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第五部分广告策略一、确定广告宣传效果紧扣“环境改变生活”的理念富于“希望、舒适、优越”的内涵采用清新、现代的风格形象建立期：在短时间内迅速提高知名度并建立受众对本项目的认同，制造“环境改变生活”的理念。
吸引市场中的先锋（认同感较强的客户），要点是不断告知“中心区的天健世纪花园”即将开始发售。
强销期：巩固市场对本项目的认知度，制造热烈气氛，全面展示本项目所带来的大环境、中环境和小环境。
把环境与本项目紧密结合起来。
持续销售期：使最迟疑的客户也能真正理解和认同本项目，强调改变后的生活是一种“理想的生活状态”，正是他们想要的生活。
二、项目卖点提炼及运用示例1、核心卖点本项目的大环境主要包括：莲花山的自然环境；中心区的商务环境；青少年宫、图书馆、音乐厅等所构筑的人文环境。
2、可供选择的卖点罗列项目的大环境方面莲花山市政配套设施齐全：2003年前建成的市民中心、深圳会展中心、城市广场、青少年宫、音乐厅、图书馆，将成为新城市的标志，给儿童画家的描绘带来更加丰富的想象。
全深圳21个社会服务项目，提升人文环境，中心区受益最多。
都市绿洲：与市中心其它位置相比景观好、空气质素高交通便利（地铁与公路交通）项目中的小学项目的内环境与规划设计方面小区布局巧夺天工：用点式结构突破传统的围合式布局，注重与周边环境的协调和统一，与中心区及莲花山的视觉走廊相对应。
所有房间景观、朝向、通风均得到合理安排。
园林环境设计匠心独运：“少即是多”，简约的现代风格勾勒出豪宅的风范。
会所与商业配套。
户型：居民参与，千锤百炼。
设备材料：安全、舒适、环保（项目部提供具体资料）品牌与服务方面天健品牌的附加值优质的销售服务高水准的物业管理装修服务投资升值方面中心区物业抗跌力强CBD的商务空间合适的付款方式3、卖点的运用在“环境改变生活”的推广主题下，形象广告、地盘包装、销售广告等都应围绕核心卖点“大环境”来展开。
其他卖点可配合核心卖点运用在楼书、宣传页、销售广告等之中。
花园项目整体营销方案企划建议书制度格式Final revision on November 26, 2020“万泉花园”项目整体营销方案企划建议书目录一、前言二、竞争分析三、项目分析四、趋势分析五、商品策略建议（一）定位建议（二）命名建议（三）规划建议（四）服务建议（五）价格建议六、营销策略建议七、营销方案建议（一）销售渠道建议（二）卖场布置建议（三）销售辅助品建议（四）广告计划建议（五）公关活动建议（六）销售组织建议（七）销售控制建议八、营销目标设定九、营销费用预算十、附件：前期工作内容一、前言在住房分配制度等种种宏观政策影响下，住宅产业市场结构将发生巨大变化，短期内走势极不明朗。
而同业各公司随着产业发展的日趋成熟，为求生存和发展亦各出奇招，竞争手段迅速升级。
在此情势下，本案提出的主旨在于提供一个系统化的操作方案，通过对市场的分析把握、商品策略的探讨、营销各环节的突破创新与协调控制等，使项目个性鲜明突出，切合市场需求，从而协调三家投资商形成合力，增强竞争优势，确保销售目标尽早完成，利润更为可观。
希望本案对项目的成功能有所贡献。
二、竞争分析项目的主要竞争对手有已经上市销售的万科紫金苑、格林豪森、翔凤华园、中润世纪家园、绮云新村和即将上市的黎明罗马花园等。
1、除个别项目（翔凤华园）外，单价基本在4000/M2以上。
主打户型面积基本为150—200?M2/户。
2、均有较明确的市场定位和形像定位。
3、均为欧陆风格，规划注重庭院、绿化及建筑细节。
4、商品策略强调品牌、物业管理、规划等因素互相间无本质差别。
5、营销策略基本采用“广告+售楼处”的模式，以广告吸引顾客。
三、项目分析（一）优势1、位置优势：毗邻两处公园及南运河，环境优美，交通便利，就医购物方便。
2、独特的物业管理模式：辅属观光农场可为业主提供休闲观光，回归自然的条件，同时提供农副产品并补贴物业管理公司支出，从而降低物业管理费。
3、较高的性能价格比：在前期策划中即决定导入目前较为先进的各种项目配制内容，而价格设定为3500/M2左右，处同类项目低点。
“阳光国际”方案设计说明目录前言总平面设计建筑设计景观设计结构设计给水排水设计暖通空调设计燃气设计电气设计环境保护设计投资估算投资估算表前言“阳光国际”项目位于连云港连云区的滨海商务核心区。
东临港湾，西为北崮山，依山傍海，自然环境优美。
设计范围约8公顷，拟建的两个主体项目为阳光国际大厦（下称大厦）及阳光国际大酒店（下称酒店）。
连云港市规划局东区分局和连云港帝豪实业发展有限公司联合组织该项目的国际招标。
在招标的第一阶段—概念性总体规划方案设计的基础上，经招标单位综合评审筛选，进入本次第二阶段的建筑方案设计招标。
项目名称：连云港阳光国际大厦及阳光国际大酒店建设地点：江苏省连云港市墟沟国际展览中心东侧总平面设计一．设计依据1.《中华人民共和国城市规划法》2.《江苏省城市规划管理技术规定》3.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95 2005版）4. 连云港“阳光国际”方案设计国际招标活动规范5. 连云港“阳光国际”方案设计国际招标技术责任书6. 连云港“阳光国际”方案设计国际招标补充说明7. 连云港“阳光国际”方案设计国际招标补充说明二8. 招标方提供的用地范围及地形图二．场地概述本项目位于连云港区域性国际商务核心范围内，西依国际会展中心，北忱风景秀丽的北崮山和中国第一拦海大堤，东临沿海的海滨大道，南接核电专家村，是国际商务核心区山海景观轴的终点，处于连云港东部滨海最瞩目的位置。
用地范围面积约8公顷。
以山海轴为界，南侧地形比较平整，北侧用地高程自南向北逐渐提高，自然高差约7M左右。
现场国展路南侧有排洪沟走向大海。
三．总平面布置根据本项目所处的注目地理位置和招标任务书的要求，并延续招标方认可的第一阶段概念性总体规划方案的特点，确定总平面布置的设计概念：1. 最大程度利用滨海景观资源；2. 遵循总体规划结构中“山海相连，山城相依，海城相融”的整体格局，使山海景观轴成为联系山和海的视觉主廊道；3. 强调项目与山海轴的自然连接及过渡。
