第36卷第4期2007年7月内蒙古师范大学学报(自然科学汉文版)Journal o f Inner M ongo lia N o rmal U niversit y (Natura l Science Editio n)V ol.36N o.4July 2007收稿日期:2006-06-01基金项目:内蒙古师范大学青年基金资助项目(140215)作者简介:赵秀清(1972-),女,内蒙古乌兰察布市人,内蒙古师范大学讲师,主要从事城市规划研究.基于博弈理论的城中村改造模式探究)))以呼和浩特市为例赵秀清1,车 艳2,赵莉莉1(1.内蒙古师范大学地理科学学院,内蒙古呼和浩特010022; 2.呼和浩特市规划局,内蒙古呼和浩特010020)摘 要:建立了城中村改造的博弈模型,通过分析改造过程中各种利益主体的博弈过程,得出城中村改造的主体及其战略组合形式.结合重建、调整和控制3种城中村改造形式以及呼和浩特市的实际情况,提出呼和浩特市不同类型城中村的改造模式.关键词:博弈;城中村;呼和浩特中图分类号:T u 984.11+4 文献标识码:A 文章编号:1001--8735(2007)04--0492--051 城中村改造博弈分析城中村改造涉及政府、开发商、村集体3个个体,受经济政策、经济手段、传统观念、经济利益等因素的影响,三方利益相互争夺、相互妥协,最终达到相对平衡.在这个复杂的动态平衡过程中,政府首先考虑的是城中村对城市环境、形象、治安的影响,同时担心在拆迁过程中由于利益争夺产生的各种矛盾成为社会的不稳定因素;房地产开发商发现城中村改造能够给日益紧缺的城市建设用地提供土地资源,可带来丰厚的利益回报,但又担心城中村拆迁过程中产生的重重矛盾难以解决,以及市场的不确定性,使巨大的交易成本被吞没或降低正常收益;村民希望自己的居住环境和生存条件得到改善,但又担心房产租金和集体股金被取消以后,生活得不到保障[1].因此,在城中村改造过程中,政府、开发商和村民三方通过系统、全面的博弈过程[2],实现各自的利益最大化,最终达到改造系统的动态平衡,完成城中村改造.1.1 城中村改造博弈模型的建立博弈的形式多种多样,但任何一个博弈必然包括4个要素.1.1.1 参与者 只有在博弈中存在利害关系的决策主体才是博弈的参与者,他的目的是采取行动或策略使自己的利益最大化.在城中村改造博弈模型中,有多个利益相关的参与者,但主要是政府、村集体(村民)和开发商.(1)政府.政府是城中村改造的发起者和指挥者,也是较大的受益者:一是通过改造可为政府节约大量的城市土地;二是可使城市环境得到改善,提升城市品位;三是可使政府快出政绩.政府通过提供优惠政策和采取强有力的宏观调控手段指导城中村改造,同时制约或影响其他主体所采取的策略和行动.(2)村集体.城中村改造与村民利益关联度最大,不仅他们拥有的土地被占、房屋被拆,而且关系到他们以后的生活出路.(3)开发商.城中村改造耗资巨大,除少数富裕的村庄可以独立完成,绝大多数经济基础较差,依靠本村的实力无法完成,必须有开发商介入,而这会给开发商带来巨大的商机和丰厚的利润.1.1.2 各参与者的策略 策略是指参与人在限定的信息情况下所采取的行动规则.一般,用s i 表示第i 个参与者的一个特定的行动或策略,S i ={s i }代表第i 个参与人的所有可选择的策略,n 维向量s ={s 1,s 2,s 3,,,s n }称为一个战略组合.(1)政府.政府G 有提供或不提供便利条件和优惠政策两种行动,因此s g =(提供,不提供).第4期赵秀清等:基于博弈理论的城中村改造模式探究)))以呼和浩特市为例 假如政府采取{不提供}策略,城中村改造仍然成功,因为政府没有支出,所以其收益最大.但是城中村改造涉及户籍制度、土地权属等一系列制度的改变,这些问题没有政府的介入,将无法完成.况且没有政府的优惠政策,开发商的利益很难得到保证.因此一般情况下,政府采取的是/提供0策略.如果政府采取{提供}并承担全部改造费用,那么政府支出最大,收益最低.但采取这一行动的前提条件是,政府有雄厚的经济实力,而多数城市的可支配财政收入有限,所以政府一般不会采取这一策略.政府采取{提供},且有开发商介入.这时政府在能力所及范围之内提供优惠政策,减免各种城市建设税费,而由开发商承担全部改造费用.在优惠政策得当的情况下,开发商就会介入.(2)村集体.村集体P 有支持与不支持两种行动,即s p =(支持,不支持).村民采取何种行动与其收益有关,并对城中村改造至关重要.由于城中村的环境恶劣,治安条件差,村民迫切要求对其进行改造.但是,如果村民的既得利益损失很大,在拆迁补偿、子女教育、社会保障等方面得不到很好的处理,他们会固守自己的利益,不支持改造.(3)开发商.开发商D 有介入和不介入两种行动,即s d =(介入,不介入).开发商的介入能够解决资金短缺问题,但他以赢利为目的,在介入之前会考虑改造能否赢利.同时开发商还会将城中村改造项目和郊区增量土地项目进行比较,城中村改造项目动用资金数量大,回报周期长且效益低,这是开发商不轻易介入城中村改造的主要原因.要想让开发商介入,政府必须提供足够的优惠条件,减免城市建设的各种税费,让开发商可以得到一定的利益,同时限制增量土地,减少开发商的选择余地,让其主动介入城中村改造.(4)各参与人的战略组合.城中村改造博弈为不完全信息动态博弈,村民在政府做出策略选择以后,才会采取行动,所以村民有4种策略,其组合形式为:s p ={(提供,支持),(提供,不支持),(不提供,支持),(不提供,不支持)},开发商根据以上情况采取行动,共有7种战略组合:s d =(提供,支持,介入)(提供,支持,不介入) (政府提供资金改造)(提供,支持,不介入) (村集体自筹资金改造)(提供,不支持)(不提供,支持,介入)(不提供,支持,不介入)(不提供,支持,不支持).1.1.3 各主体的效用函数 在博弈论中,效用支付是指在一个特定的战略组合下各参与人得到的确定效用水平,或者是参与人得到的期望效用水平.一般用u i 表示第i 个参与人的效用水平.在城中村改造博弈模型中,首先假设政府、村集体、开发商为经济人,是充分理性的,其次将城市环境改善、社会治安好转和居民居住环境的改善同房屋、宅基地等因素一样视为可量化的经济因素,这样就可以得出各利益主体的效用函数.(1)政府.在博弈模型中,政府有提供和不提供优惠政策两种选择,故其效用函数为u g =5(E) s g =不提供5(E)-I 1s g =提供(政府承担全部改造费用)5(E)-I 2s g =提供(开发商承担或村集体承担改造费用).其中:u g )效用函数;5(E))政府在改造过程中的收益,包括因城市社会、经济环境的改善和社会的安定、村民的妥善安排、城市形象的提升等使政府的威信得到提高;I 1)政府承担改造的费用支出,包括为改造工程提供的拆迁补偿、居住、就业安置、社会保险和福利以及提供各项优惠政策的支出;I 2)开发商提供拆迁、建设费用,政府提供优惠政策和减免城市建设各种税费的支出,I 1>I 2.(2)村集体.村民有支持和不支持两种可选战略,其效用函数为u p =w +m -n -A k s P =支持0s P =不支持.其中:u p )效用函数;w )村民获得的拆迁补偿;m )村民融入城市之中,并享受与市民同等待遇而增加的效用;n )村民因拆迁改造而遭受的经济损失(房地产租金和集体分红);k )对未来生活的风险估计,A 为系#493#内蒙古师范大学学报(自然科学汉文版)第36卷 数(0<A <1).(3)开发商.开发商也有两种战略可供选择,其效用函数为u d =v -c s g=介入0s g =不介入.其中:u d )效用函数;v )开发商得到的收益;c )拆迁安置和开发支付的费用.图1 城中村改造博弈树1.1.4 城中村改造博弈扩展式 该博弈是一个不完全信息动态博弈,由于参与人的行动有先后次序,后行动者在自己行动之前能观察到先行动者的策略.在该博弈模型中,政府首先做出决策,然后村集体与开发商依次选择战略,由此得出该博弈的展开树状图(图1).博弈树中,A 1=5(E )-I 2,A 2=5(E ),A 3=5(E)-I 1,B 1=w +m -n -A k ,B 2=m -n -A k ,C 1=v -c 1,C 2=v -c 2.其中,A 2>A 1m A 3>0,B 1m B 2>B 3>0,C 1>C 2>0.由图1可知,改造模型的7种战略组合及期望函数为:S 1=(提供,支持,介入)=(A 1B 1C 1),政府、村民、开发商共同改造;S 2=(提供,支持,不介入)=(A 3B 10),政府提供全部费用,村民支持改造;S 3=(提供,支持,不介入)=(A 1B 20),政府提供优惠条件,村民自主改造;S 5=(不提供,支持,介入)=(A 2B 1C 2),政府不提供优惠政策,开发商和村民联合改造;S 6=(不提供,支持,不介入)=(000),村集体无法独自完成改造;S 4=(提供,不支持)和S 7=(不提供,不支持)=(000),村民不支持,无法改造.1.2 改造模型的均衡分析在改造博弈模型中,政府首先做出决策,但并不知道村民和开发商选择哪一种策略,只能根据现实情况预测他们选择各种策略的概率.由于政府是否提供优惠政策直接影响村民的改造积极性和开发商的介入,所以A 1m A 2,B 1>B 2,A 2>A 1m A 3.假设政府提供优惠政策,村民支持的概率为A 1,开发商介入的概率为B 1,开发商不介入时政府提供全部资金的概率为C 1,那么政府的效用u g (提供)=[A 1B 1+A 3(1-B 1)C 1+A 2(1-B 1)(1-C 1)]A 1U A 1A 1假设政府选择不提供优惠政策,村民支持的概率为A 2,开发商介入的概率为B 2,那么政府的效用u g (不提供)=[A 2B 2+A 2(1-B 2)]A 2=A 2A 2从以上分析可以看出,政府选择提供策略比不提供策略的效用高.政府做出抉择后,村集体根据自己的利益情况做出选择.如果村集体选择支持,那么不管是政府承担改造还是有开发商介入,其效用均为u p =B 1B 1+B 1(1-B 1)C 1=B 1如果村集体选择不支持,改造工作无法进行,各方利益均为0.为促使开发商介入,政府除了选择提供优惠政策外,还必须限制土地增量的开发.而开发商会根据不同地段做出不同的选择:位于城市内部、区位条件优越的城中村,开发商愿意介入,因为这样的地段地价较高,收益大;位于城市边缘的城中村,地价偏低、开发难度大、利润低,开发商不愿意介入;用地比较分散、可开发用地较少的村庄,开发商也不愿意介入.综上,战略组合S 1、S 2、S 3为博弈均衡结果,其改造主体分别为开发商、政府和村集体.2 城中村的改造模式城中村改造模式为/改造主体0与/改造形式0的结合.通过上述分析可知,改造主体可以是政府、村集体#494#第4期赵秀清等:基于博弈理论的城中村改造模式探究)))以呼和浩特市为例或开发商.对于改造形式,可归纳为重建、调整和控制3种[1].2.1 改造主体(1)政府.政府主导的改造方式为战略组合S 2,改造自上而下统一进行,易于统筹管理,能够充分考虑全社会的综合效益,能有效保护农民这一弱势群体,有利于调配各相关部门的资源.但城中村改造所需投入大,政府必须有足够的财力,一般有以下两种运作方式:①政府包办改造,从路网改扩建到房屋建设、梳理完全由政府控制.这种方式目前尚未有成功案例.②政府斥资将基础设施完善后,启动前期经营,从而增加交易物业收入,逐渐盘活土地资产,完成后继改造.目前,沿海经济发达地区采取这种改造方式.(2)村集体.村集体主导型改造为战略组合S 3.运用这种开发方式,拆迁和安置问题易于解决,而且村民自主决策,有利于保护其利益,调动其积极性.但涉及的管理部门较多,政策制度冲突也较多,光靠村民协调难度较大,且以村为单位进行改造,缺乏经验,遗留问题多.(3)开发商.开发商主导型改造为战略组合S 1.在这一组合中,开发商提供改造资金,专业开发商经验丰富,经营管理能力强,可以保证开发区域的品质与档次,提高市场价值与影响力,由城中村提供土地,成立经济开发实体,三方共同赢利,达到各自的预期目标.这种方式易于周转资金,能照顾多方利益,达到共赢,但三方利益的协调难度较大.2.2 改造形式(1)重建型.重建型改造是指从城中村的整体格局到单体建筑的全面改造,从旧村到新村的整体转变.重建方式改造工程量大,动迁面广,成本高昂,一般适用于处在城市重要街道或重要地段、土地价值高、严重影响城市规划和城市景观、布局杂乱、建筑密度大的城中村.重建分为一次性整体拆迁重建和滚动性拆迁重建两种方式.一次性整体拆迁重建的运作思路是原住户全部迁往村外安置,待改造完毕后回迁.该方式的特点一是资金运作难度大,二是拆迁量大,安置费用昂贵,难以组织.滚动性拆迁重建改造过程分为近、中、远3期,本着先易后难的原则对全村实行逐步改造.这种改造方式的特点:一是改造总成本下降,逐块开发使每次拆迁安置的数量变少;二是启动资金降低;三是物业收益上升的空间大;四是滚动开发使土地资本更早地进入资本循环.在滚动性拆迁重建中,单靠土地滚动重建带来的土地收益作为后期开发资金是不够的.为了使滚动重建不至于中断,还必须运用经营城市的理念,寻求其他融资渠道.(2)调整型.调整型改造是指在整体格局不作重大调整的情况下,对局部区域、关键要素进行重点改造.这种形式拆迁量减少,拆迁成本与回迁安置费用降低,多用于处在建成区,但不与城市总体景观形成强烈反差,布局较规范、建设环境较好的区域.(3)控制型.控制型改造是在保留城中村大部分建筑的基础上,对违章建筑进行改造,控制新建建筑,对城中村进行整体外立面的装饰和内部的适当梳理.与前两种改造形式相比,控制型改造的工程量较小,对资金的需求量也小.一般适用于地理位置相对偏远、规模小,与城市建设矛盾不显著的城中村,以及具有历史文化或其他保护价值的城中村,或虽然位于城市中心区或重点地区,问题严重且矛盾大,但是条件不具备,难以实施整体改造的城中村,暂做权宜之计.这种改造方式只要政府给予适当的支持,村集体可以自主进行.上述3种改造主体和3种改造形式两两搭配,共有9种不同的改造模式.但实际工作中,改造难度最大、最棘手的是重建型城中村.运用重建型改造效果比较明显的模式是深圳、珠海等市选择的/政府主导+重建形式0和/开发商主导+重建形式0.这两种组合取得成功的前提是政府经济实力强和城中村规模相对较小.但对于多数具有城中村问题的城市而言,不能同时满足这两个条件.3 呼和浩特城中村改造模式的选择3.1 呼和浩特市城中村概况按照《呼和浩特村庄和集镇规划管理规定》,城中村是指呼和浩特市二环路以内及其与城市用地连片的村庄、集镇,以及因城市发展需要按城市标准整体改造的村庄、集镇.目前在上述范围内的城中村有37个,占地31.5㎞2,其中建设用地18.3㎞2,居住总人口21.4万,全失地或基本无地可种的城中村有14个,仍然实#495#行农村管理体制.多数城中村公共设施差,建设处于无序状态,建筑密度大、容积率低、居住环境恶劣,存在严重的安全隐患.相对于发达城市,呼和浩特城市化步伐较慢,城中村改造起步较晚.1998年着手改造桥靠村,随后对东瓦窑、双树、黑兰不塔等村陆续进行小规模改造.2004年《呼和浩特市人民政府关于在城市改造建设中实行有关优惠政策的通知》拉开了城中村改造的序幕.目前,桥靠村村民已全部搬迁到新的居所)))/桥华世纪村0,一期改造工程已全部完工,二期工程全面启动.麻花板、府兴营、三合村和孔家营也开始了大规模的拆迁改造.3.2呼和浩特市城中村的特征(1)数目多,差别大,经济条件差.市区内城中村的数量较多,主要分布在二环路以内,有村委会管理的自然村236个,乡村人口40万人.呼和浩特市城中村的类型较多,既有被城市完全包围、已没有农用地的村(如桥靠、黑兰不塔),也有位于城边、拥有较多耕地的村(如辛辛板、后八里庄).多数城中村的居民以出租房屋为生,与发达地区相比,村集体经济基础差,且村民仍然是农业户口.(2)多数城中村形成的历史较长,改造难度大.呼和浩特是一个城乡交错,在距市中心不足1.5km处就波及到城中村,并带有浓郁农村色彩的城市.其城中村既有历史原因造就的,也有最近几年才出现的.由于城市建设用地的楔入,城市框架的拉开,使城中村/滚雪球0式地被围合、连接到城市当中.所以从整体上来说,城中村改造难度十分巨大.(3)居住、环境卫生、治安问题比较严重.在城中村内,建筑、公共设施、环境卫生、治安、社会风气等都很差,对村民的调查显示大多数村民对居住环境不满意.3.3改造模式的选择呼和浩特市/城中村0的数量多、类型杂、规模大,既有被城市建设用地包围多年的村庄,又有位于城乡结合部刚刚步入城中村行列的村庄.因此,要使改造顺利进行,必须针对各村的基本情况,选择正确、适合其特点的改造模式.3.3.1建成区内的成熟型城中村该类城中村用地散乱,与城市用地交插分布,改造投资大.但由于位置优越,村内土地的价格较高,开发利润较大.故对于经济条件较好的村庄,可采用/村集体主导+重建形式0的改造模式,由村内自筹资金,政府配合转变人口户籍和土地权属性质,变农村人口和集体土地为城市人口和国有土地.如回民区的孔家营村采取的就是这种改造模式.对于经济条件一般、区位条件比较好的村庄,可吸引开发商介入,采用/开发商主导+重建形式0的改造模式,如赛罕区的桥靠村、新城区的麻花板村和府兴营村.对于区位条件较差、自身经济基础薄弱的村庄,开发商一般不愿介入.如果村庄的总体布局与城市景观形成强烈反差,可采用/政府主导+滚动型拆迁重建0的模式,如玉泉区的西源村和北源村等;如村庄的总体布局与城市景观未形成强烈反差,可采用/政府主导+调整形式0的改造模式,如后巧报和前巧报村.3.3.2城市建成区内、中心区外的扩展型城中村这些村庄地价低,改造回报也低于中心区村庄,政府应加大优惠力度,吸引开发商介入,采用/开发商主导+重建形式0的改造模式,如徐家沙梁、黑兰不塔村等.对于一些位置偏僻、改造难度大、回报收益小于投资额、达不到改造条件的村庄,可暂时留置,待条件成熟时再改造,但要将其划为控制发展区,采用/政府主导+控制型0的改造模式,如岱州营村、下石头新营子村等.3.3.3城市建成区边缘的形成型城中村这类村庄土地面积较多,改造投资较小,符合改造条件的可用/开发商主导+滚动型拆迁重建0的模式,以原地改造的方式进行,如倘不浪村和攸攸板村等.达不到改造条件的,可按扩展型的/城中村0进行留置,采取/政府主导+控制型0的改造模式,如前八里庄、后八里庄等.参考文献:[1]李俊夫.城中村改造[M].北京:科学出版社,2004:75-88,188-195.[2]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海:上海人民出版社,1996:4-6.[3]姚国庆.博弈论[M].天津:南开大学出版社,2003:3-14.(下转第500页)参考文献:[1]包头市统计局.包头市统计年鉴[M].北京:中国统计出版社,2005.[2]徐建华.现代地理学中的数学方法[M].北京:高等教育出版社,2002:342-347.[3]国土资源部土地利用管理司中国土地勘察规划院.2003中国城市地价状况[M].北京:地质出版社,2003:7-8.Dynam ic A nalysis and T rend Forecast of Cit y L and Price of BaotouZH OU Rui O ping,ZH AO M ing,H U Ri O qing(College of Geogr ap hical Science,I nner Mo ngolia N o rmal Univer sity,H uhhot010022,China)Abstract:Land prices level and its g row th rate,index o f land price,relatio nship of land price and house price,relationship o f land price and social eco no mic environment,and influence factors and dynastic trend of the land price in Baotou city as w ell,are analyzed.The results show ed that the land pr ice is rising rapidly on the w hole,and is consistent w ith dev elo pm ent of the society and economy.A pow er to enhance the land price is rising so cial and econom ic lev el,ex panding land demand,and regulation of m acroscopic po licies.In future the grow th rate of land price in Bao to u w ill increase dramatically,and dimensional distribution of the land price w ill be m ore reasonable than that ever.Grow th metho d of the land price w ill change fr om ex ten-sion to connotation.Key words:Bao to u;cities land pr ice;dynam ic;trend【责任编辑金淑兰】(上接第496页)Study on Rebuilding M odel of V illages in City Basedon the G am e T heory)T aking H uhhot as A n ExampleZH AO Xiu-qing1,CH E Yan2,ZH A O L-i li1(1.Colleg e of Geog r ap hical S cience,I nner M ongolia N or mal Univ er s ity,H uhhot010022,China;2.Ur ban Planning D esig n I nstitute of H uhhot,H uhhot010022,China)Abstract:A game m odel of villages in city w as established,and the main corpus and their strategic com bination for ms w er e gained by analyzing various benefit corpus in game prog ress of rebuilding villag es in city.The rebuilding modes for different villages w ere put forw ard based o n thr ee kinds of r ebuilding fo rms of v illag es in city,such as reconstruction,adjustm ent and contro l,and the actual circumstance of H uhhot.Key words:g am e model;v illag es in city;H uhhot city【责任编辑金淑兰】。
