我国货币政策调控房地产价格的效果分析

文献综述

我国货币政策对房地产市场调控的有效性研究

一、引 言

国内外学者对货币政策在房地产市场调控有效性研究的相关问题已经展开了大量的研究，但是却缺乏在一个统一的框架中，对货币政策与房地产市场调控的关系进行分析，大多数研究都是从某一个角度进行的。本文将从整体上对货币政策与房地产市场调控关系的国内外相关研究进行一个简要的回顾。

国内对房地产业的研究起步较晚。目前国内对货币政策在房地产市场调控有效性的研究大多围绕在房地产价格的影响因素分析，房地产泡沫以及房地产对宏观经济造成不良影响的分析等等。国外有关货币政策对房地产市场影响的研究开展较早，理论与实证分析结合紧密。学者们大都从货币政策传导机制理论出发，定量测度货币政策对房地产市场的效力大小；而在对实证结果的解释方面，注重挖掘市场微观经济基础因素对货币政策效力的影响，如金融市场结构、房地产企业行为及个人偏好行为等。

二、主 体

（一）国内相关研究成果及动态

20世纪90年代初，房地产业开始引起人们的注意，但货币政策的房地产有效性研究仍属于探索阶段，而且直到现在该课题仍属于比较前沿的领域。而在于房地产市场的宏观调控中，货币政策具有极其重要的作用。

罗龙昌[1]《房地产业宏观管理》一书中，提出建立房地产宏观调控体系，是国家对房地产业进行有效管理的基础。对房地产宏观调控中的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系问题予以较为系统的研究。详细阐述了房地产金融调控政策的基本理论问题，从金融调控的角度分析了房地产资金的需求与供给，并探讨生产信贷和消费信贷在调节房地产资金需求与供给方面的作用。

徐滇庆[2]系统而详尽的总结了1999年以前的世界范围内的房地产泡沫。其中特别详尽的分析了日本泡沫经济的起因、过程及其经验教训。他认为日本银行没有独立制定货币政策的权力，在很多情况下都要受到日本政府的牵制。从泡沫经济形成到崩溃，日本银行迟迟没有紧缩银根，贻误了调控房价的最佳时机，犯了严重的战略性错误。

４５货币政策对房地产市场的区域效应探讨

随着近年来房地产价格的快速上涨，房地产市场成为中央银行宏观调控的重点对象。然而，货币政策的调控效果在不同区域存在很大的差别，房地产市场的异质性和区域性强化了货币政策的区域效应。因此，在各区域房地产市场发展不平衡的情况下，货币政策的区域效应研究对提高货币政策的有效性具有重要意义。鉴于目前对货币政策区域效应及其对房地产市场的影响的相关研究还缺乏系统的论述，本文从货币政策工具对房地产市场的调控效用和货币政策对房地产市场影响的区域效应，对这一领域相关的结果进行梳理和总结，探讨货币政策的区域差异性。货币政策对房地产市场的调控效用货币政策冲击对房地产价格波动具有显著的作用，而这种作用使货币政策成为国家调控房地产市场的常用手段。研究表明，住房实际价格上涨对积极的货币政策表现出消极反应，在紧缩的货币政策冲击下，住房价格会迅速下降，导致房地产开发受阻，从而产生抑制作用。ＸｉａｏｑｉｎｇＥｌｅａｎｏｒ　Ｘｕ（２０１２）发现，扩张的货币政策趋向于促进房地产价格的后续上涨。过于宽松的货币政策还可能促使房地产泡沫产生。Ｂｅｒｎａｎｋｅ（２０１０）研究表明，较高的货币政策扩张是导致美国在最近的全球金融危机中房价泡沫破裂的主要原因之一。因此，当资产价格出现泡沫时，中央银行应该实行紧缩的货币政策，从而使资产价格泡沫在被过度放大前破灭。（一）银行信贷对房地产市场的调控效用银行信贷是房地产企业普通购房者的重要资金来源。贷款的可获得性能够改变房地产供给需求，进而导致房地产价格变化。房地产价格和按揭贷款量之间存在因果关系，房地产按揭贷款增加，刺激房地产需求增加，房地产价格上升。而如果房地产开发贷款增加，则刺激房地产供给增加，房地产价格下降。已有研究证实，银行信贷的增长与房地产价格上涨存在显著的同步效应，信贷市场的放松会使住房价格对货币政策冲击的反应更积极。房地产信贷给银行带来的收益的增加以及银行间竞争的加剧，是促使银行进一步加大对房地产信贷支持的重要原因（Ｃ．　Ｈｏｔｔ，２０１１）。（二）利率对房地产市场的调控效用利率是影响住房价格水平变化的重要机制，中央银行对贷款利率的调整将会改变抵押贷款利率以及房地产开发项目的利率，从而改变房地产因素对贷款的需求，最终减缓或者促进房地产价格的上涨。房价的波动与利率变化呈负向相关，若利率上调，各国房地产价格将出现不同程度下跌，Ｈｉｌｄｅ　Ｃ．　Ｂｊｒｎｌａｎｄ（２０１０）精确计算出利率每提高一个百分点，住房价格大约下降■王敏 余劲 教授（西北农林科技大学经济管理学院 陕西杨凌 ７１２１００）▲基金项目：中国教育部人文社会科学研究项目“货币政策冲击下资产价格波动非均衡效应研究—基于动态经济学视角”（编号：１０ＸＪＡ７９００１０）◆中图分类号：Ｆ８２１．０ 文献标识码：Ａ３％－５％。另一方面，抵押贷款利率上升会使次级抵押贷款的现有业主无法以更低的利率进行再融资，由此导致抵押品赎取权下降，促使房价进一步下降。（三）存款准备金率对房地产市场的调控效用一般认为，存款准备金率上升会导致利率上升，防止信贷过快增长，有效降低流动性，这也是中央银行实行紧缩货币政策的信号。然而，徐侃（２０１１）通过回归模型分析认为，银行准备金率调整与房屋销售价格涨幅间的相关性只有０．５８２４２２，银行准备金率的调整与房屋销售价格涨幅之间的相关性并不明显，所以单凭央行提高存款准备金率等政策来引导房地产市场的作用有限。王益（２００７）认为我国银行具有超额准备金，上调存款准备金率对收缩银行信贷作用不大，只能在一定程度上抑制经济过快的增长，所以房价不会因此有太大的波动。综上，货币政策冲击对房地产市场具有显著作用，扩张的货币政策能够促进房地产市场价格的上涨，而紧缩的货币政策则会抑制房地产价格的上涨。从各个货币政策工具来说，银行信贷与房地产市场的价格上涨呈现正相关；利率的变化则与房地产价格的变化呈反比；而存款准备金率的变化则对房地产市场的作用不显著。从研究来看，国内外学者侧重于研究利率等货币政策工具及货币政策整体，取得了较一致的结论，形成了较为完整的体系，模型和理论较为成熟。然而国外学者对准备金率的研究较少，这可能是由于国外认为准备金率的变动效果比较剧烈，所以一般不会轻易进行调整。这也是与我国央行选择调控工具的区别所在。货币政策对房地产市场的区域效应由于货币政策传导机制、区域经济结构以及区域金融结构的不同，货币政策在不同地区的调控效果表现出显著的区域效应。Ｃａｒｌｉｏｎ（１９９９）发现新英格兰等五个核心区域对货币政策变化的响应非常接近美国的平均响应，五大湖地区对货币政策的反应最为明显，而洛基山地区最不明显。Ｇｅｏｒｇｏｐｕｌｏｓ（２００１）和Ａｒｎｏｌｄ（２００２）分别对荷兰和加拿大的研究得出了类似的结果。此后，Ｆｉｅｌｄｉｎｇ（２００６）也实证检验了南非九个省份对货币政策扩张和收缩的区域效应。而Ｈｕｃｈｅｔ（２００３）

货币政策对房地产价格的影响

刘琳招商银行股份有限公司重庆分行

【摘要】本文分析了货币政策影响房地产价格的传导途径，并指出目前我国货币政策在调控房地产价格上的不足之处，最后对我国货币政策在调控房地产价格方面提出了一些政策建议。

【关键词】货币政策房地产价格传导途径

一、货币政策影响房地产价格的传导途径１．利率传导途径。近年来，我国中央银行主要是通过调整金融机构的存款、贷款基准利率来控制房价。假设央行下调存款准备金率，货币供应量增加，在金融市场流动性效应发挥作用下，市场利率下降，企业融资成本降低，房地产投资增加，房地产供给增加，使得房价普遍下降。而另一方面，由于社会总投资的增加，带动了社会总产出的增加。

从而人民群众的收入增加，于是提高了对房地产的投资需求和消费需求，这在一定程度上促进助推了房价的上涨。

另一方面，由于大部分购房者没有一次性付款购买的能力，而普遍采用住房贷款抵押的方式来购买，于是利率的波动直接影响其购房成本。因房地产价格富有弹性，购房成本变化会直接影响消费者进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，继而直接影响房价。例如央行提高贷款基准利率，则消费者的还款额增加，购房成本上升，敏感的消费者就会退出房地产市场，需求下降自然会导致房价下降。

２．信贷传导途径。信贷传导途径主要包括银行贷款和资产负债表两种途径。首先是银行贷款，在二级银行体制下，央行通过公开操作市场、法定存款准备金和再贴现等货币政策工具对货币供应量进行调节。

这一系列政策会造成商业银行流动性的变化，从而对贷款供给能力产生影响。银行贷款能力的变化，一方面会影响住房贷款的可获得性，从而增减房地产的需求，导致其价格发生变化；另一方面会影响那些通过银行贷款进行融资的房地产开发商，使他们改变对房地产的投资，影响供给，继而影响房价。

资产负债表传导途径着眼于指定借款人资产负债状况的影响，货币政策对经济运行的影响可以经由对特定借款人授信额度的制约而得以强化。若央行采取紧缩的货币政策，随着社会和市场上不断减少的货币供应量，市场利率水平将大幅度提高。借款人就需要支付不断增长的利息额度，因而借款人的资产负债状况就会恶化，会生成道德风险继而逆向选择，从而降低了银行的贷款量。居民可获贷款数量减少，潜在购买者减少，对房地产的需求减少，进而房地产价格降低。

货币政策调整对中国房地产市场的影响及其应对策略

近年来，中国房地产市场发展迅猛，不仅是温饱问题的解决，更成为了代表国家经济实力的标志性产业。然而，随着国家货币政策的不断调整，房地产市场引发的诸多问题也不断浮出水面。本文将从货币政策、房地产市场现状、政策调整的影响和应对策略四个方面分析货币政策调整对中国房地产市场的影响及其对策。

一、货币政策的调整

货币政策是指国家通过调整货币供应、货币利率等途径，来达到控制通货膨胀、调节经济增长的目的。简单来说，货币政策就是“货币供应与需求的管理”，其重要性不言而喻。在我国，货币政策由中国人民银行等机构来执行，而货币政策的调整受到经济增长、国际环境等诸多因素的影响。

二、房地产市场现状

随着城市化进程的不断加速，房地产市场的发展一直保持稳定。而就近几年的状况而言，中国房地产市场除去疫情期间的小波动外，以平稳地增长为主，各地市场状态各异。由于供应需求曲线错位，房地产供求关系分析还需从不同层面进行。例如，在一二线城市，因为土地供应日趋紧缩，房价相应上涨；而三四线城市的房价大幅上涨，则是因为房地产企业趁机进驻、增加了购买力量。

三、调整的影响

当货币政策调整时，对房地产市场的影响主要从两个方面表现出来。一个是贷款利率变化对购房者的影响，一个是银行信贷政策对房地产市场的影响。

1.房屋贷款利率变化 房屋贷款利率的变化，对购房者的决策产生直接的影响。如果利率下降，购买房屋的资金成本相应下降，购房需求量会上升，房地产市场会变得更为活跃。反之，利率上升则会降低购房需求。同时，由于银行企业在贷款收益形式上的改变，也会对房地产市场有所影响。

2.银行信贷政策对房地产市场的影响

货币政策的调整也会对银行信贷政策产生影响，从而影响房地产市场。如果货币政策趋于宽松，银行会更倾向于向房地产市场注入更多的资金，房地产市场利好因素更多使得市场景气度进一步提升。但如果只从房地产市场的稳定来考虑，这将引发风险的积累，增加了市场波动的风险。