池州市主城区房地产市场情况分析报告

目录第一部分:池州房产市场 (03)一、近几年池州各类商品房销售情况分析 (03)二、池州市2008年—2009年住房建设计划 (07)第二部分：竞争楼盘信息 (15)一、分布及特点 (15)二、项目卖点及包装 (15)三、主要推广方式 (17)四、物业形态 (17)五、物业管理 (17)第三部分：项目SWOT分析及客户群定位 (21)一、项目SWOT分析 (22)二、目标客户群分析 (22)第四部分：案名修正 (23)一、案名建议 (23)二、案名解析 (23)第五部分：推广策略大纲 (24)第六部分：营销建议 (26)12第一部分：池州房产市场现状一、近几年池州各类商品房销售情况分析2008年1-3月总成交额为 51,210.24 万元,总成交面积为 17.66 ㎡,各类商品房总成交均价(合同价)为：3010.54 元/㎡，成交面积为:11.49 万㎡。

其中住宅类成交均价(合同价)为：2536.67 元/㎡，成交面积为:8.73 万㎡。

商业类成交均价(合同价)为：7362.32 元/㎡，成交面积为：0.98 万㎡。

其它各类房屋成交均价(合同价)为 2936.95 元/㎡。

成交面积为：1.78 万㎡。

2007年1-12月总成交额为257,755.2 万元,总成交面积为98.85 万㎡,各类商品房总成交均价(合同价)为：2570.54 元/㎡，成交面积为:45.23万㎡。

其中住宅类成交均价(合同价)为：2364.64 元/㎡，成交面积为:40.59 万㎡。

商业类成交均价(合同价)为：5855.22 元/㎡，成交面积为：2.82 万㎡。

其它各类房屋成交均价(合同价)为2070.87 元/㎡。

成交面积为：1.82万㎡。

32006年1月-2006年12月总成交额为189,418.90 万元,总成交面积为93.93 万㎡,各类商品房总成交均价为：2,237.86元/㎡，成交面积为:33.52万㎡。

其中住宅类成交均价为：1,934.80元/㎡，成交面积为:29.27万㎡。

池州房地产调研报告目录：一、池州城市整体计划及区域计划分析二、2020年近8个月住宅成交量、价钱分析三、楼盘个案分析四、池州房地产综合分析1、池州城市整体计划及本区域计划分析（1）池州市中心城区整体计划池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸。

北与安庆市隔江相望，东与铜陵市、芜湖市毗邻，东南与黄山市交壤，西南与江西省交界。

皖江南岸的中心城市之一；安徽省“两山一湖”旅行区北部的效劳中心；省级历史文化名城；现代化的山水园林和口岸城市。

A、城市进展方向以后城区的进展用地选择的原那么是内涵进展与适当外延拓展相结合，由内向外进展。

具体说来确实是以主城区为进展中心，进行主城区原有土地的再开发，充分利用原有城市各项设施，优化城市生活环境；在池州“十二五”计划中提出：“优化国土空间开放格局，以增进国土高效利用为核心，深化‘开发沿江一线，爱惜腹地一片’的空间布局思路，组团进展，串珠成线，由江及陆，点状开发，面上爱惜，形成由中心城市核，沿江进展轴，内陆城镇点和腹地生态爱惜区组成的层次鲜明，疏密有致的空间组织格局。

中心城市着力打造提升宜居品质，枢纽功能和综合实力，打造成为带动城市进展的核心。

”B、城市布局结构计划用地布局采纳组团结构，按实际要求分为三个要紧功能区：（1）以老城区为主适当扩展形成的主城区主体部份；（2）主城区外围东北部为江口临江工业区；（3）主城区外围南部结合铁路建设形成站前区。

综合看来，各功能区相对独立完整但又各有偏重。

主城区主体部份以居住和商业效劳为要紧职能，在城北布局必然工业用地，对西北区域原有工业用地进行功能调整和开发置换；城南的站前区以居住用为主体，结合铁路车站流通功能布置少量工业与仓储用地，同时在站前集中布置商贸居住综合用地；江口区以口岸建设和布置大型工业用地为要紧目标，为大型工业项目的引进提供可能性，同时也布置必然的居住用地。

2、池州市房地产市场2020年1至8月份成交分析月度总评2020年1—2月，池州楼市累计宅销量1760套和21万㎡；其中1月成交套数1062套，2月成交698套，2月环比1月显现364套的下跌，跌幅34个百分点；1月成交面积万㎡，2月成交面积万㎡，2月环比1月显现万㎡的下跌，跌幅37个百分点。

池州商业广场可行性研究池州商业广场建设项目可行性研究第1章总论1.1 项目概述1.1.1 项目名称：池州商业广场建设项目 1.1.2 建设单位：安徽省池州市东池置业有限公司1.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于池州市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。

其地理位置位于池州市中心区域。

1.1.4 主要建设规模与内容：该建项目占地面积39087平方米，总筑面积181076平方米，主要建筑物情况见表1-1。

表1-1 主要建筑物一览表建筑建筑名称分类（m2）主体楼26层，1～5层为商业用途，6～261＃楼 59910 层为住宅；裙房为5层，商业用途。

主体楼24层，1～3层为商业用途，4～242＃楼地上主体楼18层，1～4层为商业用途，5～18建筑 3＃楼 18448 层为住宅；裙房为4层，商业用途。

4＃楼 7976 3～4层，为商业用途。

15层，1～4层为商业用途，5～15层为单5＃楼 18028 身公寓。

31874 层为住宅；裙房为2～3层，商业用途。

建筑面积备注安徽阶梯咨询设计有限公司1池州商业广场建设项目可行性研究地下一层面积21617m2，地下二层面积地下建筑2＃楼地下室 2949 地下一层。

1＃楼地下室 41891 20274m2。

1.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为84679万元，其中含建设期利息1350万元。

资金筹措计划为：企业自筹25404万元，楼盘预售款49275万元，申请银行贷款10000万元。

1.1.6 进度计划：本项目拟在3年内建设完毕，5年内销售资金全部回笼（含建设期）。

1.1.7 主要技术经济指标表1-2 项目主要经济技术指标汇总表序号一 1 2 2.1 2.2 3 4 5 6 7 8 项目技术指标总占地面积总建筑面积其中：地上总建筑面积地下总建筑面积建筑占地面积综合容积率建筑密度绿地率居住户数机动车停车位单位平方米平方米平方米平方米平方米 % % 户辆指标 39087 181076 136236 44840 17920 3.49 45.8 10 474 675 备注计算容积率不计算容积率安徽阶梯咨询设计有限公司2池州商业广场建设项目可行性研究 8.1 8.2 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 其中：地面停车地下停车经济指标总投资销售收入上缴税收税后利润投资利润率资本金利润率内部收益率财务净现值借款偿还期辆辆万元万元万元万元 % % % 万元年 100575 84679 116601.15 16995.89 14926.27 23.50 78.34 26.86 14253.26 3税后税后贷款意向 1.2 编制依据（1）《池州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2）《池州市城市总体规划》（调整）（3）《池州市城市商业网点规划》（2021-2021年）（4）《池州市商品房销售管理办法》（5）《城市房地产开发经营管理条例》（6）《池州商业广场规划方项目设计》（7）项目单位提供的其他资料（8）有关统计调查资料（9）有关政策和技术标准安徽阶梯咨询设计有限公司3池州商业广场建设项目可行性研究1.3 研究范围我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。

池州市公寓专项市调概况(doc 18页)公寓专项调研报告一、目标：➢重点了解市区与项目周边住宅及公寓产品、价格、推广与销售情况➢确定本案客户定位➢确定项目推广方式与销售策略二、调研对象与调研内容确定：➢重点可比调研对象：景宜公寓、和泰SOHO、五州尚华国际、书香名邸、樟树湾、汇景碧水康城、华邦阳光城、清溪苑、碧桂园、翠屏苑小区、齐山小区、上海城公寓、齐景甲苑等。

➢重点调研内容：1、项目住宅或公寓总体数量及户型配比2、开盘时间及交付时间3、销售状况及推广促销方式4、产品特色及优劣势解析5、购买人群特征及分布6、定价策略三、各重点案例解析：➢平天湖假日酒店一期-----景宜公寓：此为本案重点可比性项目之一。

客户群体事业单位工作人员，公务员等优势区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面筑，框架结构、5米挑高便于使用。

定位:总价10一套房。

规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的域逐渐成为城市北部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受. 其他优势: 暂无劣势 竞争策略➢ 五州·尚华国际，此为本案可比性项目之一优势区位:位于主干道，地理位置优越，交通便利、产品:公建外立面饰材，精装电梯。

全方位智能安物管：招商局物业担任顾问规划:池州首个国际理念规划的HOPSCA区域其他优势:劣势竞争策略➢宇成·书香名邸，此为近期开盘的安居工程项目，影响力较大体优势定位:项目定于位低档次的楼盘，吸引部分中低收规划:区内菜市场、幼儿园、商场等配套设施齐全框架结构。

价格:1780元/㎡起售，对市场有较大吸引力劣势产品品质较差，属于城区边缘，竞争策略➢天祥·樟树湾,此为近期开盘销售较好的楼盘之一.在市场上具有代表性.产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面筑，框架结构、5米挑高便于使用。

定位:看见樟树，看见家。

”大型亲情式人文生态社规划:随着周边环境的改善及各种小区入住人口的域逐渐成为城市北部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势: 暂无劣势竞争策略➢华邦·阳光城,此为即将开盘项目.重点关注.求，将地中海融入生活，把浪漫、情调、高贵的情意境的塑造，每一处景观都具有浓厚的诗情画意和阳光城率先提出了”对步行者尊重“的设计思想，心，以路为轴。

池州市人民政府关于促进主城区房地产业健康转型发展的若干意见文章属性•【制定机关】池州市人民政府•【公布日期】2015.06.01•【字号】池政〔2015〕20号•【施行日期】2015.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文池州市人民政府关于促进主城区房地产业健康转型发展的若干意见池政〔2015〕20号江南产业集中区管委会，各县、区人民政府，九华山风景区、开发区、站前区管委会，市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求和《安徽省人民政府关于促进经济持续健康发展的意见》（皖政〔2015〕51号）等有关文件精神，进一步促进主城区房地产业健康、转型发展，现提出如下意见:一、强化住房和土地供应调控（一）保持商品房用地供需平衡。

依据住房现状调查、市场需求预测以及在建、在售住房规模等，在保持公租房、安置房和商品房市场供需平衡的情况下，科学编制住房建设规划、商品房开发年度计划，并以此为依据编制用地年度供应计划，把握供地时机和节奏，合理确定住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度，保持供需总体平衡。

积极发展国家支持、市场需要的新兴产业、养老产业、文化产业、旅游产业等项目。

（二）优化商品房供应结构。

根据市场实际需求变化，对已批准的房地产开发项目，在不改变容积率等主要规划指标、不改变用地性质且不减少土地出让金的前提下，允许面向市场多样化需求，按照法定程序调整规划设计方案。

合理优化商业住宅配比以及业态配置，控制商业用房无序开发；对在建商住房地产项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整商品住房套型结构，增加适销套型的建设供应，满足合理的自住和改善性住房需求。

完善停车配套设施，鼓励配建地下停车库(位)，新建项目停车库(位)的配建规模应严格按照《池州城市控制性详细规划通则》执行，地面停车率按相关规定进行合理调整确定。

池州市市场简报尚宇置业市场策划部2014-1-7目录1.1 近几年楼市销售数据.......................................................................................... - 3 - 1.2 池州在售项目未入网面积盘点.......................................................................... - 4 - 1.3 土地市场分析...................................................................................................... - 5 - 1.4 未来上市量分析.................................................................................................. - 7 -1.1 近几年楼市销售数据据统计，2013年全年，池州市区共销售商品房10869套，总成交金额为608586.83万元，其中住宅成交7631套，销售量创下2011年以来新高；住宅总成交金额为377001.7万元。

住宅销售均价为4903元/㎡，比2012年上涨1.7%，涨幅较小。

2013年初池州楼市进入返乡置业高峰期，1月份宅售701套，迎开门红，2月份宅售1069套，达到全年成交的最高峰。

“金三银四”期间也表现不俗，三月份宅售664套，四月份宅售502套。

五月、六月池州楼市仍保持了较高的热度，住宅成交量创新高，五月单月宅售840套，销量排全年第二水平，六月宅售573套。

七月、八月、九月池州楼市住宅销售遇冷，连续三个月成交量均低于500套，其中九月低至399套，传统的“金九银十”并未上演。

池州房地产行业发展池州房地产行业发展情况池州位于中国的安徽省，是一个历史悠久的城市。

在过去几十年里，池州的房地产行业发展迅速，经济也得到了快速增长。

以下是池州房地产行业发展情况的一些关键点。

首先，池州的城市化进程加速了房地产行业的发展。

随着城市人口的增加和城市化进程的推进，市区土地资源越来越紧张，使得房地产市场的需求不断增加。

为了满足这种需求，开发商不断推出新的房地产项目，并且房屋交易量不断攀升。

其次，政府的政策支持也对房地产行业的发展起到了至关重要的作用。

政府通过出台各种政策，鼓励和支持房地产开发商的投资和建设。

例如，政府提供了购房补贴、住房贷款优惠等福利，吸引更多人购买房屋。

此外，政府还加大了对房地产市场的监管力度，保护了消费者的权益，维持了市场的稳定。

再次，池州的房地产行业还得益于外来投资的增加。

随着城市经济的发展，越来越多的企业和投资者看到了池州的潜力，纷纷涌入该市投资开发房地产项目。

这些外来投资不仅为池州带来了大量资金，也为房地产行业的发展注入了新的活力。

最后，池州的旅游业也对房地产行业的发展产生了积极的影响。

池州有许多独特的历史名胜和自然景点，吸引了大量的游客。

随着旅游业的兴起，对酒店和民宿等住宿设施的需求也不断增加。

为了满足这种需求，开发商纷纷投资建设旅游地产项目，进一步促进了房地产行业的发展。

总的来说，池州的房地产行业近年来取得了快速发展。

城市化进程、政府的政策支持、外来投资和旅游业的兴起都对房地产市场的发展起到了关键作用。

随着池州经济的继续增长，我们有理由相信，池州的房地产行业将会继续蓬勃发展。

DOI ：10.13420/ki.jczu.2020.05.014池州市房地产价格变化及原因分析王文琴a ，尹文汉b ，王巍c（池州学院a.地理与规划学院；b.马克思主义学院；c.大数据与人工智能学院，安徽池州247000）[摘要]房地产价格是否合理影响到房地产市场的健康发展。

以池州市住宅房地产为研究对象，通过近五年房地产价格变化，定量分析其影响因素，包括公积金政策的调整、税收政策、二胎政策、棚改货币化政策等相关影响因素，提出池州市房地产市场健康发展的一些对策与建议，给有关部门制定政策及为购房者购房提供参考。

[关键词]房地产价格；影响因素；池州市[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1674-1102(2020)05-0063-06收稿日期：2019-12-26基金项目：池州学院人文社科研究重点项目（2016RWZ001）。

作者简介：王文琴（1984—），女，安徽枞阳人，池州学院地理与规划学院讲师，硕士，研究方向为房地产制度与政策。

Journal of Chizhou University2020年10月第34卷第5期Oct.2020Vol.34No.5房地产价格的高低影响到老百姓的生活，同时涉及到国家宏观经济稳定与发展。

影响房地产价格变化有很多的原因，经济发展水平、房地产开发投资额、土地成本、人口规模、国家的宏观调控政策等[1]，本文通过最近五年池州市房地产价格的变化来分析其影响因素，着重阐述了影响房地产价格变化的主要原因，并提出池州市房地产市场健康发展的对策与建议。

1影响房地产价格的基本因素分析1.1房地产价格内涵界定房地产价格，是指某个建筑物和该建筑物占用土地的价格，也就是它的土地价格和建筑物加起来的价格[2]。

房地产价格是一个比较复杂的经济范畴，不仅包括土地的价格，而且还包括房屋建筑物的价格，房地产价格具有一定的价值，房地产价格受到越来越多的人关注[3]。

由此可见，房地产价格是一个广义的概念，包括建筑物的价格和土地使用权的价格。