控制性详细规划的涵义特征及作用

控制性详细规划（控详规划）定义控制性详细规划 regulatory plan 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

规划要求以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

控制性详细规划应当包括下列内容：⑴ 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；⑵ 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；⑶ 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求；⑷ 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；⑸ 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；⑹ 制定相应的土地使用与建筑管理规定。

控制性详细规划的文件和图纸应当包括：⑴ 控制性详细规划文件包括规划文本、规划图则、分图图则，规划说明及基础资料汇编。

规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；⑵ 控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。

图纸比例为1/1000——1/2000.修建性详细规划根据《城市规划编制办法》第二十五条至第二十七条的规定，对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

控制性详细规划基础理论第一篇控制性详细规划基础理论第一章控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节控制性详细规划的涵义城市总体规划城市规划（分区规划）城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划城市规划urban planning对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。

城市总体规划 comprehensive planning对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施管理。

分区规划 district planning在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。

城市详细规划 detailed plan以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。

修建性详细规划 site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑工程设计的设计和施工的规划设计。

《城市规划基本术语标准》（GB/T50280－98）控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

《上海市城市详细规划编制审批办法》控制性详细规划：指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。

第二节控制性详细规划的特征控制性详细规划具有以下特征：一、控制引导性和灵活操作性1.控制引导性对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。

控制性详细规划的涵义：控制性详细规划将以上两个层面衔接起来，以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规划建设用地的性质，使用强度和空间环境，强调规划设计与管理开发衔接，是规划管理的依据，并指修建性详细规划编制。

控制性详细规划的特征：控制引导性和操作灵活性、法律效应、图则标定、开发导向。

控制性详细规划的作用：1 承上启下，强调规划的延续性、 2 与管理结合与开发衔接，作为城市规划的依据 3 体现城市设计构想 4 城市政策的载体城市建设方面的要求：1 土地使用制度改革提出新问题 2 建设方式与投资渠道变化带来新要求规划管理的方面要求：1 土地管理观念的与方法转变 2 房地产开发管理方式转变新形势下对规划设计工作的要求： 1 城市规划要适应规划管理工作要求 2 要求规划具有弹性3 要求微观层次规划符合总体规划的意图4 要求具体体现城市设计构想编制的程序：1 任务的编制2 编制过程与工作要点各阶段工作要求： 1 项目准备阶段2 现场勘查与资料收集阶段 3 方案设计阶段 4 成果编制阶段 5 规划审批阶段基本要求： 1 既能深化、补充、完善落实总体规划、分区规划意图，又能落实到每块具体用地上 2 能充当土地租让，招标，标底条件和管理依据与建设指导。

3 直接指导修建性详细规划和个案建设规划用地现状图（1:1000-1:2000 ）1 土地利用现状包括标明规划区域内各类现状用地的范围界限，权属。

性质等。

用地分至小类 2 人口现状指明规划区域内各行行政辖区边界人口数量、密度、分布及构成情况等 3 建筑物现状包括标明规划区域内各类现状建筑分布、性质、质量、高度等4公共服务设施、市政公用设施现状标明规划区内及对规划区域有重大影响的周边地区现有公共服务设施道路交通及竖向规划图（1:1000—1:2000）确定道路的走向、线性、横断面、各支路交叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施位置及用地界线，各地块室外地坪规划标高道路交通规划图：在现在地形图上，标明规划区内道路系统与区外道路系统的衔接关系，确定区内各级道路红线宽度，道路线形，走向，标明道路控制点坐标和标高，坡度，缘半石，曲线半径，重要交叉口渠化设计，轨道交通，铁路走向和控制范围，道路交通设施的位置，规模用地范围五线规划：对城市五线-市政设施用地及点位置控制线（黄线）绿化控制线（绿线）水域用地控制线（蓝线）文物用地控制线（紫线）城市道路用地控制线（红线）的控制原则具体要求控制性详细规划说明书的基本内容：1前言2概况3背景、依据4目标指导思想、功能定位、规划结构5土地使用规划 6 公共服务设施规划7道路交通规划8绿地水系规划9市政工程规划10 环保、环卫、防灾等11 地下空间规划12 城市无线控制规划13 地块开发用地面积概念：用地面积，即建设用地面积，是指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征建设用地面积。

1 控制性详细规划的基本理论1.1 控制性详细规划的涵义、内容、特征与作用1.1.1涵义控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。

1.1.2控制性详细规划应当包括下列基本内容1.1.2.1确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

1.1.2.2确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

1.1.2.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；1.1.2.4根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。

规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。

1.1.2.5根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

确定地下空间开发利用具体要求。

1.1.2.6制定相应的土地使用与建筑管理规定。

1.1.3控制性详细规划具有以下特征1.1.3.1控制引导性与灵活操作性：控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。

其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制和工程管线控制。

1.1.32法律效应：控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的扩展，法律效应是控制性详细规划的基本特征。