2011~2014年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解【圣才出品】

2011年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解
一、问答题（共3题，每题10分）
（一）
甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。

估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。

分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。

然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。

请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
答：上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：
（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。

理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。

俗话说“百闻不如一见”“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。

实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的最重要的工作步骤之一。

任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。

实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。

另外，直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。

（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。

理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。

所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。

所谓“公正”，就是要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。

因此，估价机构不得询问委托人的评估期望值。

（3）不当之处：确定有效毛收入时未考虑适当的房屋空置率（或：不应把租金直接作为有效毛收入）。

理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。

有效毛收入＝潜在毛收入－收租损失－空置损失。

另外，本题中，甲上市公司收购的是其大股东某处空置的商业用房，因此，确定有效毛收入时应考虑房屋的空置率。

（4）不当之处：选用350元/m2作为估价对象的客观租金（或：应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）（或：未说明收益年限）。

理由：采用收益法确定客观租金水平时，三宗可比实例相似，可采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平，不能曲解最高最佳利用原则取最高值作为客观租金水平。

收益法是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。

因此，采用收益法进行分析时，应该明确收益年限。

（5）不当之处：选用银行贷款利率作为折现率。

理由：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场
上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

估价人员确定折现率时，一般采取安全利率加风险调整值法。

安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。

风险调整值包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率以及投资带来的优惠率等。

收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，因此，不能选用银行贷款利率作为折现率。

（二）
甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。

站内建有营业楼及加油棚各1幢。

有若干个储油罐、加油机和加油枪。

现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。

请问：
1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？
答：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。

在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。

对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。

本题中，该估价项目的估价对象范围具体应包括：
（1）加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权（注意：如果是租赁用地则没有土地使用权）；
（2）加油站的设施设备以及工器具等动产；
（3）加油站的特色装饰装修；
（4）加油站的特许经营权。

2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？
答：加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。

本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：
（1）企业合法经营资料：企业营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同；
（2）房地产合法资料：加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）；
（3）加油站基本资料：油罐数量、容量、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况；
（4）财务经营状况资料：加油站近三年财务报表、企业经营收益资料（包括每天加油量、油价、每天销售油量）、经营费用资料（进货成本、进货次数等）；
（5）特许经营权的资料：是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。

（三）
某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。

该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。

但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。

实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。

除以上情况外，四个交易实
例与估价对象均具有较好的可比性。

请问：
1．四个交易实例是否可以选作可比实例？
答：四个交易实例是否可以选作可比实例及理由如下：
（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。

（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。

可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。

2．四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或者调整？
答：四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。

（或调整至完整权利状态下的价格）
（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。

（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。

（或测算合并后的增值收益）
（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。

每小题的备选答案中只有1个最符合题意）
（一）
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。

2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。

截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。

当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4亿元。

1．2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。

A．10
B．11
C．13
D．15
【答案】B
【解析】将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款，本案例中，未设立法定优先受偿权下的价值为15。