国家职业资格全国统一鉴定

国家职业资格全国统一鉴定高级项目管理师论文国家职业资格一级关于房地产开发项目管理的研究姓名：黄显伟身份证号码：所在省市：浙江省泰顺县西洋镇老鹰岩村老鹰岩工作单位：安平县恒鼎房地产开发有限公司目录1.引言 (2)2.房地产开发项目管理的现状概述 (2)2.1项目风险管理薄弱 (2)2.2项目成本管理问题 (2)3.从项目开发过程对房地产项目管理进行研究 (3)3.1开发管理 (3)3.2规划管理 (3)3.3施工管理的重要性分析 (5)4.房地产开发工程项目管理优化措施 (5)4.1加强房地产开发项目风险管理 (5)4.2全面完善项目成本管理 (6)4.3项目质量管理 (6)5.注释 (7)6.参考文献 (7)关于房地产开发项目管理的研究单位：安平县恒鼎房地产开发有限公司作者：黄显伟摘要：房地产一直是当前中国的热门话题，作为开发商而言，如何提高工程管理项目的管理水平，降低工程造价，是其研究的热点。

文章阐述了当前房地产开发工程项目管路的现状，从开发管理、规划管理、施工管理等方面进行了升入研究，建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进，并对我国房地产项目开发管理过程中面临的问题，提出了相关对策。

1.引言房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期性强、投资金额大、面临风险的特点。

一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。

房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全面组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。

房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量的好坏、工期长短、是否可获得高额利润等方面，因此显得尤为重要。

现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。

2.房地产开发项目管理的现状概述当前房地产项目的管理方法主要分为四种，分别是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。

作为部门制度的项目管理方式，是最为普通的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。

公司制度的项目管理方式，主要是管理单一项目。

而事业部制从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。

专业管理运用的较少，主要承担设计后的一般管理工作。

然而当前形势下，房地产开发工程，项目管理①形势不容乐观，其具体表现为以下几点。

2.1项目风险管理薄弱房地产开发项目的风险，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。

接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染、废水排污等相关环境影响所面临的风险。

金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。

而市场风险则是随着建筑的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业购买能力进行对比，所带来的风险。

任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信誉风险是最为关注的风险，它涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。

财务风险是企业经营必须规避的风险，如果企业面临着严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。

最后便是经营风险。

即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。

如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。

然而很多房地长开发企业对其风险规避能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

2.2项目成本管理问题无论是从项目决策阶段以及设计阶段到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。

在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。

在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相的增加工程成本，影响房地产投资效益。

3.从项目开发过程对房地产项目管理进行研究3.1开发管理开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售以及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资（财务）计划、施工单位工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

销售部门就是要把企业开发的商品——楼房卖出去，其工作内容有以下几点：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。

企业人事部门的管理工作是对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核以及激励体系的建立等。

而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。

开发管理的目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅和商用房。

开发管理的重点在企业内部经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3.2规划管理规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。

房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。

即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。

规划管理信息系统与规划设计关系的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。

要做到的具体工作包括以下几点：开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当的采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。

为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS②空间分析的数字化规划图。

但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算机的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

提出合理的规划设计分层编码标准。

由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划设计单位发放。

同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

通过计算机进行规划设计成果生茶。

如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。

将规划设计成果转成基础资料。

审批通过的规划图（如控制性详规等），可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程流程可由图1表示：3.3施工管理的重要性分析所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。

房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。

常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。

在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。

对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC③模式或者CM承发包模式来进行施工管理。

施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或者联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。

一般该MC单位不参与具体工程的施工，再进行分包的招标和分包。

MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。

CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。

其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。

为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。

当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

4.房地产开发工程项目管理优化措施4.1加强房地产开发项目风险管理风险防范是指利用一定的技术管理防范来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。

风险防范的方式一般有以下几种：①风险回避，所谓风险回避是指在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。

但是风险回避是一种消极的防范，迫不得己的情况下，才能采用。

因为采用风险回避的手段必定会使房地产开发不能获得任何可能的利润。

②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的以其他形式转移到无形的方法。

在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。

通常风险转移时以两种方式来完成的，首先是签订合同，即以合同的方式来转移相关风险。

在签订合同后，无论发生什么相关的风险都由乙方承担。

然后便是保险，虽然这样会增加部分成本，但通过这种方式最为有利。

比如当房地产项目开发过程中遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

4.2全面完善项目成本管理项目成本管理师任何房地产开发投资方关注的重点。