财税〔2016〕140号文：建筑施工设备配备操作人员出租的涉税操作

四个办税小案例，看一看小差异中的不同税务处理！案例1某设备租赁公司2017年6月份出租建筑设备的收入117万元(含税)，当月不考虑进项税额的情况下，应纳增值税额=117万元/1.17*17%=17万元。

提醒：若是设备在出租时配备上操作人员，则按照“建筑服务”缴纳增值税，增值税税率为11%。

应纳增值税额=117万元/1.11*11%=11.60万元案例2某公司购买电视机2台，取得增值税专用发票，金额3万元，增值税0.51万元，若是这2台电视机用于员工宿舍收看使用，则不得抵扣增值税。

提醒：若是这2台电视机放在会议室用于开会经营而使用，则可以抵扣增值税。

案例3企业购买皮卡车专门用于食堂买菜，取得增值税专用发票，金额10万元，增值税1.7万元，由于该车辆专门用于福利，没法抵扣增值税。

提醒：若是该车辆既用于食堂买菜、又用于运输货物等经营使用，则属于混用的固定资产可以抵扣增值税。

案例4公司2016年底装修自有的办公房，房屋原值1000万元，发生装修费510万元(不含税)，取得装修公司开具来的增值税专用发票并已认证相符，由于装修办公楼并增加不动产原值超过50%的，其进项税额不得一次性抵扣，必须分2年从销项税额中抵扣。

提醒：若是装修费用达不到房产原值的50%的，其进项税额就可以一次性抵扣。

政策参考(1)根据财政部国家税务总局《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号第十六条规定：纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

(2)《增值税暂行条例》规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务。

(3)《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。

财税[2016]140号文件的解读财各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局，地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：现将营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等政策补充通知如下：一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。

金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

引申财税〔2016〕36号，（五）金融服务。

金融服务，是指经营金融保险的业务活动。

包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。

1、贷款服务。

贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

解读：明确了贷款服务中各种占用及拆借的利息或利息性质的收入征免增值税的规定。

必须在合同中明确约定及承诺到期本金可全部收回金融产品需要征收增值税。

金融商品持有期间（含到期）取得的“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，需要缴纳增值税。

如果签订的合同属于非保本（也就是不保证本金）的上述收益，本次140号文件将其界定为不属于放贷的范畴，给予免征增值税待遇，对纳税人真是一大利好！但是必须明确的是，贷款服务中各种占用、拆借资金取得的收入全额交纳增值税，不能扣除支付给其他单位或个人的利息支出。

目前理银行及各大金融机构理财产品的热情高涨，目前银行的理财产品分为保本保息型，保本浮动收益型，非保本浮动收益型，依据财税[2016]140号规定，合同中明确到期本金可以全部收回的行为，投资人几乎不承担投资风险，对利息收入按照贷款服务中的“利息收入”项目全额交纳增值税。

财税[2016]140号文关于房地产企业差额扣税政策新规的解读与分析财税[2016]140号文七、八条是对房地产企业利好政策差额扣除政策的补充规定。

第七条是明确土地补偿费等取得土地环节的特定费用可以抵减销售额的问题，第八条是规定设立的项目公司土地价款可以抵减销售额必须符合的前提条件。

这两条规定包括其中政策不确切之处对房地产开发企业的利弊影响极大，现对其解读分析如下。

一、关于土地补偿费等取得土地费用可以抵减销售额问题第七条规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

分析与思考：1、文件未明确土地前期开发费用的具体内容，首先产生的一个疑问是，向政府部门支付的定语限定不限定土地前期开发费用。

若不限定，那么就是土地前期开发费用，可以理解为土地一级开发的前期费用。

那么，不但包括向政符部门缴纳的规费，还包括七通一平的费用，即由毛地开发成熟地的费用。

若限定，那么就是向政府部门支付的土地前期开发费用，可以理解为土地开发前期向政府部门缴纳的规费，特别是城市基础设施配套费等。

我们理解应该是限定为向政府部门支付的，理由是：在开发企业的成本中，受让的土地成本不能取得进项扣税凭证，同样，缴给政府部门的各种规费金额较大，同样不能取得扣税凭证，而如果支付土地一级开发的前期费用，应该是可以取得专用发票抵扣进项的。

支付给政府部门的前期规费可以参考苏地税函[2011]81号文规定，项目如下：序号费用名称收费标准费用类别使用票据归集方向1土地登记费企业土地使用面积在1000平方米（含1000平方米）以下每宗地收110元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4万元行政事业性收费财政票据取得土地使用权所支付的金额2土地复垦费2000元/亩行政事业性收费财政票据房地产开发成本（复垦土地经验收合格后,退还土地复垦费，退还的不得扣除）3农业重点开发建设资金苏南2400元/亩；苏中2000元/亩；苏北1600元/亩政府性基金财政票据房地产开发成本4新菜地开发建设资金教师建房和拆迁复建房0.5万/亩,商品房建设1万元/亩（征用重点保护区域办蔬菜基地加倍）政府性基金财政票据房地产开发成本5城市基础设施配套费县城75元/㎡，中等城市90元/㎡，大城市105元/㎡，南京市150元/㎡；在建制镇规划区内进行各类工程建设的单位和沿街建筑的个人，20-50元/㎡，对农民在建制镇规划区范围内建住房免收政府性基金财政票据房地产开发成本6墙体材料专项基金按10元／平方米预收，视新型墙材使用情况，按比例退还。

【纳税实务】建筑施⼯设备出租并配备操作⼈员能否简易计税？《财政部国家税务总局关于明确⾦融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第⼗六条规定：“纳税⼈将建筑施⼯设备出租给他⼈使⽤并配备操作⼈员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

”上述业务中，如果“出租⽅”没有采购建筑⼯程所需的主要材料，仅收取相应建筑设备租赁费和⼈⼯费等，那么就符合“以清包⼯⽅式提供建筑服务”的条件，可以选择使⽤简易计税⽅法，按3%的征收率按建筑服务业缴税。

以上为个⼈观点，未见到国家税务总局对此问题有明确规定或答复。

福建省税务机关曾经对类似问题做过答复，可供参考：问：⼟⽯⽅⼯程、平整⼟地建筑服务，主要⼟⽅开挖、场内运输、平整，全部是就地取材，施⼯⽅均属于不采购建筑⼯程所需的材料，只收取⼈⼯费、管理费、机械设备费⽤的建筑服务。

请问，这类以机械设备在施⼯现场开展的建筑服务的⼀般纳税⼈，是否属于以清包⼯程⽅式开展建筑服务，并可以选择按简易计税⽅法计税？答：根据《财政部国家税务总局关于全⾯推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定：⼀般纳税⼈以清包⼯⽅式提供的建筑服务，可以选择适⽤简易计税⽅法计税。

以清包⼯⽅式提供建筑服务，是指施⼯⽅不采购建筑⼯程所需的材料或只采购辅助材料，并收取⼈⼯费、管理费或者其他费⽤的建筑服务。

” 另根据《财政部国家税务总局关于明确⾦融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）的规定：“⼗六、纳税⼈将建筑施⼯设备出租给他⼈使⽤并配备操作⼈员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

”因此，您企业提供的机械设备费⽤若符合上述⽂件的规定可按照清包⼯⽅式申请简易计税。

（2017-05-25）。

可以选择简易计税项目（一）非学历教育和教育辅助服务财税2016 68号第三条规定：一般纳税人提供非学历教育和教育辅助服务，可以选择建议计税方法按3%征收率征收增值税；（二）外卖财税2016 140号文件提供餐饮服务的纳税人销售外卖服务的，按餐饮服务缴纳增值税适用6%税率；仅指该餐饮公司参与了生产和加工过程的食品；直接外购销售的按适用的税率，不适应该条规定；（三）宾馆提供会议场所财税2016 140 第10条规定；宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务，安装会议展览服务缴纳增值税6%；若只提供会议场所不提供配套服务的，不适应该规定；（四）酒店式公寓2016 69号公告第5条：纳税人以长短期形式出租酒店公司并提供配套服务的按照住宿服务业缴纳增值税6%；只出租酒店式公寓，不提供配套服务的不适应该规定；（五）在游览场所经营索道等财税2016 140号第11条：纳税人在游览场所提供索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入按文化体育业缴纳增值税6%；不在游览场所提供上述服务的，不适用该条款；（六）武装守护押运财税2016 140 14条规定：纳税人提供武装守护押运服务按安全保护服务缴纳增值税6%（七）建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员财税〔2016〕140号文件第十六条规定：“纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照‘建筑服务’缴纳增值税。

”适应10%税率。

政策规定“将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员”，未配备操作人员的，则不适用财税〔2016〕140号文件规定。

（八）销售机器设备等自产货物的同时提供建筑、安装服务《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第一条规定：“纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。

【税务】财税〔2016〕140号⽂详细处理⽅式2016-12-27⾸善之税国家税务总局关于⼟地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号 为细化落实《财政部、国家税务总局关于明确⾦融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）和进⼀步明确营改增试点运⾏中反映的操作问题，现将有关事项公告如下： ⼀、房地产开发企业向政府部门⽀付的⼟地价款，以及向其他单位或个⼈⽀付的拆迁补偿费⽤，按照财税〔2016〕140号⽂件第七、⼋条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12⽉份（税款所属期）起按照现⾏规定计算扣除。

⼆、财税〔2016〕140号⽂件第九、⼗、⼗⼀、⼗四、⼗五、⼗六条明确的税⽬适⽤问题，按以下⽅式处理： （⼀）不涉及税率适⽤问题的不调整申报； （⼆）纳税⼈原适⽤的税率⾼于财税〔2016〕140号⽂件所明确税⽬对应税率的，多申报的销项税额可以抵减以后⽉份的销项税额； （三）纳税⼈原适⽤的税率低于财税〔2016〕140号⽂件所明确税⽬对应税率的，不调整申报，并从2016年12⽉份（税款所属期）起按照财税〔2016〕140号⽂件执⾏。

纳税⼈已就相关业务向购买⽅开具增值税专⽤发票的，应将增值税专⽤发票收回并重新开具；⽆法收回的不再调整。

三、财税〔2016〕140号⽂件第⼗⼋条规定的“此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税⼈以后⽉份应缴纳的增值税”，按以下⽅式处理： （⼀）应予免征或不征增值税业务已按照⼀般计税⽅法缴纳增值税的，以该业务对应的销项税额抵减以后⽉份的销项税额，同时按照现⾏规定计算不得从销项税额中抵扣的进项税额； （⼆）应予免征或不征增值税业务已按照简易计税⽅法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后⽉份的增值税应纳税额。

纳税⼈已就应予免征或不征增值税业务向购买⽅开具增值税专⽤发票的，应将增值税专⽤发票收回后⽅可享受免征或不征增值税政策。

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-建筑设备配备操作人员出租,按“建筑服务”缴纳增值税的几个实务疑问
财税[2016]140号第十六条规定：纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照建筑服务缴纳增值税。

建筑施工设备大多属于特种设备，需要特殊技能的操作人员进行操作。

施工单位租用设备时通常会要求设备租赁企业配备专业操作人员。

我们理解，配备操作人员的建筑施工设备租赁业务，已经不单纯是动产租赁业务，而是一种建筑劳务的自带设备施工服务，将其定义为建筑服务，特别符合实际的业务情形。

140号文的规定，将此类租赁业务从动产租赁业务中分离出来，应该是借鉴了车辆、船舶等交通工具的干租和湿租的规定，重新定义了适用税目和税率。

该规定减轻了建筑施工设备租赁企业的税负，当然，施工企业作为设备使用方，能抵扣的税金也减少了。

但是该规定出台后，在具体工作中，尚有以下问题需要澄清：1、配备操作人员的建筑施工设备租赁业务，按照建筑服务缴纳增值税，那么，设备租赁企业仅提供设备和人员为施工企业提供服务，不提供施工材料，此类业务能否定义为清包工合同，从而适用简易征收计税方式？
2、配备操作人员的建筑施工设备租赁业务，按照建筑服务缴纳增值税，设备租赁企业提供配备人员的设备租赁业务是否需要办理外经证到工程所在地预缴增值税？
3、配备操作人员的建筑施工设备租赁业务，按照建筑服务缴纳。

财税[2016]140号文逐条解读(2)12月21日，财政部国家税务总局发布了《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号），在平安夜、圣诞节、元旦来临之际，各位快（ku）乐(ming)的财税童鞋们，跟杜师一起学习一下最新的文件吧！财税[2016]140号文件一共18条，是对营改增试点期间有关金融、房地产开发、教育辅助服务等行业的部分具体事项进行了补充规定，咱们先来看最后一条：十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。

此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。

童鞋们！盆友们！这份文件是减轻企业负担的利好消息，虽然是12月21日发布，但是除第十七条之外，其他条款都是从2016年5月1日，也就是追溯到全面推开营改增的日期开始执行，之前已缴的增值税如果按本文件应该免征或不征的，可以在以后应缴增值税款中抵减。

想拿年终奖？认真学习此文，对照一下你所在的企业是否存在可以抵减税款的情形吧！一、债主≠老板一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。

金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

杜师解读：营改增中，对于贷款取得的利息收入，认为是让渡货币资金使用权，应按“贷款服务”征收增值税。

但是对于所有者投入股本，取得的股权投资收益，则不属于营改增的征税范围。

利息收入和股权投资收益的区别，通俗来讲就是债主和老板的差别，关键点在于两个字“保本”，同样是提供资金出来，无论取得的回报是利息、资金占用费、补偿金、投资收益还是什么名义，只要是保本的，本质上都属于债主提供贷款服务，取得的收益属于利息收入，要按贷款服务缴纳增值税。

反之，如果是不保本，就是资金提供方要承担投资风险，本质上就属于老板的投资，取得的收益属于股权投资，就不属于营改增的征税范围。