分时度假的经济学分析

分时度假的经济学分析

《经济问题探索》2008年第2期

分时度假的经济学分析

芦宏

(云南大学,昆明650091)

摘要:分时度假是一种在国外发展较为成熟而在我国才刚刚兴起的度假旅游方式.本文对分时度假的

发展,概念,特点,效益,发展条件,消费者市场以及与相关产业的关系等方面进行了较为系统的分析,以

期与大家共同探讨.

关键词:分时度gt;分时度假交换系统;经济学分析

一

,分时度假发展简介

分时度假(Timesharing),又称度假产权(Vaca—

tionOwnership)或时段所有权(IntervalOwnership),

是一种在国外发展较为成熟而在我国才刚刚兴起的

旅游度假方式.

在20世纪6o年代早期,一位名叫亚历山大?奈

特(AlexanderNette)的德国人,在他所管理的位于

瑞士提西诺(Ticino)的饭店中首先创造出原始的分 时度假概念.随后,他又创建了专门经营分时度假

产品的欢乐迈格(Hapimag)公司.他将度假地房产

的股份出售给消费者,然后给予每个购买者在度假

地住宿的权利,所有购买者被称为股东或合伙人.

当时分时度假的形式还是最原始的,因为它出售的

是独立房产,顾客只能在某处房产购买指定住宿单

元每年一周时间的使用权.其使用权是永久性购买

或固定一段时间(一般为20～40年).一旦确定购

买之后,消费者对于使用时间,住宿单元等都没有

调整的权利.

1967年,法国着名的建筑公司LesGrandsTra—

vauxdeMarseille也设计了分时度假产品,在位于法

国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售

固定住宿单元的分时度假产品并一举成功,这是全

球第一个标准的分时度假产品.

分时度假最早在美国的发展是在20世纪6o年代

晚期的佛罗里达地区;80年代初期,分时交换的概

念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙,随后在欧

洲及全球市场扩张;1990年,进入分时度假领域的

迪斯尼公司率先推出了点数制(又称分数制);1999

年,全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元,540

万个家庭参与了分时度假网络.目前在世界上已经 有6o多家大型分时度假集团,形成了巨大的分时度

假网络,超过5000个采用分时制度的度假村分布在

90多个国家和地区.分时度假产品也成为全世界特

别是欧美发达国家的时尚消费品,分时度假已在欧美

发达国家的度假旅游体系中占有重要地位.

推动分时度假迅猛发展的主要因素是分时度假

交换系统.当前国际上最着名的分时度假交换组织

有两个,一是美国的国际分时度假交换公司(Resort

CondominiumsInternational,简称RCI,于1974年在

美国印第安纳州建立),在全球114个国家分布有

3600多个度假村;另一个是国际交换联盟(Interval

International,简称Ⅱ,于1976年在美国佛罗里达州

的迈阿密建立),在55个国家共有1800多个度假村.

分时度假产品进入中国始于1987年.珠海南油

度假村(现南油酒店)是中国第一家采用分时度假方

式销售的酒店.自退出RCI之后.中国分时度假沉

寂了l0年.1997年,国外的分时度假销售商开始陆

续进入中国,英国派克林环球有限公司在北京的一

家写字楼开始分时度假产品的销售活动,成为第一

家进人中国的国外分时度假销售公司.2000年8月

1613,我国推出了首家自己的大型分时度假交换网

络——华夏之旅分时度假交换网络.目前北京,天 津,武汉,广州,海南,桂林等城市的l7家度假村

已加盟RCI.随着旅游市场的发展.我国国内的一些

公司(包括合资公司)开始尝试经营有一定规模的分

时度假系统,如北京”中安达”公司,北京”天伦

度假发展有限公司”,海南的”华夏之旅”公司等,

而涉足该领域,初步具有分时度假概念的旅游房地

产公司则已达到了一百多家.

二,概念分析

美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(Real

EstateTimesharingActCH721Florida)中对分时度假

的定义是:”所有以会员制,协议,租契,销售或出

租合同,使用许可证,使用权合同或其他方式做出

的交易设计和项目安排,交易中购买者获得了对于

住宿和其他设施在某一特定年度中低于1年的使用

权,并且这一协议有效期在3年以上”,即称之为分

时度假项目.

《欧盟分时度假指令》(EuropeanUnionTimeshare

Directive)中对分时度假的定义是”所有的有效期在

作者简介:卢宏.男,四J『1广元人,云南大学工商管理和旅游管理学院2005级旅游管理研究生,研究方向:旅游经济与管理,

乡村旅游.

170

3年以上,规定消费者在按某一价格付款之后,将直

接或间接获得在1年的某个时段(这一期限要在1年

以上)使用某项房产的权利的合同,住宿设施必须

是已经建成使用,即将交付使用或即将建成的项

目”.

中国社会科学院旅游研究中心研究报告《旅游

绿皮书——2000～2002年中国旅游发展分析与预测》

一

书中.对分时度假的描述为i最初是指人们在度假

地购买房产时,只购买部分时段的产权,几户人家共

同拥有一处房产,共同维护,分时使用的度假形式,

后来演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度

假地房产使用权,并且可以通过交换系统对不同房产

的使用权进行交换.

尽管目前还没有分时度假的统一定义,但是其

核心内容可概括为:(1)消费者所购买的分时度假

产品是使用某处房产或某项设施的权利;(2)预付

款项;(3)对合同有效期的规定以及每年住宿天数

的要求.

分时度假的国际惯例是:将一处住所(如酒店的

客房,公寓,别墅等)每年的使用权按星期分为52 个时段,将其中的1个或2个时段用于度假房产的维

修,将其余的51个或50个时段分别销售给不同的顾

客,即将分割后的房产的所有权或使用权分别出售给

51或50个购买者,顾客拥有按照约定的时间(一般

为10～40年,最多不超过房屋的地产年限)每年在

这一住所住宿一个时段的权利.同时经营者做出许

诺,购买分时度假时段的客户通过交换系统的交换服

务,每年可以用你的时段去交换同属于一个交换服务

网络中的任意一家酒店或度假村的另一个时段.此

外购买者还具有延期,借用,出租,继承,赠与,转

售的权利(权益).

1990年,进入分时度假领域的品牌企业迪斯尼

公司率先推出了点数制.即开发商把结构,价格,地

点各不相同的一批度家村的住宿和娱乐服务等同于

点数定价,顾客通过购买一定量的”点数”加入俱

乐部,并以”点数”作为一种新的货币,可在同点

数级的所有度假村内不受住房面积,停留时间和消

费项目等因素的限制自由消费.点数制的出现让消

费者在选择时获得了更大的灵活性.

分时度假的本质在于将原本完整的房产使用权

在时间与空间的维度予以分割,分别销售给不同的

使用者,从而实现降低单个使用者购买成本和有限 资源有序共享的目的.在时间上,它以周(或几天)

为单位,将使用权分解为若干份,每份作为一个权

利单位进行出售,消费者在获得一个权利单位后即

获得对该房产在未来若干年内每年一周(或几天)

的使用权;在空间上,分时度假经营者依托旅游度

假地建设若干同等标准的房产单元,从而形成可交

换的分时度假产品网络,消费者在获得一个权利单

位后可通过分时度假交换网络,实现与其他消费者

的权利交换,完成度假资源的空间共享.

分时度假是一种将房地产业,酒店住宿业,休

假旅游,l完美结合在一起的商业新概念.它引入时

窄经济学的原理,对度假村/酒店,旅游休闲业,

房地产业,金融业资源进行重组和整合利用,达到时

空共享和资源共享,从而取得最大的经济效益和社会

效益.

分时度假产品有分时度假产权酒店和分时度假

时权酒店之分.产权酒店是将酒店或度假村一间或

一

套房间接房地产的方式售出,购买者只需交纳首

付款,余款通过银行按揭.同时,购买者与管理公司

签订合作经营协议书:购买人将留作自用(2～5个

星期)以外的时间(47～50个星期)委托管理公司 经营管理,收取平均回报或固定回报用于交纳按揭

月供款或作为投资收益;管理公司向购买者提供住

宿和度假服务,经营收益向全体业主公开分配或保

证在约定年限内分配固定回报.产权酒店将酒店分

割成独立产权出售给投资者,由投资者买断产权而

不仅是买断时段.购买者拥有政府颁发的房地产产

权证并收取经营红利,是分时度假产权酒店区别于

时权分时度假最明显的两大特征.以下分析的分时

度假主要是指时权分时度假.

三,创新特点

(一)权益特点

1.权益高度分散.目前大多数饭店都是一种传

统的产权模式,即从产权上看,是一家或几家大的

投资商(股东)共同投资兴建饭店,并拥有饭店的

所有权,产权高度集中.

分时度假产品权益一般包括使用权,交换交易

权,转让赠与权,继承权等,产品权益固定在一年的

某一期限中,分属加入分时度假交换系统的千千万

万个具有一定度假房产权益的个人,权益高度分散.

2.产品所有者和经营者关系不同.通常饭店业

除业主自营外,大多所有者都采取委托经营或联营

等形式,产权所有者和经营者之间存在一种利益上