营改增新解 免租期不再征收增值税了!恭喜!你的租赁合同白改了

浅析新旧租赁准则下租金减免的会计处理及税务影响
随着中国会计准则的更新，租赁会计准则也发生了较大变化。

新旧租赁准则之间最大的差异是在租赁期限的定义和对租金减免的会计处理上。

本文将从会计处理和税务影响两个方面对新旧租赁准则下租金减免进行浅析。

一、会计处理
1. 新租赁准则下的会计处理
根据财务会计准则第16号《租赁合同》（以下简称“新租赁准则”）规定，在新租赁准则下，租赁期限的定义发生了变化。

以往将租赁期限定义为租赁合同的定期租赁期限，在新租赁准则下，租赁期限不仅包括了定期租赁期限，还包括了可选的租赁期限以及租约期满后的任何延伸租约期。

在新租赁准则下，当发生租金减免时，租赁方（承租人）需要根据减免金额将租赁负债减少，并同时调整租赁负债的资产负债表上的载带的金额。

租赁方还需要确认一项租赁减免收益，这是一项与租赁合同有关的单独资产项目，其金额等于减免金额。

在旧租赁准则下，当发生租金减免时，租赁方将租金减免直接计入损益，减少租赁费用的计提。

租赁减免不会对租赁负债产生任何影响。

二、税务影响
根据税务规定，当发生租金减免时，按照新租赁准则的会计处理方式，租赁方需要确认一项租赁减免收益，并根据减免金额计算应纳税额。

这意味着租赁减免收益将被纳入企业的税务应纳所得税计算范围。

2. 旧租赁准则下的税务影响
三、综合分析
新旧租赁准则下租金减免的会计处理和税务影响存在较大差异。

企业在进行租赁合同的会计处理时，需根据所适用的租赁准则进行适当的会计处理，并在纳税时考虑租金减免所产生的税务影响。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问文章属性•【公布机关】财政部,国家税务总局,住房和城乡建设部•【公布日期】2024.11.13•【分类】问答正文财政部税务总局住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。

财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。

一、此次调整房地产市场税收政策的主要背景是什么？答：党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。

党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。

中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

为贯彻落实党中央决策部署，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

二、此次对房地产市场相关税收政策做了哪些调整？答：（一）加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

浅析新旧租赁准则下租金减免的会计处理及税务影响新旧租赁准则分别指的是中国颁布的《企业会计准则第17号——租赁》（以下简称“新准则”）和《企业会计准则第10号——租赁》（以下简称“旧准则”）。

新旧准则对于租赁合同的会计处理有所不同，因此对于租金减免的会计处理和税务影响也有所差异。

根据新准则的规定，租金减免在出租方发生的，应按照以下方法进行会计处理：根据原租赁合同规定的租金金额和租期确定的总租赁收入，按照未发生租金减免的租期逐期平均摊销，确认为租赁收入。

对于租金减免的部分，在实际发生租金减免的期间确认为其他收入。

例如，原来租期为2年的合同，在第1年时发生租金减免，减免金额为1000元。

按照新准则的规定，第1年时应确认租赁收入为500元，其他收入为1000元。

而旧准则对于租金减免的会计处理则较为简单，无论租金减免是在出租方还是承租方发生的，都将租金减免的金额直接确认为其他收入。

例如，发生1000元的租金减免，旧准则的会计处理是直接确认其他收入为1000元。

在税务方面，根据新准则的会计处理，租金减免的部分确认为其他收入会影响企业的税务负担。

因为根据国家税收法律法规的规定，企业所得税的计算是以企业的应纳税所得额为基础。

而应纳税所得额是根据会计利润调整而来的，会计利润中包括了确认为其他收入的租金减免金额。

因此，确认为其他收入的租金减免会增加企业的应纳税所得额，从而增加企业的所得税负担。

相反，旧准则对于租金减免的会计处理是直接确认为其他收入，不会影响企业的应纳税所得额，也就不会对企业的税务负担产生影响。

综上所述，新旧租赁准则下租金减免的会计处理及税务影响存在一定的差异。

新准则要求在出租方发生租金减免时，将减免金额按照未发生租金减免的租期逐期平均摊销，部分确认为其他收入；而旧准则则直接将减免金额确认为其他收入。

在税务方面，新准则的会计处理会增加企业的应纳税所得额，从而增加所得税负担；而旧准则则不会对企业的税务负担产生影响。

财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知第二条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。

否则，以承包人为纳税人。

第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。

年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。

第五条符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。

具体登记办法由国家税务总局制定。

除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

第六条中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。

财政部和国家税务总局另有规定的除外。

第七条两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。

具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。

注：《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）本条规定自2017年7月1日起废止。

第八条纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。

第二章征税范围第九条应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。

第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。

财税58号文：票据税改，转贴不再免税，直贴也不再一次性征收财政部又来新补丁，票据行业迎税务巨变！今日财政部又发来新政策，票据行业税务政策巨变！对行业模式影响巨大！以下是58号文原文：财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知财税〔2017〕58号 2017.7.11各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：现将营改增试点期间建筑服务等政策补充通知如下：五、自2018年1月1日起，金融机构开展贴现、转贴现业务，以其实际持有票据期间取得的利息收入作为贷款服务销售额计算缴纳增值税。

此前贴现机构已就贴现利息收入全额缴纳增值税的票据，转贴现机构转贴现利息收入继续免征增值税。

财政部税务总局2017年7月11日58号文带来什么改变为理解58号文的带来的影响，票友君来理一理票据在这轮营改增中的税收变化情况：1、票据业务从直转分离，到一体化！原票据业务营改增被分为两部分：a）直贴业务，b）转贴业务；直贴业务归属到贷款服务，按照6%简易征收；转贴业务则规划到同业利息收入，免征增值税！58号文后，直贴、转贴不再区分，全部按照持有期间利息收入计。

有票友贴出了一个图片，可以比较好的现实这个期间的变化：ps：16年前按照营业税机制，直贴作为贷款服务，期间的利息收入需要交税；但对于转贴业务，根据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释（试行稿）>的通知》（国税发[1993]149号）第3条规定：存款或购入金融商品行为，不征收营业税。

购入金融商品的行为不征收营业税，是指持有金融商品期间取得的收入，不征收营业税。

2、税收一体化，实现了谁持有谁交税！实现公平竞争，统一起跑线！过往，所以的税都在直贴环节！加重了直贴的税负压力，比如我们按5%的贴现利率，1Y期限计算税负成本：a）非三农直贴：贴现价格=100/(1+5%)=95.2381利息收入=100-95.2381=4.7619增值税=利息收入*6%=4.7619*6%=28.57bp按此贴现时的成本是28.57bp简单算，即100*5%*6%=0.3%，即30bp没了b）三农直贴：精确算，14.29bp简单算，100*5%*3%=0.15%，即15bp这就存在很大的套利；规范的会计行在直贴业务上明显成本高，这也是部分行在直贴业务积极性不高的一个重要原因！58号文后，按持有期间利息收入税，直贴到转贴的期限长短有银行机构决定，这使得原本的套利空间不再！更多的大行会愿意加入到直贴行业！3、有利促进直贴业务，减轻企业负担按之前的政策，直贴时收取全部的增值税，这些税收大部分被转移到直贴的企业身上！如此，企业贴现成本上升较多，按上述计算，预估在20-30bp！如果按照2016年电票的5.6万亿直贴额，如此企业需要增加11.2-16.8亿税负成本！问题：持有期间利息收入怎么算？买卖差价要收税嘛？按照58号文，增值税为持有期间的利息收入纳税！那么这里的问题是怎么计算持有期间的利息收入？如我们在买入的票据利率是6%，剩余期限是6个月，持有3个月后，以5%利率卖出了，这期间持有的利息收入是多少？持有利息=（票面-贴现价格）*持有天数/365按此=（100-100/(1.03））*3/12=0.7282增值税为=0.7282*6%=0.0437，可见增值税为4.37bp那么接下的问题是，3个月后卖出了，这期间有买卖价差，要征收税嘛？同比的债券是需要征收的！营改增下，票据增值税征收变化历程step1：推广期，将票据业务纳入到贷款服务按6%征收增值税在2016年3月23日《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号》，文中在第第九条应税行为的范围界定中，第五点明确定义了贷款服务：（五）金融服务。

标题：无偿提供租赁合同视同销售的法律解读一、无偿提供租赁合同的概念无偿提供租赁合同，是指出租方将租赁物无偿提供给承租方使用，双方未约定租金的租赁合同。

在实际生活中，部分企业或个人为了方便，可能会签订此类合同。

然而，根据税法规定，无偿提供租赁合同在特定情况下可能被视同销售。

二、无偿提供租赁合同视同销售的法律依据1.《中华人民共和国增值税暂行条例》第三十二条规定：“租赁服务，包括有偿和无偿提供租赁服务。

有偿提供租赁服务，按照服务、无形资产和不动产租赁收入计算缴纳增值税；无偿提供租赁服务，按照同期同类有偿提供租赁服务的价格计算缴纳增值税。

”2.《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定：“房产税的纳税人，为拥有房产的单位和个人。

房产所有人、承典人、房产代管人或者使用人，依照房产余值或者租金收入缴纳房产税。

”三、无偿提供租赁合同视同销售的具体情形1. 纳税主体之间无偿提供房产租赁服务：如案例1所述，母公司将空置房屋无偿提供下属子公司使用，税务机关将根据周边同期房屋租赁价格核定租金，要求母公司缴纳增值税和房产税。

2. 自然人将自有房产无偿提供给他人使用：如案例2所述，自然人张三将自有房屋无偿提供给公司使用，税务机关将根据周边同期房屋租赁价格核定租金，要求张三缴纳增值税。

四、无偿提供租赁合同视同销售的法律风险1. 税收风险：无偿提供租赁合同被视同销售后，出租方需按照同期同类有偿提供租赁服务的价格缴纳增值税和房产税，增加税收负担。

2. 法律责任风险：若出租方未按规定缴纳相关税费，可能面临税务机关的处罚，甚至涉嫌逃税犯罪。

五、防范无偿提供租赁合同视同销售的建议1. 明确约定租金：在签订租赁合同时，双方应明确约定租金，避免合同被视同销售。

2. 选择有偿租赁：若确实需要无偿提供租赁服务，建议双方协商，在合同中约定象征性的租金，以降低税收风险。

3. 合理避税：出租方可以咨询专业税务顾问，了解相关税收政策，合理规避税收风险。

增值税的减免政策解读增值税是我国的一种重要税种，它广泛应用于商品和劳务的生产、销售和进口环节。

为了促进经济发展和减轻纳税人负担，我国实施了一系列的增值税减免政策。

本文将对这些政策进行解读，以帮助读者更好地了解增值税的减免措施。

一、普通纳税人增值税减免政策1. 增值税进项税额抵扣普通纳税人在纳税时可以通过抵扣进项税额来减少应缴纳的税款。

具体来说，纳税人可以将购买用于生产、经营或者服务的货物、劳务和固定资产等发生的增值税纳入进项税额，与销项税额相抵扣。

这样，在计算最终应纳税额时，可以抵扣相应的进项税额，减轻纳税负担。

2. 小规模纳税人增值税减免政策对于特定类型的小规模纳税人，我国采取了一些减免措施，以降低其纳税负担。

比如，对年销售额不超过30万元的小规模纳税人，可以享受增值税免征政策，即不需要缴纳增值税；对年销售额在30万元至100万元之间的小规模纳税人，可以按照一定比例征收增值税。

二、特定行业的增值税减免政策1. 农业、林业、畜牧业和渔业在农林牧渔业方面，我国实施了一系列的增值税减免政策。

例如，农、林、牧、渔业生产者销售自产的农产品、林产品、牲畜和水产品等，可以免征增值税。

这一政策的出台旨在鼓励农业和渔业的发展，促进农民收入增加。

2. 文化、体育和娱乐业文化、体育和娱乐业也享受着一些增值税减免政策。

举例来说，对于免费提供演出、展览、文化娱乐等活动的文化、体育和娱乐场所，可以免征增值税。

这一政策的实施有助于提升无形资产的价值和文化产业的发展。

三、进口环节的增值税减免政策在进口环节，我国也采取了一些减免政策，以鼓励进口和促进国际贸易的发展。

1. 跨境电商零售进口增值税政策跨境电商零售进口是指通过电子商务平台向个人购买并且直接通过邮政快递发货的方式进口商品。

我国对跨境电商零售进口商品实施了一系列的增值税减免政策。

对于食品、保健品、化妆品等少量且低价值商品，可以免征增值税。

2. 进口环节增值税缴税政策在进口环节，根据不同的商品和业务特点，我国对增值税征收方式也有所调整。

浅析新旧租赁准则下租金减免的会计处理及税务影响
新旧租赁准则是指旧的租赁准则是《企业会计准则第10号——资产租赁》，新的租赁准则是《企业会计准则第21号——租赁》。

根据新旧两个准则的规定，租金减免的会计处理和税务影响也有所不同。

一、会计处理
1. 旧租赁准则下的会计处理
根据旧租赁准则，《企业会计准则第10号——资产租赁》的规定，当发生租金减免时，租赁方应当根据实际发生的租赁费用进行会计处理。

具体处理方式如下：
（1）租赁费用超过了租赁合同约定的租金，则应在发生费用的当期确认为租赁费用支出；
（2）租赁费用低于租赁合同约定的租金，减免部分应以经济利润为依据，平均计入租赁期间。

（1）如果租赁减免的条件是与租赁合约相关的经济情况发生了变化，需要进行评估。

如果变化符合《企业会计准则第21号——租赁》中的重新评估标准，将重新计算租赁负债和租赁费用；
（2）如果变化不符合重新评估标准，租赁减免的部分应当在租赁合同规定的期间内摊销。

二、税务影响
在旧租赁准则下，租金减免并不直接影响企业的税务缴纳。

企业仍然按照租赁合同约定的租金计入税前费用，从而计算企业所得税。

2. 新租赁准则下的税务影响
（1）当租金减免被视为收入时，该部分收入将计入企业的税前利润，从而导致企业所得税增加；
根据新旧租赁准则的规定，租金减免的会计处理和税务影响有所不同。

企业在进行会计处理和税务申报时，应根据所适用的租赁准则进行相应的处理和申报。

企业还应关注相关法律法规的变化，及时调整会计处理和税务筹划措施，以最大限度地减少税务风险。

财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告财政部税务总局海关总署公告2019年第39号有效发文日期：2019-03-20为贯彻落实党中央、国务院决策部署，推进增值税实质性减税，现将2019年增值税改革有关事项公告如下：一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

二、纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。

纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。

三、原适用16%税率且出口退税率为16%的出口货物劳务，出口退税率调整为13%；原适用10%税率且出口退税率为10%的出口货物、跨境应税行为，出口退税率调整为9%。

2019年6月30日前（含2019年4月1日前），纳税人出口前款所涉货物劳务、发生前款所涉跨境应税行为，适用增值税免退税办法的，购进时已按调整前税率征收增值税的，执行调整前的出口退税率，购进时已按调整后税率征收增值税的，执行调整后的出口退税率；适用增值税免抵退税办法的，执行调整前的出口退税率，在计算免抵退税时，适用税率低于出口退税率的，适用税率与出口退税率之差视为零参与免抵退税计算。

出口退税率的执行时间及出口货物劳务、发生跨境应税行为的时间，按照以下规定执行：报关出口的货物劳务（保税区及经保税区出口除外），以海关出口报关单上注明的出口日期为准；非报关出口的货物劳务、跨境应税行为，以出口发票或普通发票的开具时间为准；保税区及经保税区出口的货物，以货物离境时海关出具的出境货物备案清单上注明的出口日期为准。

四、适用13%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率为11%；适用9%税率的境外旅客购物离境退税物品，退税率为8%。

2019年6月30日前，按调整前税率征收增值税的，执行调整前的退税率；按调整后税率征收增值税的，执行调整后的退税率。