土地估价之收益还原法

1第三章收益还原法

主要内容

第一节收益还原法的基本原理

第二节第节收益还原法的程序与方法

第三节收益还原法应用实例

第一节

收益还原法的基本原理

概念

论据理论依据

基本公式

特点与适用范围收益还原法在国内外的称谓很多，主要有：收益还原法、收益现值法、

收益资本化法等。存我国土地估价中通常叫做收益还原法

一、收益还原法的概念

收益还原法是不动产估价中最常用的方法之一，它是对不动产和其他具

有收益性质资产评估的本方法。收益还原法是将待估不动产未来每年的预期

客观纯收益以一定的资本化率还原利率统一折算到估价期日现值的一种估客观收以定的资本化率(原利率)统折算到估价期日现值的种估

价方法。

采用收益还原法测算出的价格，通常称为收益价格。

二、收益还原法的理论依据

收益还原法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。形象一点表示：

某一货币额×利息率＝不动产纯收益。那么，这某一货币额就是该宗不动产

的价格。将这个等变换一下便得出：

不动产价格=纯收益／利息率

例如，假设某人有一不动产，每年可产生10万元的纯收益，同时此人有

200万元货币，以5％的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利息，则对

该入来说，理论上这宗不动产与200万元的货币等价，即值200万元。

上面的例子在下述前提条件下才成立，即纯收益每年不变，资本化率每

年不变，获取纯收益的年限为无限年，并且投资不动产的风险与银行存款的

风险相当的收益还原法情形。三、收益还原法的基本公式

1、基本公式

naaaa

⋅⋅⋅=321ra

V=

2、最简单的情形

）（）（）（）（）（）（）（）（）（

nrrrrrrrrrV

+⋅⋅⋅×+×+++

+×+×++

+×++

+111111111

21321211

23、有限年期且其他因素不变的情形

•收益率大于零的情况：

⎥

⎦⎤

⎢⎣⎡

+−=

nrra

V

）（11

1

•收益率等于零的情况：

V=aVa×n4、纯收益在前若干年有变化的情形

∑

++

+=t

tii

rra

ra

V

11）（）（无限年期

=i1

∑

=−⎥

⎦⎤

⎢

⎣⎡

+−

++

+=t

itntii

rrra

ra

V

111

1

11）（）（）（有限年期

5、预知未来若干年后的不动产价格的情形

∑

=++

+=t

itt

ii

rV

ra

V

111）（）（6、纯收益按等差级数递增的情形

2rb

ra

V+=无限年期

nnrn

rb

rrb

ra

V

）（）（）（

+×−

⎥

⎦⎤

⎢

⎣⎡

+−+=

111

1

2有限年期

7、纯收益按等差级数递减的情形

2rb

ra

V−=无限年期

nnrn

rb

rrb

ra

V

）（）（）（

+×+

⎥

⎦⎤

⎢

⎣⎡

+−−=

111

1

2有限年期8、纯收益按一定比率递增的情形

sra

V

−=无限年期

⎥⎥

⎦⎤

⎢⎢

⎣⎡

⎟

⎠⎞

⎜

⎝⎛

++

−

−=n

rs

sra

V

11

1）（有限年期

39、纯收益按一定比率递减的情形

sra

V

+=无限年期

⎥⎥

⎦⎤

⎢⎢

⎣⎡

⎟

⎠⎞

⎜

⎝⎛

+−

−

+=n

rs

sra

V

11

1）（有限年期四、收益还原法的特点与适用范围

收益还原法的特点

•收益还原法具有严格的理论基础：地租地价理论和生产要素分配理论是收

益还原法的理论依据，不动产中的土地、建筑物、人员、管理等要素组合产

生的收益，应当由各要素分配。

•收益还原法是以收益为出发点评估不动产的价格：‘‘收益价格”。

•收益还原法评估结果的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度

收益还原法的适用范围

•收益还原法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，

它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。

•由于它具有理论依据而应用很广，但对于无收益的不动产估价则不适

用。第二节

收益还原法的估价程序与方法

搜集整理资料

确定总收益

确定总费用

计算纯收益

确定资本化率（还原利率）

求取收益价格

残余估价法

一、搜集整理资料

资料搜集的途径

不动产估价所需的资料，主要通过走访有关部门及个人，

搜集现有资料、实地调查获取。不动产交易资料调查途径一览表

4资料的整理

•在资料调查的基础上，应根据样本资料的类别和特点分级

别归档。

•对于应用收益还原法评估时，应根据待估不动产的位置和

特点，选择同一级别相同性质的适宜调查样本作为下一步

计算的依据。二、确定总收益

不动产的收益(毛收入)可分为实际收益和客观收益两类。

•实际收益是指待估不动产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的

收益。它是个别企业在个别的经营管理等情况下的实际收入水平，未排

除个别因素对不动产的影响。所以它不可作为估价的依据。

它可直接应用于估价中。•客观收益是指排除了各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实

际收益的影响后得到的一般正常收益。

不动产收益可分为

•有形收益

•无形收益。

在估价过程中既要考虑企业的有形收益，还要考虑

企业的各种无形收益(如：企业的信誉等带来的收益)。

潜在毛收入：是假定不动产在充分利用、无空置状况下可获得的收入

有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金和不

付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。确定客观收益一般要考虑以下条件

①从客观上看，不动产的总收益是由具备良好素质及正常使用能

力的使用者使用，并能产生收益。

②收益必须是持续且有规律地产生的收益。

③收益是安全可靠的收益(是指符合国家规定并经批准的经营项

目所产生的收益末批准的经营项目和违法的经营项目收益不能目所产生的收益，末批准的经营项目和违法的经营项目收益不能

作为计算客观收益的依据)。

不动产总收益产生的形式有以下两种情况：

①不动产出租的租金。是指不动产出租过程中，出租方获得的实际租金

额以及其他有关的收益，如：押金利息等。客观收益水平的确定，要通

过对实际的租赁合同金额与当地估价朗日同类型不动产的租金额、租赁

市场状况以及同类型的租赁市场状况综合分析后得到。

②企业经营收益。是指企业在正常的经营管理水平下，每年所获得的与

同类型企业相类似的客观收益。

排除企业中的不正常收益，还应当考虑估价对象所引起的其他衍生收益，

如不动产租赁过程中承租方所支付的押金的利息收益、企业生产经营过程中

的副产品销售收益等；同时还应充分考虑收益的损失，如不动产租赁的出租

率或空房损失率等对总收益的影响。三、确定总费用

不动产出租中总赛用的计算

•管理费：指出租不动产要进行的必要管理所需的费用。有管理人员的

工资和出租过程中所消耗的公共设施的消耗的费用。管理费的计算方法

在我国有两种，一种是按照可出租面积平均计算；另一种是依据租金的

一定比例计算，通常为年租金的2％—5％。

•维修费：指为保证房屋正常使用每年所支付的房屋的维护费用(修缮费

用)。此费用计算起来—十分复杂，维护并不一定每年一样，为了计算

方便，我国通常按建筑物重置价格的一定比例（2%）外算。

5不动产出租中总费用的计算（续）

•保险费：指不动产所有者为使所拥有的房产免遭意外(火灾等)而向保险

公司支付的费用。我国一般按房屋重置价格或现值的0.15％一0.2％计。

•税金：指不动产所有者由于不动产出租而应按照国家有关规定向税务

机关缴纳的房产税和营业税等。关于纳税标准，国家和各省市县均有具

体规定。营业税、城市建设附加税和教育附加税国家均为统一标准。

•中介费用：指通过各中介机构发生租赁的，应当由不动产所有者支付

给中介机构的费用。一般为一个月的租金额。

•折旧费：（土地估价）企业经营费用的计算

•企业经营费用是指企业在经营过程中为获得经营效益而必须支付的一

切费用。

•由于企业的性质不同，费用的构成也不同。但主要有两大类，即服务性

企业和生产性企业。

•商业经营型不动产在经营过程中的费用主要有商品销售成本、经营费用、

管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等。

•生产型不动产在经营过程中的费用主要有生产成本、产品销售费用、

产品销售税金及附加、财务费用、管理费用和厂商利润等。

四、计算纯收益

不动产出租中的纯收益计算

不动产纯收益＝不动产总收益—不动产总费用

若费用都由不动产出租方承担，计算纯收益时则应全部扣除；若维修费、

管理费等费用的全部或部分由承租方负担，计算纯收益时，应对费用中出承

租方负担的部分不计人总费用予以扣除。

企业经营中的不动产纯收益的计算

企业经营中的不动产纯收益＝年总收益—年经营总费用

尚未使用和自用的不动产纯收益计算

可比照有收益的类似不动产的有关资料，按上述相应的方式计算净收益，

或直接比较得到净收益。五、确定资本化率

资本化率的重要性

收益还原法中资本化率究竟应该如何选取，是很重要又比较困难的问

题。因为资本化率如果使用不当(如大1％或小1％)，评估出的价格将产生非

常大的差距，从而，尽管纯收益的掌握予为正确，求得的价格结果仍然不可

信任。信任

充分认识资本化率的重要性，能使我们对资本化率的选取抱着更加科学

与慎重的态度。资本化率的重要性，集中体现在资本化率对估价结果的影响

上。选择的资本化率的大小不同，估价结果就会发生很大的差别。

资本化率的界定

所谓资本化率，简单地说是用以将纯收益资本化(或转换)为价格的比率。

在收益还原法中，由于纯收益的特性不同，具体的计算公式会不同。

对资本化率做上述说明很有必要，因为有些人不分收益还原法的具体公式

如何，将所有情况下的纯收益与价格的比率都说成是资本化率。

因此，在这个问题上，必须严格地将资本化率与纯收益本身的变化，与

获取纯收益的年限等问题区分开来获取纯收益的年限等问题区分开来。资本化率的实质

资本化率(又可称为不动产还原利率、综合收益率、综合还原利率)是不

动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。

例如：购买房地产可以看成是一种投资，这种投资所需投入的资本是房

地产价格，这笔投资试图获得的收益是房地产每年产生的纯收益。因此，资

本化率实质上是一种资本投资的收益率(由一笔投资赚回的收益的百分数，有

若干种不同的名称诸如收益率获利率报酬率利润率回报率赢利若干种不同的名称，诸如收益率、获利率、报酬率、利润率、回报率、赢利

率和利率)。我们知道，以最小的风险来获得最大的收益虽然是所有出资者的

愿望，但在一个较为完善的市场中，要获得高的投资收益意味着要承担高的

风险。即收益率与投资风险成正相关，风险大者收益率也高，反之则低。例

如，将资金存人国家银行，风险小，但利息率也低；而将资分搞投机冒险，

收益率高，但风险也大。