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从增量市场到存量市场，改造更新是购物中心保持活力的重要手段，调改升级成为行业必修课。
作为中国现代商业的起源地，上海也是城市更新的先行者，更早一步进入存量时代，引领着中国商业地产蜕变的脚步。
过去的一两年里，存量优化升级项目持续增多，上海各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。
1 TX淮海年轻力中心项目背景：百联集团与锦江国际集团在2018年4月签约，对经营状态不佳的淮海路中段（主要是淮海中路523号和527号）进行重新开发，将7000平方米的原第一百货淮海店和近18000平方米的锦江国际购物中心商场彻底改造成CURETAIL理念首个落地项目——TX淮海 | 年轻力中心。
项目位置：地处黄浦区淮海中路523号、527号，位于淮海中路商圈中段。
商业面积：2.5万平方米。
改造前身：第一百货淮海店、华亭伊势丹。
改造方：上海百联盈展商业管理有限公司，由日本知名建筑师青山周平设计、“传奇操盘手”司徒文聪操刀。
项目改造后定位：突破艺术、文化、体验与消费界限的上海首家策展型零售空间、中国首个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间。
改造后客群面向年轻化、时尚化转型，用青少年社群经济代替品牌经济，致力于成为下一个全球潮流目的地。
项目改造亮点：这一次的改造任务有别于大家司空见惯的商业空间加加减减，更像是对于商业的文化升级。
TX淮海在面向淮海路的高达40存量商业改造优秀案例详解——以上海市为例陈方勇摘要：从增量市场到存量市场，改造更新是购物中心保持活力的重要手段，调改升级成为行业必修课。
作为中国现代商业的起源地，上海也是城市更新的先行者，更早一步进入存量时代，引领着中国商业地产蜕变的脚步。
过去的一两年里，存量优化升级项目持续增多，上海各标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。
关键词：轻资产；资产管理；行业趋势中图分类号：F293 文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2021）01-0034-39 收稿日期：2020-12-15作者简介：陈方勇，佰仕会（北京）投资管理有限公司董事长。
1、同路龙湖：VIP权益卡计划（一直以来，龙湖老业主推荐了大量客户购买龙湖物业，为了回馈老业主的推荐，龙湖特地针对老业主限量发放VIP权益卡，给予一定利好，同时，被推荐客户持VIP权益卡买房，同样可享有一定优惠）；龙湖会会员购房优惠计划；园区保养计划。
龙湖视客户为“同路人”。
在自身的成长中，与同路人分享利益。
2、阳光龙湖：阳光搜楼计划；“7+1”验收制度；园区质量行；工地质量行；物业管理及后台体验计划；本着透明、公开的原则，对产品、服务质量的坚持、坚守和提升。
阳光搜楼：在2006年展开“搜楼大行动”之后，龙湖今年再度实施该行动。
龙湖地产管理层悉数出动,深入所有已交房园区,就产品、服务、管理、社区建设等关乎业主切身利益也关乎龙湖未来命运的话题,广泛采纳意见,认真倾听心声。
以创造更开放、更和谐、更美丽的社区，持续增强园区魅力，确保物业保值增值。
业主工程质量监督员计划：龙湖将向社会公开招募质量监督员，代表小区业主对龙湖项目的工程、环境、服务等各方面进行监督。
“7+1”验收制度：施工单位自检、监理机构他项质检、开发商工程验收、政府竣工验收、开发商客户中心验收、物业验收、客户代表抽检+工地开放日业主预验收。
园区质量行：龙湖社区遍布重庆，长则十年，短则数月，岁月沧桑，新老园区景观、建筑、服务如何？龙湖重庆公司拟邀社会各界人士参观园区。
工地质量行：对准业主和潜在客户，工地现场情况备受关注，龙湖郦江、悠山郡将于近期开放工地，邀请他们现场参观。
显然，这是龙湖对工地质量和管理的信心显现。
……3、和谐龙湖：和谐1000计划；龙湖十大节日活动；十大客户沙龙会；和谐1000计划：整合地产、商运以及物业管理公司，同时倡导龙湖业主，开展好人好事行动。
十大节日活动：在中国各种盛大的节日中，围绕不同的主题，龙湖将为业主和客户重点举办10大节日活动。
十大客户沙龙会：如宠物沙龙、读书沙龙、茶艺沙龙等。
4、“N+”龙湖：易房节；易物节；家电团购节；家居用品团购节；物业代租；物业代售；龙湖大学堂计划；龙湖会联盟商家囊括五大类超过100家；互动“1+1”计划；易房节：龙湖的业主要卖房，想买龙湖二手房的人可方便了。
2012年2月28日本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝考察目的：沈阳锦联上水溪谷项目目前处于冬停期，项目一期工程建设及营销的准备工作有序开展。
鉴于锦联上水溪谷是集团打造的首个高端项目，操作更需谨慎。
为了能做出高标准、高品质的别墅项目，更好的完成2012年经营计划，我司拟利用这段时间走出去学习经验，同时也为项目后期规划产品做好准备。
考察对象：口碑较好,销售业绩突出的, 以及在国内市场中极具考察价值的成熟楼盘。
考察时间：2012年2月20日~2012年2月24日考察人员：高明、马荣和、王守祥、丛昊男、姜峰、赵阳、潘显扬考察项目：龙湖滟澜山、龙湖好望山、绿城玫瑰园、万科翡翠、保利茉莉公馆、绿城桃花源、绿城青山湖红枫园、郡原列岛花园、郡原九树、万科良渚文化村本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝项目概况：龙湖滟澜山位于上海市青浦区，距人民广场仅25公里，距虹桥机场约15公里，走沪青平高速公路可到达市区，紧邻佘山周边高端配套丰富。
社区环境优美，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且河面大部分宽度超过30米，种植有40岁珍稀古树，200余种丰富植物。
二期香醍半岛总建筑面积144500平方米，绿化率高达50%。
整个社区以纯粹地中海风情为主题，整个社区地面标高抬高一层，形成完全立体人车分流以及独特的非下沉下沉式庭院。
同时社区内的高低落差达到7-8米。
二期产品双拼23栋，叠拼89栋，联排:20栋（地上3层，部分带有地下室）。
叠拼别墅面积175平，总价470-600万/套，送75平的地下室和花园。
一期联排别墅现房在售，面积220平，送80平地下室，总价698万/套。
基本信息：地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄总建面: 144500平方米容积率: 1.0绿化率：≧35%平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫“五轴五镇”园林风格: 地中海园林风格建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳产品类型：双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）投资商:上海龙湖置业有限公司物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司区位图：交房标准：安保系统：周界红外报警系统、电子围栏、24小时电子巡更 智能化设施：楼宇对讲系统供水系统：变频供水空调新风系统：预留空调机位车库配置：独立车库外墙：涂料、文化石进户门：实木装甲门窗户：塑钢推拉窗该楼盘地块为带状，出于容积率考虑，单体建筑规划为联排或叠拼，建筑密度大，楼间距较小，为提高园区景观绿化面积，将车库全部设于地下，集中出入。
龙湖产品发展历程龙湖集团成立于1996年，总部位于中国上海。
随着中国房地产市场的快速发展，龙湖集团逐渐成为中国房地产行业的领军企业之一。
以下是龙湖产品发展的主要历程：1996年，龙湖集团成立，开始进行房地产开发业务。
首个项目是位于上海市黄浦区的龙湖公寓，项目规模约为10万平方米。
2000年，龙湖集团在上海市嘉定区开发了第一个综合体项目--龙湖美术馆广场，这是一个集商业、办公和住宅于一体的大型开发项目。
2002年，龙湖集团进入北京市场，开发了首个项目--龙湖北京卧龙上品，该项目成为北京市即墨区的一个标志性项目。
2005年，龙湖集团开始扩大在中国其他城市的业务，先后进驻了广州、成都、杭州等城市，并开发了大量的住宅项目。
2008年，龙湖集团以迅猛的发展速度进入了中国商业地产市场。
首个商业项目是位于上海青浦区的龙湖乐天玛特广场。
2010年，龙湖集团着手进入城市综合开发领域，以龙湖天西湖项目为代表，成功将商业、住宅、办公和公共配套设施融合在一起。
2013年，龙湖集团开始在中国各地开发大型综合体项目，如位于成都的龙湖天府新区项目和位于杭州的龙湖银泰中心项目。
2015年，龙湖集团开发了首个海外项目--马来西亚柔佛州的龙湖海景大厦。
这标志着龙湖集团开始向海外市场扩张。
2018年，龙湖集团推出了智能家居品牌--龙湖HI智能家。
通过引入智能化技术和系统，提供全方位的智能家居解决方案。
2020年，龙湖集团进一步拓展了海外市场，在日本东京开发了首个海外豪宅项目--珀斯公园。
这标志着龙湖集团在全球范围内的布局进一步扩大。
通过这些发展历程，龙湖集团逐渐从单一的住宅开发商发展成为综合性房地产企业。
从最初的住宅项目到商业地产和综合体项目，再到智能家居和海外市场，龙湖集团不断创新和拓展，不仅为客户提供了多元化的产品选择，也把中国的龙湖品牌推向了全球舞台。
未来，龙湖集团将继续秉持“携手美好未来”的理念，为客户提供更多高品质、智能化和国际化的产品。
优秀居住区案例
在当今社会，人们对居住环境的要求越来越高，希望能够居住在一个安全、舒适、便利的社区里。
因此，优秀的居住区案例成为了人们关注的焦点之一。
下面，我们就来看看一些优秀的居住区案例，探讨它们的特点和成功之处。
首先，让我们来看看位于上海的“绿地香溪郡”社区。
这个社区占地面积广阔，绿化率高，环境优美。
社区内设施齐全，有游泳池、健身房、篮球场等休闲娱乐设施，满足了居民的各种需求。
此外，社区内的物业管理也非常完善，保障了居民的生活质量。
值得一提的是，社区周边交通便利，生活配套设施完备，让居民的生活更加便利舒适。
其次，我们来看看位于北京的“龙湖紫宸”社区。
这个社区建筑风格独特，绿
化覆盖率高，给人一种宁静舒适的感觉。
社区内有大型的商业中心，满足了居民的购物和娱乐需求。
此外，社区内的物业服务也非常到位，保障了居民的生活质量。
社区周边交通便利，学校、医院等生活配套设施也齐全，为居民的生活提供了便利条件。
最后，让我们来看看位于广州的“碧桂园”社区。
这个社区环境优美，绿化覆
盖率高，让人感到清新宜人。
社区内有多功能运动场、儿童乐园等休闲设施，满足了居民的各种需求。
社区内的物业管理也非常周到，保障了居民的生活质量。
社区周边交通便利，生活配套设施完善，为居民的生活提供了便利条件。
综上所述，优秀的居住区案例都具有以下特点，环境优美、绿化率高、设施齐全、物业管理到位、生活配套设施完善、交通便利等。
这些优秀的居住区案例为我们提供了很好的借鉴，希望未来能够有更多的社区能够向它们学习，为居民提供更好的生活环境。
龙湖地产联手奥润顺达打造超低能耗建筑主题馆作者：来源：《中国建筑金属结构》2018年第08期龙湖地产和奥润顺达集团联合在河北高碑店列车新城打造一个展示可持续技术和理念的景观公园，并计划在园内建造一个被动房展厅，作为向公众宣传和展示超低能耗技术，推广低能耗建造理念的一个平台。
展厅所处的列车新车公园原本是奥润顺达门窗博物馆东侧的一处闲置绿地，沿河绿地多为野草灌木，内有一废弃干涸的水塘，长满杨树。
展厅的选址就在水塘杨树林的北侧，初到现场，映像最深的就是早春婆娑的树影。
故设计之初，便希望展厅能成为隐于环境的建筑。
既然要做超低能耗的示范建筑，就需要获得最严苛的标准——德国被动房中心（PHI）的被动房认证。
迄今为止在亚洲，能够经得起此标准考验的展陈类建筑几乎没有先例，而德国被动房认证，素来以苛刻而严格著称，对建筑设计，部品选用，建造过程都有严格的设计评估，校核验算和现场检测流程。
因此，如何将被动房的设计原理与建筑师诗意的空间理想结合，同时在现有可选的建造体系和部品产业的制造体系里，达到被动房中心的认证标准，就成为伴随此项目的核心问题了。
平面图在具体介绍此项目之前，先简要介绍下欧洲被动房的概念。
欧洲被动房是对建筑的能耗效率和生态足迹的一套评价标准，对建筑的采暖及制冷有着严苛的能耗要求：建筑的年采暖能耗不超过15kWh/㎡，建筑的年一次能耗（含采暖，制冷，热水和电器）不超过120 kWh/㎡，建筑气密性在室内外50帕压差的情况下换气次数不大于0.6次/小时。
在严苛的能耗标准下，建筑的体型系数，保温厚度，开窗面积，门窗气密性，都会受到约束和限制；而建筑冷桥，作为巨大的耗能隐患，在被动房的设计认证和施工认证过程中，都是要竭力减少和避免的。
这也为设计的自由度带来了更多的束缚。
在项目的全过程中，设计师秉持一贯的设计理念：整体思维是可持续设计的基本。
被动房只是其中之一。
考虑到被动房对供暖能耗的限制和对保温的要求，结合“消隐于环境”的设计初衷，将建筑北侧压低到景观土坡里，与场地改造后的微地形连为一体，让北立面干脆的消失，而南侧则利用全玻璃幕墙在冬季最大可能的搜集太阳的辐射热。
设计单位
: 水石国际
业主: 龙湖地产
项目地址: 上海市
项目总面
积:
400,000平方米
背景：
上海龙湖北城天街是水石国际与龙湖地产经典合作项目之一，此前水石凭借该项目的优秀设计，获得上海龙湖2013年度最佳设计团队殊荣；并凭借良好的配合能力获上海龙湖2013年度最佳设计公司。
上海龙湖北城天街
设计时间：2013年
建筑面积：400 000㎡
项目地点：上海市
业主：龙湖地产
本案是7 号线刘行站地铁上盖商业综合体，分为南北两个地块，之间为公交枢纽及可换乘"P+R" 社会停车楼。
旨在形成一站式城市商业中心，完善周边社区的功能需求，同时为区域的共同发展注入活力，成为名符其实的聚集人气的“城市客厅”。
设计中重点打造一条灵动、快捷的动线，贯穿整个项目的南北两个地块，有效的连接起城市地铁、公交枢纽、"P+R" 停车场与商业综合体，南北地块浑然一体，给客户以舒适、称心的购物体验。
北区
立面造型为现代风格，大量采用流畅简洁的线条，力求营造时尚稳重、精致大气的格调，亦具有较强的商业可识别性。
景观设计中引入立体绿化理念，商业部分层层退台、办公裙房的屋顶绿化、西侧的景观广场等多层次绿化，内外空间相互渗透，有张有弛，形成高品质的景观语汇，购物的同时身心愉悦，流连忘返。
北区商业模式分析图
北区平面图
北区商业细部研究模型
北区店铺立面构造研究西侧商业
东侧商业
北区LOFT办公塔楼
北区塔楼立面构造研究
南区
南区形态设计逻辑
南区平面图。
2018上海龙湖优质项目盘点
上海龙湖天璞
上海龙湖天璞不仅占据上海虹桥商务区北虹桥中央居住区核心位置，更是西上海唯一三轨交汇，三江环绕，15000 平方米的天然河景资源在全上海极其稀缺。
在轨道交通方面，江桥是西上海唯一，三条轨交环绕的板块，而且这三条轨交都是通往上海中心地标。
而体验区选址，则处于专案的最佳区位，三水交汇，玩转绕芳甸，两面坐拥一线江景。
项目所在地块，则是“宛在水中央”的一块天然璞玉，以待佳人涉水采摘，雕琢之。
上海龙湖天璞，占据世界级虹桥商务区中央居住区的核心位置，升值潜力巨大，交通路网最优越，规划完善，配套齐全！
上海龙湖天鉅
上海龙湖天鉅作为龙湖闵行中心旗下仅供20%极臻稀可售花园办公，拥有9.2万方闵行天街超大体量商业配套。
上海龙湖天鉅仅提供128套面积约350㎡-450㎡的城市商业和办公联排及46套面积约231㎡的商业平层3种产品。
拥有上海南部科创中心总部集群的产学研聚合，龙湖天街3.0繁华，地铁TOD高效交通，龙湖“空间即服务”领先配套，让上海龙湖天鉅聚合消费、孵化、办公、文化娱乐、展示发布等一体，代言科创新办公珍稀藏品。
大道至简，返璞归真，殊途而同归。
设计中多采用时尚简约的线条，在极简之中，实现空间布局的自然收放，线条绵延间犹若细水波纹在时间光影里的延伸。
上海龙湖天琅
上海龙湖天琅位于上海市闵行区马桥镇银春路、富才路，北侧道路对面为万科城，文来小学等教育资源，西侧紧邻带状城市河滨公园。
属于成熟的城郊板块。
上海龙湖天琅大胆导入村落式商业流线设计，赋予中国人传统的生活情感。
星悦荟商业街，是龙湖目前级配最高的社区级商业，业态囊括了餐饮、零售、教育、生鲜超市、健身运动会所以及巨幕影院等业态。
上海龙湖天琅，项目占位嘉闵高架黄金地段，打造上海唯一可售联排商务公馆。
全石材外挂、五维景观打造、约10m阔绰面宽。
上海龙湖春江天玺
春江天玺，龙湖【悦智】首发之作，位于上海核心高端生态居住区--滨江南板块。
项目靠近虹梅南路隧道的金海公路出口，在万顺路与北行路交叉口。
作为抢先入驻滨江南的龙湖春江·天玺，占据了板块的核心位置，周边配套也是非常完善，可以满足您出行、购物、教育、医疗全方位需求。
春江天玺是龙湖在滨江南打造的全新生态智慧型居住社区。
东起万顺路，西至贤浦路，南依聚萃路，北靠汇二路。
整个项目占地面积约9.2 万方，建筑总面积约28.3 万方，总户数1879户。
项目分为南北2个地块，有小高层和叠加两种业态。
双面水系环绕，一脉龙湖【悦智】三大服务体系，从“五重景观”升级到“五维景观”，融入先进科技和高端建筑材质，设计一键开关、入户挂钩等21项精工细节，以新一代湾居低密智慧墅区，为滨江南人居划时代。
