当前位置：文档之家 › 我国货币政策调控房地产价格的效果分析

我国货币政策调控房地产价格的效果分析

  • 格式：pdf
  • 大小：180.76 KB
  • 文档页数：4

第２９卷第６期　２００６年ｌ２月　石家庄经济学院学报　

Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｓｈｉｊｉａｚｈｕａｎｇ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ　Ｖ０１．２９　Ｎｏ．６　Ｄｅｃ．２００６　

我国货币政策调控房地产价格的效果分析　

孙力军　，孙力彬　

（１．复旦大学经济学院，上海２００４３３；２．济南润丰农村合作银行，山东济南２５０００１）　

摘要：通过实证分析２０００年第一季度到２００６年第一季度我国　（广义货币供应量）和房地产　

价格的相互关系考察货币政策调控房地产价格的效果。结论是：通过吸纳金融市场过多流动性，　

中央银行货币政策起到了抑制房地产价格过快上涨的效果。但不能消除房地产过热。防止房地产　

过热还需综合运用各项政策。　

关键词：货币政策；　；房地产价格；脉冲响应　

中圈分类号：Ｆ８２１．０　文献标识码：Ａ　文章编号：１００７－６８７５（２ｏｏ６）６６．０７８ｌＪ　

１９９８年自中国人民银行恢复公开市场操作以　

来，公开市场操作以金融机构超额存款准备金为主　

要操作目标，动态监测分析财政库款、外汇占款、　

现金投放与回笼等影响流动性变化的因素，根据货　

币调控总体需要灵活开展公开市场操作，适时适度　

调节银行体系流动性，及时熨平流动性波动，保持　

流动性总量适度、结构合理和变化平缓，为金融市　

场和宏观经济的发展创造了流动性运行平稳的市场　

环境。２００３年以来，为对冲外汇占款快速增加，　

抑制固定资产投资过热和房地产价格过快上涨，中　

国人民银行开始通过发行中央银行票据收回银行体　

系多余流动性，截至２００５年末，累计发行中央银　

行票据数量超过５万亿元。２００５年一年，共发行　

中央银行票据２．８万亿元，累计回笼基础货币３．６　

万亿元，累计投放基础货币２．２万亿元，投放、回　

笼相抵，通过人民币公开市场操作净回笼基础货币　

１．４万亿元。年末金融机构超额准备金率为　

４．１７％，为历史同期最低点。…这些公开市场操作　

有效吸纳了金融市场多余流动性。除此之外，中国　

人民银行还多次通过提高存款准备金率和贷款利率　

等工具控制市场流动性的增长。上述货币政策操作　

是否起到了抑制房地产价格过快上涨的效果，对　

２Ｏ００年第一季度到２００６年第一季度我国广义货币　

供应量　和房地产价格的相互影响进行计量模型　

分析，给出了肯定的答案：通过吸纳金融市场过多　流动性，起到了抑制房地产价格过快上涨的效果。　

ｌ计量模型分析　

１．１模型设定和数据说明　

我们以房地产价格为被解释变量，＾ｆ２为解释　

变量，构造如下计量模型：　

ＬＨＰＩ，＝Ｃ＋　＋ＥＩ　（１）　

在方程（１）中，ＬＨＰＩ，代表全国房屋销售价　

格指数每一季度的数据，取对数值；　代表我国　

广义货币供应量　在每一季度末的存量数据，取　

对数值，ｔ＇ｖ、Ｃ为待估参数，Ｅ为白噪声。所有变　

量均取对数以降低模型异方差性，同时所估计系数　

即为弹性系数。数据区间为从２０００年第一季度至　

２００６年第一季度。全国房屋销售价格指数（ＨＰＩ）　

来自国研网财经数据。广义货币供应量　来自中　

国人民银行网站统计数据。所有数据均未做任何调　

整。当然，影响房地产价格走势的因素很多：如　

ＧＤＰ增长率、通货膨胀率、居民人均收入增长率、　

消费者信心指数、房地产市场货币化水平、土地制　

度、住房贷款政策等因素。但我们只研究　和房　

地产价格的相互影响，故忽略其他因素的影响。下　

面用Ｅｎｇｌｅ和Ｇｒａｎｇｅｒ（１９８７）两步法（简称ＥＧ检　

验）进行检验。　

１．２实证分析过程　

Ｅｎｇｌｅ和Ｇｒａｎｇｅｒ两步法的检验过程如下：第　

收稿日期：２００６一ｏ９一ｌｌ　作者简介：孙力军（１９７５一），男，山东ｌＩ缶沂人，复旦大学经济学院博士，研究方向为金融理论与应用、宏观经济政策。　

・７８１・

　维普资讯 http://www.cqvip.com 一步，首先对变量进行单位根检验，在变量同阶单　

整的前提下，对变量回归；第二步，对回归残差序　

列进行单位根检验，若平稳，则回归方程反映了变　

量间的协整关系。　

（１）变量单位根检验。对变量的水平值和一　

阶差分进行ＡＤＦ单位根检验，检验形式只含常数　Ｐ，和　的ＡＤＦ检验值分别为一１．３８２　８０５和　

一２．８５５　７５１，大于显著性水平１％、５％和１０％的　

临界值，表明两者均是非平稳时间序列；ＡＬＨＰＩ通　

过５％和１０％的显著性水平检验，△　：通过１％、　

５％和１０％的显著性水平检验，表明它们是一阶单　

整，即一，（１）序列。因此，它们满足ＥＧ协整检　

项，检验滞后项由ＳＣ准则确定，结果见表ｌ。　验的必要条件。　

表１　变量单位根检验过程　

变量　ＡＤＦ检验值　临界值　变量　ＡＤＦ检验值　临界值　

—３．７３７　８５３（１％）　一４．３９４　３０９（１％）　ＩＨＰｌ　—１．３８２　８０５　一２．９９１　８７８（５％）　一２．８５５　７５ｌ　一３．６１２　１９９（５％）　

一２．６３５　５４２（１０％）　一３．２４３　０７９（１０％）　

—３．７５２　９４６（１％）　－４．４１６　３４５（１％）　

Ｉ丑Ｐｌ　一３．６５４　１８３　一２．９９８　Ｏ６４（５％）　△Ｚ朋２　—６．７０７　２６６　２　一３．６２２　０３３（５％）　

一２．６３８　７５２（１０％）　一３．２４８　５９２（１０％）　

（２）回归分析和协整检验。在已知变量一阶　

单整的前提下，对两者进行协整关系检验。首先对　

ＬＩＩＰＩ和　进行回归，结果如下：　

ＬＨＰＩ＝０．０８４　３１５　２＋３．６２５　４３９　（２）　

（２５．９８０　２９）　（７．３５０　９２３）　

Ｒ　＝０．７０１　４３９　Ａｄｊｕｓｔｅｄ　Ｒ　＝０．６８８　４５８　

Ｆ＝５４．０３６　０８　

括号内数字为　检验值。对回归残差序列Ｅ　

进行ＡＤＦ单位根检验，结果见表２。Ｅ在５％显著　

水平上平稳，再对　做一阶差分，进行ＡＤＦ检验　

在１％显著水平上平稳，说明（２）式不存在谬误　

回归。因此可以认为，肘：与房地产价格之间存在　

协整关系。由协整方程（２）看出，在样本期内，　

我国Ｍ：与房地产价格呈显著的正相关关系，肘：　

每变动１个百分点，房地产价格就变动０．０８４　３１５　

个百分点。　

表２残差序列Ｅ单位根检验　

变量　ＡＤＦ检验值　临界值　

ｌ％临界值：一２．６６９　３５９　

Ｅ　—１．９４６　１７１　５％临界值：一１．９５６　４Ｏ６　

１０％临界值：一１．６Ｏ８　４９５　

（３）误差修正模型。以上验证了　与房地　

产价格存在长期的协整关系，为了研究短期内　

与房地产价格的相关性，建立误差修正模型，结果　

如下：　

ＬＨＰｌ：０．７２１　４７３　２４６＋０．８２２　８５１　４０５　３％　

ＬＩｔＰＩ（一１）＋０．ＯＯ６　１４０　９９８　８６１：Ｉｃ　Ｌ　２＋０．Ｏ０２　

４２９　９７０　５４３：Ｉｃ　，（一１）　（３）　

・７８２・　（１．１９２　５０６）　（４．８５５　７３１）　

（０．０２９　６４１）　（０．０１１４　４９）　

Ｒ　＝０．８５９　２６４　Ａｄｊｕｓｔｅｄ　Ｒ　＝０．８３８　１５４　

Ｆ＝４０．７０３　３３　

括号内数字为　检验值。由误差修正方程　

（３）式看出，样本期内广义货币供应量Ｍ：的当前　

值和ｌ期滞后值对房地产价格的影响均不显著。因　

此，　无法解释我国短期房地产价格的波动。可　

能的原因是：广义货币供应量Ｍ：的短期变动传导　

到房地产市场有一个时滞；房地产市场波动受到商　

品市场、股票市场等其它相关市场波动的影响；房　

地产开发建设周期较长等。　

（４）格兰杰因果关系检验。以上协整关系检　

验结果证明了　和房地产价格之间存在长期的均　

衡关系，但这种关系是否构成因果关系还需要进一　

步验证，Ｇｒａｎｇｅｒ（１９６９）提出的因果关系检验可　

以解决此类问题，结果见表３。　

从滞后ｌ期到滞后６期，ＬｔｔＰＩ都不是　的　

格兰杰原因，而在滞后４期、５期时，　：是ＬｔｔＰＩ　

的格兰杰原因，同时也说明我们在构造计量模型时　

假设ＬｔｔＰＩ是被解释变量，　：是解释变量的先验　

设定是合理的。因而，　是房地产价格变动的原　

因，时滞９个月至１年。这一结论的货币政策含义　

是：央行当前调控货币供应量的政策措施将在９个　

月至１年以后对房地产价格产生影响。　

（５）脉冲响应函数和方差分解检验。脉冲响　

应函数用来衡量来自随机扰动项的一个标准差新息　维普资讯 http://www.cqvip.com 表３肘　和房地产价格的格兰杰因果关系　

滞后期　原假设　Ｆ统计量　概率　

，２不是ＬＨＰＩ的格兰杰原因　０．２５４　６２　０．６１９　１０　ｌ　ＬＨＰＩ不是肼２的格兰杰原因　１．０７３　４０　０．３ｌｌ　９６　

不是ＬＨＰＩ的格兰杰原因　０．８４６　６４　０．４４５　２４　２　ＬＨＰＩ不是　，２的格兰杰原因　１．４ＯＯ　５９　０．２７２　Ｏ６　

／３／２不是ＬＩｔＰＩ的格兰杰原因　２．４５０　５３　０．１０３　６２　３　ＬＩｔＰＩ不是　，２的格兰杰原因　０．７８５　７４　０．５２０　３２　

，２不是ＬＨＰＩ的格兰杰原因　２．５８２　１４　０．Ｏ９Ｏ　９７｝　４　ＬＨＰＩ不是　，２的格兰杰原因　０．５Ｏ９　４８　０．７３０Ｏ５　

，２不是ＬＨＰＩ的格兰杰原因　４．Ｏ０６　ｌＯ　ｏ．０３４　３７｝｝　５　ＬＨＰＩ不是　，２的格兰杰原因　１．２３７　７８　０．３６７　ｌｌ　

，２不是ＬＨＰＩ的格兰杰原因　２．８４ｌ　４１　０．１１４　７０　６　ＬＨＰＩ不是　，２的格兰杰原因　２．７２５　７０　０．１２３　８７　

注：・表示１０％显著性水平上接受原假设；・　表示５％显著性水平上接受原假设　

冲击对内生变量当前和未来取值的影响。方差分解　

衡量随机扰动项的一个标准差新息冲击对内生变量　

当前值和未来值影响程度的大小。我们首先建立　

ＶＡＲ模型。在建立ＶＡＲ模型前，需运用ＡＩＣ准则　

和ＳＣ准则选择滞后阶数。经过多次试验，滞后一　

阶的ＡＩＣ值和ｓｃ值最小．因此我们建立ＶＡＲ（１）　

模型。然后进行脉冲响应函数和方差分解检验，结　

果见图１和图２。　

Ｆｔ｜－Ｄｏｎ●●ｏｆＬＨＰＩｔｏＣａｄｅｎｃｙ　ｏｎ●Ｓ．Ｄ．Ｌ№Ｉｎｎｏ￣ｔｌｏｎ　

／一一～～、＼、　

／，　，／　

／一～～＼　

图１　房地产价格对　一个标准差新息波动的响应　

图１显示房地产价格对　的一个标准差新息　

的响应，可以看出，在前５期呈负向反应，从第５　

期到第９期呈正向反应，第１０期响应基本消除；　

图２显示房地产价格的方差分解结果，可以看出，　

一个标准差新息对房地产价格预测误差的贡献　

度前３期迅速上升到４０％多，之后各期最高达到　

接近６０％。如果把　一个标准差新息冲击理解为　

一次扩张性的货币政策冲击，央行一次扩张性的货　

币政策操作将在１年之后（第５期之后）体现其　图２房地产价格的方差分解结果　政策意图，实现提高房地产价格的合意目标，反之　

亦然。央行做出扩张性货币政策的操作应该发生在　

通货紧缩时期，房地产价格处于下行区间，且由于　

在短期内（前５期）货币扩张对房地产价格的影　

响不明显，因此　短期内与房地产价格反方向变　

动。这也表明我国货币政策影响房地产价格的时滞　

大约为１年。　

２结论和政策建议　

实证研究表明：（１）长期内货币供应量　的　

变动对房地产价格变动呈显著的正相关关系，短期　

内这种关系不显著，　变动是９个月至１年后房　

地产价格变动的原因。（２）央行扩张性的货币政　

合集下载

我国货币政策对房地产市场调控的有效性研究[文献综述]

我国货币政策对房地产市场调控的有效性研究[文献综述]

文献综述

我国货币政策对房地产市场调控的有效性研究

一、引 言

国内外学者对货币政策在房地产市场调控有效性研究的相关问题已经展开了大量的研究，但是却缺乏在一个统一的框架中，对货币政策与房地产市场调控的关系进行分析，大多数研究都是从某一个角度进行的。本文将从整体上对货币政策与房地产市场调控关系的国内外相关研究进行一个简要的回顾。

国内对房地产业的研究起步较晚。目前国内对货币政策在房地产市场调控有效性的研究大多围绕在房地产价格的影响因素分析，房地产泡沫以及房地产对宏观经济造成不良影响的分析等等。国外有关货币政策对房地产市场影响的研究开展较早，理论与实证分析结合紧密。学者们大都从货币政策传导机制理论出发，定量测度货币政策对房地产市场的效力大小；而在对实证结果的解释方面，注重挖掘市场微观经济基础因素对货币政策效力的影响，如金融市场结构、房地产企业行为及个人偏好行为等。

二、主 体

（一）国内相关研究成果及动态

20世纪90年代初，房地产业开始引起人们的注意，但货币政策的房地产有效性研究仍属于探索阶段，而且直到现在该课题仍属于比较前沿的领域。而在于房地产市场的宏观调控中，货币政策具有极其重要的作用。

罗龙昌[1]《房地产业宏观管理》一书中，提出建立房地产宏观调控体系，是国家对房地产业进行有效管理的基础。对房地产宏观调控中的总量调控、结构调控、财政调控、金融调控和调控体系问题予以较为系统的研究。详细阐述了房地产金融调控政策的基本理论问题，从金融调控的角度分析了房地产资金的需求与供给，并探讨生产信贷和消费信贷在调节房地产资金需求与供给方面的作用。

徐滇庆[2]系统而详尽的总结了1999年以前的世界范围内的房地产泡沫。其中特别详尽的分析了日本泡沫经济的起因、过程及其经验教训。他认为日本银行没有独立制定货币政策的权力，在很多情况下都要受到日本政府的牵制。从泡沫经济形成到崩溃，日本银行迟迟没有紧缩银根，贻误了调控房价的最佳时机，犯了严重的战略性错误。

论文货币政策对房价的影响

论文货币政策对房价的影响

论文货币政策对房价的影响

货币政策对中国房价的影响

第一章 我国货币政策基础知识及定义

（一）般性货币政策及界定

一般性货币政策是对货币供给总量货信用进行调节和控制的政策性工具，一般性货币政策的特点在于，它是针对总量进行调节的，中央银行经常使用且对整个宏观经济运行发生影响。一般性货币政策的运用可对基础货币、银行储备、货币供应量、利率以及金融机构的信贷活动产生直接或间接的影响，有利于中央银行货币政策目标的实现。

（二）选择性货币政策及其界定

选择性货币政策，是指中央银行针对某些特殊的经济领域或特殊用途的信贷而采取的信用调节工具。主要包括：消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等，其特点在于它是针对结构进行调节的。

（三）我国房地产市场价格及其界定

由于我国目前对于房地产价格的统计尚不十分成熟，相关指标并不是很完善。我国统计局有两种关于房地产价格的统计描述：平均销售价格和房地产价格指数。

1.平均销售价格

我们目前常用的房地产价格数据有两个：一个是利用国家统计局公布的当年商品房地产销售额与销售面积计算得到的平均价格；另一个是国家统计局对35个大中城市房地产市场加以价格的监测数据。

可供选用的有商品房平均销售价格、住宅平均销售价格等。商品房平均销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商品营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映我国歌颂者住房价格情况的综合指标。住宅平均销售价格是指全国范围内的商品房住宅在某年度的平均价格，是反映我国范围内住宅价格情况的一个总汇指标。

2.房地产价格指数

房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势的程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租凭价格指数和土地交易价格指数。这三套指数的计算方法相近，均采用又下到上逐级汇总的方法。

由于房地产有各种各样的产品，按用途划分有住宅、商业用房、办公楼、工业用房等，在每种产品中又分为高、中、底不同的档次，当产品结构不同时必然影响平均销售价格的变化，因此以平均销售价格来描述房地产市场的价格运行状况显然不合适。

货币政策对房地产价格的影响

货币政策对房地产价格的影响

货币政策对房地产价格的影响

刘琳招商银行股份有限公司重庆分行

【摘要】本文分析了货币政策影响房地产价格的传导途径，并指出目前我国货币政策在调控房地产价格上的不足之处，最后对我国货币政策在调控房地产价格方面提出了一些政策建议。

【关键词】货币政策房地产价格传导途径

一、货币政策影响房地产价格的传导途径１．利率传导途径。近年来，我国中央银行主要是通过调整金融机构的存款、贷款基准利率来控制房价。假设央行下调存款准备金率，货币供应量增加，在金融市场流动性效应发挥作用下，市场利率下降，企业融资成本降低，房地产投资增加，房地产供给增加，使得房价普遍下降。而另一方面，由于社会总投资的增加，带动了社会总产出的增加。

从而人民群众的收入增加，于是提高了对房地产的投资需求和消费需求，这在一定程度上促进助推了房价的上涨。

另一方面，由于大部分购房者没有一次性付款购买的能力，而普遍采用住房贷款抵押的方式来购买，于是利率的波动直接影响其购房成本。因房地产价格富有弹性，购房成本变化会直接影响消费者进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，继而直接影响房价。例如央行提高贷款基准利率，则消费者的还款额增加，购房成本上升，敏感的消费者就会退出房地产市场，需求下降自然会导致房价下降。

２．信贷传导途径。信贷传导途径主要包括银行贷款和资产负债表两种途径。首先是银行贷款，在二级银行体制下，央行通过公开操作市场、法定存款准备金和再贴现等货币政策工具对货币供应量进行调节。

这一系列政策会造成商业银行流动性的变化，从而对贷款供给能力产生影响。银行贷款能力的变化，一方面会影响住房贷款的可获得性，从而增减房地产的需求，导致其价格发生变化；另一方面会影响那些通过银行贷款进行融资的房地产开发商，使他们改变对房地产的投资，影响供给，继而影响房价。

资产负债表传导途径着眼于指定借款人资产负债状况的影响，货币政策对经济运行的影响可以经由对特定借款人授信额度的制约而得以强化。若央行采取紧缩的货币政策，随着社会和市场上不断减少的货币供应量，市场利率水平将大幅度提高。借款人就需要支付不断增长的利息额度，因而借款人的资产负债状况就会恶化，会生成道德风险继而逆向选择，从而降低了银行的贷款量。居民可获贷款数量减少，潜在购买者减少，对房地产的需求减少，进而房地产价格降低。

货币政策调整对中国房地产市场的影响及其应对策略

货币政策调整对中国房地产市场的影响及其应对策略

货币政策调整对中国房地产市场的影响及其应对策略

近年来，中国房地产市场发展迅猛，不仅是温饱问题的解决，更成为了代表国家经济实力的标志性产业。然而，随着国家货币政策的不断调整，房地产市场引发的诸多问题也不断浮出水面。本文将从货币政策、房地产市场现状、政策调整的影响和应对策略四个方面分析货币政策调整对中国房地产市场的影响及其对策。

一、货币政策的调整

货币政策是指国家通过调整货币供应、货币利率等途径，来达到控制通货膨胀、调节经济增长的目的。简单来说，货币政策就是“货币供应与需求的管理”，其重要性不言而喻。在我国，货币政策由中国人民银行等机构来执行，而货币政策的调整受到经济增长、国际环境等诸多因素的影响。

二、房地产市场现状

随着城市化进程的不断加速，房地产市场的发展一直保持稳定。而就近几年的状况而言，中国房地产市场除去疫情期间的小波动外，以平稳地增长为主，各地市场状态各异。由于供应需求曲线错位，房地产供求关系分析还需从不同层面进行。例如，在一二线城市，因为土地供应日趋紧缩，房价相应上涨；而三四线城市的房价大幅上涨，则是因为房地产企业趁机进驻、增加了购买力量。

三、调整的影响

当货币政策调整时，对房地产市场的影响主要从两个方面表现出来。一个是贷款利率变化对购房者的影响，一个是银行信贷政策对房地产市场的影响。

1.房屋贷款利率变化 房屋贷款利率的变化，对购房者的决策产生直接的影响。如果利率下降，购买房屋的资金成本相应下降，购房需求量会上升，房地产市场会变得更为活跃。反之，利率上升则会降低购房需求。同时，由于银行企业在贷款收益形式上的改变，也会对房地产市场有所影响。

2.银行信贷政策对房地产市场的影响

货币政策的调整也会对银行信贷政策产生影响，从而影响房地产市场。如果货币政策趋于宽松，银行会更倾向于向房地产市场注入更多的资金，房地产市场利好因素更多使得市场景气度进一步提升。但如果只从房地产市场的稳定来考虑，这将引发风险的积累，增加了市场波动的风险。