2018年长租公寓行业发展研究报告

房子是租来的，但生活不是36Kr-长租公寓研究报告36氪研究院查楠2018年4月36Kr-长租公寓研究报告2018.4报告摘要•一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，规范化标准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。

•相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更大，根据研究判断，长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。

•目前长租公寓行业的经营模式从资本运作层面主要可划分为重资产和轻资产两类；从空间分布上可分为集中式和分散式。

集中式大多以整栋楼为基本单位，分散式则以房间为基本单位，分散于城市不同区域。

•长租公寓成为热点，背后存在多重驱动力。

在政策利好和海量需求的双重驱动下，长租公寓成为房地产赛道的热点方向之一，创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营商等各类市场主体争相涌入。

截至2018年3月22日，我国共有233家长租公寓相关企业成立。

区域分布上，成立于上海的企业数量最多，共有49家；成立时间上，成立于2015年的最多，有64家；融资上，共有121家企业获得过融资，获投率达54.3%。

•作为多链条合作并进的重产业，租客、业主、长租公寓平台以及长租公寓服务商共同构成长租公寓行业的全生命周期。

•长租公寓的平台层包括针对多种垂直群体提供服务的泛人群长租公寓租赁平台，针对白领、蓝领、女性、海外公寓等不同特征群体或不同地域提供服务的垂直租赁平台，以及部分业务板块涉及长租公寓的综合租赁平台三类；服务层则包括金融、SaaS、装修、家居等细分领域服务提供商。

•具有良好的融资能力、运营能力和优质的服务能力，是一家长租公寓企业的核心竞争要素。

房源数量的多寡在某种程度上也是长租公寓企业的壁垒之一。

未来品牌推广、运营效率和供应链管理将是长租公寓最核心竞争力；长租公寓将走向以资产托管为主的轻资产模式；租客社群将作为长租公寓未来的增值服务之一；长租公寓平台系统未来将更走向成熟；租约证券化将成为盘活存量资产的重要手段，未来需要从丰富除去股权投资之外的融资手段、加快政策制定和完善税收政策三个方面来让长租公寓产业更健康目录C ontents•行业概述：更能满足租户规范标准的租住需求•发展驱动力：政策利好和海量需求•投融资现状：以上海为发展中心，辐射全国•产业链图：租户、业主、平台层、第三方服务商•长租公寓玩家总述•平台层：•泛人群租赁平台•白领/蓝领/女性公寓等垂直租赁平台•综合租赁平台•服务商：•金融/装修等第三方服务提供商•长租公寓行业总结：资金、政策、税收三大风险•长租公寓未来发展趋势：品牌化、托管化、社群化、平台化和租约证券化Chapter I长租公寓行业综述•行业概述•发展驱动力•投融资现状•产业链图长租公寓概念不同于传统中介，长租公寓更能满足租户标准规范的租住需求1.1 行业概述1.2 发展驱动力1.3 投融资现状1.4 产业链图•一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，标准化规范化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。

2018年Q2中国长租公寓市场研究报告伴随着2018年毕业季的到来，国内租房市场也是迎来了小高潮。

近年来，房价的攀升，住房限购政策的不断深入推行,使得购房门槛不断被筑高，购房难成为了普遍问题，于是越来越多的人将需求转移至租房。

此外，租赁政策的相继颁布，年轻人消费观念的转变以及在资本的加持下，长租公寓有着很大的发展空间。

据有关数据显示，预计到2020年，我国住房租赁资金规模将超过2万亿元。

根据中国住房租赁租金规模可以看出，从2015年开始住房租赁租金规模就已超过1万亿元，到2017年，国内住房租赁市场交易总量达到1.3万亿元，预计会持续增长，到2020年将超过2万亿元。

房价的增长让购房难以成为普遍的刚需，但是住房需求确是日常必须的。

据悉，到2020年中国流动人口仍然超过2亿人，其中70%的流动人口通过租房解决居住问题，这为租房市场带来很大的需求。

此外，随着经济发展水平的提升，房租上涨是必然趋势，因此未来国内住房租赁市场交易总量还将有很大的增幅。

2018年6月份颁布的部分国家地方政策法规。

国家和地方有关机构在住房租赁市场不断出台新政策，相关机构的干预，能有效地推动市场朝着规范化方向发展。

此外，根据政策内容看，随着保险资金的进入，租赁市场有望迎来更多的资金注入，这可以在一定程度上增加房源供应量，对住房租赁市场的发展有着强劲的推动作用。

根据2018年Q2国内长租公寓市场融资情况显示，今年来资本不断注入长租公寓市场。

蛋壳公寓在2018年半年内先后完成了1亿美元的B轮融资和7千万美元的B+轮融资，诞生于2017年7月的+缘(Home Plus)也完成了Pre-A轮融资。

资本抢滩长租公寓行业，势必会为该行业带来巨大的变化。

一方面长租公寓市场在资本注入后，有足够的资金去完善企业自身的运营机制、服务机制、扩充房源等，在政府的主导作用下，资本入驻该行业，也很有可能会探索出以企业为主导的新型租赁模式，为消费金融的发展创造发展机会。

长租公寓报告长租公寓是近年来新兴起的一种住宅形态，由于其相对于传统租房形式具有较高的品质和服务，备受青年租房群体的追捧和喜爱。

随着长租公寓市场的不断壮大，相关机构和平台针对此类业态的发展和趋势进行了一系列研究和分析，发布相关报告，以帮助广大租房者和投资人更好地了解市场动态和投资前景。

首先，从长租公寓市场的规模来看，根据2019年1月份发布的《2018年长租公寓市场研究报告》显示，我国长租公寓市场规模已经在过去几年中呈现出快速增长的趋势，预计未来5年内长租公寓将达到1万亿人民币的规模，而随着城市化进程的深入和租房人口的增多，这一市场将继续保持高速增长。

其次，从租房者的需求来看，长租公寓更加注重品质，提供更加全面的服务，比如房屋的经营和维护、家具和家电的配备、安全保障和交通出行等方面。

此外，长租公寓租客的年龄和职业阶层主要集中在20-35岁的年轻人群体，这一群体通常对于便利的交通和完善的社区生活配套设施有着较高的需求，长租公寓正好可以满足其需求。

再次，从租金和收益角度来看，长租公寓一般会采取优化房源配置或小区整体租赁的方式，降低房东的运营成本，从而能够提供相对较低的租金；而房东可以通过此类业态将空置房源租出，获得较为稳定的现金流和相对较高的收益率，也大大降低了其租房风险和管理成本。

最后，从政府角度来看，随着长租公寓市场的不断发展，政府对于其规范管理的要求也越来越高，近年来已经相继出台了一系列相关政策法规保障租房群体的权益，并推动市场走向规范化、健康发展。

这使得长租公寓市场不再是一个无序竞争的市场，而是更加健康、稳定地向前发展。

综上所述，长租公寓市场具有较高的发展潜力，吸引了众多投资者和租房群体的关注，同时政府也积极推动规范化管理。

因此，未来长租公寓市场的前景光明，而投资者和租房群体也需要加强对市场动态的了解和把握，以更好地实现投资回报和住房需求的满足。

中国长租公寓行业市场前景研究报告前言1.长租公寓行业概况目录CONTENTS1.4 长租公寓参与主体2.1 长租公寓渗透率2.2 长租公寓市场规模1.1 长租公寓的定义1.2 长租公寓政策2.3 长租公寓行业痛点2.长租公寓行业发展现状2.4 长租公寓行业竞争格局1.3 长租公寓产业链1.5 长租公寓模式3.31 长租公寓投融资3.32 长租公寓融资方式——ABS 333长租公寓融资方式——REITs3.长租公寓投融资目录CONTENTS4.长租公寓行业重点企业介绍4.1 房企——万科泊寓4.2 房地产中介——链家自如4.3 酒店集团——铂涛集团窝趣4.4 专业租赁公司——YOU+国际青年公寓4.5 金融机构——建设银行5.长租公寓行业发展驱动力6. 长租公寓行业发展趋势5.1 高房价使得部分人口被动转向租赁需求5.2 住房观念升级推动长租公寓发展6.1 长租公寓系统化智能6.2 行业迎来整合期5.3 楼市限购租房群体扩大5.4 消费升级刺激租赁市场发展01长租公寓行业概况长租公寓的定义“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

长租公寓相对个人出租和中介租赁，租赁关系更为稳定，统一的管理与装修，居住环境更加舒适，深受年轻人喜爱。

资料来源：中商产业研究院自2015年以来，国家出台了一系列支持租赁住房政策，在中央层面，政策的顶层设计趋于完善，未来发展住房租赁市场将是解决当前热点区域房地产市场供需矛盾的重要措施。

资料来源：中商产业研究院资料来源：中商产业研究院资料来源：中商产业研究院长租公寓产业链长租公寓的产业链可以分为上游物业资产，中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个基本环节，大数据系统作为产业链的连接环节起到重要的信息传递和收集作用。

作为资金和资源双重密集型行业，长租公寓的发展需要相应的金融支持。

2018年长租公寓行业分析报告2018年3月正文目录一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (5)（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (5)（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (5)（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (6)二、我国长租公寓市场现状分析 (8)（一）长租公寓市场容量可期 (8)（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11)（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (13)（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (17)三、我国长租公寓运营模式分析 (19)（一）重资产运营：大型房企 (19)（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (24)（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (31)四、发达国家住房租赁市场发展经验 (33)（一）德国 (33)（二）新加坡 (35)（三）日本 (38)（四）美国 (42)五、我国长租公寓发展前景展望 (48)六、重点公司分析 (50)（一）招商蛇口 (50)（二）万科A (50)（三）世联行 (51)（四）昆百大A (51)（五）天健集团 (52)七、风险提示 (52)图表目录图1：我国总流动人口 (9)图2：我国20-34岁人口占比 (9)图3：北京市常住人口 (10)图4：上海市常住人口 (10)图5：广州市常住人口 (11)图6：深圳市常住人口 (11)图7：REITs典型交易结构 (15)图8：国内双SPV结构的类REITs交易结构 (15)图9：保利类REITs结构图 (16)图10：建行深圳分行按居贷 (18)图11：壹间 (20)图12：壹堂 (21)图13：壹栈 (21)图14：北京泊寓 (23)图15：广州泊寓 (24)图16：北京自如寓 (25)图17：欢乐谷自如寓 (26)图18：世联红璞 (27)图19：红璞社群生活 (28)图20：YOU+公寓 (29)图21：YOU+社区活动 (29)图22：广州窝趣轻社区 (30)图23：重庆窝趣公寓 (31)图24：建行存房贷主要流程 (32)图25：德国部分地区住房拥有率 (33)图26：德国住房租赁市场供应结构 (34)图27：新加坡房屋自有率 (36)图28：HDB房屋占比 (37)图29：日本新屋开工及构成 (39)图30：日本租赁市场供给结构 (39)图31：大东建托商业模式 (40)图32：大东建托包租模式 (41)图33：大东建托出租率 (42)图34：大东建托销售人员及接单数量 (42)图35：美国租赁住房占比 (43)图36：美国住宅自有率 (44)图37：UPREITs结构 (44)图38：DOWNREITs结构 (45)图39：美国各类REITs发行数量 (45)图40：美国各类型REITs股票市值 (46)图41：EQR公寓 (47)图42：EQR公寓同店入住率 (47)表1：主要住房租赁方式特点 (5)表2：2015年以来中央层面住房租赁政策 (6)表3：主要城市住房租赁政策 (7)表4：我国长租公寓参与主体 (12)表5：主要城市租赁住房土地供应政策 (14)表6：主要城市只租不售地块出让情况 (14)表7：主要城市鼓励住房租赁消费的相关政策 (18)一、政策红利助推住房租赁市场快速发展（一）传统租赁模式难以满足新兴需求我国住房租赁市场以个人出租为主，传统模式难以满足新兴需求。

2018年房屋租赁行业市场调研分析报告2018年房屋租赁行业市场调研分析报告目录第一节顶层设计配套方案，三大看点值得关注 (5)一、顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破 (5)二、方案有三大亮点值得关注 (6)第二节四大创新突破用地制度，一石三鸟切合实际 (8)一、我国农村集体建设用地制度现状与演变 (8)二、四大创新试点内容 (10)三、切合实际、一石三鸟 (13)第三节多个试点出台政策，杭州经验先行 (15)一、当前地方试点政策 (15)二、杭州经验：盘活农村10%留用地，保障农民长远收益 (18) 第四节租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (23)一、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (24)1、住房自有率法 (24)2、流动人口法 (26)二、对房地产销售影响 (27)1、商品房销售总量：分流24.2亿平，占比12.5% (27)2、对未来四年商品房销售影响 (29)三、对房地产新开工影响 (31)1、房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (31)2、对房地产新开工未来五年影响测算 (32)四、对房地产投资影响 (34)1、房地产投资总量：增加3.32万亿，占比4.2% (34)2、对房地产投资未来五年影响测算 (36)附录：利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 (39)图表1：小产权房与集体租赁房差异性比较 (11)图表2：样本1-庆春银泰城市综合体 (18)图表3：样本2-欧亚达秋涛城市综合体 (19)图表4：样本3-兴耀星耀城综合体 (19)图表5：样本4-中豪五福天地综合体 (20)图表6：房租租赁群体的主要分类 (24)图表7：发达国家非自有住房人口类型拆分 (25)图表8：新增租赁住房来源拆解 (32)图表9：新增租赁住房投资拆解 (36)表格1：顶层设计的6大政策内容 (5)表格2：方案主要内容和亮点 (7)表格3：《中华人民共和国土地管理法》规定 (8)表格4：我国集体建设用地制度演变 (9)表格5：四大试点内容的具体规定和意义 (12)表格6：租赁试点城市政策汇总 (15)表格7：杭州村级留用地管理办法 (20)表格8：企业参与村集体留用地租赁住房建设运营的三类模式 (22) 表格9：二十个发达国家住房自有率水平 (25)表格10：根据租房人口规模测算市场空间 (26)表格11：根据流动人口规模测算出的市场空间 (27)表格12：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (28)表格13：14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 (30)表格14：预测2017年各线城市销售增速 (30)表格15：发展租赁市场对2017-2020年商品房销售影响测算 (31) 表格16：发展租赁市场对未来5年新开工的影响测算 (33)表格17：发展租赁房试点对房地产新开工影响测算 (33)表格18：发展租赁市场影响房地产投资总量测算 (35)表格19：发展租赁住房试点对房地产投资影响测算 (37)表格20：各线城市2017年投资增速预测 (37)表格21：对未来5年投资增速影响测算 (38)第一节顶层设计配套方案，三大看点值得关注一、顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破2017年4月,住建部和国土部印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出：?在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

2018年房屋租赁行业市场调研分析报告报告编号：1目录第一节从“居者有其屋”到“住有所居” (6)第二节需求端：存量可观，增量可期 (7)一、新房交易市场降温，租赁市场有待发育 (7)二、租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 (11)第三节供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 (23)一、政策总纲要全方位支持，土地供应利好 (23)二、国内长租公寓市场正在兴起 (27)1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 (27)2、各类企业纷纷布局长租公寓 (29)1）YOU+国际青年社区 (34)2）包租婆 (35)3）魔方公寓 (36)4）优客逸家 (37)3、各类公寓运营商融资渠道多样 (38)第四节国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 (43)一、各国住房持有率较低，投资回报率较高 (43)二、发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 (45)1、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商 (45)2、德国：政府限制租金，维护两方权益 (46)3、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体 (47)第五节美国、日本具有代表性的公寓运营公司 (50)一、集中式公寓运营公司Equity Residential (50)二、分散式公寓运营公司大东建托 (54)第六节重点企业分析 (59)一、万科：携泊寓率先进入长租公寓市场 (59)二、世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务 (61)图表目录图表 1：新建商品住宅近三年1至4月累计成交面积 (7)图表 2：房地产开发资金来源合计累计同比（%） (8)图表 3：二手住宅租金指数 (9)图表 4：2017年一线城市人均房租（元/月）及房租收入比对比 (9)图表 5：一线城市人均月租金（元） (10)图表 6：二手住宅租金年回报率（%） (10)图表 7：2018年全球城市租金回报率（%） (11)图表 8：租户年龄分布百分比 (11)图表 9：租房状态分布百分比 (12)图表 10：租房同住分类百分比 (12)图表 11：全国用户租房户型需求百分比 (13)图表 12：北京2018年4月租赁住房户型占比 (13)图表 13：成都2018年4月租赁住房户型占比 (14)图表 14：上海2018年4月租赁房户型占比 (14)图表 15：北京和上海2018年4月每套房月租金(元)分段数量（套） (15)图表 16：本专科入学与毕业人数（万人） (16)图表 17：研究生入学与毕业人数（万人） (17)图表 18：婚姻登记人数的年龄分布（万人） (18)图表 19：我国流动人口总量（亿人） (19)图表 20：流动人口租金规模测算过程 (21)图表 21：流动人口与高校毕业生租金市场关系 (22)图表 22：流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 (22)图表 23：住房租赁主要政策文件 (23)图表 24：住房租赁政策主要要点及相关具体文件 (23)图表 25：北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 (25)图表 26：北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 (25)图表 27：长租公寓运营流程 (30)图表 28：万科泊寓公寓楼照片 (32)图表 29：窝趣轻社区公寓照片 (33)图表 30：自如友家照片 (34)图表 31：自如寓公寓户型 (34)图表 32：YOU+社区照片 (35)图表 33：包租婆公寓照片 (36)图表 34：魔方社区公共空间照片 (37)图表 35：优客逸家公寓照片 (37)图表 36：中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 (40)图表 37：美国住房自有率（%）、出租空置率（%） (43)图表 38：2017年各地平均房价租金比 (44)图表 39：2017年各大城市税前总租金回报率 (44)图表 40：日本新开工户数 (48)图表 41：EQR前期发展收购情况 (51)图表 42：EQR资产负债率与净资产收益率（%） (52)图表 43：EQR营业收入（亿元人民币）及同比（%） (52)图表 44：EQR管理费用（百万元人民币）及管理费用率（%） (53)图表 45：大东集团运营结构 (55)图表 46：大东建托杜邦分析（%） (55)图表 47：大东建托房屋出租率（%） (56)图表 48：大东建托业务利润率对比（%） (57)图表 49：大东建托2017年业务经营情况（亿日元） (57)图表 50：万科营业收入及归属母公司净利（亿元） (59)图表 51：万科ROE、销售毛利率、EPS (60)图表 52：世联行营业收入及归属母公司净利（亿元） (61)图表 53：世联行ROE、销售毛利率、EPS (61)表格目录表格 1：高校毕业生租金规模测算表（标黄为预测值） (17)表格 2：不同类型流动模式城市的城市融入状况 (20)表格 3：上海市2018年租赁住房用地交易情况 (26)表格 4：传统租房与长租公寓对比 (28)表格 5：集中式公寓与分散式公寓对比 (28)表格 6：长租公寓TOP20品牌榜单 (29)表格 7：房企经营长租公寓品牌情况 (31)表格 8：房企长租公寓品牌城市布局 (31)表格 9：2017年至今长租公寓融资事件（部分） (38)表格 10：各国及城市住房自有率对比（%） (43)表格 11：美国在用住宅存量用途 (46)表格 12：2016年德国家庭住房拥有情况 (46)表格 13：上市的住宅房地产投资信托市值前十（亿元人民币）（2018.05.31） (50)表格 14：2017年物业持有情况按类型分 (50)表格 15：2017年物业持有情况按产权分 (51)表格 16：2016年日本主要管理公司管理的公寓套数 (54)。

2018年住房租赁行业市场调研分析报告目录第一节政策支持 (6)一、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 (6)1、中央层面积极推动 (6)2、地方政策持续跟进 (8)二、租赁用地推出，挤占部分商品房指标 (10)1、租赁用地供应计划 (10)2、上海推出租赁用地 (11)三、租购同权 (12)四、货币补贴 (12)第二节租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距.. 13一、需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出 (13)1、城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求 (13)2、畸形的租售比、限购限贷挤压出需求 (15)（1）房价与租金背离 (15)（2）限购限贷 (19)3、个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求 (20)二、供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多 (21)1、租赁房源不足 (21)2、租赁市场亟待规范 (22)（1）商品房出租占比低 (22)（2）承租体验差 (23)（3）租期错配 (24)三、资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行 (24)1、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 (24)2、自如房租分期信托受益权资产支持专项计划 (25)四、对比国际：租赁市场规模有待提高 (26)1、租赁人口占比有待提高 (26)2、租金规模有待提高 (27)第三节运营模式 (29)一、运营模式简介 (29)1、重资产运营的三类模式 (29)2、轻资产管理的两类模式 (30)二、长租公寓业务快速崛起 (30)1、长租公寓运营商与龙头房企涉足 (30)2、典型案例 (32)（1）典型品牌案例分析：魔方生活服务集团 (32)（2）典型品牌案例分析：旭辉领寓 (33)第四节量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (36)一、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (36)1、住房自有率法 (36)（1）通过租赁解决住房需求人口占比 (36)（2）每年租赁市场规模 (38)2、流动人口法 (39)二、对房地产销售影响 (39)1、商品房销售总量：分流20.8亿平，占比10.7% (39)（1）未来住房有效需求增量 (39)（2）发展租赁市场 (40)（3）分流商品住房有效总需求比例 (40)（4）分流商品住房有效增量需求面积 (41)2、对未来四年商品房销售影响 (41)三、对房地产新开工影响 (43)1、房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (43)2、对房地产新开工未来五年影响测算 (44)四、对房地产投资影响 (46)1、房地产投资总量：增加2.7万亿，占比3.4% (46)2、对房地产投资未来五年影响测算 (47)图表目录图表1：政策支持体系 (6)图表2：1995-2016年我国城镇化率增长示意图 (13)图表3：中国城镇化率增长空间 (14)图表4：城镇化发展三阶段（诺瑟姆曲线） (14)图表5：2009-2016年我国流动人口及占比 (15)图表6：2010-2015年北京流动人口（万人） (15)图表7：全国商品住宅平均价格（元/平） (16)图表8：一线四城房价及涨幅 (16)图表9：一线城市价格指数与租金指数 (17)图表10：租金月供差值逐渐拉大 (18)图表11：租售比国际对比 (19)图表12：我国公民等级结婚年龄分布变化 (21)图表13：北京租赁房供需缺口 (21)图表14：我国主要城市租赁房类型 (22)图表15：北京租赁市场现存问题 (23)图表16：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划结构图 (25)图表17：租赁人口国际比较 (26)图表18：世界主要城市租赁人口占比 (26)图表19：中美日三国租赁市场与交易市场GMV (27)图表20：主要城市年租金GMV对比 (28)图表21：魔方生活服务集团三大子品牌 (33)图表22：旭辉领寓三大产品线 (34)图表23：房租租赁群体的主要分类 (37)图表24：发达国家非自有住房人口类型拆分 (38)图表25：新增租赁住房来源拆解 (44)图表26：新增租赁住房投资拆解 (47)表格目录表格1：2015年-2017年7月住房租赁政策汇总 (7)表格2：住房租赁部分地方政策汇总 (8)表格3：北京2011-2016和2017-2021供地计划对比 (10)表格4：上海2011-2016和2017-2021供地计划对比 (11)表格5：上海首次推出两宗纯租赁居住地块详情 (11)表格6：一线城市限购限贷调控详情 (19)表格7：租期匹配程度（%） (24)表格8：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细表 (25)表格9：自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划 (25)表格10：近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况 (30)表格11：布局长租公寓的主要房地产开发企业盘点 (31)表格12：二十个发达国家住房自有率水平 (37)表格13：根据租房人口规模测算市场空间 (39)表格14：根据流动人口规模测算出的市场空间 (39)表格15：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (41)表格16：2017年14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 (42)表格17：预测2017年各线城市销售增速 (43)表格18：2017-2020年发展租赁市场对商品房销售影响测算 (43)表格19：2017年对14城租赁房减少房地产新开工计算 (45)表格20：对未来5年新开工增速影响测算 (46)表格21：发展租赁市场影响房地产投资测算 (47)表格22：发展租赁市场影响房地产投资测算 (48)表格23：各线城市2017年投资增速预测 (49)表格24：对未来5年投资增速影响测算 (49)第一节政策支持一、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展1、中央层面积极推动2016年12月，习总书记在中央经济工作会议上，指出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；同月，在中财办14次会议上，指出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”、“规范住房租赁市场，是实现住有所居的重大民生工程”。

2018年住房租赁市场研究报告2018年1月目录一、租售并举，房地产市场长效机制破冰 (5)1、新时代、新征途：住房租赁破冰房地产长效机制建立 (5)2、租售并举，住房市场不平衡不充分发展阶段下的必然结果 (7)3、多层次、多方面、多渠道推进租售并举制度建立 (9)（1）顶层设计驱动租赁破冰地产长效机制建立 (9)（2）多地区通过金融、土地、住房保障等多元化政策推进租售并举制度建立 (10)4、多层次水平差别和多元化手段，是实现住房保障的必然途径 (13)二、租赁产业链的国际模式 (15)1、海外住房体系：体系完善的金字塔结构 (15)（1）美国：自有为主，租赁为辅，控租、补贴和公共房共存 (15)（2）德国：租赁为核心，公共住房和租金补贴并举 (16)（3）新加坡：公宅为主，私宅为辅 (17)（4）日本：发展公营住宅，鼓励私人投资 (17)（5）英国：公租房为核心，鼓励自有住房、私人出租住房 (18)（6）海外住房租赁：市场性分配和保障性分配两手抓 (19)2、国际经验：房地产金融模式和融资工具丰富 (19)（1）美国房地产金融模式：一二级联动，银行、保险、信托多种产品并存 (19)（2）德国房地产金融模式：储贷结合，资产证券化势头较弱 (20)（3）新加坡房地产金融模式：社会福利基金引导、REITs 为主 (21)（4）日本房地产金融模式：民间与政府金融机构并存、直接和间接投资并重 (22)3、立法到位，保护承租人合法权益 (23)4、海外住房租赁产业链 (25)（1）租赁运营体系完整，平台相对成熟 (25)（2）国外长租公寓模式探讨 (25)三、租赁产业链格局的投资机遇 (29)1、万亿蓝海，租赁市场前景广阔 (29)（1）我国住房租赁市场需求持续上升 (29)（2）多种运营模式长租公寓站上租赁市场新风口 (30)2、租赁产业链延伸带来新的产业机遇 (32)（1）传统租赁行业和长租公寓产业链全景 (32)（2）长租公寓产业链的布局和盈利多样化 (33)①物业资本升值或房租溢价 (33)②设计装修 (34)③附加服务 (34)④系统平台和网络信息平台 (34)⑤租约证券化和租赁金融服务 (34)3、相关企业 (35)随着我国迈入存量房时代，租售并举的发展方向成为必然。

深度研究2018中国租赁住房市场三季报全文共8634字，阅读大约需要27分钟。

每年三季度，毕业季、求职季、开学季叠加，租房需求大增，租金上涨。

然而今年三季度，长租公寓状况频出：恶意抬升租金、租金贷、公寓爆仓、甲醛房，长租公寓受到前所未有的质疑，多家企业在风口浪尖上挣扎。

应对遭遇的诸多“成长烦恼”，行业显现新信号：政策焦点由宏观性的框架指导意见转向规范细则；租赁土地供应渠道逐渐多元化，房源供应进一步开放；租赁市场参与角色多了不少“新面孔”等，由此保障租赁市场稳定，促进租赁市场的快速发展。

一、政策：公寓市场问题多发，政策焦点转向规范细则今年以来，租赁政策开始进入落地期，政策的关注点由宏观的框架性指导开始转向微观的细则指导；另一方面，长租公寓在三季度受到前所未有的质疑，恶意抬升租金、租金贷、公寓爆仓、甲醛房等负面事件纷至沓来，也使得政府从政策层面更关注公寓建设、运营期间的规范化和标准化细则。

预计未来一至两季度，各地方政府将根据当地租赁市场发展特点，因地制宜的处理当地租赁市场中金融、装配、运营过程中的潜在风险，以避免租赁住房市场野蛮无序生长。

1、租赁新政持续发布，向二三线城市下沉2017年年中，首批12个住房租赁试点城市以及北京、上海等外来人口较多的一二线城市，纷纷出台符合本地市场特点的框架性“租赁新政”，加快行业发展。

进入2018年下半年，培育租赁市场不仅仅是一线和强二线城市的发展方向，一些弱二线和有租赁需求的三线城市也开始发布“租赁新政”，规范和发展本地住房租赁市场。

以安徽芜湖为例，9月推出了《芜湖市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》。

芜湖作为安徽省“双核”城市之一，是皖南经济、文化、交通、政治中心，也是安徽省皖江城市带承接产业转移示范区双核城市之一。

利用其距离南京较近的优势，可以承接部分南京外溢的产业和人口，有一定的住房租赁需求。

而值得注意的是，在供应主体中，芜湖的租赁新政重点提及的即为扶持国有企业发展规模化租赁，因此“国家队”，主要是芜湖市属国企，将在未来当地住房租赁市场发展过程中起到带头作用，这也是低能级城市发展住房租赁市场的必然选择。