2020疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑

疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑张杨2020年4月15安徽盛道咨询地产云课堂直播学习资料目录一、房地产投资实务与拿地决策二、投资交易模式三、投资测算的经济可行性研判四、投资相关法律实务五、地产投资未来的趋势与机遇Part One房地产投资实务与拿地决策I.典型房企投资策略II.土地价值判断布局策略：①以三四线城市为主战场，同时坚持一线城市近郊，二三线城市中心区，适时进入一线城市中心区。

战略布局与中国加快城镇化进程的思路相契合，踩准了国家发展红利。

②从2016年开始，碧桂园开启了一二三四线城市全面发展的策略，在全国“攻城略地”，提高在一二线城市投资比例。

一方面顺应城市化发展趋势，发挥规模拿地优势，另一方面瞄准一二线城市，可以提升溢价。

战略差异化：①对于一二线城市，碧桂园在加强占有率的同时，坚持“不拿面粉比面包贵的地”，注重利润。

②在竞争优势明显的三四线，注重规模，城市进入策略为“一城多个碧桂园”，即先进入一个城市，再在这个城市做多个布点，进行深耕。

67.3%79.5%65.5% 高周转：全产业链自供，并运用标准化设计，三四五线城市要求拿地即开工并坚持“456”，即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转；对一二线城市则要求“678”，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

高周转是碧桂园的核心竞争力。

从财务角度，投入产出时间越短，资金周转率越高，资金回报率越高；从运营角度，项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间；但对工程来说，任何施工都有其合理工期，如果为了速度和节点出现赶工，极易出现安全、质量问题。

62.98亿港元收购绿城24%的股份32亿元收购成都国嘉志得置业、悦景、上海融绿、武汉美联地等项目增资乐视10亿19.33亿收购海航海南两家公司95亿入股万达商业，52.8亿收购原万达文旅集团102亿收购天津星耀五洲项目32.33亿收购大连润德乾城438.44亿收购万达150亿元收购乐视36.62亿元收购时代城项目125.53亿收购北京泛海国际项目152亿收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权42.25亿元收购莱蒙国际37.88亿元收购联想地产40亿收购金科16.96%股权2014-2015年2016年2017年2018年2019年融创大宗并购一览从2013年开始到2019年末，融创用于收并购的支出超过2300亿元，收并购成为融创冲击TOP3房企的主要秘诀。

解析2020年产业地产政策逻辑2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，实现年度经济增长目标意义重大，因此政策总基调肯定是偏宽松的。

2019年12月召开的中央经济工作会议提出了2020年经济工作的重点任务，包括贯彻新发展理念、打好三大攻坚战、保障和改善民生、推动高质量发展、深化经济体制改革等，强调了长期性和结构性的经济发展目标，而在疫情背景全球经济面临衰退的背景下完成这些任务指标政府压力很大，因此短期政策趋势会更为落地。

十三五收官之年，短期落地政策频出1.1 疫情前，招商大战烽烟四起今年年初各地的抢商大战就开始硝烟弥漫。

1月1日，《中华人民共和国外商投资法》和《中华人民共和国外商投资法实施条例》正式实施，作为开年的“1号国策”，其信号意义非同小可。

中央冲锋号一响，各地招商引资大战狼烟四起。

1.1.1 上海重视优化营商环境，全力助推投资促进工作1月2日，上海市优化营商环境建设暨投资促进大会召开，这是上海连续第3年工作开局之际就突出抓优化营商环境工作。

会上上海市政府专门研究制定了“营商环境改革3.0版”方案和加强投资促进32条举措，即《关于进一步加强投资促进工作推动经济高质量发展的若干意见》。

对优质重大项目保证优先快捷供地，促进土地资源高效节约利用。

目前，上海已经提出“大招商格局”和“挂图作战”。

1.1.2 江苏双核迅速响应：南京强调“创新”，苏州看中“开放”1月2日，江苏省委省政府举行了2020年全省重大产业项目建设现场推进会议&外商投资企业座谈会，省、市、县三级总投资逾万亿元的1473个重大产业项目集中开工，各个分会场的项目建设和招商引资的热度迅速升温。

同日南京举行了“创新名城建设推进大会”，现场参会2000多人，并发布了一号文件《关于进一步深化创新名城建设加快提升产业基础能力和产业链水平的若干政策措施》，多项政策全国首创、全国领先。

相比于南京强调内生的“创新”，作为江苏双核的另外一个主角，苏州更强调的是“开放”。

影响拿地的3大因素文/黄章林克而瑞信息集团品牌总监文/李琦中骏置业营销副总监我们不是拿下了土地再来做定位，而是根据产品线选择适合的土地来开发。

拿地是一个系统工程，横向纵向关系复杂，涉及到的方面很多。

本文从企业因素，城市因素，项目研判三个方面，全面系统分析影响拿地的因素。

影响拿地的因素之企业因素1.公司战略从公司整体发展角度，是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在该城市的市场占有率。

这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系，尽可能的把更多的城市做成根据地。

2.土地储备一是从土地储备总量上是否充足，能否支持未来几年的可持续发展，特别是对上市公司而言，由于拿地到竣工确认收益至少需要三年，因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。

二是从土地储备结构上是否合理，是否一线、二线、三四线布局合理，是否市区、近郊、郊区分布合理，是否高端、改善、刚需有效组合等等。

3.资金情况公司的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何？如果资金充足亦或过剩，募集资金的能力强，而项目开发的预期收益率高于资金募集成本，那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的，应该合理利用融资增加土地储备。

4.溢价能力公司在品牌、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢价，如果具有较高的溢价能力，那么不仅项目的潜在收益较高，而且公司也有较高的机会获得该项目。

反之，如果公司的溢价能力有限，不仅是收益水平低，实际上公司通过公开方式投的土地的几率也很低。

其中政府关系也是公司实现土地向下溢价的一项重要资源。

5.成本控制公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格（除非公司的溢价能力极强），即谨慎对待地王项目，如果公司获得土地的成本低于市场水平，或是市场的土地价格存在刚性，易升难降，则土地成本风险较低。

6.隐性收益除了财务性的收益外，项目开发还有提升公司品牌、改善土地储备结构、团队建设等隐性收益，因此也要综合考虑这些隐性收益，这将影响到公司的长期上溢价能力。

疫情背景下的房地产行业与企业一、疫情背景下的政策：扶持政策频频出台，长期调控以稳为主基调不变疫情发生后，为减少人员聚集，防范新型肺炎感染，多省市要求房企暂停开放售楼处，房企销售业绩承压。

疫情的持续影响导致社会活动基本停止，但正是在这样的情况下，房地产行业迎来政策利好。

从2月12日开始，地产扶持政策密集出台，无锡发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》，其中明列17条措施，涵盖缴税延期、贷款支持等方面，全力支持房地产企业、建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难。

上海、浙江、南昌等省份或城市也纷纷出台了房地产支持新政，或调整土地价款缴付方式和期限或优化审批服务、调整履约监管，全面减轻企业资金压力。

各类扶持政策旨在缓解房地产行业资金压力，稳定行业发展秩序，并落实2月12日中央政治局会议精神“非疫情防控重点地区要以实行分区分级精准防控为抓手，统筹疫情防控与经济社会秩序恢复。

要加大宏观政策调节力度，针对疫情带来的影响，研究制定相应政策措施”。

疫情发生前，房地产调控政策坚持“房住不炒”政策基调，以“稳房价，稳地价，稳预期”为核心。

疫情发生后，对中国经济、对房地产市场产生一定负面影响，为抵御经济下行压力，政府出台必要的政策支持，但从长期来看，房地产行业“稳”字当头的调控政策导向仍将延续。

二、疫情背景下的住宅市场：住宅成交逐渐回暖，料二季度或基本恢复从我们监测的40城来看，1月全国商品住宅销售面积为1538.6万平米，同比、环比分别下跌5.9%和33.9%；2月成交面积527万平米，同、环比分别大幅下跌55.3%和65.8%；3月随着疫情逐渐得到控制，成交面积1310万平米，同比下降30.1%，环比大幅上升267%。

总的来看，1月各城市成交量受疫情影响不大，主要是作为传统的销售淡季以及12月基数偏高影响，导致当月成交同环比下滑。

2月住宅市场的表现在我们预料之中，1月底爆发的疫情影响，会在2月和3月表现出来，从而使当月成交量同环比大幅下滑。

产业论坛 Industry Forum浅谈房地产企业在三条红线影响下财务管理的应对文/方鑫龙 中国光大银行股份有限公司 北京 100033【摘要】在我国，为了对房地产企业的负债率等多方面的核心指标进行调控，我国监管机构制定了“三条红线”这一政策，对房地产企业的融资和拿地方面的策略都造成了直接的影响，甚至还影响了房地产企业的投资和营销等方面的策略。

房地产企业必须要做好对政策理解的基础上，还要坚持高杠杆高负债的经营模式。

房地产企业财务管理应该正确看待在管理政策下行业生态环境所发生的变化，为了与政策管理的局势相适应，必须要寻找新的管理策略，保证企业能够稳步发展。

本文分析了房地产企业在三条红线影响下财务管理的应对，为房地产企业在三条红线政策下实现更好的发展提供借鉴。

【关键词】三条红线；房地产企业；财务管理【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.021自2019年开始，就已经有部分房地产企业开始重视现金流的管理，还有的房地产企业先后采取促销出货、抓回款、降低负债等策略来达到主管部门对负债率指标的要求，还有一些房地产企业对负债较低的区域或公司提出了提前偿还银行贷款的要求，并采取了相应的负债措施。

住建部、央行在2020年与12家房地产企业约谈，并且制定了三条红线政策，主要内容包括：红线1，在预收款项之外，企业自身的负债率在70%以上；红线2.企业的净资产负债率高于100%；红线3.企业现金短债比在1倍以内。

同时，根据不同的房地产企业踩红线的实际情况，将房地产企业划分为红橙黄绿四个等级，被划分为绿档，说明该房地产企业在财务方面时比较健康的，次年，在新的融资规定下，绿档房地产企业的融资规模可扩大15%。

房地产企业将会在“三条红线”政策下实现健康稳定的发展。

1、“三条红线”新规内容及影响1.1“三条红线”新规内容2020年，住房部与人民银行联合包括碧桂园、中国恒大、万科、融创、新城控股等12家房地产企业召开了座谈会，会上提出，在房地产长效机制切实落实的基础上，房地产企业资金检测和融资管理规则逐渐形成，也就是我们所说的“三条红线”政策：1.在预收款项之外，企业的资产负债率在70%以上；2.企业的净资产负债率高于100%；3.企业现金短债比在1倍以内。

后疫情时代房地产行业研究系列之国家政策调控预期与融资拿地机遇与策略发表时间：2020-11-27T02:16:24.951Z 来源：《房地产世界》2020年13期作者：杨艺[导读] 大部分头部房企普遍放缓开发节奏，以更审慎态度进行拿地储备，务实策略以控制开工节奏，收并购和合作开发等成为主要拿地方式。

身份证号码：44200019XXXX31838X摘要：参考2008年与2014年的行业负增速的情形，政府在货币与行政政策作出积极的调控，并拓宽房地产融资渠道，以保持楼市平稳有序发展；预期针对此次疫情对行业带来长远供需影响，2020年中央将推出多方面的宽松型措施以刺激经济增长，包括降息降准、由稳健的财政政策转为积极，逐步放宽的货币政策。

复盘以往对标年份，大部分头部房企普遍放缓开发节奏，以更审慎态度进行拿地储备，务实策略以控制开工节奏，收并购和合作开发等成为主要拿地方式。

1.国家政策调控和与预期1.1. 复盘2008年与2014年度货币与行政调控2008年房地产行业出现首次回调，销售、拿地和新开工转负，投资开发大幅下降，而次年2009年投资增速系下跌7.2%。

作为国民经济支柱产业，在整体经济气候和行业形势双重压力下，为应对经济下行，央行做出了先后多次下调存款基准利率、贷款利率以及存款准备金率，且11月出台“国十条”取消对商业银行信贷规模的限制。

1.2. 拓宽房地产企业融资渠道2008年底房地产金融支持政策陆续出台：创新融资方式、通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等形式，拓宽企业融资渠道，并开展项目收益债券试点。

与2007年相比，虽然2008年房地产信托产品发行数量与资金规模进展当年地产开发资金来源的0.7%，但相比2007年已有大幅提升。

央行《中国房地产金融报告》，2008年全国共发行集合类房地产信托产品135个，资金总额为273亿。

截至 2008 年年末，披露年报的 50 家信托公司累计运用于房地产领域的信托财产规模为 1020 亿元，占其所管理的信托财产总规模（12135 亿元）的 8.4%。

面对新冠疫情，房企如何化危为机探研洞见“黑天鹅”新冠疫情发生以来，房地产行业也被按下了暂停键，经历了“建筑停工”、“售楼处停售”等冲击，各家房企都感受到了巨大的压力。

面对新冠疫情，尤其是进入常态化疫情防控阶段以后，房企如何才能化危为机？新冠疫情对房地产行业销售端、施工端、融资端、投资端产生了巨大的影响，中后台管理影响相对较小。

受新冠疫情影响，销售端业绩一季度下滑明显，三四月份开始恢复。

统计局数据显示，今年1-4月份，商品房销售额31863亿元，下降18.6%。

商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%。

三四月份，大部分城市的新房销售规模开始逐步恢复，目前基本已经达到去年正常的市场水平。

部分城市甚至因为市场过热，引发监管层的关注。

从房企看，四月份，百强房企销售业绩9002.3亿，已经超过去年同期水平。

施工端2月份基本处于停滞状态，3月底复工接近80%,4月份基本恢复。

一方面由于农民工大多回老家过春节，疫情没有控制的情况下根本不敢回城。

另一方面政府对房产建筑工地复工控制也比较严，复工时间一般都是2月底3月初。

国内疫情控制后，政府开始大力推动建筑业复工，截止4月底，全国房屋建筑及市政基础设施在建项目复工接近往年水平。

融资端略有放松，成本降低，部分房企获批防疫债和外债。

今年1-4月房企境内外债券融资累计约5010亿元，前4月融资规模为2019年全年的41%，房企融资环境有所放松。

同时，中南建设等房企发行了疫情防控债。

投资端整体节奏放缓，投资额下降，部分房企“逆市抢地”。

2020年1-4月份，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%，其中，住宅投资24238亿元，同比下降2.8%。

同时，有部分房企今年仍未拿地。

虽然土地市场整体投资趋势偏谨慎，但也出现了中海、保利等国企、央企“逆市抢地”的现象，世茂、金科等部分民营房企也在大幅加仓。

相对来说，房企中后台影响不大，云办公可以基本保证工作开展。

旭辉林峰——以七大思考直面“疫情后的地产变局3月16日，以“抗疫时期与更新时代”为主题的“2020观点年度论坛”通过直播线上举行。

旭辉控股CEO林峰通过直播连线，在论坛活动上发表了主题演讲。

面对疫情的影响，房地产将面临何种变化，房企又该如何自我迭代，林峰以七大思考直面“疫情后的地产变局”。

以下为演讲精华实录：经济冲击巨大在经历了2019年房地产调控的“灰犀牛”之后，2020年开始又面临了疫情的“黑天鹅”事件。

“黑天鹅”与“灰犀牛”我们都无法规避，我们能做的都只是敬畏它，然后在规律下去选择自己的生存之道，应对远比预测更重要。

基于现在的情况判断，我国大部分的城市应该可以在3月实现全面复工，湖北的大多数城市4月份逐步恢复，武汉可能5、6月份逐步复工。

基于这个简单的逻辑判断，哪怕是中性偏乐观一点的判断，我觉得对中国经济的冲击也是巨大的。

如果用一个比喻来分析2003年非典与今年的新冠肺炎所造成的经济影响，那就是“少年人摔跤”与“中年人车祸”的差别。

2003年是经济增速最快的时候，也是“高速成长基数低”的时期，而现在我们是“低速成长基数大”。

所以，那个时期如果是少年的话，现在就是中年，少年人摔个跟斗可能爬起来就能走了，但中年人出一场车祸，可能不休养几个月就无法恢复，而且损失也大。

通过简单的模型推算，也能分析出这次疫情对于经济的巨大影响，核心数字有两个：10万亿的GDP与1万亿的房地产。

从GDP的结构组成方式上，我们可以看出2019年的GDP已经跟2003年有根本性的区别。

第一产业占比7%，第二产业占比超过30%，第三产业占比已经超过50%，而占比超过50%的第三产业又是在春节期间受影响最大的。

因为很多的服务业，包括交通运输、餐饮等，他们在春节期间这一个多月的业绩可以抵平常两三个月的业绩，可能一年利润的25%都是在这期间贡献的。

所以用2019年99万亿的GDP做个简单的推算，受疫情冲击而损失的GDP大数可能要在10万亿左右。

疫情后——2020年房地产预测一、购房延迟效应对房地产业的直接影响是各方面的延迟行为，购房人、装修者延迟或取消消费活动，使订单、合同大大减少，开发企业对这种延迟效应应该有充分的估计。

那一年北京一片凉凉，暂不说售楼部，哪怕是大街上、公交车上，也是空空如也。

外地人大部分都走了，本地人则待在家中，房价一跌再跌。

面对这种形势，很多在售楼盘会更加加大促销力度，通过优惠、赠送礼品等方式尽量降低对房地产销售的影响。

二、项目建设进度影响楼盘建设的进度，长期看可能会导致交付时间比预期延长。

房地产开发建设，需要大量的工人。

在病毒肺炎的影响下，春节后回温的工人是否能够全部到位，也是个不确定的因素。

三、土地出让影响土地出让受影响。

不少房地产企业自有资金不足，需要通过滚动开发来维系运转。

在这一事件的影响下，和销售的预期之下，部分中小房企拿地的积极性或许会受到打击。

原本业界看好今年年初，会有一波小阳春。

但疫情如此，小阳春是否还能出现，已经成为未知数。

土地拍卖会直接受到影响。

四、市场预测如果疫情得到迅速控制，不在春节后爆发，那么楼市小阳春会依然出现，如果春运期间没有得到有效控制，楼市将会持续低迷至6月份。

疫情对楼市的影响，基于当前全国新型冠状病毒事件，预计部分城市售楼处的暂时关闭，应该说对中国房地产市场的运行等确实会形成干扰。

当然必须看到，决定楼市发展的主要因素并没有变化，所以只能影响短期类似上半年的走势，对于全年走势的影响则相对会弱化。

五、交易市场分析1．成交量近期全国至少有16个省市相关部门发文，暂停了售楼处的开放，部分则更为严厉，类似提及了暂停网签和备案通道，这实际上都会影响最近的住房交易。

售楼处暂停，客观上使得住房交易停滞，部分城市或出现日度交易量为零的现象。

后续是否有反弹，直接取决于此次公共卫生事件的解决和行政管控命令。

不过对于此次肺炎事件，应该说各项应对措施还是积极到位的，因此2月份或会受到较为明显的影响，而3月份预计在危机有所控制的情况下，房屋交易市场会有所放松。