河北省地方税务局关于对房地产税有关业务问题的解答

财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（1987年3月23日[87]财税地字第003号）各省、自治区、直辖市税务局，各计划单列市税务局，加发南京市税务局，海洋石油税务局各分局：总局[86]财税地字第003号《关于检发＜关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定＞＜关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定＞的通知》下发后，各地在贯彻执行中又陆续提出一些需要明确的问题。

经研究，现作如下解释和规定：一、关于“房产”的解释“房产”是以房屋形态表现的财产。

房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

根据总局[86]财税地字第008号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐薄‘固定资产’科目中记载的房屋原价”。

因此，凡按会计制定规定在帐薄中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

二、关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

各地关于成本分摊方法“层高系数法”的规定层高系数法，简单理解，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。

01浙江的规定浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，筑面积按2倍计算。

02广州的规定广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知（穗地税函[2013]179号）对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

03湖北的规定湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见（鄂地税发[2013]44号）（全文废止）单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。

其余扣除项目金额不得按层高系数调整。

商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高04广西的规定南宁市地方税务局关于土地增值税清算若干政策问题的通知（南地税发[2008]310号）关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高咼度时如何确定层咼系数标准的冋题，在米用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时，以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅■ 层高作为系数1。

05福建的规定福州市地方税务局关于房地产开发企地增值税若干政策问题的通知（榕地税发[2008]108号）（全文废止）房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的，其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法：在纳税人同一项目（包含不同类型房地产）中，选取住宅层高为基数，设定为1,其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网河北省国家税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》的通知【标 签】河北省,企业所得税若干政策【颁布单位】河北省国家税务局【文 号】冀国税函﹝2013﹞161号【发文日期】2013-07-18【实施时间】2013-07-18【 有效性 】全文有效【税 种】企业所得税各市国家税务局，省直管县(市)国家税务局：为加强企业所得税政策咨询管理，便于各地统一执行企业所得税政策，省局根据各地反映的企业所得税政策问题，在与省地税局协商沟通的基础上，制定了《企业所得税若干政策问题解答》，现印发给你们，请依照执行。

企业所得税若干政策问题解答一、风力发电企业即征即退50%的增值税是否应该缴纳企业所得税？根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条第二款、《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）和《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定，风力发电企业即征即退50%的增值税属于企业所得税的应税收入，应征收企业所得税。

二、企业应事先进行税收优惠备案的未进行备案，是否还可以享受税收优惠政策?《国家税务总局关于企业所得税税收优惠管理问题的补充通知》（国税函〔2009〕255号）规定，“对需要事先向税务机关备案而未按规定备案的，纳税人不得享受税收优惠”。

《河北省国家税务局转发国家税务总局关于企业所得税税收优惠管理问题的补充通知》（冀国税函[2009]212号）已明确应事先备案的税收优惠事项。

企业未按要求进行事先备案的不得享受企业所得税税收优惠。

企业所得税税收优惠期限超过一个纳税年度的，应在第一个年度办理备案手续，未按规定备案的，当年不得享受税收优惠；如在以后年度提交备案，经审核符合优惠条件，备案手续完备，可以享受剩余年度的税收优惠。

三、提供公共服务的企业向客户一次性收取的入网费应如何确认收入?根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定，“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用”。

筹建期截止时点，你选对了吗（二）房地产筹建期截止时间以什么为标志？说来话长。

筹建期指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。

（二）地方规定新企业所得税法对于该问题一致未加明确。

各地税务机八仙过海、各显神通，纷纷出台了地方解释。

（1）辽宁《辽宁省地方税务局关于做好2010年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（辽地税发[2011]16号）第四条第（四）款规定，以纳税人正式取得的工商营业执照上标明的设立日期为企业筹办期结束。

（2）河北《河北省国家税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》的通知》（冀国税函[2013]161号）第十九条明确，房地产开发经营企业取得营业执照后已具备取得开发资质的条件，筹办期结束。

（3）安徽省安庆市2014年3月10日安庆地税纳税服务科答复：《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条对于筹建期定义为:从企业被批准筹建之日起至开始生产经营（包括试生产、试营业）之日的期间。

《企业会计制度》对筹建期只有原则性规定:即企业开始生产经营前的期间。

目前会计制度和税法对其均无明确规定。

但是按照实质重于形式的去判断，房地产开发企业可以以第一个开发项目打下第一根桩基判断为筹建期的结束。

（4）厦门国税：筹建期指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。

开始生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。

（5）宁波国税：筹建期是指企业签订投资协议后或合同被我国政府批准之日起至开始生产经营（包括试生产）之日的期间。

不同企业筹建期的时间以及筹建期间进行的经济活动是千差万别的，单从经济业务的表现形式上看，很难有一个或几个具体标准作为判定生产经营活动开始的依据，具体应按照企业实际经营情况分析判断。

例如，商贸企业和服务性企业可以正式开业纳客的当天作为筹建期结束，工业企业可以从设备开始运作或第一次投料试生产作为筹建期结束，房地产企业筹建期结束日不得迟于首个开工项目领取《施工许可证》之日。

地产代建项⽬代建管理费⼟增税⼝径分析地产代建项⽬代建管理费⼟增税⼝径分析案例：国企A（⼟地所有者）、开发建设公司B（发包⽅）、建筑公司C国企A有⼀块地⽪，⼀半⾃⽤⼀半销售，办理了⽴项、⼟地证、⽤地证、规划证、施⼯证；由于⾃⾝没有相应的开发经验与管理能⼒，现在全权委托代建公司B开发建设。

双⽅约定待整个项⽬结束，国企A⽀付代建公司B⼀笔代建费⽤140万，代建公司B为国企A开具其他服务业——代建费发票现在国企A要剥离公司业务，主管税务部门要求清算项⽬A，对于其销售的部分应按正常的销售不动产业务做⼟地增值税清算业务。

双⽅签订合同服务内容见下图：问题：问题：上述代建费⽤，能否在清算⼟增税时按照开发⽀出加计扣除？思路：1、代建⾏为的业务实质：案例中代建⾏为是因国企A没有相应的管理、技术、组织经验及能⼒，将项⽬建设全权交由开发建设公司B代为管理组织该项⽬⽣产，国企A没有相应管理、⽣产⼈员⼯资与费⽤的发⽣，对于施⼯过程中的组织与管理以及具体的项⽬开展与监督均由开发建设公司B完成，⾏为与上⽂提及的代建合同内容⼀致，其代建⾏为的业务实质属于代国企A完成项⽬建设的代建开发⼯作。

2、⼟增税⽂件相关规定：《⼟增税暂⾏条例实施细则》第七条：开发间接费⽤，是指直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤，包括⼯资、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。

3、业务定性：⽆论从形式上（合同约定）还是实操上（代建双⽅的⼈员安排及费⽤⽀出）均符合⼟增税中明确的直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤的定性，即此部分⽀出属于地产项⽬开发的直接成本，因此应作为开发⽀出加计扣除。

4、实际操作注意事项：1）鉴于⼟增税的边际效应，其开发⽀出的列⽀内容受税务⾼度重视，⽽代建费⽤⽀出⼜没有⽂件予以明确⽀持，因此在实际操作中存在⼀定的争议，建议⾸先与税务沟通后再做处理。

2）双⽅最好为纯粹的代建关系，因其费⽤⽀出的敏感性，如双⽅存在关联关系或其他重⼤利益合作关系，其定价的公允性较容易受到关注，其开发⽀出列⽀的合理性更容易被怀疑。

河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知冀地税发[2009]48号发布日期：2009-12-25来源：省地税局办公室各市、县（市、区）地方税务局、省直属征收局：根据各地在企业所得税征收管理中反映的问题，经省局研究，现将有关业务问题明确如下：一、关于三年以上未支付的应付账款的税务处理问题企业因债权人原因确实无法支付的应付款项，包括超过三年未支付的应付账款以及清算期间未支付的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。

企业若能够提供确凿证据（指债权人承担法律责任的书面声明或债权人主管税务机关的证明等，能够证明债权人没有按规定确认损失并在税前扣除的有效证据以及法律诉讼文书）证明债权人没有确认损失并在税前扣除的，可以不并入当期应纳税所得额。

已并入当期应纳税所得额的应付账款在以后年度支付的，在支付年度允许税前扣除。

二、关于企业政策性搬迁或处置收入的计税问题《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额。

这里的“规划搬迁五年”的起始时点应以政府规划搬迁之日为准。

企业在5年内未完成搬迁的，其取得的政策性搬迁或处置收入在第5年按政策规定并入当期应纳税所得额，5年内发生的相关成本费用可以在税前扣除。

5年后完成搬迁的，其发生的相关成本费用不得进行纳税调减。

对定率征收企业取得的政策性搬迁收入应按扣除相关成本费用后的差额并入应纳税所得额计征企业所得税。

三、关于电力增容费、管网建设费、集中供热初装费的税务处理问题对企业因生产经营需要而向相关单位缴纳的电力增容费、管网建设费、集中供热初装费，应作为其他长期待摊费用，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销期限不得低于3年。

相关单位收取的上述费用，应计入收入总额，在3年内均匀计入其当年应纳税所得额计征企业所得税。

四、对核定征收企业取得的偶然性收入所得税处理问题对实行核定应税所得率方式征收企业所得税的纳税人所取得的正常生产经营之外的偶然收入，如土地转让收入、股权转让收入、资产转让收入、应税的财政性资金等，应将扣除取得收入对应的成本费用后的所得，并入按企业正常生产经营收入和应税所得率计算出的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发〔2006〕31号全文失效成文日期：2006-03-06字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。

开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%。

2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

3.开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

土地增值税清算单位与分期的确定土地增值税清算单位与分期的确定，对房地产企业土地增值税税负有着巨大的影响。

清算单位应该如何确定，分期如何划分呢？我们通过对部分地区的土地增值税政策进行梳理，希望给大家带来一些帮助。

一、发改委立项《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”明确，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。

例如，国地税合并后的江西省税务局，在《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）第一条“土地增值税清算单位的确定”规定，房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。

2014年6月13日，河北省地方税务局发布的《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条“国税发〔2006〕187号第一条中"国家有关部门"具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？”明确：一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确"以规划部门最终审批条件为准"的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。

需要注意的是，《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第二条答复中“如证书中标注不详细的”其实是个坑，解释权在当地税务局，企业需要小心。

二、会计核算单位其实，除了国家有关部门的立项，房地产成本核算才是真正的核算项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

河北省房产税实施办法(2011年修订)文章属性•【制定机关】河北省人民政府•【公布日期】2011.10.20•【字号】河北省人民政府令[2011]第10号•【施行日期】1986.10.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】房产税正文河北省房产税实施办法（1986年11月19日河北省人民政府公布，根据2011年10月20日河北省人民政府令〔2011〕第10号修订）第一条根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第十条的规定，制定本实施办法。

第二条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

第三条凡在征收房产税的地区范围内，已构成固定建筑的房屋，均应由其产权所有人、经营管理人、承典人、代管人或者使用人（以下简称纳税人）缴纳房产税。

第四条个别纳税人纳税确有困难的，经设区的市、县（市）地方税务机关批准，给予定期减税或者免税。

需统一规定减税、免税的，由省财政部门确定。

第五条房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。

房产原值的确定：（1）依据纳税单位固定资产账页记载的金额确定；（2）未记入固定资产账户，但按有关的财务制度规定，房屋累计造价已达到固定资产标准的房产，按累计造价确定；（3）无房产原值和财务制度的自有房产，由房产所在地的地方税务机关，参考房产管理部门同一年代兴建的同类房屋的造价核定；（4）购买的房屋，按购进的价格确定。

与房屋不可分割的水、暖气、煤气、电器设备，应计算在房产原值内。

第六条房产出租的，以租金收入为房产税的计税依据。

出租人不在房产所在地的，由承租人负责代缴。

第七条房产税按年征收，每半年缴纳一次。

上半年三月份征收，下半年九月份征收。

每次征期为一个月。

第八条房产税由房产所在地的地方税务机关征收。

同一纳税人的房产跨越两个或者两个以上行政区域的，由房产所在地的地方税务机关分别征收。

第九条纳税人应在房产购入或者建成后30日内，向房产所在地的地方税务机关办理纳税申报登记。

“三分法”下房地产开发企业土地增值税筹划作者：冯蕾来源：《今日财富》2018年第36期2016年7月7日，税总函发布修订土地增值税纳税申报表的通知，房地产业土地增值税由原来的“两分法”变为“三分法”，这无疑会对房地产企业土地增值税筹划带来巨大影响。

不同业态增值率的不同将带来土地增值税税负的较大差异。

房地产开发公司的税收筹划思路也将有所不同。

一、背景房地产开发周期长，业务复杂而且资金占用量大。

特别是近年来受多方面因素的影响，房地产开发企业面临政策、价格、资金诸多压力。

而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。

因此，运用合理的税务筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。

二、政策依据土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

增值额是指转让房地产所取得的收入与税法规定的扣除项目之间的差额。

土地增值税几经修改，成本分摊由原来的“两分法”变为现在的“三分法”。

也就是由原来的“普通住宅”、“非普通住宅”，增加了一列“其他类型房地产”。

国家税务总局2016年7月7日发布税总函〔2016〕309号《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》中发布最新的土地增值税清算纳税申报表中的填表说明中，“其他类型房地产”主要归集车库与商铺、商业用房。

这样一来就会导致许多普通住宅项目，不能享受增值率达不到20%时的土地增值税免税政策。

三、税收筹划方案土地增值税清算时，地下设施究竟如何处理一直让企业比较挠头，卖与不卖，比较两难。

在“两分法”的情况下，独立销售的地下设施可以按照普通住宅与非普通住宅的建筑面积比例进行分配，企业可以通过捆绑销售等方式进行土地增值税筹划。

但现在变更为“三分法”后，地下设施等公共配套要与商业等按照其他房产类型进行土地增值税清算。