如何看待“房地产热”

如何看待“房地产热”目录论文提要 (1)一、序论........................................... 错误！未定义书签。

（一）概述....................................... 错误！未定义书签。

（二）写作目的................................... 错误！未定义书签。

二、论文正文....................................... 错误！未定义书签。

（一）房地产过热的现状........................... 错误！未定义书签。

1、房地产过热基本含义及特征.................... 错误！未定义书签。

2、城市化进程.................................. 错误！未定义书签。

3、房地产投资稳步上升，地域热点显现............ 错误！未定义书签。

4、销售率空置率高，地域分化明显................ 错误！未定义书签。

5、价格基本平稳，结构变化突出.................. 错误！未定义书签。

（二）房产热引发的问题........................... 错误！未定义书签。

1、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧.......... 错误！未定义书签。

2、房地产信贷发展有喜也有忧.................... 错误！未定义书签。

（三）国家宏观调控政策实行的必要性，实施情况及效果分析错误！未定义书签。

1、加强政府宏观调控的必要性.................... 错误！未定义书签。

2、我国目前房地产业宏观调控政策实施情况及效果分析错误！未定义书签。

（四）房地产过热反思和对策....................... 错误！未定义书签。

1、稳定住房价格，降低商品房的成本构成问题...... 错误！未定义书签。

2、调整供给结构，解决房地产市场的供求矛盾问题.. 错误！未定义书签。

3、加大保障性住房的建设力度，主要解决中低收入者的问题错误！未定义书签。

4、利用信贷的杠杆，遏制房地产市场的投机需求.... 错误！未定义书签。

5、理顺政府部门的关系问题...................... 错误！未定义书签。

三、结论........................................... 错误！未定义书签。

四、参考文献....................................... 错误！未定义书签。

论文提要住房是人类最基本的物质需要,虽然至今世界上仍然没有哪一个国家真正做到其对住房的需求能和它的供给达到完全均衡,但中国房地产特殊的“过热”现象确值得我们去深化研究、审视现实情境可以看到,我们对房地产“何为过热”，“为何过热”，“过热如何”等问题上认识、研究和运作层面还存在诸多的问题,尤其房地产经济“牵一发而动全身”,住房条件的好坏还是衡量居民生活水平高低的重要标志,同时也是我国全面建设小康社会的重要内容。

本文通过对国内外应对房地产过热的现状，引发问题，政策措施进行研究，主要对政府宏观调控进行分析，采用事实求实的方法对我国房地产过热进行深层次的解剖，对其本质问题进行反思，保证我国的房地产事业健康可持续的发展下去，保证我国和谐社会顺利发展。

关键词：房地产热宏观调控政政策措施一、序论（一）概述2002 年以后，我国房地产进入到一个快速发展阶段，并与汽车产业一起成为拉动国民经济发展的主要力量。

2006 年到 2007 年间，房地产吸引了大量民间投资，不少实体企业纷纷涉足楼市，并造成又一次市场热潮。

中国的房地产行业在最近的十年时间得到了快速的发展，然而在快速发展的同时却存在着不少的问题，房地产过热的现象在我国已经是十分的突出。

投资商大量囤地盖楼售楼，有的人却买不起房子，有的人却同时拥有很多的房子。

尤其是国家的宏观调控政策出台之后，国内大量的房地产企业的库存逐渐多了起来。

我们应该清醒的看到，目前我国的房地产行业的发展存在着投资规模增长过快，房价居高不下，房地产企业参差不齐等不利于我国房地产行业健康发展的情况。

这些不好的表现影响力我国的城镇化进程，影响了我国所提倡的建设和谐社会的进程，和普通民众的生活水平。

（二）写作目的目前国家对房地产的调控正在进行中，然而即使在国家的宏观调控之下，中国的楼市热多仍然是不减。

如何保证房地产的可持续发展，加强保障房建设，保障普通民众的生活水平，依然是房地产领域的重要课题。

针对这种情况，本文通过对房地产行业现状的概述，对中国房地产过热引发的问题，以及这种表现的原因进行分析，对目前中国的房地产行业有一个清楚的认识，从而对房地产过热进行反思，从中寻找相应对策。

二、论文正文（一）房地产过热的现状近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。

总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产过热基本含义及特征房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。

随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产正成为一个新的经济增长点。

房地产过热基本含义包含两层意思：一方面指指房地产市场的繁荣，民众参与度高；另一方面指房地产市场的不应有的异常过热现象，是一种经济学上的非正常市场状态。

房地产过热通常有以下几大特征：① 商品房市场供不应求，民众购房热情高涨。

② 吸引大量社会闲置资金、投机资金、企业资金入市。

③ 房价持续上涨，价格严重偏离价值。

④ 商品房购买后空置率高，二手房交易火热。

⑤ 形成投机市场，泡沫化风险加大。

2、城市化进程城市化的涵义分为狭义和广义两个方面。

狭义城市化指农业人口不断转变为非农业人口的过程；广义城市化是社会经济变化过程，包括农业人口非农业化、城市人口规模不断扩张，城市用地不断向郊区扩展，城市数量不断增加以及城市社会、经济、技术变革进入乡村的过程。

城市化进程本质上是经济社会结构变革的过程。

加快城市化进程的本质并不是到处出现城市，而是要使全体国民享受现代城市的一切城市化成果并实现生活方式、生活观念、文化教育素质等的转变。

即：实现城乡空间的融合发展，包括产业的融合、就业的融合、环境的融合、文化的融合、社会保障的融合、制度的融合等，以期真正实现城市和农村人民群众的共同富裕、共同发展、共同进步。

3、房地产投资稳步上升，地域热点显现任何国家来说，如果没有稳步地增长房地产的投资，都不可能实现从原始农业话向现代化和的工业化转变。

对于中国这样一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。

从总量分析，在2008~2013年间，全社会投资增长率分别为25.9%，30.3%，28.6%，25.4%，19.6%和18%，房地产开发投资增长率分别为 26.5%，30.8%，30.4%，26.0%，20.0%和18.7%，房地产开发投资增长率略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现过热现象。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大城市群，各线城市中一二线城市市场房地产持续投资继续增加，三四线城市房地产持续投资增长趋势有所放缓。

4、销售率空置率高，地域分化明显有关住房空置率的争论已经有一段时间了。

社会普遍对黑灯调查数据表现出极大的关注，空置率之所以如此长时间受到关注，因为它是衡量房地产市场发展的一个重要指标，是影响土地及住房有效供给、制定相关调控政策的一个重要参考因素。

住宅空置率是反映住宅市场运行情况的重要指标，世界上有很多国家和地区都在统计住宅的空置率，从美国、欧盟到香港都从很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据。

但国家统计局2010年8月公布的数据显示，2010年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。

这个空置率还是比较高的，因为国际上普遍认为合理的空置率为3%~5%。

譬如，美国的住房空置率从来没有高于3%，英国也基本在4%以下。

近几年媒体普片报道，不同的城市出现“鬼城”，“空城”现象，表明了不同的地域房产空置有很大差别。

即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。

1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

5、价格基本平稳，结构变化突出2011年11月国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡接受国内外媒体记者采访时表示，中国实行房地产调控政策是坚定不移的，下调房价是国家坚定的政策，使得下调后的房价能够让全国老百姓接受，这样房地产结构市场才能平稳健康的发展。

目前全国房地产市场仍处于“僵持”的局面，从现阶段房地产调控政策背景下，北京、上海、深圳、广州等地在“金九银十”商品住宅销售热季出现“零”销售的情况。

在十八大会议政府工作报告中，我们观察到关于房产结构化的表述发生了重要的变化，首次提出了城镇化、工业化、农业现代化和信息化四化同步发展的理论，综合来看，将工业化、农业现代化和信息化和城镇化进程捆绑在一起，已经成为未来我国促进更有质量城镇化的基本国策。

在此情况下，未来我国城镇化将为房地产市场创造更多真正意义上的有效需求，对于房地产行业发展来说，尤其是三四线城市来说，或许才是真正的春天。

（二）房产热引发的问题1、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧在当今的媒体新闻中，炒地圈地热引起众人的广泛关注，全国各地几乎都在毁地、圈地、囤地、卖地、炒地，急功近利，想方设法攫取财富。

炒地皮，将地价炒成天价，炒得普通百姓没有立足之地，圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对我国房地产业的发展可以说是贻害长远。

没有房子住，大量的公民沦为“房奴”，这绝非好事，这样会增加社会的不安定因素，人民不能够安居乐业。

一旦“泡沫经济”被炒破、吹破，国民经济将是怎样的一种状况呢？炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧，带来的危害那就难以想象。

2、房地产信贷发展有喜也有忧由于房产属于耐用品，且价值相对于一般商品更高，对大多数消费者而言，一次性付清房款都是比较困难的。

因此，住房贷款是消费者实现住房消费需求最主要的方式，而购房的首付比例和贷款利息率就成为影响需求的重要因素．不过与投资需求相比，消费需求者对信贷成本的上升更敏感。

因为即使信贷成本上升，只要投资可以获得收益，投资者也会选择购房，而消费需求者则不然。