采用成本法评估过程
估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。
（一）土地使用权价格评估：
1、估价对象描述：
估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。
本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型
为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。
2、土地估价方法选用：
一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。
技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。
1、地价定义
①实际土地开发程度：红线外五通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。
②设定土地开发程度：红线外六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、
通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。
③设定用途：商服用途
④实际用途：商服用途
⑤设定土地使用年限：土地使用年限最高为40年，剩余使用年限35年。
⑥土地价格内涵：此次评估的地价是指估价对象所属土地在评估基准日为2014年07月11日在上述设定的土地使用年限、用途、土地开发程度条件下土地使用权价值。
2、土地价值的评估采用基准地价修正法进行，根据《**县乡镇基准地价表》如下：
一类：商业（包括服务、贸易、金融、保险、文化、娱乐、饮食、加油站、批发零售业、各类市场和其它商业）用地、别墅（高档地层住宅）、办公楼与写字楼用地。
二类：住宅、停车场、电信供水供电等市政设施、教育、医疗卫生、体育、科研用地。
三类：工业、交通、仓储、种养业（农、林、牧、渔业）用地。
3、估价测算过程：
（1）基准地价的确定
依据《**县乡镇基准地价表》，该宗地**县三官寺土家族乡罗潭
村七组，其商服用地级别基准地价（二级）基准地价为250元/㎡。
（2）估价期日修正系数（Kt ）
根据国土管理部门提供的资料及估价人员市场调查：自2013年4月1日起施行新的基准地价以来，受国家加强土地管理，限制土地供给总量，使城市存量土地地价总体水平上升，由于该地块是**县乡镇旅游景区地段，该区域的土地价格快速上涨，地价指数为3％／年，本次评估宗地确定估价期日修正系数取Kt=（1+3%）^1.5=104.53%。
（3）容积率修正系数（Kv ）
张家界禾田居度假酒店总建筑面积39428.65㎡、土地使用权面积159930.26㎡，实际容积率=0.2465，其实际容积率≤0.5，符合规划许可，根据《乡镇规划区商业用地容积率修正取值》，容积率修正系数约为1。
乡镇规划区商业用地容积率修正取值
（4）土地使用年期修正系数（Kn ）
当待估宗地土地剩余使用年限与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
n
m
r r K )
1/(11)1/(11+-+-= 公式中：
K ——- 估价对象宗地的土地使用年期修正系数 r －－－土地还原率%
m－－－估价对象宗地剩余使用年限
n－－－基准地价设定土地使用年期
其中n = 40年
m = 35年
r = 8%（土地还原利率由无风险利率3%、风险调整值2%及通货膨胀率3%三者构成）
K＝0.9774
（4）区域因素状况修正系数（∑Ki）
乡镇Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表（%）
乡镇Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
宗地地价区域因素修正表
（6）宗地形状与面积修正系数（Ks）
估价对象四宗地土地面积共计159930.26㎡，地势为依山坡起伏不平，形状不规则，形状与面积修正系数取1.08。
（7）位臵偏离度修正系数（K p）：
该宗地位于张家界市**县319国道上，道路通达度较好，交通便利，位臵偏离度修正系数取1。
（8）临街加价修正
商业用地地价对区位条件反映最为敏感，而临街条件是商业用地的一个重要的区位条件。本宗地临街加价修正系数取1.26。
商业用地临街加价修正系数表
（9）开发程度修正系数（K f）
基准地价是在一定开发程度下的地价，此次评估的开发程度修正费用主要是指宗地红线范围内的道路、供水、排水、电力、通讯、通气、土地平整等土地开发配套费用。当待估宗地的开发程度与基准地价的开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。根据委托方提供的资料和估价对象的实际投入，由于本项目全部完工，土地开发程度较高，确定开发程度修正为175元/㎡。
土地开发配套程度费用分配表（单位：元）
