（）。

A．收益还原法 B．剩余法C．市场比较法 D．基准地价系数修正法【答案】BCD2．在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列（）方法确定还原利率。

A．安全利率加风险调整法 B．风险分析法C．经验判断法 D．纯收益与价格比率法【答案】AD3．下列指标中，（）属于质量指标。

A．房地产投资额B．建筑覆盖率C．人均住房面积D．住房平均价格【答案】ABC4．下列固定资产中应计提折旧的有（）。

A．季节性停用、修理停用的设备B．经营租赁方式租入的固定资产C．经营组赁方式租出的固定资产D．已提足折旧继续使用的固定资产【答案】AC5．从认识对象看，统计具有（）特点。

A．总体性B．数量性C．具体性D．同一性【答案】ABC2021年土地估价师考试《理论与方法》考前参考题（8）1．下列有关标准差系数的叙述，正确的是（）。

A．是方差与平均值的比值B．是标准差与平均值的比值C．是总体各单位标志值的算术平均数离差平方的平均数D．可用于比较两个或两个以上不同水平平均值的代表性【答案】BC2．资产评估过程中，确定实体性贬值的方法有（）。

2021年土地估价师《理论与方法》模拟题及答案一一、判断题(共20题，题号1-20，每题1分。

请判断下列说法正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”认为错误的涂“×”。

答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分)1. 市场经济是和一定的社会经济制度相结合面存在，不同的社会制度和历史条件下的市场经济具有不同的特征。

(√ )2.价值规律、竞争规律和供求规律统称为市场经济运行的三大基本规律。

(√ )3.如果甲、乙两商业路段样点地价的平均差异程度分别为150元每平方米和300元每平方米，标准样点地价的平均值分别为860元每平方米和1650元每平方米。

则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。

答案：(√ )4.递延资产是指不能全部记入当期损益，应在以后年度内分摊的各种费用。

答案：(√ )5.在建设项目中，建设工程定额就是在正常施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。

答案：( ×)6.我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不记入产品成本，应直接列入当期损益。

答案：( ×)7.建筑工程定额是在正常的施工条件下，为完成一定计时单位的合格产品所必须的劳动力、资金我、材料和管理费用的数量标准。

(× )8.从统计分类看，城镇土地利用现状调查属于一次性调查。

(√ )9.城市主要道路用地的地形坡度一般不宜大于6%。

(× )10.已知某市2001年商品房价格的逐月增长率，可以采用几何平均数求取该年的月平均增长率。

答案：(√ )11.在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法，体系了会计核算中的稳健原则。

答案：(√ )12.某市2001年商品房价格平均每月递增0.5%，则全年总计上涨6%。

答案：( ×)13.在商品经济中，商品的价格取决于商品的价格，因此价格与价值始终是一致的。

2021年土地估价师《理论与方法》专项训练题及答案三多选题:(共50道题，每道题2分)1、类似建筑物是在()等方面与估价对象相同或相当的建筑物。

A、用途B、建筑结构C、权利性质D、区位状况标准答案：a, b, c, d解析：类似建筑物是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质、区位状况等方面与估价对象相同或相当的建筑物。

2、房屋质量缺陷损失的评估方法有()A、成本法B、资本化法C、价差法D、市场比较法标准答案：a, b, c, d3、商标权评估的特点有()A、排他专用性B、转让性C、许可使用性D、继承性标准答案：a, b, c, d4、申请在中国土地估价师协会注册的土地估价中介机构，须具备下列条件，()A、注册资金不低于30万元人民币B、5名以上(含5名)执业土地估价师C、具备在全国范围内执业的能力D、公司执业超过1年标准答案：c, d解析：注册资金不低于50万元人民币，7名以上(含7名)执业土地估价师。

5、影响商品供给的主要因素有()A、商品价格B、生产技术变动C、生产要素价格D、政府政策标准答案：a, b, c, d6、区位就是( )在空间地域上有机结合的具体表现。

A、自然地理区位B、社会地理区位C、经济地理区位D、交通地理区位标准答案：a, c, d7、下列产品中，( )属于“杜能圈”中草田轮作区。

A、谷物B、粮食C、畜产品D、黑麦标准答案：a, c8、下列( )属于影响土地区位的自然因素。

A、地形坡度B、环境质量C、能源D、给水状况标准答案：a, b解析：自然因素是影响土地区位的重要因素之一。

环境质量、地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、地质构造以及城市的自然景观都会对土地区位的优劣产生影响。

9、影响土地区位的主要因素包括( )。

A、社会&考试大&经济因素B、自然因素C、交通因素D、行政因素标准答案：a, b, d10、中心地体系基本模型的原则( )。

A、市场原则B、交通原则C、区域原则D、行政原则标准答案：a, b, d11、建筑物价格的特点有( )。

土地估价理论与方法-单项选择1、《土地估价师资格考试管理办法》规定，应试人员在连续()个考试年度内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。

A.1B.3C.5D.72、在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度()。

A.不变B.增加C.降低D.没有规律3、土地价格水平由同一供需圈内具有()的替代性土地的价格所决定。

A.相同区域B.相同性质C.相同级别D.相同用途4、运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较案例成交地价为500元/m2，对应的使用年期为30年，而待估宗地使用年期为20年，土地还原率为8%，则年期修正后的地价为（）元/m2。

A.400B.436C.460D.5735、下列()条件发生时，将导致相应用途的地价上升。

A.住宅区内道路禁止货车通行B.住宅区旁建设铁路线C.写字楼旁建设大型娱乐场D.工业区地下水过量开采而产生地面沉降6、某宗面积为6000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为3.0，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为（）万元。

A.494.4B.1396.8C.1440D.1483.27、下列情况中，将导致相应用途的地价上升的是（）A.住宅甲小区附近道路，禁止货车通行B.住宅乙小区旁建设铁路线C.住宅丙小区旁建设纸浆厂D.住宅丁小区旁建一煤炭存贮站8、如果把申报地价、公告（示）地价归为一类，这种分类是按照（）划分的。

A.土地交易方式B.土地价格形成方式C.政府管理手段D.土地价格使用目的9、土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和（）确定。

A.投资数额B.开发的难易程度C.资金来源D.规划要求10、成本逼近法中，农地取得费的计息期为()。

A.整个开发期B.1/2开发期C.1/4开发期D.3/4开发期11、()是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

2021土地估价师理论与方法模拟试题及答案一、单项选择题(共45道题，每道题1分)1.A企业2009年应交各种税金为：营业税100万元，消费税10万元，城市维护建设税7.7万元，房产税25万元，车船使用税8万元，企业所得税80万元。

上述各项税金应计人管理费用的金额为(A )万元。

A. 33B.40C.15D.232、下列关于会计主体，说法不正确的是( D )。

A.会计主体是指会计信息所反映的特定单位B.会计主体也称为会计实体、会计个体C.会计主体不同于法律主体D.会计主体一定是法律主体3、( D )是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动。

A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量4、下列关于确认和计量的一般原则，说法不正确的是( D )。

A.权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认B.配比原则是指将收入与对应的费用、成本进行对比，以算出损益C.历史成本原则的依据是：成本是实际发生的，有客观依据，便于查核，也容易确定，比较可靠;历史成本数据比较容易取得D.按照权责发生制原则，凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或已经当期支付，就应作为当期的收入或费用5、A人10年前以75万元的价格购买了一套新建住宅，目前重置价为80万元。

已知该类建筑经济耐用年限为60年，为更新老化的线路需要花费3000元。

则该建筑物的实体贬值为( B )万元。

A.13.3B.13.6C.10.8D.11.16、下列关于会计要素中的负债，说法不正确的是( A)。

A.如果把资产理解为企业所承担的义务，那么，负债就可以理解为企业的权利B.负债是由于过去的交易、事项引起的，企业当前所承担的义务C.负债将要由企业在未来某个时日加以清偿D.预期在一年内到期清偿的债务属于短期债务7、下列关于会计要素中的利润，说法不正确的是(C )。

A.利润是指企业在一定会计期间的经营成果B.净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等3个项目的总额减去所得税费用之后的余额C.补贴收入不计入利润D.营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润8、下列关于土地使用税说法错误的是(B)A.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳;B.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由拥有土地使用权的纳税人异地缴纳;C.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;D.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方划分使用比例分别纳税9、新修订的《城镇土地使用税暂行条例》，大城市调整后的土地使用税每平方米年税额是(B)：A.2.5元至30元B.1.5元至30元C.3.5元至30元D.1.5元至20元10、下列关于现金流量表，说法不正确的是( B)。

2021土地估价师考试《理论与方法》模拟试题及答案1、社会再生产的全过程包括( )的四个环节。

A.计划、生产、分配、消费B.计划、生产、交换、消费C.生产、组织、交换、消费D.生产、分配、交换、消费标准答案：D2、下列关于市场经济特征的表述， ( )的错误的。

A.从信息传递方式看，市场经济以信息横向传递为主B.从决策的方式看，市场经济以集体决策为主C.从调节方式看，市场经济以自我调节为主D.从经济联系方式看，市场经济是一种开放的经济系统标准答案：B3、货币资金的使用价值是( )。

A.利率B.工资C.利润D.利息标准答案：D4、营业外收入是指( )的各项收入。

A.为取得其它业务收入而发生B.与企业经营活动无直接关系C.与产品制造无直接关系D.进行加工劳务而发生标准答案：B5、市场经济以( )为基础配置资源。

A.商品生产和交换B.市场自由竞争C.市场机制D.价值规律标准答案：C6、社会主义的本质特征之一是( )。

A.国家对经济实行宏观调控B.编制经济社会发展规划C.全国统一的市场D.解放生产力，消除剥削标准答案：D7、用于表明各会计要素之间的基本关系的是( )。

A.会计科目B.会计等式C.会计方法D.会计制度标准答案：B8、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于( )。

A.流动资金B.固定资金C.企业负债D.银行贷款标准答案：A9、企业溢价发行债券时，出售债券的价格()债券的票成价值。

A.低于B.高于C.等于D.二倍于标准答案：B10、根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，税收保全的措施适用于( )。

A.从事生产、经营的纳税人B.非从事生产、经营的纳税人C.扣缴义务人D.纳税担保人标准答案：A。

2021年土地估价师《理论与方法》专项训练题及答案二单选题:(共50道题，每道题2分)1、作为区域因素考虑的城市规划因素，有()A、建筑密度B、宗地用途C、建筑容积率D、土地用地结构标准答案：d解析：作为区域因素影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。

2、地价体系内最关键的参照指标，是()A、成交地价B、标定地价C、交易底价D、基准地价标准答案：a解析：成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。

3、级差地租产生的原因是()A、土地自然条件的差别B、土地等级不同致使土地收益不同C、土地的有限性引起的土地经营上的垄断D、A和B标准答案：c解析：土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。

级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。

4、绝对地租形成的根本原因是( )A、某些土地具有的特殊的自然条件B、土地等级不同致使土地收益不同C、土地所有权的垄断标准答案：c解析：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。

土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。

5、阿兰索的地租模型是()中最杰出的代表A、新古典主义地租模型B、古典主义地租模型C、马克思主义地租模型D、区位地租理论模型标准答案：a6、建筑应根据其使用功能的重要性分为甲类、乙类、丙类、丁类四个抗震设防类，其中，地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑属于()A、甲类B、乙类C、丙类标准答案：b解析：甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑;乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑;丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑;丁类建筑应属于抗震次要建筑。

7、建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，用()及屋顶平面图表示建筑物的外部。

A、立面图B、平面图C、剖面图D、大样图标准答案：a解析：建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，用立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部，用总平面图表示建筑物的位置，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示其细部做法的一套图纸。

土地估价理论与方法-多选集1、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。

根据上述条件回答问题。

开发商的利润额为______万元。

A.1600B.地价×20%+720C.地价×20%+800D.地价×20%+8802、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。

根据上述条件回答问题。

在不考虑利息因素的情况下，开发商可支付的最高地价额为______万元。

A.1267B.1360C.2333D.28003、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。

根据上述条件回答问题。

如该不动产被用作写字楼，则土地使用权出让最高年限是______年。

A.70B.50C.40D.304、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。

根据上述条件回答问题。

在剩余法中，开发建筑成本费用可采用______来估算。

A.比较法B.收益法C.建设工程概预算D.基准地价法5、采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不含地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。

根据上述条件回答问题。

估价师进行土地估价时，在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于区域因素的有______。

A.交通条件B.物价变动C.繁华程度D.宗地临街状况E.房地产投机6、某工业开发区通过征地方式获得1km2土地。