《房地产评估》 试卷A及参考答案

2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力测试试卷A卷附答案单选题（共20题）1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。

甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。

现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

问：A.30B.34C.36D.40【答案】 B2、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。

2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。

为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】 D3、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。

现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。

经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

A.交通条件B.地理位置C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度【答案】 D4、在软件的使用过程中，用户往往会对软件提出新的功能要求与性能要求。

为了满足这些要求而进行的维护属于（）维护。

A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】 C5、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。

A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】 A6、 DoS 攻击的目的是（）。

1、被评估房地产A 是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A 的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。

2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A 投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A 租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A 折现率和资本化率均为l0%。

要求：评估房地产A 的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

[答案]（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。

如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：[150*（1+1%）-（110+20）]*1000=21500元 2010年：[150*（1+1%）2-（110+30）]*1000=13015元 2011年：[150*（1+1%）3-（110+40）]*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元 违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。

（3）现有合同的收益现值基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。

2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷A卷附答案单选题（共35题）1、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（）为基准确定交易情况修正系数。

A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 C2、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。

A.该房地产的通用性B.该类房地产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人【答案】 D3、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。

A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 D4、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】 C5、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（）。

A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】 A6、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。

A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.单边波动【答案】 B7、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。

A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法【答案】 A8、房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。

A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】 D9、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。

A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】 D10、马克思的地租理论不包括（）。

华中师范大学成人本科 学年第二学期《房地产评估》试卷（A 卷）考试时间：90分钟 闭卷 任课老师：班级：学号：姓名：成绩:、单项选择题（每小题1分，共20分）F 列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（A 、土地总价B 、土地单价C 、楼面地价D 商品房价格对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（房屋重置价格X 成新度假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格 10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的易，买方付给卖方2325元/怦，应缴纳的税费均由买方负担， 则该宗房地产的正常成交价格为 （）1、 2、 A 、 般物价指数 B 建筑材料价格指数 C 、房地产价格指数 D 定额调整系数3、 基本完好房的成新度一般为（A 、七成新B 、六到七成新C 七到八成新D 、 八到十成新4、 其他条件相同，期房价格一般（现房价格。

5、 6、 A 、咼于B 、低于C 等于D 、 不可比土地价格=（房地净收益-）/ 土地资本化率。

（ A 、土地净收益 C 、房地费用B 、建筑物价格x 建筑物资本化率 D 建筑物净收益从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（A 、越咼B 、越低C 、不变D 越可靠7、 用成本法估价时，房屋现值等于（A 、 房屋重置价格-年折旧额X 尚可使用年限B 、房屋重置价格-年折旧额X 耐用年限 D 、 房屋重置价格-年折旧额A 、毛地的拆迁安置补偿费B 、已投入的费用C 、投资利息D 销售税费9、 一宗房地产交易能够达成的充分条件是（A 、 买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B 、 买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格D 、 买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（A 、抵押B 、买卖C 、租赁15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达 500万元，则该房地产的价格为（ ）D 1500万元至2000万元之间16、 对建筑物与土地的组合来讲， 假设有两块位置相当，面积相等的土地， 其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会 大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 _______ 原理造成。

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷A卷附答案单选题（共180题）1、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。

现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。

A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】 C2、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。

汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（）元人民币。

2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。

A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】 B3、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 B4、估价对象由（）决定。

A.委托人B.估价目的C.委托人和估价目的双重D.估价机构【答案】 C5、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】 C6、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。

A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 D7、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。

A.估算价格B.测算折旧C.检查保养情况D.评定房屋的功能【答案】 B8、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。

A.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】 C9、“治痰先治气”是的( )具体应用。

A.气能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】 A10、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉【答案】 A11、下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷A卷附答案单选题（共30题）1、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

A.成本法B.收益法C.基准地价修正法D.假设开发法【答案】 D2、已知X=－73，若采用8位机器码表示，则[X]原=（），[X]补=（）。

A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】 A3、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法4、某企业招聘系统中，对应聘人员进行了筛选，学历要求为本科、硕士或博士，专业为通信、电子或计算机，年龄不低于 26 岁且不高于 40 岁。

（52）不是一个好的测试用例集。

A.(本科，通信， 26)、(硕士，电子， 45)B.(本科，生物， 26)、(博士，计算机， 20)C.(高中，通信， 26)、(本科，电子， 45)D.(本科，生物， 24)、(硕士，数学， 20)【答案】 D5、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】 D6、以下关于专业程序员知识和技能的叙述中，不正确的是( )。

A.了解编译原理有助于快速根据编译错误和警告信息修改代码B.了解开发工具知识有助于直接用工具开发软件而无须任何编程C.了解OS底层运行机制有助于快速找到运行时错误的问题根源D.了解网络协议的原理有助于分析网络在哪里可能出现了问题7、A Web（）is one of many software applications that function as the interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】 B8、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。

2007—2008学年《房地产评估》试卷A答案一、名词解释1、房地产：是指土地及其地上永久性建筑物衍生的权力和义务关系的总和。

2、估价时点：是指估价结果对应的时期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用年、月、日表示。

3、市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

4、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准5、房地产估价：是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。

二、单项选择题1.D2.A3.C4.C5.D6.A7.B8.C9.D 10.B 11.C 12.B 13.C 14.D 15.C 16.C 17.C 18.A 19.B 20.B二.多选题：1.A.B.D2. A.B.C3. A.C.D4.A.B.C.D5.A.C6. A.B.C.D7. A.B.C8. A.B9.A.B.C.D 10.A.B.C.D四、判断题1.×2.×3.×4.√5.×6.√7.√8.√9.×10.√五、简答题1、土地利用的限制可归纳为那些？答：（1）土地权力的设立和行使的限制（2）房地产相邻关系的限制（3）土地使用管制2、房地产的物理特性答：（1）位置的不可移动性不可移动性（2）使用的长期性（3）用途的多样性（4）数量的有限性3. 房地产价格的形成基础有那些？答：（1）房地产本身具有效用性（2）房地产的相对稀缺性（3）房地产存在有效需求六、计算题1、搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积为300平方米，成交总价为120万元人民币，分三期付款，首期为20万元人民币，第二期于一年后付50万元人民币，余款50万元人民币于2年后付清。

《房地产评估》试卷(A卷)考试时间:90分钟闭卷任课老师:班级: 学号: 姓名: 成绩:(每小题1分,共20分)、下列房地产价格中,相对能更好得反映地价水平高低得就是( )A、土地总价B、土地单价C、楼面地价D、商品房价格、对可比实例价格进行交易日期修正时,最适宜采用得就是( )A、一般物价指数B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数D、定额调整系数、基本完好房得成新度一般为( )A、七成新B、六到七成新C、七到八成新D、八到十成新、其她条件相同,期房价格一般( )现房价格。

A、高于B、低于C、等于D、不可比、土地价格=(房地净收益- )/土地资本化率。

( )A、土地净收益B、建筑物价格×建筑物资本化率C、房地费用D、建筑物净收益、从理论上讲,选用得资本化率越低,求出得价格( )A、越高B、越低C、不变D、越可靠、用成本法估价时,房屋现值等于( )A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限C、房屋重置价格×成新度D、房屋重置价格-年折旧额、假设开发法计算时,应扣除得项目部包括( )A、毛地得拆迁安置补偿费B、已投入得费用C、投资利息D、销售税费、一宗房地产交易能够达成得充分条件就是( )A、买房愿意付出得最低价格小于卖方愿意接受得最高价格B、买房愿意付出得最高价格小于卖方愿意接受得最低价格C、买房愿意付出得最低价格小于卖方愿意接受得最低价格D、买房愿意付出得最高价格大于卖方愿意接受得最低价格、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳得税费分别为正常成交价格得7%与5%。

某宗房地长交,买方付给卖方2325元/㎡,应缴纳得税费均由买方负担,则该宗房地产得正常成交价格为A、2300元/㎡B、2495元/㎡C、2500元/㎡D、3000元/㎡11、若估价目得为买卖,则选取得可比实例交易类型也应该就是( )A、抵押B、买卖C、租赁D、拆迁补偿12、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象得建筑面积为1200平方米,现空置。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力测试试卷A卷附答案单选题（共45题）1、欲知8位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否为1，可将该数与二进制数00000100进行（）运算，若运算结果不为0，则此数的b2必为1。

A.加B.减C.与D.或【答案】C2、在“Excel2000”表处理中，假设A1=2，A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。

A.5.5B.6C.6.5D.7【答案】C3、Firewall is a（）mechanism used by organizations to protect their LANs from the Internet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D4、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。

A.O(n2）B.O（n）C.O（log n）D.O（n log n）【答案】C5、n个元素依次全部进入栈后，再陆续出栈并经过一个队列输出。

那么，（）。

A.元素的出队次序与进栈次序相同B.元素的出队次序与进栈次序相反C.元素的进栈次序与进队次序相同D.元素的出栈次序与出队次序相反【答案】B6、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。

以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+A【答案】D7、类（）之间存在着一般和特殊的关系。

A.汽车与轮船B.交通工具与飞机C.轮船与飞机D.汽车与飞机【答案】B8、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库综合试卷A卷附答案单选题（共60题）1、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。

A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 C2、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。

（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07D.31.07【答案】 D3、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】 D4、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 D5、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。

B.下降C.不变D.无法确定【答案】 A6、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 A7、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。

销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。

A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 C8、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。

A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 C9、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。