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从增量市场到存量市场，改造更新是购物中心保持活力的重要手段，调改升级成为行业必修课。
作为中国现代商业的起源地，上海也是城市更新的先行者，更早一步进入存量时代，引领着中国商业地产蜕变的脚步。
过去的一两年里，存量优化升级项目持续增多，上海各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。
1 TX淮海年轻力中心项目背景：百联集团与锦江国际集团在2018年4月签约，对经营状态不佳的淮海路中段（主要是淮海中路523号和527号）进行重新开发，将7000平方米的原第一百货淮海店和近18000平方米的锦江国际购物中心商场彻底改造成CURETAIL理念首个落地项目——TX淮海 | 年轻力中心。
项目位置：地处黄浦区淮海中路523号、527号，位于淮海中路商圈中段。
商业面积：2.5万平方米。
改造前身：第一百货淮海店、华亭伊势丹。
改造方：上海百联盈展商业管理有限公司，由日本知名建筑师青山周平设计、“传奇操盘手”司徒文聪操刀。
项目改造后定位：突破艺术、文化、体验与消费界限的上海首家策展型零售空间、中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间。
改造后客群面向年轻化、时尚化转型，用青少年社群经济代替品牌经济，致力于成为下一个全球潮流目的地。
项目改造亮点：这一次的改造任务有别于大家司空见惯的商业空间加加减减，更像是对于商业的文化升级。
TX淮海在面向淮海路的高达40存量商业改造优秀案例详解——以上海市为例陈方勇摘要：从增量市场到存量市场，改造更新是购物中心保持活力的重要手段，调改升级成为行业必修课。
作为中国现代商业的起源地，上海也是城市更新的先行者，更早一步进入存量时代，引领着中国商业地产蜕变的脚步。
过去的一两年里，存量优化升级项目持续增多，上海各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。
关键词：轻资产；资产管理；行业趋势中图分类号：F293 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2021）01-0034-39 收稿日期：2020-12-15作者简介：陈方勇，佰仕会（北京）投资管理有限公司董事长。
1、同路龙湖：VIP权益卡计划（一直以来，龙湖老业主推荐了大量客户购买龙湖物业，为了回馈老业主的推荐，龙湖特地针对老业主限量发放VIP权益卡，给予一定利好，同时，被推荐客户持VIP权益卡买房，同样可享有一定优惠）；龙湖会会员购房优惠计划；园区保养计划。
龙湖视客户为“同路人”。
在自身的成长中，与同路人分享利益。
2、阳光龙湖：阳光搜楼计划；“7+1”验收制度；园区质量行；工地质量行；物业管理及后台体验计划；本着透明、公开的原则，对产品、服务质量的坚持、坚守和提升。
阳光搜楼：在2006年展开“搜楼大行动”之后，龙湖今年再度实施该行动。
龙湖地产管理层悉数出动,深入所有已交房园区,就产品、服务、管理、社区建设等关乎业主切身利益也关乎龙湖未来命运的话题,广泛采纳意见,认真倾听心声。
以创造更开放、更和谐、更美丽的社区，持续增强园区魅力，确保物业保值增值。
业主工程质量监督员计划：龙湖将向社会公开招募质量监督员，代表小区业主对龙湖项目的工程、环境、服务等各方面进行监督。
“7+1”验收制度：施工单位自检、监理机构他项质检、开发商工程验收、政府竣工验收、开发商客户中心验收、物业验收、客户代表抽检+工地开放日业主预验收。
园区质量行：龙湖社区遍布重庆，长则十年，短则数月，岁月沧桑，新老园区景观、建筑、服务如何？龙湖重庆公司拟邀社会各界人士参观园区。
工地质量行：对准业主和潜在客户，工地现场情况备受关注，龙湖郦江、悠山郡将于近期开放工地，邀请他们现场参观。
显然，这是龙湖对工地质量和管理的信心显现。
……3、和谐龙湖：和谐1000计划；龙湖十大节日活动；十大客户沙龙会；和谐1000计划：整合地产、商运以及物业管理公司，同时倡导龙湖业主，开展好人好事行动。
十大节日活动：在中国各种盛大的节日中，围绕不同的主题，龙湖将为业主和客户重点举办10大节日活动。
十大客户沙龙会：如宠物沙龙、读书沙龙、茶艺沙龙等。
4、“N+”龙湖：易房节；易物节；家电团购节；家居用品团购节；物业代租；物业代售；龙湖大学堂计划；龙湖会联盟商家囊括五大类超过100家；互动“1+1”计划；易房节：龙湖的业主要卖房，想买龙湖二手房的人可方便了。
2012年2月28日本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝考察目的：沈阳锦联上水溪谷项目目前处于冬停期，项目一期工程建设及营销的准备工作有序开展。
鉴于锦联上水溪谷是集团打造的首个高端项目，操作更需谨慎。
为了能做出高标准、高品质的别墅项目，更好的完成2012年经营计划，我司拟利用这段时间走出去学习经验，同时也为项目后期规划产品做好准备。
考察对象：口碑较好,销售业绩突出的, 以及在国内市场中极具考察价值的成熟楼盘。
考察时间：2012年2月20日~2012年2月24日考察人员：高明、马荣和、王守祥、丛昊男、姜峰、赵阳、潘显扬考察项目：龙湖滟澜山、龙湖好望山、绿城玫瑰园、万科翡翠、保利茉莉公馆、绿城桃花源、绿城青山湖红枫园、郡原列岛花园、郡原九树、万科良渚文化村本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝项目概况：龙湖滟澜山位于上海市青浦区，距人民广场仅25公里，距虹桥机场约15公里，走沪青平高速公路可到达市区，紧邻佘山周边高端配套丰富。
社区环境优美，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且河面大部分宽度超过30米，种植有40岁珍稀古树，200余种丰富植物。
二期香醍半岛总建筑面积144500平方米，绿化率高达50%。
整个社区以纯粹地中海风情为主题，整个社区地面标高抬高一层，形成完全立体人车分流以及独特的非下沉下沉式庭院。
同时社区内的高低落差达到7-8米。
二期产品双拼23栋，叠拼89栋，联排:20栋（地上3层，部分带有地下室）。
叠拼别墅面积175平，总价470-600万/套，送75平的地下室和花园。
一期联排别墅现房在售，面积220平，送80平地下室，总价698万/套。
基本信息：地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄总建面: 144500平方米容积率: 1.0绿化率：≧35%平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫“五轴五镇”园林风格: 地中海园林风格建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳产品类型：双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）投资商:上海龙湖置业有限公司物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司区位图：交房标准：安保系统：周界红外报警系统、电子围栏、24小时电子巡更 智能化设施：楼宇对讲系统供水系统：变频供水空调新风系统：预留空调机位车库配置：独立车库外墙：涂料、文化石进户门：实木装甲门窗户：塑钢推拉窗该楼盘地块为带状，出于容积率考虑，单体建筑规划为联排或叠拼，建筑密度大，楼间距较小，为提高园区景观绿化面积，将车库全部设于地下，集中出入。
2018上海龙湖优质项目盘点
上海龙湖天璞
上海龙湖天璞不仅占据上海虹桥商务区北虹桥中央居住区核心位置，更是西上海唯一三轨交汇，三江环绕，15000 平方米的天然河景资源在全上海极其稀缺。
在轨道交通方面，江桥是西上海唯一，三条轨交环绕的板块，而且这三条轨交都是通往上海中心地标。
而体验区选址，则处于专案的最佳区位，三水交汇，玩转绕芳甸，两面坐拥一线江景。
项目所在地块，则是“宛在水中央”的一块天然璞玉，以待佳人涉水采摘，雕琢之。
上海龙湖天璞，占据世界级虹桥商务区中央居住区的核心位置，升值潜力巨大，交通路网最优越，规划完善，配套齐全！
上海龙湖天鉅
上海龙湖天鉅作为龙湖闵行中心旗下仅供20%极臻稀可售花园办公，拥有9.2万方闵行天街超大体量商业配套。
上海龙湖天鉅仅提供128套面积约350㎡-450㎡的城市商业和办公联排及46套面积约231㎡的商业平层3种产品。
拥有上海南部科创中心总部集群的产学研聚合，龙湖天街3.0繁华，地铁TOD高效交通，龙湖“空间即服务”领先配套，让上海龙湖天鉅聚合消费、孵化、办公、文化娱乐、展示发布等一体，代言科创新办公珍稀藏品。
大道至简，返璞归真，殊途而同归。
设计中多采用时尚简约的线条，在极简之中，实现空间布局的自然收放，线条绵延间犹若细水波纹在时间光影里的延伸。
上海龙湖天琅
上海龙湖天琅位于上海市闵行区马桥镇银春路、富才路，北侧道路对面为万科城，文来小学等教育资源，西侧紧邻带状城市河滨公园。
属于成熟的城郊板块。
上海龙湖天琅大胆导入村落式商业流线设计，赋予中国人传统的生活情感。
星悦荟商业街，是龙湖目前级配最高的社区级商业，业态囊括了餐饮、零售、教育、生鲜超市、健身运动会所以及巨幕影院等业态。
上海龙湖天琅，项目占位嘉闵高架黄金地段，打造上海唯一可售联排商务公馆。
全石材外挂、五维景观打造、约10m阔绰面宽。
上海龙湖春江天玺
春江天玺，龙湖【悦智】首发之作，位于上海核心高端生态居住区--滨江南板块。
项目靠近虹梅南路隧道的金海公路出口，在万顺路与北行路交叉口。
作为抢先入驻滨江南的龙湖春江·天玺，占据了板块的核心位置，周边配套也是非常完善，可以满足您出行、购物、教育、医疗全方位需求。
春江天玺是龙湖在滨江南打造的全新生态智慧型居住社区。
东起万顺路，西至贤浦路，南依聚萃路，北靠汇二路。
整个项目占地面积约9.2 万方，建筑总面积约28.3 万方，总户数1879户。
项目分为南北2个地块，有小高层和叠加两种业态。
双面水系环绕，一脉龙湖【悦智】三大服务体系，从“五重景观”升级到“五维景观”，融入先进科技和高端建筑材质，设计一键开关、入户挂钩等21项精工细节，以新一代湾居低密智慧墅区，为滨江南人居划时代。
