当前位置：文档之家 › 第五章 房地产评估

第五章 房地产评估

  • 格式：ppt
  • 大小：333.50 KB
  • 文档页数：59

下载文档原格式

  / 59

合集下载

资产评估第五章

资产评估第五章

5.房地产评估房地产评估概述房地产的含义：房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。

（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。

房地产的分类：①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。

房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。

房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。

楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积）影响房地产价格的因素：一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。

个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。

评估的目的及对象房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。

评估对象：土地、房屋、房地。

评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。

房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。

5.2市场法及评估参数一、房地产评估市场法的含义：是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。

第5章 房地产评估

第5章 房地产评估

5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
待估房地产评估价值
参照物交易价值
正常交易情况 参照物交易情况
待估地产区域因素值 待估地产个别因素值 参照物区域因素值 参照物个别因素值
待估地产评估基准日价格指数 参照物交易日价格指数
(5 1)
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
• （1）明确评估基本事项
–①明确评估目的 不同的评估目的下评估结构的价值内涵可能完全不同 –②明确评估对象 实体状态 权益状态 –③明确评估价值类型 市场价值和非市场价值 参数选择不同
5.1 房地产评估概述
–④明确评估基准日 现实性评估 追溯性评估 预测性评估 –⑤签订评估委托协议或合同
5.1 房地产评估概述
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应 用
–2）市场售价类比法的评估步骤
• （1）广泛搜集房地产交易资料。 经常性的积累 表格形式 • （2）选择可供比较的交易实例作为参照物。 同一供需圈 同一交易类型、用途相同、结构相同 属于正常交易或可修正为正常交易 近期交易 区域特征、个别特征相近
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应
5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
• 5.2.1市场售价类比法在房地产评估中的应用 –1）市场售价类比法的基本思路与一般数学式 －市场比较法、交易案例比较法 －将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地 产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产 的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的 合理价值的估计值 －公式：交易情况、区域因素、个别因素、交易日期、 容积率、土地使用年限
– 适用条件：
完善的房地产市场，并能在市场上搜集到大量的交 易资料和参照物。

第05章 房地产评估

第05章 房地产评估
评估对象房地产自身状态下的价格=参照物交易价格× 个别因素修正系数 （5—7）

式中：
100 个别因素修正系数 （）
（5—8）
如果单独评估土地价值，在土地使用年限、容积率（建筑 总面积与土地总面积的比值）等因素对地价影响较大的情况下， 可单独进行土地使用年限和容积率修正。 土地使用权年限修正系数的数学表达式为： 1 1 y=[1－ （5—9） ] [1 ] n N
（5—12）
交易日期修正后的房地产价格 参照物交易价格 1 评估基准日同类房地产定基价格变动指数 （5—13） 1 参照物交易期日同类房地产定基价格变动指数

【例5-4】某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数 分别为103.5%，105.4%，105.8%，107.6%，109.3%，110.5%， 114.7%（以2005年1月为100%）。其中某宗房地产在2005年5月 的价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到 2005年10月的价格为：

6.进行交易日期修整 由于参照物房地产与评估对象房地产的交易时间不同，价 格会发生变化，因此必须进行适当的交易日期修正。交易日期 修正一般是利用价格指数，将参照物房地产当时的交易价格， 修正为评估基准日的价格。 利用价格指数进行交易日期修正的公式为： 评估基准日房地产价格指数 交易日期修正后的房地产价格 参照物交易价格 参照物交易日房地产价格指数 （5—11）
3 600×（1+1.6%）×（1+2.3%）×（1－1.5%）×（1+1.7%）× （1+2.1%）=3 827（元/平方米）


（3）运用价格变动分析法修正 当缺乏本地区同类房地产定基价格指数和环比价格指数资 料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似 房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，运用 价格变动分析法进行交易日期修正。

资产评估第五章 房地产评估

资产评估第五章 房地产评估
地产 土地
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）

第五章 房地产评估

第五章 房地产评估

1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元
2、估算年营运费用 （1）管理费：
年管理费＝9,855,000×3.5% ＝344,925元
（2）维修费： 年维修费＝4,800×12,000×1.5% ＝864,000元
（3）保险费： 年保险费＝4,800×12,000×0.2% ＝115,200元
• 例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80
分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％
• 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出
2、估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素） 无形损耗（社会经济因素）
（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年
的折旧为：
D C S C1 R
N
N
例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2， 耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐 用年限法估算（定额法）其现值。
耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限
（2）打分法（观察法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库
钢筋混凝 土结构
混合结构
砖木结构
其他结构
结构 部分
G
装修 部分
S
设备 部分
B
结构 部分
G
装修 部分
S

4第五章 房地产评估

4第五章 房地产评估

影响工业房地产价格的主要区域因素：
道路、港口、铁路等运输设施的便利程 度及建设装况；
动力供应和供排水状况； 劳动力市场的供应状况； 与关联产业的位置关系；
与生产紧密联系的气候、地质、水文状 况；
政府行政上的指导与管制，如排污限制。
区位: 宗地位置优则价高
——个别因素
面积、宽度、深度: 临街较宽则价高、深度不深不浅
基础设施，生活设施，文体娱乐设施 5、环境状况因素：自然环境和人文环境
各种噪声，环境污染，视觉环境
影响住宅房地产价格的主要区域因素：
日照、风向等气候条件； 当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境； 街道的宽度、构造； 离市中心的距离及交通状况； 商业网点的配置状况；
上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状 况；
自然特性：①位置固定性 ③不可再生性
②质量差异性 ④效用永续性
经济特性：①供给稀缺性
②产权可垄断性
③土地利用多方向性 ④效益级差性
（三）土地使用权
我国土地所有权与使用权相分离，土地所有权有两种情况： 城市土地-------所有权属于国家； 农村城市郊区的土地--------所有权归农民集体所有。
对应的纯收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净 收益)，不包含建筑物带来的净收益。
r
r1L r2B LB
L
L
B
r1
L
B B
r2
五、计算公式-------假设土地使用年期为无限
（一）评估房地合一的房地产价值
房地产价值 =（房地产总收益－房地产总费用）/ 综合资本化率 （纯收益通常以年度计，并假设在年末发生） 房地产总收益 = 潜在毛收入－ 空置等造成的收入损失
则价高

资产评估第五章

资产评估第五章
西安建筑科技大学管理学院 王娟
4、资金成本

二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：

销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。

资产评估——房地产评估

资产评估——房地产评估
（二）房地产价格影响因素
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。

第五章 房地产评估(第二讲)

第五章 房地产评估(第二讲)

适用范围



在下列情况下，市场法往往难以适用： 没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将 被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照 比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等 因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。

适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例★
适用范围


市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类 似地区中，与被估房地产类似的房地产交易 越多，市场法应用越有效。 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估 的首选方法，比如：房地产开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准 工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同， 故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修 正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的 关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估 基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似 的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均 为1% 表5-4 容积率修正系数 容积率 修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4

资产评估课件第五章_房地产评估

资产评估课件第五章_房地产评估

• 三、房地产的特性 • 1.位置固定性 • 2.供求区域性 • 3.长期使用性 • 4.大量投资性 • 5.保值增值性 • 6.投资风险性 • 7.不易变现性 • 8.政策限制性
• 四、房地产评估原则 • 1.最有效使用原则 • 2.合法使用原则 • 五、房地产价格的特征 • 1.房地产价格是权益价格 • 2.房地产价格与用途相关 • 3.房地产价格具有个别性 • 4.房地产价格具有可比性
• 补充资料：
• 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米５０元，空置率为１０％，每年需支付管 理费为年租金的３.５%，维修费为建筑重置价格的１.５％，土地使用税及房产税合计为每建 筑平方米２０元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
• 假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。 • 要求：计算该宗地２００３年３月的土地使用权价值。 • 评估过程： • １. 计算总收益 • 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） • 2 . 计算总费用 • 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
二、资本化率（折现率）
• （一）资本化率的确定方法： • １.净收益与售价比率法 • ２.无风险利率加风险调整法 • ３.各种投资收益率排序插入法 • （二）土地折现率、建筑物折现率与综合折现率（以土地和建筑物价值为权数）
r r1L r2B LB
• 三、常用计算公式 • １.房地产价值＝房地产净收益×年金现值系数 • 房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用 • 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 • 2.土地价值＝土地净收益×年金现值系数 • 土地净收益＝土地总收益－土地总费用 • 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 •或 • 土地价值＝房地产价值－建筑物价值 • 建筑物价值＝建筑物重置成本－年贬值×已使用年限 • 年贬值＝建筑物重置成本×（1-残值率）/耐用年限

资产评估实务课件第五章房地产评估

资产评估实务课件第五章房地产评估


五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+ 空房损失费

（二）单独评估土地的价值

土地的价值=土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益=土地总收益—土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金 （三）单独评估建筑物的价值 建筑物价值=房地产价值－土地价值 建筑物价值 = （房地产纯收益－土地纯收益） / 建筑物资本化率

6.计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740- 170778 =241 962（元） 7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩 余使用年期为50-6=44（年）。 = 241 962 ×（P/A,7%,44）=3280 499 （元） 单价=3280 499/500=6561（元） 8.评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为 3280 499元，单价为每平方米6561元。



有一房地产03年纯收益为50万元,资本化率为5% 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增 加1万元； 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增 长1%； 请分别评估2种情况下的房地产的价值 P=a/r+b/r2 P=a/(r-s)

有一宗土地，土地使用权转让年期为50年，预计资 本收益率为10%,预计前五年的纯收益为15万元， 16万元，18万元，15万元，20万元。从第六年起， 纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗土地的 评估价格。

一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权 价格、其他权利价格 一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。 抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要 比市场交易价格低。 租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付 的价格。

《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估

《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估

《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估第五章房地产评估知识⽬标理解和掌握房地产的概念及特征；明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；掌握房地产价值评估的收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法；学会评估在建⼯程价值。

能⼒⽬标能够灵活运⽤所学知识，解决实际⼟地使⽤权评估、建筑物评估、以及房地合⼀的评估问题；能够运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法评估房地产价值。

教学重点把握房地产的概念及特征，明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；教学难点在建⼯程价值的评估；收益法在房地产评估中的应⽤；市场法在房地产评估中的应⽤；成本法在房地产评估中的应⽤；假设开发法在房地产评估中的应⽤。

课时安排本章安排理论学时8课时；能⼒训练2课时。

学习要求房地产是⼀种特殊商品，其特殊性表现在：房地不可分割性、⼤量投资性、区域性和价格互动性。

其特殊性造成了影响房产和地产价格的因素具有多样性，房地产评估除了要遵循我国资产评估的⼀般原则以外，还必须遵循符合其⾃⾝特点的特殊原则，诸如合法原则、不完全可替代原则、房地分估合⼀原则、地域原则、最佳使⽤原则等。

评估房地产，除了对房地产进⾏实地勘察应作为评估⼯作的重点外，明确评估对象、产权主体的基本情况也⼗分的重要。

房地产评估的技术⽅法除了包括成本法、市场法、收益法三种最常⽤的⽅法外，还包括假设开发法、基准地价法，每种⽅法各有其优缺点；房地产评估应按照⼀定的科学程序和技术⽅法进⾏，房地产评估程序反映了整个房地产评估过程中各项⼯作之间内在的逻辑联系。

本章系统地介绍了房地产的概念及特征，全⾯地阐述了房地产评估的程序、原则，剖析了房地产价格的种类及影响因素，介绍了在建⼯程的评估，重点研究了运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价法评估房地产价值的评估原理和技术。

教学情境设计⼀座⼤厦被评出10个价格近⽇某市这样⼀件事情引起舆论热议：该市的⼀座标志性建筑——创业⼤厦，竟先后由6个单位评估出10个价格以⾄于最⾼价和最低价竟相差近两倍！据悉，创业⼤厦建成于2004年12⽉，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该⼤厦总建筑⾯积达4.4万平⽅⽶，因其设计标准和建筑质量最髙⽽成为本市标志性建筑。

第5章房地产评估

第5章房地产评估

4) 房地产价格的影响因素
• 影响房地产价格的因素通常可划分 为一般因素、区域因素和个别因素 ，下面分别予以阐述
(1) 一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心 理因素等。
1.经济因素。 (1)经济发展因素。(2)财政金融因素。(3)产 业结构因素。 2.社会因素。 (1)人口因素。(2)家庭规模因素。(3)房地产 投机因素。(4)教育科研水平和治安因素。(5)社 会福利因素。 3.行政因素。 (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)行政隶 属关系变更。(5)交通管制。 4.心理因素。
(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地
价较高；反之，土地高低不平，地价较低。
(5)容积率因素。 容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越
低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
(6)用途因素。 土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为
2.条件和适用对象
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地 区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多， 市场法应用越有效。
而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生 较少的地区； 2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的 房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺 庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
(2)区域因素
• 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与 社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生 的区域特性。 1.商服繁华因素。 这是指所在地区的商业、服务业繁华状况 及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商 服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会 较高。 2.道路通达因素。 这是指所在地区道路系统通畅程度，道路 的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区 的房地产价格水平也较高。

第5章 房地产评估(new)

第5章 房地产评估(new)

资产评估
第五章 房地产评估
7.计算土地使用权价值 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）
P＝247 740×（P/A,7%,44）＝3 358 836.15 （元）
单价＝3 358 836.15÷500＝6 717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3 358
836.15元，单价为每平方米6 717.67元。
第三节 市场法在房地产评估中的应用
资产评估
第五章 房地产评估
一、基本思路
待估房地产 类似房地产 近期交易价格 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素
差异修正
待估房地产价格
资产评估
第五章 房地产评估
二、适用范围
（一）市场条件 充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易 案例。 （二）被评估对象 具有广泛交易性的房地产。 （三）市场法难以适用下列情况： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 2.某些类型少见的房地产或交易实例很少的房地产， 如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
第五章 房地产评估
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 房地产评估概述 收益法在房地产评估中的应用 市场法在房地产评估中的应用 成本法在房地产评估中的应用 假设开发法 路线价法 在建工程评估
第一节
房地产评估概述
资产评估
第五章 房地产评估
一、评估对象
房地产评估的对象
土地 （地产）
资产评估
第五章 房地产评估
三、影响房地产价格的主要因素
社会因素 经济因素 影 响 因 素 区域因素 土地个别因素 建筑物个别因素

第五章第 房地产估价原则

第五章第 房地产估价原则

（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成 本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低 估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开 发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利 润。
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总 结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则 或标准——房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类
①独立、客观、公正原则 ——— 基本原则 ②合法原则 ③最高最佳使用原则 普适技术 性原则 ④估价时点原则 ⑤替代原则 ——— 特殊原则 ⑥谨慎原则
（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到 相近效用的房地产价格的牵掣。
第七节 谨 慎 原 则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一 项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出 估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。 遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明 显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对 可比实例进行必要地实地查看。
三、房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于 房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于 同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评 估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去 思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评 估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后 结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确 的价值。
③适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调， 来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助 确定估价对象的最佳用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理， 即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部 各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。

第五章 房地产评估 《资产评估》 PPT课件

第五章 房地产评估 《资产评估》 PPT课件

▪ 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房 地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成 交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。
▪ 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估 对象房地产的评估价值。
算所需要的资料数据进行。
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它
是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加 以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因 素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值 的评估方法。 ▪ 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。
分，如后来增加的装修； ▪ （9）房地产局部，如某栋公寓中的某套房；
▪ （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； ▪ （11）作为企业整体的一部分的房地产。 ▪ 2.明确评估对象的实体状况 ▪ 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业
建筑、公共建筑等）； ▪ 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、
▪ 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会平均收益率。
▪ （四）明确评估基准日 ▪ 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常
用公历年、月、日表示。
▪ 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下3种情形：
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

（二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 [例题] 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为 1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权益价格 如：租赁权价格、抵押权价格等 （四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格
我国土地价格的特殊性 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。
城镇土地 ⇒ 国家所有 土地所有权 农村和市效土地 ⇒ 农民集体所有
划拨土地使用权 国有土地使用权 出让土地使用权
二、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等） 上述（1）～（3）属土地一级市场价格，由政府垄断定 价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。
（2）观察法（评分法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
（3）成新率折扣法 （4）销售资料法（市场法) （5）资本化收益法（租金损失法）
[例题] 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装 修部分70分，设备部分60分。再经查得出修正系数C＝0.75，S＝0.12， B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％ 在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功 能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。 [例题] 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具 体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均 小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。 V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）
四、房地产评估的程序
（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
第二节 房地产价格及其影响因素
一、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势 （二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
假设开发法 第六节 假设开发法 第七节 基准地价修正法* 基准地价修正法*
路线价法* 第八节 路线价法* 建工程评估* 第九节 在建工程评估*
第一节 房地产评估概述
一、房地产及其特性
（一）房地产的概念 房地产的三种形态：土地、建筑物、房产（房地合一） 房地产分为物质实体、权益及区为三个方面
（二）房地产的特性
2.建筑物重新构建价格的估算 （1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法（工料估算法） 该种方法评估中一般较少用。 （4）指数调整法
（二）估算建筑物贬值
1.建筑物贬值的概念和原因 实体性、功能性、经济性三种贬值 2.建筑物贬值的估算方法 （1）年限法（直线法） 建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100% 已使用年限应采用“有效年限”， 缺陷：建筑物经济寿命难以预计 注意：土地使用权年限的影响
4.房地产（不动产）的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性
二、房地产评估的原则
1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑场价值或非市场价值 1.单纯的房地产交易 2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产 在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估 评估 其价值） 3.财务报告目的涉及的房地产 按会计准则要求的 价值类型
3.估算资金成本 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开 发成本分阶段均匀投入，则： 资金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米 4.估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5.计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
（五）估算税费 （六）估算投资利润
利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。
[例题] 例题] 某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的， 出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平 方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期 为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上 地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估 该土地经开发后的价格。 1.估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米 2.估算土地开发成本 土地开发成本＝开发费＋其他费用 ＝3亿元/平方公里＋5万元/亩 ＝300元/平方米＋75元/平方米 ＝375元/平方米
（一）一般因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素 （二）区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制 对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。
（三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素， 具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别 因素。 1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素
三、房地产价格的构成
（一）土地取得成本
土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费
（二）开发成本
包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、 公共配套设施建设费、其他工程费和税费
（三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费
包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费
（六）开发利润
四、影响房地产价格的因素
三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使 用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
决定 土地的特性 房地产的特性 决定 征、市场的特征及房地产评估的特殊性。
房地产价格特
1.土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性
2.土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 3.建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源
第三节 成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路及基本公式
评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值
二、适用对象和条件
主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格 主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用 范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法 较适宜。
（二）估算土地开发成本
1.基础设施建设费 2.公共配套设施建设费
（三）估算管理费用 （四）估算资金成本
注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开 发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
建筑物重新 旧有房地产价格＝ + − 建筑物贬值 或重新开发价 购建价
注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价 值减损
土地重新取得价
旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估 房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置 成本，然后估算旧有房地产的贬值。
资产评估学
第二篇 资产评估实务
第五章 房地产评估
第一节 第二节 第三节 房地产评估概述 房地产价格及其影响因素 房地产价格及其影响因素 成本法在房地产评估中的应用 成本法在房地产评估中的应用
收益法在房地产评估中的应用 第四节 收益法在房地产评估中的应用 第五节 市场法在房地产评估中的应用 市场法在房地产评估中的应用
净收益 ＝潜在毛收入 空置等造成的收入损失 营运费用 营运费用