北京三里屯VILLAGE案例分析报告

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教育：幸福天使幼儿园、朝阳实验小学、三里屯一中、北京市重点中学——陈经伦
中学、耀中双语学校、工艺美院等学府密集周边
2、开发商：三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，斥资 近50亿元打造 。零售部分由太古地产及基汇资本中国基金I共同持有，其中太古地产持有80% 股权，而基汇资本中国基金I则持有其余的20%股权。项目内的都会风尚酒店——瑜舍，则由 太古地产全资拥有和管理。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。
• 4、项目定位：潮流、时尚的文化、休闲、购物的场所 • 1、抛弃传统商业模式，采用开放式的设计，集合了文化、休闲和购物的场所。成为北
京潮流、文化、休闲的前沿地 • 2、一个社区型消闲中心——周边的使馆、商务常驻人群抑或是生活在三里屯的普通居
民，建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际区域，让顾客既可以在户 外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天 • 3、南区的定位为中高档国际及本地品牌，目标客户群主要为时尚运动的年轻一族。 • 4、北区的定位为国际奢侈创意品牌，目标客户群主要为有一定社会地位和一定消费实 力的人群。
• 历史街区
– 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大 – 建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整 – 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 – 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等
北京三里屯VILLIAGE
概况：
1、区位：南起工体北路，北至第二使馆区，西与雅秀服装市场比邻，东与三里屯酒吧 街对望，位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾5.3万平方米，总楼面面积 超过17.2万平方米，共分南北二区，其中南区7.2万平方米，由19座充满创意的时尚建 筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店，这些四层高的建筑未来将成为国 际奢侈品牌旗舰店的所在地。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。

瑜舍酒店
• 瑜舍最别致的就是酒店翡翠绿玻璃外墙。酒店 的英文名称是 The Opposite House意指中国四合 院内的正房对面，通常是向南的那一座让尊贵的 宾客留宿的建筑物，更同时反映酒店位处“三里 屯Village”购物中心的南部位置。“三里屯 Village” 采用庭园式设计，这座全新的零售和娱乐综合设 施，将提高北京国际奢华品牌购物享受的水准， 成为市内时尚饮食新焦点。酒店名称同时展现三 里屯结合新旧交融、东西荟萃、优闲与时尚合一 的多样化和对立性。
设计时间：2003年 竣工时间：2008年
设计师
• 隈研吾KengoKuma • 1954 出生于日本神奈川县横滨市 • 1979 获东京大学工学部建筑学硕士学 位 • 1985-86 任美国哥伦比亚大学 • 美国亚洲文化协会客座研究员1987 成 立空间研究所 • 1990 成立隈研吾建筑都市设计事务所 • 1994 于纽约哥伦比亚大学建筑都市学 院授课 • 1998-99 任庆应义塾大学环境情报学部 客座教授 • 2001-09 任庆应义塾大学理工学部教授 2008 成立隈研吾建筑都市设计事务所 欧洲分公司 • 2008 任芝加哥伊利诺斯大学教授 • 2009 任东京大学建筑学科教授
建筑外部的色彩是鲜艳的但又保持某种低调，把一 些较暗的色调广泛的运用其中。多重色调回应了商 业性，也回应了人们对三里屯的期望。
视觉环境
几乎所有店面都采用了透 明玻璃橱窗来突出其中的 商品，其中大多数商铺内 部都采用明亮的灯光和醒 目的招牌。每个商铺根据 其所出售物品类型的不同 来设计内部装修，它们或 动感或时尚或艳丽等等。
北京三里屯village商业空间 调研报告
三里屯简介
追本溯源，三里屯的前身是“三里坟”。1900年，八国联军侵华， 此地是通往东直门的进京必经之地，后来成为八国联军的俄军驻地， 当时称为屯兵，故更名三里屯。 1959年，北京的使馆区由东交民巷的第一使馆区迁往三里屯，区 位上毗邻外交部，由此，三里屯使馆区成为当时北京最代表现代化水 准的区域。其中工体东路路边一座9层的“外交公寓”成为标志性的 建筑，为当时使馆人员和家属、外国记者特许居住地。这一转变迈出 了日后三里屯区域国际化关键性的一步 1988年三里屯利用其得天独厚的使馆区效应，针对其汽车聚集地 以及外贸服饰需求量大的优势逐渐形成了著名的汽配一条街和专营外 贸服饰的秀水街 从20世纪80年代初三里屯第一家酒吧“捷捷”出现，到1998年， 三里屯酒吧街经营达到了高峰。粗略统计，当时三里屯酒吧街内共分 布有80多家酒吧，云集了北京60%以上的酒吧。 酒吧街的形成与成熟，是三里屯区域成为北京“名片”的又一次 重要转折什刹海、朝阳公园西门等新生酒吧区的相继开发，北京酒吧 街的格局悄然发生了变化，三里屯的先发优势已不明显，单一业态的 尴尬让三里屯区域面临着严峻的升级、改造问题。 2008年，三里屯在规划蓝图中，将成为北京“国际化商务核心” 和“24小时娱乐中心”。

而建筑外部的色彩是鲜艳的但又保持某种低调，把一些较暗的色调广泛的运用其中。多重色调回应了商业性，也回应了人们对三 里屯的期望。
The building's exterior colors are bright but try to keep it low.It put some darker color in it widely. Multiple color responded to commerce, also responded to people's expectations of Sanlitun village.
建筑外部的色彩是鲜艳 的但又保持某种低调， 把一些较暗的色调广泛 运用其中
金属外表皮颇富质感。
Metal outer skin
翡翠绿玻璃幕墙，给人 以 安静舒适的愉悦之感。
Exterior color in the building is bright but keep it low and make full use of dark color.
案例分析——三里屯village
Case analysis of 三里屯village
隈研吾是日本著名建筑设计师，他在日本本地和国际上都获得过很多大奖，也举办过很多的个人作品展览。曾著书《负建筑》《十 宅论》《反目标》，他不仅仅是著名的建筑设计师，也是日本当代建筑理论的杰出讲演者和作家。
Kuma is a famous Japanese architect, he has won a lots of awards both in Japan and around the world, also held many solo exhibitions. He also write books "negative architecture" "Ten home of" "anti-target", he is not just a famous architect, but also a prominent speaker and writer in Japanese contemporary architectural theory.

天桥建立二层以上水平交通系统
电梯及室外楼梯形成系统
有效解决各楼层的垂直交
通流线，上下楼层间形成 有效的联系
目录
规划设计篇
设 计 理 念 南 区 特 色 北 区 特 色 精 品 酒 店
南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前 卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交 错的连接，体现老北京胡同的风味
地铁 – 10 号线：团结湖站 ，A出口，往西步行即 到 – 2 号线：东四十条站 ，A出口，往东100米 ，乘113、115、406、 416、431、701、758 ，三里屯站下车即到
自驾车 – 三里屯VILLAGE南区 的入口位于南区与雅秀 之间，出口位于朝阳教 育局南路 – 三里屯VILLAGE北区 的入口位于3.3大厦与瑜 舍之间，出口位于幸福 三村五巷
主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌 商业业态 ）、餐饮和酒吧、娱乐设施（美嘉欢乐影城 ）、精19座建筑物组成的街区式低密度综合商业 项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及 拥有99间客房的都会风尚酒店—瑜舍，总楼面面积13.5万㎡。 – 三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综 合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商 圈---三里屯—工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯” 项目而得。 – 三里屯VILLAGE 零售部分由 太古地产及基汇资本（Gaw Capital）中国基金Ⅰ共同持有，其中太古地产持有80%股权，基 汇资本中国基金Ⅰ则持有20%股权，项目内都会风尚酒店—瑜舍 ，由太古地产全资拥有和管理。
由此看出，营业面积1000平米以上的环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长。三里屯Village目前 已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，全球最大、面积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和 Puma的亚洲最大店，户外装备Columbia及周生生的中国旗舰店、国际著名品牌Montblanc和 Sephora全国最大专营店纷纷在此落户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、 顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元，占总销售额的 59.9%，对总销售额的增长贡献率为43.4%，这些品牌不仅能够吸引更多的消费群体，而且还能带动其 他品牌的发展，为三里屯Village发展注入了活力。

楼间步行道路
南区一层平面图&业态分析
一层是由11个 独立的平面组 成 入口较多可以 便于自行选择 中心是一个带 喷泉的广场有 时会做一些展 览和一些活动
南区一层平面图&业态分析
一层是由11个 独立的平面组 成 入口较多可以 便于自行选择 中心是一个带 喷泉的广场有 时会做一些展 览和一些活动
南区二层平面图&业态分析
南区
南区以青春动 感时尚为主， 拥有11幢建筑， 一家又一家旗 舰店嚣张地耸 立着，动不动 就是全球最大、 亚洲第一、中 国独家 平面布局形式为 分散式，每座建 筑都有自己的个 性，自成一派， 但在颜色上又有 机的结合在一起 形成有机的整体， 并环绕着中心广 场。
流线分析
三里屯village较其他商场 相比流线较为特殊 三里屯village的流线关系 着你从哪进入，从哪家店 铺开始逛 没有固定的模式
分区图
北区定位为高端，瞄准 国际一二线品牌旗舰店 和精品酒店
三里屯Village总建 筑面积13.6万平方 米，其中包括12万 平方米的商业零售 区和一个拥有100 间客房的个性化精 品酒店，以3·3服装 大厦为届分为南北 两个区域。北区定 位为高端，分布国 际一二线品牌旗舰 店和精品酒店；南 区则定位为年轻时 尚客户群体，包含 了大量餐饮。
(3) 对本次设计的影响 1扩展了对商业区形态的认识，商业区可以是北京四合院、胡同的形式，并可 以把中国原有的形式与现代的形式相结合 2餐饮与店铺的结合，将餐饮结合便于管理，分开则可为顾客增加可以休憩的 场所，三里屯village将大部分中餐馆集中，并将产生少量油烟的咖啡、冰欺 凌分开布置 3竖向交通与横向交通占据同等重要作用，应简单，便捷 4洗手间的数量应满足消费者需要

南区平面图
南区一层平面
南区二层平面
南区三层平面
南区四层平面
主力店分析
吸引主力店的：由于建筑风格、外观、建 筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己 独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示 品牌形象，这是一些其他Shopping Mall很难 提供的。而世界一线购物终端的发展史，大多 经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建 筑艺术风格的演变过程。
三里屯village——项目简介
建筑设计团队
• • • • • • 欧华尔顾问公司(香港) 隈研吾联合设计事务所(日本) Yohji Sasaki (日本) 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) Shop (美国) LOT-EK (美国)
主创设计师
前沿大师——隈研吾
“我更喜欢北京的风情，胡同、街道、小巷，这些因素串成了我印象 中的北京，而不是如今的高楼林立。因此，我想在三里屯village这样的中 心城区里，保留一些老北京的原汁原味，而不是建成千篇一律的大商场。 我为整个项目定下了一个整体基调——让经典脱胎，重生于当代。 对于建筑用色的选择在一定程度上是符合逻辑的——都市风尚酒店瑜舍 选择了绿色，以带给人抚慰身心的感觉。而令人兴奋的红色和橙色则用 与三里屯village南区，来营造动态和充满活力的氛围。 我注意到三里屯的旧建筑使用的都是较为廉价的塑料盒板材时，一个念 头突然冒出来——为什么不加以利用和改造？用自然材料，如木头，石 头和竹子作为主要的建材。这个想法极富挑战，也激起了我无比的创作 热情。
双面布房
1.5 1.3 1.4
房间面积不超过50m2，且经常停留人数不超过15人的房间，可设一个门。
商店建筑技术法规
民用建筑的耐火等级、最多允许层数和防火分区最大允许建筑面积应符合表4的规定。 表4 民用建筑的耐火等级、最多允许层数和防火分区最大允许建筑面积

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精品酒店——瑜舍
日本顶尖建筑设计师隈研吾，选择了静谧而却盎然的翡翠绿作为瑜舍的外 观，并深受中国传统木制窗棱图案的启发，结合酒店的多变环境和人情世 故进行了的大胆的设计。一旦步入墙内世界，一屏柔和的天幕让宾客立即 置身于安宁舒适，远离尘嚣的氛围之中。
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三里屯village推广文案
"这里是天堂， 这里是地狱 如果你爱一个人 你要带他去 如果你恨一个人 你要叫他来 这里是潮流革命前线 这里是修身持志后院 这里有偶像出现 这里有竹林七贤 这里名牌四射 这里素面朝天 这里吃喝玩乐夫复何求 这里悲欢离合天长地久 这里是诗人的流放地 这里是艺术的自留地 这里什么都是 这里什么都不是 这里是三里屯Village"
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北京三里屯VillAGE
项目基本数据
物业管理：太古地产管理有限公司 占地面积：约5.3万平方米 总楼面积：南区﹝逾7.2万平方米 北区﹝逾4.8万平方米 瑜舍–拥有99间客房的精品酒店﹝约1.6万平方米 交通网络：邻近地铁2号线东四十条站和地铁10号线团结湖站 商店/租户数目：﹝南区﹞约140 ﹝北区﹞约70 奖项及殊荣：年份 奖项 主办机构 2009 最受关注商场 《北京晨报》 2009 年度潮流聚集地 《YOHO潮流志》 2009 北京购物地标 北京电视台 2009 年度十佳商场 搜狐 2009 新地标奖 《新京报》 2009 年度商业楼盘 《时代楼盘》
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三里屯village推广文案
“这里美丽无罪永不放弃 这里性感有理难舍难离 这里让你一心形象旧爱饮恨 这里让你我行我素羡煞旁人 这里什么都是 这里什么都不是 这里是三里屯Village"

项目基本数据
□ 占地面积： 约 5.3 万平方米 □ 总楼面面积：约 13.5 万平方米 其中 零售：120,000 平方米 [南区：72,000 平方米；北区：48,000 平方米] 小型豪华酒店：15,000 平方米（99 间客房）
□ 开发商/投资商：零售：太古地产（80%） 基汇资本（20%） 酒店：太古地产（100%） □ 施工单位: 北京建工集团 □ 竣工时间：2007 年第三季度 □ 资产管理：太古地产 □ 物业管理：太古地产管理有限公司 □ 招商代理：高力国际 □ 设计商店/租户数目：南区 140 余个 北区约 70 个 □ 停车设施：约 890 个车位 [南区约 450 个、北区约 410 个、酒店约 25 个] 其他设施： 南区： 拥有 1700 个座位的 8 厅影院美嘉欢乐影城 南庭露天广场连同多功能橙色大厅并附设阳光平台 拥有多部高效电梯及自动扶梯的步行区 北区： 逾 60 部电梯及自动扶梯 下沉式花园及车辆和直达的露天庭院
建筑风貌
三里屯 VILLAGE 的设计灵感来自 老北京的“胡同”与“四合院”，并融 入时尚元素。 在传统的基调上，赋予古老事物以时尚 的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱 满的用色， 赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造 出一种具有国际性的外观设计。
线路
南区
南区建筑风格前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交 错的连接，体现了老北京胡同的风味，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在。顾客每次 都能发现一条新捷径，被引领到一家别具风格的店铺。 南区主要面向年轻时尚人群，阿迪达斯、优衣库、Esprit、苹果店等时尚品牌旗舰店聚集。
欧华尔顾问公司(香港) 隈研吾联合设计事务所(日本) Yohji Sasaki (日本) 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) Shop (美国) LOT-EK (美国)

m 24m
27m
35m
20m 12m
7m
规划布局
北区：高端消费体验区
北区以四合院围合形式 形成3栋联排，中间4个钻 石型独栋建筑构成。
定位：高贵优雅、奢 华品质 档次：高档定位 客群：针对高端客户 群体和艺术群体组合业态 主营业态：以服饰、 艺术为主 业态规划：无明显业 态区分 品牌规划：按照品质 、奢华、先锋选择品牌， 服 装服饰品牌以国际一 线或知名设计师品牌为主 ，餐饮以高端商务餐为主 代表品牌： ARMANI 、ROLEX、VERSACE\巴黎 世家
对于建筑用色的选择在一定程度上是符合逻辑的——都市风尚酒店瑜舍选择 了绿色，以带给人抚慰身心的感觉。而令人兴奋的红色和橙色则用与三里屯 village南区，来营造动态和充满活力的氛围。
我注意到三里屯的旧建筑使用的都是较为廉价的塑料盒板材时，一个念头突 然冒出来——为什么不加以利用和改造？用自然材料，如木头，石头和竹子 作为主要的建材。这个想法极富挑战，也激起了我无比的创作热情。
中心广场——夏天是 喷泉，冬天则是溜冰
场。
老北京的“胡同” 横向交通很曲 折，易迷路
人行流线 车行流线 消防流线
南区水平交通流线
南区垂直交通流线
室外楼梯6部 自动扶梯6部 电梯14部
室外楼梯和扶梯 室内楼梯
12m
12m
南区相关尺寸
6 m
12m
7m 8m
15m
9m 334m5m
69m
7 12m
建筑设计团队:
• 欧华尔顾问公司(香港) • 隈研吾联合设计事务所(日本) • Yohji Sasaki (日本) • 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) • Shop (美国) • LOT-EK (美国)

不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
北京三里屯village综合体调研分析报
告共42页文档
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。

项目概况
交通区位
物业组成
建筑空间
业态分布
小结
立面风格
以现代化玻璃幕墙为主，配以 色彩缤纷的玻璃色块，展现太 古里的活力以及人文气息。让 人心情愉悦。
外围绿化
几乎所有单栋建筑都外包一层 绿化带，让行人游客都充分感 受到人文风尚以及绿色自然。
户外内庭
户外的内庭布置了许多供游人 使用的座椅等服务设备，同时 建筑与建筑之间空间很大，使 游人感觉舒适。
先锋，瞄准一 线品牌和设计 师品牌，打造 国际奢侈品聚 焦地。
生活品味6 家，占10%
健康美容1家， 占2%
饰37 家，占64% 健康美容
果 等 次 主 力 店 ， 提 形 升 象 项 。 目 品 质 ， 树 立 自 身
影 院 和 超 市 主 力 店 引 领 ， 导 入 优 衣 库 、 苹
采用多玻璃幕墙设置，不仅增 加内部采光，也使得各楼层与 内庭院相互可视，提升整体价 值。
案 例 研 究 | 三 里 屯 太 古 里
项目概况
交通区位
物业组成
建筑空间
业态分布
小结
南区 – L1，L2 潮流时尚零售品牌
餐饮
时尚服饰 生活品味 健康美容
扶梯 楼梯 垂直电梯
洗手间
S1：i.t，米兰站， Pappabubble S2：顺电，Moleskine， Biorck&Co.，Red Wing，慕诗 S3：江南布衣，Calvin Klein Jeans S4：SWAROVSKI，STELLALUNA， 亮视点，CHEVIGNON，Fossil， G-STAR RAW，Dr. Martens，JK JY S5：Villa Rouge，澳门味道， izzue S6：Apple Store零售店， Agnès b. VOYAGE，bauhaus， 欧时力，Germain，bread n butter，b+ab，Porter International S8：Make Up For Ever， Coterie，乐播诗，EVISU S9：Cold Stone，古老海西餐厅， Lily Brown，贝玲妃，彪马 S10：Michael Kors，优衣库 S11：周生生，阿迪达斯