售后返租操作技巧模式与商铺租金回报率计算方法

商铺投资的回报率怎么算商铺投资的回报率怎么算一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上，当然不同的商铺情况也不同，我们可以拿两个公式来计算：一：主要适用于没有贷款的一次性投资。

计算公式为：（税后月租金—每月物业管理费）×12=年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。

反之，用购买商铺总价÷年租金收=投资回收年限。

二：主要适用于贷款投资的收益计算。

计算公式为：（税后月租金—按揭月供款—每月物业费）×12=年租金收入；（首期放款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回收年限。

反之，用年租金收入÷首期放款+按揭贷款）=年投资收益率。

一：主要适用于没有贷款的一次性投资。

计算公式为：（税后月租金—每月物业管理费）×12=年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。

反之，用购买商铺总价÷年租金收=投资回收年限。

二：主要适用于贷款投资的`收益计算。

计算公式为：（税后月租金—按揭月供款—每月物业费）×12=年租金收入；（首期放款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回收年限。

反之，用年租金收入÷首期放款+按揭贷款）=年投资收益率。

当然了，投资是为了赚钱。

那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。

上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。

第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税。

第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出。

所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。

租金回报率的计算方法
租金回报率是指房屋出租后，每年租金收益与房屋购买价格的比率。

计算方法如下：
租金回报率 = 每年租金收益÷ 房屋购买价格× 100%
其中，每年租金收益指的是每年房屋出租所得到的净租金收入，即扣除房屋维修、管理等费用后的实际收益。

房屋购买价格指的是购房时的实际购买成本，包括房屋本身的价格、税费、物业费等。

例如，某房屋购买价格为100万元，每年租金收益为10万元，那么该房屋的租金回报率为：
租金回报率= 10 ÷ 100 × 100% = 10%
租金回报率是衡量房产投资收益的重要指标之一，投资者在购买房产时可以根据租金回报率来评估投资的收益情况，以便做出更合理的投资决策。

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返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。

以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。

若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。

而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。

若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。

反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。

深悦会丨售后返租知识扫盲：4大操作模式与优劣势分析很多发展商对售后返租每年8%-10%的租金收益心动不已，售后返租，真的像看上去那么美吗？一、售后返租4大分类，你知多少？产权销售一般分为一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。

按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式：1、总款返租总款返租分两种方式。

虚拟产权铺位，真实回报返租回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点虚拟产权铺位，虚拟回报返租在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”独立产权铺位，虚拟回报返租市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。

如王府井C EPA、巨库等独立产权铺位，真实回报返租如“新疆二道桥大巴扎”等。

产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑第一种：将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。

大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。

案例：北京王府井某项目，其售价为9万元/平方米，返8.8%个点，同时采用建立名品折扣店的方式进行返租。

第二种：是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。

案例：以5㎡摊位为例，若每平米的售价为2万元，则总售价为10万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或32%的回报，（在首付款中扣除）以降低入市门槛。

这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在培育期统一经营、规模管理。

2、首付款返租一般而言，商铺按揭成数一般为总款的5成，最高也不过6成。

商铺投资回报率如何计算对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。

(1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金（专题阅读）约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。

那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。

案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。

套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

(4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。

商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。

本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。

售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。

根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统1的法律规制。

总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。

但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。

在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。

而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。

2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。

”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。

2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立.不止不行。

”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报".尽管价格不菲.但仍引来买家追捧。

然而.发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途.如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析.为破解售后返租困局提供借鉴。

一、关于售后返租.您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确.如果主力店品牌好.则有较强的安全感分割灵活.客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需.政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时.商铺已经出租.开发商将租约转给业主.业主实施之前开发模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。

租期内由开发商转租.统一经营管理.租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金.降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营.能确保既定的商业定位.有效保证整体商业. .. .. .2、计算过程与公式第一种.按8年租期算：将已知数据带入到公式中.得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当该好百年的租金达到某个价格时.要实现相应的销售整体均价.才能保证发展商能够得到纯销售额。

租金回报率如何计算一、以销售返租回报率计算经济分析的条件1.租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：·实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。

·回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；·商铺租金是租期内开发商得到的总收益；·不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；·纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。

以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。

假设为：2.计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。

计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×1 2×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。