综合整治老旧住宅小区困难与问题对策

综合整治老旧住宅小区困难与问题对策

城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城市整体形象，必须对城市老旧住宅小区进行综合整治，标本兼治，城市才能和谐发展。作为我国的首都北京，更应该高度重视这个问题，不惜人力、物力、财力，进一步完善综合整治机制和配套的法规政策，切实把城市老旧住宅小区建设好、管理好。本文结合首都北京的老旧住宅小区现状谈一些思考和建议。

一、老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性

1.加强老旧小区综合整治是提升首都城市整体管理水平的需要。

目前，我国各地对老旧小区的界定稍有不同，但一般是指早期建设的那些设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的旧住宅小区。北京市的老旧小区一般建于20世纪90年代以前，约有1580多个，在全市3000多个小区中占有半壁江山。如西城区，仅直管公房老旧小区就有76个，而在东城区138个住宅小区中老旧小区就有93个，占到2/3。由于受历史的局限，这些老旧住宅小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足首都居民日益增长的住房需求。特别是随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境环境与新建小区形成强烈反差，已经成为首都城市建设管理的落后地带。只有大力加强老旧小区的综合整治，尽快将老旧小区的建设和管理搞上去，提升首都城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。

2.加强老旧小区综合整治是关注民生、改善民生的需要。城市老旧小区大

都先天不足，后天营养不良，导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。比如，小区道路维护不足，路面坑坑洼洼，路灯缺失，影响居民出行；私搭乱建挤压侵占市政管线和消防通道，造成安全隐患；小区雨水污水混流，房屋前后下水管道破损，堵塞严重，基本丧失城市防洪功能，给居民生活带来不便。每到汛期，能否确保老旧小区安全渡汛，成为政府不放心、房管单位最担心、群众感到痛心的老大难问题。老旧小区的居民迫切希望尽快改变这种状况。解决这些问题，迫切需要对小区进行综合整治，努力改善住用和环境条件，并建立健全正规有序的管理机制，以形成小区维护管理的良性循环。从首都城区近几年进行综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况看，群众反映很好，小区居民普遍感谢政府解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境，提高了群众的生活质量，为老百姓办了实事、办了好事。

3.加强老旧小区的综合整治是构建和谐社区的需要。一个安全优美、舒适和睦的生存空间对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的作用。老旧小区综合整治的目标，首要的不是追求经济效益，而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。通过全面的综合整治，使老旧住宅小区原有毁损的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出行；私搭乱建被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等，居民居住的条件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平自然会得到提升。

4.加强老旧小区的综合整治是展示首都城市良好形象的需要。

小区是城市的细胞。随着首都城市建设步伐的加快，一批批环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为展示首都城市建设和管理水平的重要窗口。然而，一些老旧小区相比之下就黯然失色，老旧小区的“脏、乱、差”状况，甚至在一定程度上严重影响到首都城市形象。可以这么讲，没有老旧住宅小区居住面貌的根本改观，提升首都城市内涵和整体形象就是一句空话。从已完成综合整治并实行规范管理的老旧住宅小区情况看，都达到了整洁干净、亮化美化的要求，较好地融入了首都现代化的城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示首都城市形象锦上添花。因此，我们在加强社会主义精神文明建设、创建文明城市和现代化国际大都市的时候，更应该重视老旧住宅小区的建设和管理。

二、老旧住宅小区管理现状及综合整治面临的问题

1.老旧住宅小区管理现状。一是房屋本体和基础设施陈旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”，如房屋外墙粉刷面起壳风化；内楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀，没有公共照明；多层楼房顶层防渗漏功能退化，房屋前后下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池定期得不到清理；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低，高层楼房高层房屋电梯、没有专用消防泵和消防控制柜，消防设施自然损坏、人为破坏和被盗现象严重，造成很大的消防安全隐患。二是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多，无证摊点多，车辆乱停乱放多，已成为影响城市容

貌的顽症。几乎每一个老旧住宅小区都有违章建筑，一些个人、单位、街道未经规划部门许可，擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚，破院墙开门，影响小区交通和景观，破坏了小区绿化。机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通拥堵。老旧小区的建筑一般比较分散，难以达到相对封闭和独立，任何人都可以自由进出；有的小区由于没有围墙和门卫值班室，车辆失窃和刑事案件时有发生，存在极大的安全隐患。老旧住宅小区中，由于多方面的原因，房屋出租率普遍较高，居住人员和外来人口多，甚至是“三无”人员聚居地。三是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津。一些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不完备，有的没有垃圾箱和垃圾中转站，垃圾房、公厕、果壳箱等设置过少，有的地方甚至是空白。大多数小区原有公建配套设施规划配置比例较低，仅有的一些公建配套设施有的也被挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司之间关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。这些年市政府加大了投入改造力度，部分老旧住宅小区条件有所改善，但上述问题并没有从根本上得到解决。要彻底改变这种情况，需要认真分析整治过程中面临的突出问题，予以解决。

2.老旧小区综合整治必须解决的有四大问题。一是整治合力能否形成问题。老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等政府十多个部门或单位。无论是在整治工作方面还是在整治投入方面，仅靠个别部门是难以承担这项任务的，必须条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工作的合力，