控制性详细规划涵义特征及作用

二、控制性详细规划的作用
7.地块划分土地使用性质与兼容控制 1地块划分 ①地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块 ②地块的概念和特性 地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地 地块的特性：制定文本图则时编码与指标的载体；使用性质相对单一但不排除混合使用；与开发的规模、时序相一致；地块面积根据开发方式、管理方式决定小至建筑基地大至一个单位、一个厂矿企业不等；根据开发、管理方式的变化地块可以重组
二、控制性详细规划的作用
4城市设计引导 ·含义：通过一系列指导性综合设计要求和建议甚至具体的形体空间设计示意为开发控制提供管理准则和设计框架如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群空间组合形式、建筑轮廓线示意图等 ·适用范围：在城市重要景观地带和历史保护地带为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用
二、控制性详细规划的作用
5.规划控制指标的类型 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类前者是必须遵照执行的后者是参照执行的 1规定性指标一般为以下各项： ①用地性质； ②建筑密度建筑基底总面积／地块面积； ③建筑控制高度； ④容积率建筑总面积／地块面积； ⑤绿地率绿地总面积／地块面积； ⑥交通出入口方位； ⑦停车泊位及其他需要配置的公共设施
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二、控制性详细规划的作用
5容积率--规划地块内建筑总面积与规划地块面积之 比 6人口容量--规划地块内每公顷用地的居住人口数 7绿地率--地块内绿地面积与规划地块面积之比以 百分比计 8停车泊位数--规划地块内规定的停车车位数量包 括机动车位数和非机动车车位数 9交通出入口方位及数量--规划地块内允许设置出入 口的方向、位置和数量 10交通运行组织--规定规划地块内允许通行的车辆类 型作出合理的交通运行组织

控制性详细规划的涵义特征及作用
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第一节 控制性详细规划的涵义
一、涵义（含义） 控制性详细规划 （ regulatory plan） 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道
路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。(摘自:城市规划基本术语标准 )
第三节 控详的作用与重要性
一．作用 （一）承上启下，强调规划的延续性。 以量化指标将总体规划的原则、意图、宏观的控制转化为对城市用地及空间的定性、定量控制，确
保规划的完善和连续。
（二）与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据。
将抽象的规划原理和复杂的规划要素简化、图解化。将规划控制要点明确，增强了可操作性。为 土地批租、开发建设提供了正确的引导，是规划管理的必要手段和主要依据。是建设项目许可的重 要前提条件。直接为管理人员服务。
第二十一条 城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详 细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划
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2005年《城市规划编制办法》
第七条 城市规划分为总体规划和详细规划两个阶段。大、中城市根据需要，可以依法在总体规划 的基础上组织编制分区规划。 城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
是规划不对吗？并不是。
这是规划设计方案缺乏灵活性和弹性。
第四版 《城市规划原理》教材P300
控制性详细规划主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制，建筑建造控制和城市设计引导，市 政工程设施和公共设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、 不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、 定量、定位和定界的控制和引导。

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二、控制性详细规划的作用
• 考虑土地价值的区位级差。因区位不同地块管理 要求也会不一样。 • 不超越分区界或片区界，以利于规划管理。 • 与开发规模尽可能一致。 • 兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收集统 计。
上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要7项 因素能考虑周全，用地划分则较为科学合理。
行政办公设施
文娱体育设施
附属设施
其他
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二、控制性详细规划的作用
交通活动控制
行为活动 环境保护规定
交通组织 出入口方位及数量
装卸场地规定 噪声振动等允许标准值
水污染物允许排放量 水污染物允许排放浓度 废气污染物允许排放量
固体废弃物控制 其他
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二、控制性详细规划的作用
②土地使用
包括土地使用控制和环境容量控制。
第二讲 控制性详细规划的涵义和作用
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一、控制性详细规划的涵义
控制性详细规划是《城市规划编制办法》中确
定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规 划，是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用 控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和 空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作 为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编 制。
(14)建筑间距--为满足日照、消防、卫生、安全 和建筑保护等要求而规定的与相邻建筑之间 的距离。
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二、控制性详细规划的作用
7.地块划分，土地使用性质与兼容控制 (1)地块划分 ①地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块
开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许 多地块。
②地块的概念和特性 地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的

二、控制性详细规划的作用
②土地使用
包括土地使用控制和环境容量控制。
土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、 面积和边界范围等方面作出规定。其控制内容为土 地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地 面积等。土地使用性质按用地分类标准规定建设用 地上的建设内容，土地使用相容性通过土地使用性 质宽容范围的规定或适建要求，为规划管理提供一 定程度的灵活性。
二、控制性详细规划的作用
③设施配套 包括公共设施配套和市政公用设施配套。 设施配套是生产生活正常进行的保证，即对建设用 地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。
公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生 设施和商业服务业等配置要求。
市政设施配套包括机动车、非机动车停车场(库) 及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电 量、通讯等。设施配套控制应按照国家和地方规范 (标准)作出规定。
二、控制性详细规划的作用
环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量， 对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合 理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容 量、绿地率等。
容积率为空间密度的控制指标，反映一定用地范 围内建筑物的总量；建筑密度为平面控制指标，反 映一定用地范围内的建筑物的覆盖程度；人口容量 规定建设用地上的人口聚集量；绿地率表示在建设 用地里绿地所占的比例，反映用地内环境质量和效 果。这几项控制指标分别从建筑、环境、人口三个 方面综合、全面地控制了环境容量。
·适用范围：在城市重要景观地带和历史保护地带， 为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。
二、控制性详细规划的作用
5.规划控制指标的类型 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。前
者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。 (1)规定性指标一般为以下各项： ①用地性质； ②建筑密度(建筑基底总面积／地块面积)； ③建筑控制高度； ④容积率(建筑总面积／地块面积)； ⑤绿地率(绿地总面积／地块面积)； ⑥交通出入口方位； ⑦停车泊位及其他需要配置的公共设施。

控制性详细规划基础理论第一篇控制性详细规划基础理论第一章控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节控制性详细规划的涵义城市总体规划城市规划（分区规划）城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划城市规划urban planning对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。

城市总体规划 comprehensive planning对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施管理。

分区规划 district planning在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。

城市详细规划 detailed plan以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。

修建性详细规划 site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑工程设计的设计和施工的规划设计。

《城市规划基本术语标准》（GB/T50280－98）控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

《上海市城市详细规划编制审批办法》控制性详细规划：指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。

第二节控制性详细规划的特征控制性详细规划具有以下特征：一、控制引导性和灵活操作性1.控制引导性对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。

控制性详细规划教材控制性详细规划教材第一篇基础理论第一章控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节控制性详细规划的涵义控制性详细规划在我过开展已有10余年的里司。

根据我过建设部1991年颁布的《城市规划编制办法》，城市规划编制一般分为总体规划和详细规划两个阶段。

根据实际需要，在编制总体规划之前可以编制城市总体规划纲要，大中城市可以在总体规划的基础上编制分区规划。

根据规划的深度和管理的需要，详细规划还可以分为控制性详细规划和修建性详细规划。

从规划层面上看，我过城市规划可氛围战略层面和操作层面，总体规划被视为战略层面，详细规划属操作层面，控制性详细规划是两个曾面的衔接，同时作为规划管理的依据，其作用举足轻重。

控制性详细规划以总体规划或者分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并知道修建性详细规划的编制。

第二节控制性详细规划的特征控制性详细规划具有以下特征：一、控制引导性和灵活操作性控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。

其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

这既是控制性详细规划编制的核心，也是控制性详细规划不同于其他规划编制层次的首要特征。

控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，其以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系空子；成司特色与环境景观控制；工程管线控制。

控制性详细规划通过对土地使用性质的控制来规定土地允许建什么，不允许建什么，应该建什么，不应该建什么’通过建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标来控制土地的使用强度，控制土地建设的意向框架，从而达到引导土地开发的目的。

1 控制性详细规划的基本理论1.1 控制性详细规划的涵义、内容、特征与作用1.1.1涵义控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。

1.1.2控制性详细规划应当包括下列基本内容1.1.2.1确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

1.1.2.2确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

1.1.2.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；1.1.2.4根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。

规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。

1.1.2.5根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

确定地下空间开发利用具体要求。

1.1.2.6制定相应的土地使用与建筑管理规定。

1.1.3控制性详细规划具有以下特征1.1.3.1控制引导性与灵活操作性：控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。

其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。

控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制和工程管线控制。

1.1.32法律效应：控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的扩展，法律效应是控制性详细规划的基本特征。

• 公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗 卫生设施和商业服务业等配置要求。
• 市政设施配套包括机动车、非机动车停车场 （库）及市政公用设施容量规定，如给水量、 排水量、用电量、通讯等。
• 设施配套控制应按照国家和地方规范（标准） 做出规定。
• 建筑建造：包括建筑建造控制和城市设计引 导。
类别 含义
规划控制指标体系
土地使用
建筑建造
设施配套
行为活动
用地使 环境容 建筑建 城市设 市政设 公共设 交通活 环境保 用控制 量控制 造控制 计引导 施配套 施配套 动控制 护规定
用地使用控制 环境容量控制 建筑建造控制 城市设计引导
用地面积、用 地边界、用地 性质、土地使 用相容性
容积率、建筑 密度、居住人 口密度、绿地 率、空地率
环境保护规定
控制内容
交通出入口方位、数 量，规定允许出入口 方向和数量；交通运 行组织规定地块内允 许通过的车辆类型， 以及地块内停车泊位 数量和交通组织；装 卸场地规定装卸场地
位置和面积。
噪声振动等允许标 准值、水污染物允 许排放量、水污染 物允许排放浓度、 废气污染物允许排 放量、固体废弃物
控制及其他。
类别
土地使用控制
环境容量控制
含义 控制内容
是对建设用地上的建设 内容、位置、面积和边 界范围等方面做出规定。
是为了保证城市良好的环境质 量，对建设用地能够容纳的建 设量和人口聚集量做出合理规
定。
土地使用性质、土地使 容积率、建筑密度、人口容量、
用的相容性、用地边界、
绿地率等
用地面积等。
• 设施配套：是生产生活正常进行的保证，即 对建设用地内公共设施和市政设施建设提出 定量配置要求。

规定性
引导性
二、控规产生的背景
中国经济运行机制改革
城市建设机制变化
城市经济、社会、产业结构调整
建设方式、投资渠道变革
Hale Waihona Puke 城市土地使用制度改革商品经济的价值规律与市 场调整机制对城市规划工 作提出要求、产生冲击
改革常规的规划设计手法
改革常规的规划管理方法
控制性详细规划
综上：
在总体规划、分区规划与修建性详细规划（实施性 规划）之间，有必要出现一个“既能深化、完善总 体规划宏观意图，又能进行全面、微观的具体控制； 既能满足规划编制要求，又能适应规划管理工作需 要；既能硬性控制，又能灵活变通；既能实现三个 效益统一，又能对土地开发进行有效调控”的控制 性详细规划编制层次。
END
三、我国控规的发展历程
1980年，美国女建筑师协会访华进行学术交流，带来了一个新概念：土 地分区规划管理（区划法）。
1982年，上海虹桥开发区的规划，为适应外资建设的要求，编制了土地 出让规划，首先采用8项指标对用地建设进行规划控制。
1986年8月，上海市城市规划设计院承担了部级科研课题《上海市土地 使用区划管理研究》，“规划与区划融合” 的理念
三、我国控规的发展历程
1987年，广州开展了覆盖面积达到70平方公里的街区规划，并制定颁布了《广 州市城市规划管理办法》和《实施细则》两个地方性法规，使城市规划通过立法 程序与管理结合起来。
1988年，温州城市规划管理局编制了温州市旧城控制性详细规划，制定了 《旧城区改造规划管理试行办法》和《旧城土地使用和建设管理技术规定》 两个地方性城市法规。
指标
1
用地性质
2
用地面积
3
建筑密度
4

• 分图则也可作为文本的组成部分，用分图则 表示的控制性详细规划可省去文本中的控制 坐标一览表。
5.土地使用性质及其兼容控制
• （1）用地分类：基本上按照国标《城市用地 分类与规划用地标准》分类，根据所占城市 不同规模、城市特征、所处区位、土地开发 性质等确定土地细分类别。一般规律是老城 区分类多，新开发区分类少，中心区分类多， 边缘区分类少。 • （2）兼容控制 • 土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来 反映，给规划管理提供一定程度的灵活性， 并应作为技术法规立法通过执行
定和建议
建筑群体环境的 控制引导
建筑组群空间组 合形式、开敞空 间的长宽比、街 道空间的高宽比 和建筑轮廓线示 意等
• 行为活动控制：是从外部环境要求出发， 对建设项目就交通活动和环境保护两方 面提出控制规定。
类别
交通活动控制 交通出入口方位、数 量，规定允许出入口 方向和数量；交通运 行组织规定地块内允 许通过的车辆类型， 以及地块内停车泊位 数量和交通组织；装 卸场地规定装卸场地 位置和面积。
• （3）地块划分的依据：划分地块要考虑用地 现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制 引导原则，以规划布局结构为依据，参照下 列因素综合考虑： • 用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用， 尽可能保证地块性质单一； • 用地产权或使用权边界。土地使用单位利益 与土地有偿使用，使产权边界日益重要，一 个基本地块原则上不能跨越这一边界；
• （1）总则 • 制定规划的依据和原则，主管部门和管理权 限； • （2）土地使用和建筑规划管理通则 • 各种使用性质用地的适建要求； • 建筑间距的规定； • 建筑物后退道路红线距离的规定； • 相邻地段的建筑规定； • 容积率奖励和补偿规定； • 市政公用设施、交通设施的配置和管理要求； • 有关名词解释； • 其他有关通用的规定；