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龙湖_上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析_40PPT

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龙湖滟澜山艺墅案例分析

龙湖滟澜山艺墅案例分析

龙湖滟澜山艺墅这是一个怎样的项目？总用地面积144495.5㎡总建筑面积：213728㎡地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）容积率：1.0建筑密度≦30% 绿地率≧35%物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅她为什么备受关注？1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。

先来看一下几组数据：龙湖滟澜山及周边别墅的价格看了以上的数据，不由会产生一些疑问：1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山……关注点1价格从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。

如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。

自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。

这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。

龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。

对比来说，基本属于不盈利的。

同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。

所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。

其中，联排的均价在22000元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。

上海龙湖滟澜山地产市调报告

上海龙湖滟澜山地产市调报告
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
•地理区位
➢ 该项目地理位置相对来说不具有优势，周边生活配套尚不完善。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
•普罗旺斯之香
•浪漫规划
➢ 龙湖滟澜山截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫的 “五轴五镇”； ➢ 整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整个地块 的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车的可达范围， 从而节省了西侧的车行道，最大化的利用了东西向的间距。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
•立面风格
➢ 该项目双拼、联排、叠加产品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙与托斯卡纳风格相结合的设计手法，浓郁 的地中海风情比较具有感召力，可以吸引客户比较迫切地希望进入室内一览究竟。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
•样板房实景
室内作为整个项目演绎浪漫的终端和重心，装修风格也延续着浪漫和温馨，规划布 局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
的楼面价高达10672元/平方米关系很大。
➢ 另外，沿河安全性和私密性、夏季滋生蚊虫等，也是业主购买时比较关心的问题。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/1
上海龙湖滟澜山地产市调报告
➢ 双拼A1户型：地上面积约290㎡，地下面积为112-121㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重 花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告

上海某地产滟澜山案例启示文化的浓缩营销的极致演绎10p

上海某地产滟澜山案例启示文化的浓缩营销的极致演绎10p

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今天工作不努力，明天努力找工作。2021年1月25日 星期一 10时52分43秒 10:52:4325 January 2021
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品为众人之口，质乃斤斤计较。上午10时52分43秒 上午10时52分10:52:4321.1.25
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珍惜生命，远离火患。21.1.2521.1.251 0:5210: 52:431 0:52:43 Jan-21
浪漫回忆：回顾百年上海·浪漫志；上海浪漫地图
关键举措3:女性路线，浪漫升华
——以浪漫为名，老上海烂漫复兴系列活动强势拉动
➢活动：精致下午茶 ➢主题：从明天起，做一个幸福的人；发呆，养花， 漫游地中海 ➢内容：邀请著名女性心理学家张怡筠博士在滟澜山 会所露天草坪上畅谈着“幸福其实很简单”，度过一 个轻松愉快的滟澜午后。
启示1：将上海文化浓缩为浪漫此一点上 启示2：通过营销极致演绎上海的浪漫文化
龙湖滟澜山启示：文化的浓缩，营销 的极致演绎，引起客户心灵的共鸣
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安全在我心中，生命在我手中。21.1.2521.1.25Monday, January 25, 2021
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质量--恒古不变的致胜之道。10:52:4310:52:4310:521/25/2021 10:52:43 AM
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安全出效益，安全促发展。2021年1月 25日星 期一10时52分 43秒M onday, January 25, 2021
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搅拌投料按规定、铁锹勿伸料豆里。21.1.252021年1月25日 星期一 10时52分43秒 21.1.25
谢谢大家！
浪漫与幸福
重庆浪漫之旅
时尚生活名流舞会
浪漫人群：以上海精英女性为目标客户，开展了一系列针对女性的活动

上海某地产滟澜山地产市调报告.pptx

上海某地产滟澜山地产市调报告.pptx
区域价格分析
恒联名人世家
合生朗廷
中海翡翠湖岸
龙湖 滟澜山 佘山三号
凯迪澳谰湾
区域版块 赵巷 佘山
楼盘
龙湖滟澜山
中海翡翠湖岸 凯迪澳谰湾 恒联名人世家
佘山三号
容积率
1.0
0.4 0.47 0.25 0.4
物业 叠加 联排 双拼 独立 双拼 独立 独立
地上主力面积（㎡） 175
220-255 250-290 220-280 230-280 360-450 230-260
样板房分析
叠加别墅 上叠175㎡
二层大露台的设计，使到上叠（三层）的入户感觉，犹如 在地 面一层进入 树木的种植高度达到了二层，加之采用堆坡技术，弱化了 上叠过长的入户动线
样板房分析
五层主卧套附送面积达40平米 南北露台附送面积达40平米
建筑细节
建筑细节
建筑细节
建筑细节
销售价格
传说
紫香堤
托斯卡纳时光
朗月溪
波尔多往事
蔷薇谷
企划宣传
➢ 龙湖滟澜山的广告已遍布上海，在晨报、晚报、租售、楼市等，还包括一些电视媒体，甚至是延伸到了机场； ➢ 从平面及楼书等的整体效果以“女性”为主题，着重打造女性向往的童话、婚礼、晚宴等浪漫场景。
企划宣传
会所实景
➢ 项目售楼处设置在会所内。 ➢ 会所的室外场所为欧式风格的下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫田园的感觉； ➢ 会所内采用标准的泳池比例，室内设计手法也比较精致。
• 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午8时49分0秒下午8时49分20:49:0020.7.30
谢谢观看

龙湖房地产项目营销报告PPT课件

龙湖房地产项目营销报告PPT课件

CHAPTER 06
客户关系管理与服务优化
客户群体特征分析
年龄分布
以中青年为主，具备较高的购房能力和意愿。
职业特点
多为白领、企业家等高端职业人群，注重生活品 质和居住环境。
购房需求
追求高品质的居住体验，注重小区环境、配套设 施和物业服务等方面。
客户关系维护手段创新
1 2
客户关系管理系统
建立完善的客户关系管理系统，实现客户信息的 集中管理和分析，提高客户服务效率和质量。
线上渠道拓展方式及效果评估
• 网络直播：通过直播形式展示项目特色、解答客户疑问， 增强互动性和信任感。
线上渠道拓展方式及效果评估
曝光量
统计各线上渠道的曝光量，分析 用户对项目信息的关注度。
点击率
监测广告、社交媒体等渠道的点击 率，评估用户对项目的兴趣程度。
转化率
追踪线上渠道带来的客户咨询和成 交量，衡量线上拓展的实际效果。
融合现代建筑风格与当地文化 特色
打造绿色、智能、安全的居住 环境
规划多功能社区，满足业主全 方位需求
户型配比与面积区间
01
02
03
04
多样化户型设计，满足 不同客户需求
主打中小户型，兼顾大 户型及豪宅市场
面积区间覆盖广泛，从 60平米到200平米不等
针对不同客户群体，提 供个性化定制服务
装修风格及材料选择
建立定期沟通机制，及时了解合 作进展和遇到的问题，共同商讨 解决方案；同时定期对合作效果 进行评估和调整优化合作策略。
CHAPTER 05
品牌推广与形象塑造
品牌定位及传播策略
品牌定位
高端、豪华、品质生活
传播策略
通过线上线下多渠道宣传，塑造品牌形象，提升品牌知名度和美誉度

滟澜山别墅景观设计OK

滟澜山别墅景观设计OK

环路将整个别墅区的交通联系起来，石头等天然材 质将托斯卡纳的温暖表现出来，丰富的材质肌理则将这 种风格发扬光大。壁饰、铁艺、百叶窗和阳台、尤其是 爬满藤蔓的墙在温暖的金色调中寻找一种班驳不均的颜 色。
两带： 蔷薇山谷：“滟澜山”中有一处布满蔷薇的山谷，是南 北车行交通的重要组成部分。 为了使人们在安全驾驶的同时同样感受到大自然的氛 围和蔷薇花淡淡的幽香，道路设计比直，景观尺度，观景 视线均以人在车中的高度进行了设计。 像环路一样，壁饰、铁艺、百叶窗和阳台的元素在这 里得到了延续，同时爬满藤蔓的墙体在这里成为了主角。 细部的处理十分的细腻，使景观在大气之中不失精致感。
四季异景：选择季节性变化丰富的物种，按常规与落叶 树种的比例种植，不同树种花卉分时绽放，春夏秋冬呈 现截然不同的异色景观。
随处可见的不死花
露台的场景
四、结语
2007年9月1日，龙湖·滟澜山正式开盘，这是龙湖 地产在北京的第一个别墅楼盘。由此创下北京别墅市 场开盘数量最大；销售套数最多；销售金额最高三大 楼市纪录。 北京龙湖·滟澜山“的成功来自龙湖地产对景观营造 一贯的高投入以及对细节的追求，必将使该项目成为 北京中央别墅区全新的景观标准。
组团景观
景观设计与实施效果
景观设计与实施效果
景观设计与实施效果
景观设计与实施效果
地下车库：
价值展示
景观体验 样板航母：建立以“客户最佳体验”为核心的示范区， 提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、 人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。
视觉 Vision 触觉 Tactile 听觉 Hearing
一环（翡冷翠环路）：在意大利语中Firenze意味 “百花之城”，大诗人徐志摩把它译作“翡冷翠”，这个译名 远远比另一个译名“佛罗伦萨”来得更富诗意，更多色彩。 沿着石砌的街道饶“城”而行，闪耀着文艺复兴时代光芒的 印记依稀可见。这里的每一个人似乎都是天生的园林 家，他们对每一棵树、每一间小屋的构图都设计得无比 优雅。 小小的"古城"到处充满着文艺复兴之"花"的芬芳。

龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT

龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT

•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。

上海龙湖滟澜山案例启示

上海龙湖滟澜山案例启示

情感共识，浪漫回归。
上海龙湖滟澜山——以浪漫的名义气势，围绕着浪漫开展一系列
的营销活动，打动客户，引起客户的共鸣。
2008.6
首推“上海·浪 漫复兴生活”的 主题，奠定营造 浪漫基调; 淮海中路洋房 里设置龙湖会所， 植入大品牌高端 活动，香格里拉 品鉴会
08.8~08.9
在首批1470余 组意向客户中 选出57户“龙 湖浪漫体验之 旅”两上京城， 三下渝州; 《上海浪漫地 图》浪漫油画 风格中的美丽 女郎
——以浪漫为名，老上海烂漫复兴系列活动强势拉动
活动：精致下午茶 主题：从明天起，做一个幸福的人；发呆，养花， 漫游地中海 内容：邀请著名女性心理学家张怡筠博士在滟澜山 会所露天草坪上畅谈着“幸福其实很简单”，度过一 个轻松愉快的滟澜午后。
浪漫与幸福
重庆浪漫之旅
时尚生活名流舞会
浪漫人群：以上海精英女性为目标客户，开展了一系列针对女性的活动
到了上海之后，最终演变为极具都市风格或东方神韵的“海派”；
上海人不会满足于平庸的日常生活本身，总是在追求世俗背后的浪 漫、实用背后的格调，不一定奢华，但一定是精致的；情感或许不
真诚，但一定是浪漫的。
上海人注重形象，注重包装，
注重外在的那层气质、品味和格调
龙湖滟澜山： 老上海的浪漫生活复兴，城市精神诉求下的生活倡导
关键举措4:浪漫园林，惊艳上海
——实景展示，精致园林细节，凸显浪漫本色
全上海唯一一个带有婚礼草坪设计的会所 地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界 般的入户门、手推花车、威尼斯小船…… 成熟园林细节展示：园林乔木全冠移植，四季园林系列……
启示1：将上ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ文化浓缩为浪漫此一点上

龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT

龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT

优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程

【房地产】合富辉煌龙湖滟澜山启示录

【房地产】合富辉煌龙湖滟澜山启示录

第二阶段：跨区 域发展道路上联 手海外基金。
2007年3月，龙湖联手荷兰ING房地产投资基金以9.3亿元高 价竞得成都一幅113亩的地块，同时他们还联合参与了北京 昌平区北一幅土地的投标。此前，ING出资3500万美元取得 龙湖地产旗下重庆市第三中央商务区住宅项目49%的股权。 另外，土地也成为龙湖地产换取资金流通的重要筹码。
•有一次小区突然停电，业主林女士从 9层楼没有去过的消防通道走下来时， 发现楼梯扶手竟然干干净净，手上没
有沾一点灰尘，让这位业主惊叹不已。
为了这一点，龙湖物业的保洁员一年 365天都在打扫擦洗。
•龙湖·南苑的业主向红告诉记者， 2006年重庆大旱酷热，她和儿子 出门游泳时忘记了锁门，小区保 安在门口整整等了她4个小时。
某个地区市场低迷
运营体系及早报警与应对， 或地区内其它项目节奏调整
地区公司多业态平衡
全国多区域平衡
•
*
P•PT文档演模板Source:
Footnote
Source
【房地产】合富辉煌龙湖滟澜山启示 录
业务布局：住宅集中于中高端市场，目标客户集中于再改、豪宅客 户。
在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2 集中中高端市场，在城市内进行多业态布局 可售物业数量维持在高水平并快速周转（尤其是在城市化的前期和
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【房地产】合富辉煌龙湖滟澜山启示 录
龙湖滟澜山（北京）
项目档案：
物业类型：别墅 建筑类别：联排 占地面积：240000平方米 建筑面积：108000平方米 容 积 率：0.67 绿 化 率：32% 装修状况：毛坯 总 户 数：共430栋 均 价：均价26000元/平方米
开盘时间：2007-09-01 入住时间：2009-03-01

上海龙湖滟澜山西班牙组团规划的设计课件

上海龙湖滟澜山西班牙组团规划的设计课件

紫香堤
托斯卡纳时光
朗月溪
波尔多往事
蔷薇谷
案例分析三——上海龙湖艳澜山
园林景观：
➢ 地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、 童话世界般的入户门、手推花车、威尼斯小船…… ➢ 园林造景细节方面，体现了开发商的功力和用心，也 可以使前来参观的客户在看到房子之前，就开始也变得 感性起来。
案例分析三——上海龙湖艳澜山
案例分析二——重庆十里蓝山
规划总平面：
规划理念 场地坡度很大，地势呈西低东高，
北低南高，南北向高差15~20米，东西 向高差约90米，中心以一东西向自然山 谷穿越场地，为典型的坡地用地。
托斯卡纳建筑就是意大利建筑的代 表，是最经典的山居建筑。项目在规划 设计上充分结合南山山麓原始自然坡地 的地形地貌、依山就势、因地制宜，利 用自然跌落的原生谷，引入独特的意大 利台地园景观，将项目打造为掩隐在南 山森林中的高尚住宅区。
双拼别墅
叠拼别墅
独栋别墅
总平面图
五星级酒店
案例分析一——千岛湖湖滨花园
规划特点：1、开放的空间布局，结合山体与水景，规划尽量做到“景观山水化”； 2、建筑呈点状和短线状布置，注重空间的通透性，将湖景引入小区内部； 3、建筑形态为南低北高，呈阶梯状布局，避免遮挡.
案例分析一——千岛湖湖滨花园
建筑风格 浪漫、休闲为主基调，现代风格和古典怀旧相结合； 与当地文脉景观相融合，体现地方特色； 采用坡屋顶形式，含蓄的色彩，简洁流畅的造型，大玻璃窗、大阳台的运用，
种，局部点缀特色树种。
案例分析二——重庆十里蓝山
项目位置：重庆市蓝山板块 占地面积： 410亩 总建筑面积：24万㎡ 容积率：花园洋房区1.2
别墅区0.5 整体风格：托斯卡纳山地别院 配套设施指标：

龙湖地产营销手段案例PPT课件

龙湖地产营销手段案例PPT课件

凭借“志存高远、坚韧踏实” 的独特气质，稳健经营、精细 管理，赢得了社会各界的广泛 认同
品牌形象与定位
品牌形象
01
以“善待你一生”为理念，致力于为客户提供优质的产品与服
务
品牌定位
02
中高端市场为主，注重产品品质与细节打造
宣传口号
03
龙湖，让生活更美好
核心产品与业务
01
02
03
04
住宅开发
中高端住宅、别墅、公寓等
选用环保、可再生的建筑材料，降低对环境的影 响。
节能设计
通过优化建筑朝向、采用高效节能的空调系统和 照明设备等手段，降低能耗和碳排放。
3
绿化环境
在项目规划中注重绿化环境的营造，增加绿地率 、种植多种植物，改善空气质量、降低噪音污染 。
06
CATALOGUE
效果评估与未来展望
营销效果数据分析报告呈现
视觉设计美观
运用符合品牌形象的设 计元素，提升网站整体 美感，增强用户黏性。
SEO优化
通过关键词优化、内链 建设等手段，提高网站 在搜索引擎中的排名，
增加曝光率。
社交媒体运营及互动传播
多平台布局
在微信、微博、抖音等主流社 交媒体平台建立官方账号，扩
大品牌影响力。
内容创意策划
定期发布与楼盘相关的有趣、 有料的内容，吸引用户关注和 转发。
针对不同项目特点，选择适合的目 标客户群体，制定个性化的营销策 略。
客户画像
通过数据分析和市场调研，深入了 解目标客户的特点和需求，为后续 营销提供有力支持。
差异化竞争策略制定
01
02
03
产品差异化
通过创新产品设计、提升 产品品质、打造独特卖点 等方式，实现与竞争对手 的差异化。

龙湖_上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析_40PPT

龙湖_上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
西班牙、意大利、托斯卡纳风格 立面温馨、唯美、艺术、精致
建筑风格——
意大利托斯卡纳风格
立面表现手法——
营造地中海度假别墅风格
整个社区以纯粹地中海风情为主题，红 瓦米墙，配合暖色系的外立面及天然石 材，充满艺术气息的红色拱形小窗，营 造地中海度假别墅风格
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
浓郁的地中海风情
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 26比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
报价(元）
物业费(元/月/m2） 物业公司
青浦 赵巷 170 -280 ㎡ 五层叠加
1：1 2008年10月20日
2010年12月 2期在售（共2期） 独栋18000，联排10000-13000，小高层 6500-6800，高层5500，商铺8000 叠加3.8元 联排/双拼4.3元 重庆新龙湖物业服务有限公司
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
外立面手工铺装
礼聘海外高级工程师，采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷和文化石铺垫，并在每天的工作量上 予以严格控制，保证工匠的精力充沛和精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。

龙湖·滟澜山

龙湖·滟澜山
开发商 承建商 广告营销 上海恒睿房地产有限公司 开盘时间
2008-4-6 2009-11-30 毛坯 0.67 32% 7元/㎡· 月
北京城建亚泰工程建设有限公司 交房日期 红鹤沟通 装修
物业公司
占地面积 建筑面积
龙湖物业
240000㎡ 19万㎡,地上约10.8万平方米
容积率
绿化率 物业费
营销宣传
营销宣传
产品定位：
高品质、纯独栋社区
•地块价值挖
掘 •市场发展趋势
政策三令五申，低密度别墅用地已经停批
03年2月 国土部45号令，限 批别墅用地，上海 市执行容积率0.3以 下地块限批
06年1月 《06年国土资源工作 要点》：严控低密度 高档地块， 继续停止别墅类用地 供应
06年6月
时间
国土资源部紧急 通知，限制一切 别墅用地出让。
恒温恒湿系统
太阳能系统
另外一种成本较低的节 能方式是太阳能系统 利用太阳能为住户 提供照明节电、采暖等
西班牙筒瓦
结束语：
• 龙湖· 滟澜山作为龙湖地产进入上海的 第一个作品，在08年低迷楼市下，以上海 罕见的坡地别墅入市，辅以超高产品性价 比，创造出开盘两月劲销逾150套的市场佳 绩。赢得市场的青睐和赞赏，成为2008年 别墅市场名副其实的“花魁”。
独栋供应量减少的趋势已经开始显现
别墅产品供应结构
60% 55% 50% 45% 40% 05年 非独立别墅 06年1-6月 独立别墅
51.0% 49.0% 51.2% 48.8%
独栋比 重下降 2.2%
市场发展趋势：
受宏观政策和土地供应结构的影响 ——独栋别墅将日益稀缺，长期价值看涨。
独栋供应空间：
山林谷溪

某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT

某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT

龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
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赵巷
九亭
洞泾
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里；
泗泾
莘闵
颛桥
距虹桥机场约15公里
沿嘉松中路南行便可到达佘山。
佘山
龙湖·滟澜山 ——地块特点
No 1、地块：
这是一幅东西跨度约两三百米、南北跨度长1.2公里的狭长地块！从北至南沿水岸绵延1.6公里。
2、规划：
以地块南北走向的中轴线为界，东面靠嘉松公路，以4层全复式为主； 西面靠河的，以3层的四联排为主，辅以少量的双拼别墅 ；
龙湖·滟澜山 ——个案分析
No Image·滟澜山
唯美气质的精致美墅·个案分析
龙湖·滟澜山 ——基本参数
No
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
Image 龙湖·滟潋山
总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡ 1。0
所属版块 主力户型 车位比
青浦 赵巷 170 -280 ㎡ 五层叠加
No
Image
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。
外立面手工铺装
No 礼聘海外高级工程师，采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷和文化石铺垫，并在每天的工作量上
予以严格控制，保证工匠的精力充沛和精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性。
Image
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
No 建筑造型与外立面采用西班牙、意大
利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
建筑风格——
意大利托斯卡纳风格
Image 立面表现手法——
营造地中海度假别墅风格
整个社区以纯粹地中海风情为主题，红 瓦米墙，配合暖色系的外立面及天然石 材，充满艺术气息的红色拱形小窗，营 造地中海度假别墅风格
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
浓郁的地中海风情
No Image
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
道路规划——真正的人车分流
东侧设置主要车行道，西侧临水布置住宅的布局方式，简洁 独立、人车分行的道路骨架使得社区安全与便捷，同时通过 沿嘉松公路堆坡造景以达到减噪减尘的作用。
◇景观体系季节变化设计
龙湖·滟澜山 ——整体规划
因地制宜，采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，整体塑造7-8米高差，形成溪谷山居别墅
Image 但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
再度完善：
第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； 第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； 第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， 通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
叠加3.8元 联排/双拼4.3元
美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
物业公司
重庆新龙湖物业服务有限公司
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
No佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
徐泾
Image ◇ 地块四至—— 东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
Image 南北纵向1.6公里黄金水岸
龙湖滟澜山，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且河面大部分宽度超过30米。在临社区侧营造
水岸景观步道，更对河岸对面进行整体景观绿化改Biblioteka ，以及对河面水生植物进行景观营造。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
No 西班牙、意大利、托斯卡纳风格 立面温馨、唯美、艺术、精致
1：1
≧ 35%
上市日期
2008年10月20日
上海龙湖置业有限公司
交房日期
2010年12月
上海恒睿房地产有限公司
目前进程
2期在售（共2期）
联排, 双拼, 叠加别墅
报价(元）
独栋18000，联排10000-13000，小高层 6500-6800，高层5500，商铺8000
西班牙/意大利托斯卡纳
物业费(元/月/m2）
No Image
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——景观规划
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
No
Image
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
No
Image 第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木；
第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
龙湖·滟澜山 ——景观规划 ( 阐析 )
No
借天然水景资源，
造1.6公里美奂水岸
Image
问题：从滟潋山的规划平面图可见，社区采用的是高密度的兵营式排布，近乎多层公寓般的整体 规划，又是如何将滟潋山精致、高端的别墅质感打造出来的呢？ ？ ？
龙湖·滟澜山 ——整体规划
解决办法：
No 第一：利用地块特征，加大私家绿化，采用不同的入户方式等，从视觉和心理上弱化产品栋距过近，
私密空间过小的不足之处； 第二：整个项目没有明显的集中绿化，小区的绿化面积尽可能的“私有化”处理，变成业主的私家领地； 第三：龙湖滟澜山所有的住宅都带阁楼，再加上平地造起的“地下室”，实际上项目的住宅层数在5-6 层。
龙湖·滟澜山 ——整体规划
No 小区内多层与低层之间为带形中心绿地，整体形成东高
西低，层层叠落，便于建筑的日照和通风，并最大限度 享受西侧的沿河景观和中心景观带。
景观规划——
最大限度利用1.6公里的天然水岸
Image◇不下沉的下沉庭院 ◇平地造坡技术 ◇大型乔木全冠移植技术 ◇内湖水域生态系统再造技术
Image
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
No 创新非下沉的下沉式庭院
Image 龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米，则 下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平， 完全解决地下室潮湿阴暗的问题； 特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（类型）