邻里中心商业模式研究报告111页PPT

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内部空间————简单的流线
内部空间比较 简单和整齐， 形成了一个一 条线到底的流 线。
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细节
通过走廊上的 开洞，可以看 到楼下的情况， 增添了空间的 虚实与趣味性。
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高效利用空间
邻里中心西面入 口处的花店处于 玻璃幕墙后，不 仅解决了日照问 题，更营造出玻 璃花房的和煦温 馨的感觉。
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外部空间————水的亲和力
湖东邻里中心外部有许多水池，使得建筑更有灵气，也为人们提供休息的场所。
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入口处的道路与水的关系使得入口充满趣味性
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空间虚实
大片的玻璃和大片的实墙，湖东邻里中心的虚实关系十分 明显。
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功能布置
中庭布置了大型的游乐设 施，还有乒乓球桌等针对 青少年的设施，而在这个 负一层中均为spa,美容， 桌球等耗时比较活 动的场所，同时也可以理 解为借用这个游乐场所来 吸引孩子，这样陪同的父 母就算做潜在的客源。
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②空间的进与退
图为入口处的一个 空间，由于空间的 进退和底部的架空， 配合上里面的虚实， 形成了灰空间和及 其丰富的空间感。 整个体量虚实结合， 十分有趣
空间的精神功能是建立在物质功能基础之上，在满足物质功能的同 时，以人的文化、心理精神需求为出发点，从人的爱好、愿望、审 美情趣、民族习俗、民族风格等方面入手，创造出适宜的建筑室内 环境，使人们获得精神上的满足和美的享受。
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1.沁苑邻里中心
①中庭 建筑中出现一个中庭已经是一种非常常见的形 式了，可是沁苑的中庭却有所不同。从建筑的 外部看是难以发现其中的玄机的。
不同功能空间对建筑层高要求不 同，在一楼北边的区域，设计者 将美发厅和牙科诊所放到夹层， 将夹层下的部分设为仓库。并在 立面上做简单装饰。这一简单做 法既有效地利用了空间，又增加 了空间的趣味性。

二、邻里中心的运营管理 1、邻里中心的销售 2、邻里中心的租赁 3、邻里中心的租售比 4、邻里中心的运营管理模式
另附：昆明邻里中心案例
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第一部分 商业的概念
一、商业的概念 二、商业的发展 三、商业的类型特征 四、商业的发展趋势
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一、商业概念
商业地产： 指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、
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公寓: 公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，
但只占建筑一部分的居住形态。 一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年
SOHO等多种业态存在。 住宅公寓：
公寓式住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内 有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等， 特点：供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
邻里中心商业模式研究报告
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※研究目的： 通过选取一些典型案例的调研分析，结合公司自身资源，加以综合、 提炼，从社区商业到邻里中心经典案列当中作一些较为透彻的剖析， 形成对邻里中心实际操作有借鉴意义的成果。
※基础资料来源： 典型案例实地调研； 公司资料库。
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第一部分 商业的概念 一、商业的概念 二、商业的发展 三、商业的类型特征 四、商业的发展趋势
理。酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型。 一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。
特点：由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点， 成为不少市民置业投资的首选。

洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。
四、邻里中心的特征
四、邻里中心的特征
工业园邻里中心的业态组合规律特点 内向型业态比例
四大主要业态（超市，餐 饮，服务配套，美容）比例比 较均衡，经营面积都不会太大。 服务局限区域内居民
需要较多消费群体支撑的 业态比例较小，比如休闲业态。
服装（零售）经营商家个 数占比大（7%），但是平均 经营面积小（4.03%）
四、邻里中心的特征
新加坡邻里中心——发展历程
3. 21世纪模式
到了21世纪，新加坡开始通过新村模式的新城来发展组屋。这一时期采用的住区模式被称 为“21世纪模式”。榜鹅(Pung901)新镇是新加坡的2l世纪模式代表。
21世纪模式的新城结构看起来与之前 的开放网格结构模式很相似，采用的小规 模的住宅区模式沿袭了”棋盘式”结构中 将区块（Precinct）作为规划单元的做法。
新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约6 000～8 000户规划配套一个邻里中 心，以经营中档商品为主，商店组合为普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。
综上所述，新加坡“邻里中心”是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施, 主要功能是 比较齐全的商业、服务、娱乐中心等，其实质是购物中心。
“棋盘式”结构的特征就是把区块(Precinct)作为规划的单元，区块的用地规模一般为4h㎡或2h ㎡．每个区块内有4～8栋公寓，可容纳400-800户住户。每个区块内有一个含有活动场地或者公园的区块 中心。区块作为新城规划结构的构成元素，通过对区块的组合形成更大的组织结构并联系不同等级的道路。

项目分析
建筑格局优势：邻里中心以市场需求作为功能定位，先定位后招商，科学规划经营者的业态分布，最大限度的保障业主们的长久收益
集中商业满足多种所需，更加便利
把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环
二
境质量。
邻里中心服务为主
服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整
项目分析
设计要求
南通市 海门市
苏州市 上 海
设计要求：
本案立足于从方案所在地区的社会、经济、环境与文化特点出发，充分考虑社区邻里性质商业体设施对建筑内外部环境的多层次 需求，通过设计室邻里中心具有完备的功能，新颖的造型 ，优美的空间环境。具体要求： • 对项目基地现有资源进行科学评价，为合理配置利用各项资源提供依据； • 合理配置邻里中心各功能空间，使各功能建筑规模匹配，流线顺畅； • 按照以人为本与绿色生态原则，重新塑造人性化的社区邻里中心内外部环境。
案例
苏州工业园、杜邦工业园，油田工业园，大明工业园
上海新江湾城成都花照社区、清波社区和龙潭寺场镇联合建设便民服
大社区里所有的社区商业以邻里中心形式出现，主题明确、功 能互补
围绕着社区商业中心所建设的居住小区级邻里中心，附属于社区商业中 心，起到补充作用
中档
“邻里中心”集基本服务、公益服务以及商业服务等多种服务功能于一体 中档
设计条件：
随着人们物质文化生活质量的提高和经济增长的改变，现代快捷生活，对交往场所提出更丰富、更多样化、便捷性的需求，对购物、休闲、物质化合文化享受的更高要求，都需要提供环境 优美舒适完善的服务空间。基于以上背景，本案对如何开展舒适、便捷、完备的社区邻里中心进行研究设计。

定义
立足于“大社区、大组团”的 先进理念进行功能定位和开发 建设，不是“社区内的商业”， 而是“服务于社区的商业”。
混合的功能，叠合的姿态，多区联动， 邻里互补，属于大规模社区的配套公
共服务设施。
多个社区联合起来，是面向社区的 便民服务中心，集约服务的商业综
合体。
案例
苏州工业园、杜邦工业园，油 田工业园，大明工业园
铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到 投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
诊疗所及牙医、 面包店、文具 店、中西药行、托儿所、服装 店、眼镜店、理发店、家庭用 品、书局、家庭娱乐中心。典 型的邻里中心包含35个商店、 2个食阁、1个超级市场、1个 菜市场、1—2台自动提款机。
普通日用商店和餐厅
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二、邻里中心的分类
中国邻里中心分类
类型 工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。 运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。 销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。 招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。
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二、邻里中心的分类
新加坡邻里中心的分类
商业分级
新镇中心
邻里中心
邻区商店
配置标准
40000—60000套住户， 6000—8000套住户,按1.27m2 1000—1200套住户，按

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TWO
“邻里中心”理念的起源与发展
一、“邻里中心”的起源
“邻里中心”理念起源于“邻里单元”，最早是由美国 社会学家 C·A·佩里 (Clarence Perry)于1929 年提出来的 ,为 适应现代城市汽车交通的发展的一种安全舒适、设施完 备和适宜居民生活的新型居住社区环境。
邻里单位的规模以小学的规模为基础，合理控制人口规 模，按照小学生上学不穿越交通干道为原则。 邻里单位内提供商店、图书馆、教堂和公共活动中心等 必要社区活动设施，将分散的居民以住宅区为单位聚集 起来，以增强邻里交往联系与社区凝聚力。
2 完善综合服务中心功能并标准化各功能指标 结合苏州、天津经验以及《重庆市城乡公共服务设施规划标准》 配置相关要求，花朝街道 (中型 )综合服务中心功能包括 5类 7 项 ；社区 (小型 )综合服务中心功能包括 6 类 7 项，对每个功能的具 体指标进行标准化设计。
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FIVE
策略三
三、对邻里中心及综合服务中心的空间布局、建筑形象进行模块化设计，强化邻里
平面布局
苏州工业园邻里中心大部分均独立占 地，采用单体式或围合式布局
业态
便利型邻里中心：以生活便利店、水果蔬 菜店、美容美发店等基础商业为主 ； 小型邻里中心：基础商业 + 快捷便利性购 物； 中型邻里中心：基础商业 + 社区服务中心 等政府行政管理职能 ；
大型邻里中心：一般以商业综合体的形式 出现，具有完整的商业服务功能与行政管 理职能.
区服务与商业功能于一体，是一种为周边居民提 供日常生活所需的新型社区商业发展模式。
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FOUR
规模
功能业态
平面布局
邻里商店、邻里中心、新镇中心 3 个 等级
邻里商店为 1000 ~ 1200 套住户配套 服务

05 邻里中心商业模式案例分析
成功案例一：某社区邻里中心
定位明确
该邻里中心立足于服务周边社区，以提供日常生活所需的各类服 务为主，如超市、菜场、儿童游乐设施等。
精细化运营
该中心对每个商铺的选址、招商都经过精心策划，确保满足周边居 民的实际需求。
构建社区文化
通过举办各类社区活动，加强与周边居民的互动，提升居民的归属 感。
便利性
邻里中心商业模式以便利店、超市等基本商业服务为主， 能够为居民提供方便快捷的购物和服务体验。
综合性
邻里中心商业模式涵盖了多种商业服务，包括基本的商业 服务、文化、娱乐、休闲等多种服务，能够满足居民多元 化的生活需求。
人性化
邻里中心商业模式注重人性化的服务和体验，能够为居民 提供舒适、温馨的购物和服务环境。
它以社区居民为核心，以便利店、超市、餐饮店、药店、美容美发店等各类商业 服务为主体，同时提供文化、娱乐、休闲等多种服务，形成一个综合性的社区商 业平台。
邻里中心商业模式的类型
根据规模和功能的不同，邻里中心商业模式可以 分为以下几种类型
2. 综合型：规模较大，涵盖了多种商业服务，包 括餐饮、药店、美容美发等，同时提供文化、娱 乐、休闲等多种服务，满足居民多元化的生活需 求。
02 邻里中心商业模式成功的关键因素
地理位置和周边环境
优越的地理位置
邻里中心地理位置应位于周边居 民聚集区，方便居民购物和日常 生活需求。
良好的周边环境
周边环境包括便捷的交通、良好 的商业氛围、多样化的消费选择 等，有助于吸引更多的消费者。
经营理念和品牌形象
独特的经营理念
邻里中心应具备独特的经营理念，关注社区建设和居民生活，打造具有社区特 色的消费体验。

案例分析二：
（方洲邻里中心）
案例分析二：
（方洲邻里中心）
案例分析二：
（方洲邻里中心）
写在最后
经常不断地学习,你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量 Study Constantly, And You Will Know Everything. The More
You Know, The More Powerful You Will Be
案例分析一：
（东沙湖邻里中心）
占地面积：约3公顷； 建筑面积： 5.6万平方米。
案例分析一：
（东沙湖邻里中心）
案例分析一：
（东沙湖邻里中心）
案例分析一：
（东沙湖邻里பைடு நூலகம்心）
案例分析二：
占地面积：19969.46平方米； 建筑面积：28900平方米
（方洲邻里中心）
案例分析二：
（方洲邻里中心）
Thank You
在别人的演说中思考，在自己的故事里成长
Thinking In Other People‘S Speeches，Growing Up In Your Own Story
讲师：XXXXXX XX年XX月XX日
邻里中心的基础服务功能：
1、生鲜店； 2、药店； 3、餐饮； 4、超市； 5、卫生所； 6、理发店； 7、洗衣店； 8、修理铺； 9、缝纫店； 10、银行； 11、通讯； 12、文体中心等。
邻里中心的拓展服务功能：
1、服装销售； 2、化妆品专营； 3、亲子活动中心； 4、社区服务管理； 5、家纺体验店； 6、电影院； 7、邻里配套酒店等。

25项目邻里中心业态定位1服饰家具店家居饰品店装饰材料店灯具店五金店水族用品店花店等休闲娱乐ktv网吧健身房咖啡店茶楼水吧酒吧洗浴中心保健中心等特色餐饮店如咖哩专卖快餐店面馆品牌快餐连锁早餐店名小吃店龙抄手钟水饺等社区服务美容美发店配钥匙装琐刻印汽车美容店租车行各种培训中心如计算机培训中心外语教学处牙科诊所中医诊所药店彩扩店干洗店音像租赁店水电维修打字复印店等26项目邻里中心业态定位2邻里中心12项必备基本功能27项目邻里中心业态定位3本案邻里中心业态定位以12项必备功能为核心主营业态经营内容品牌商家超市副食品日杂用品10002000新一佳红旗互惠等菜市场蔬菜肉类禽蛋水产粮油干货水果冷冻食品15002000医疗卫生诊所中西药店牙医100200同仁堂德仁堂唐牙科等银行银行13家或提款机建行中国银行工行等文化用品书店文具用品店音像制品店vcd租新华书店文轩书店等28项目邻里中心业态定位4主营业态经营内容品牌商家邮政快递汇款包裹信件鲜花等50100维修店换锁配钥匙刻印鞋子修理店家居维510维修店等洗衣房清洁熨汤及服饰修美容美发美发美容美体spa店减肥中心50500纤丝鸟减肥纤体中心等社区活动中心棋牌室老年活动中心培训班儿童语数外培训成人外语培训网球培训老年培训中心等100029项目邻里中心业态定位5主营业态经营内容早餐店小吃店快餐店特色餐饮301000必胜客肯德基麦当劳德克士龙抄手钟水饺叶抄手巴西烤肉日本料理休闲娱乐ktv量贩网吧健身房咖啡店茶楼水吧酒吧洗浴中心保健中心等1001000半打啤酒馆何日君富侨保健等生活服务鲜花礼品摄像彩扩店西点店日用杂特百惠科达玛萨面包等家居配套家居饰品店装饰材料店灯具店五金店水族用品店301001020家
发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
2021
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中国邻里中心 工业园区1

中央商务区 会展商务区 普通商务区
大型批发市场
批发主导型 商业功能区
批发市场园区 批发市场群 批发市场
中型批发市场 小型批发市场 高级批发市场 中级批发市场
物流主导型 商业功能区
国际性枢纽型物流园区 区域性综合型物流园区
Hale Waihona Puke 低级批发市场15按零售业制划分
业态 定义 选址 规模 商品结构 经营方式 服务功能 目标顾客
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四、商业的发展趋势
一）聚集与扩散 1、城市空间拓展。从城市成因来看，聚集与扩散和城市的发展是密不可分的。 2、商业的集聚与扩散。商业的扩散是随着城市空间的扩大，原来集聚的消费的扩散而进行的平衡行为。在人口高度聚 集的区域，进一步促进了商业的集聚。 3、削弱的中间地带。大众商品销售趋向便利型、社区型商业街市，品牌企业、高档商品为了树立品牌，取向都市型商 业街市，特定的消费又有了专业特色街市，区域型的商业街市在城市空间发展变化中处于一个被削弱的中间地带。如果 不能聚集更多的商业企业，必将退为低一层次的商业街市。而在人口导入的区域，地方政府规划得当，则区域型商业街 市有可能发展成为都市型商业街市。 二）庞大化与细小化的趋势 1、超大型商业企业诞生。经济高度发展时期，超大型商业企业诞生是必然的趋势。 2、迷你型商业企业层出不穷。迷你型的商业企业具有投资小、收获快、转变经营项目迅速等优点，是商业中最细小、 最活跃的细胞。据统计，在我国商业企业构成中，小型商业约占93%，是吸纳大量就业机会的途径。
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三）有形商品与无形商品同时销售的趋势 在现时的零售商业中，人们往往十分重视有形商品的销售，而忽视无形商品的销售。在市场经济发达的区域不是这 样，与我们观念不同的是：商业企业在销售某一实物商品同时，也把该商品的另一部分销售（售后）服务也出售给了消 费者；消费者在享用实物商品的同时也消费了无形商品，随着这种观念为人们的广泛接受，有形商品销售与无形商品销 售相组合。 四）智能化与人格化的趋势 1、智能化是现代科学技术在商业的运用。 2、商业人格化，指服务过程中更加人性化。 五）标准化与艺术化的倾向 1、商业标准化倾向充分体现在现代商业活动中。连锁超市在大中城市中遍地开花就是其杰作之一，统一的商场布置、 陈列着同样的商品、营业员穿着相同的衣装，连他们的每个动作都是事先精心设计。 2、商业艺术化倾向主要体现在个性化消费的行业。消费者有个性化服务的行业主要集中在与个人直接有关的行业，如 服饰、餐饮、装潢用品等，商业的艺术倾向，是商业企业为了获得某一部分特定的消费者群的“肯定”而进行艺术化包 装的商业行为。