2018年长租公寓行业分析报告

2018年房地产租赁市场分析报告2018年11月目录一、城市租金持续上涨 (5)1、租金上涨：2017年较大程度回撤 (6)（1）市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加 (6)（2）严控人口红线，租赁市场需求端承压 (7)（3）重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 (8)2、租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间 (9)二、长租公寓对于租赁市场的真正影响力 (10)1、长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力 (10)2、长租公寓溢价仍在合理范围 (14)3、长租公寓对于市场供应结构性的改善 (17)三、租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 (19)1、拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨 (19)2、租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡 (20)四、多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 (23)1、多方机构混战，多种运营模式并行 (23)2、银行机构多方式参与租赁市场 (24)（1）联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道 (25)（2）面向租客提供租金分期产品 (25)（3）携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 (26)3、融资方式多样化，如何盈利依旧存疑 (27)（1）租赁住房专项债 (27)（2）资产证券化产品 (30)①轻资产租金收益权ABS (31)②长租公寓CMBS (31)③重资产类REITS (32)一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。

以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。

17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。

长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限，反而改善供应结构。

市场占有率方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。

2018年住房租赁市场分析报告2018年10月目录一、租购并举政策引领，土地融资双重利好 (5)1、政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善 (5)2、土地：自持地块增多，纯租赁助降成本 (8)3、融资：ABS稳步推进，租金贷或被限制 (12)二、轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明 (15)1、轻重集散，四象限剖析模式千秋 (16)（1）轻资产vs重资产：盈利能力和拓展速度的取舍 (17)（2）集中式vs分散式：依旧是盈利能力和拓展速度的取舍 (18)2、房中酒创，五维度研判主体优劣 (20)（1）房地产开发商：融资、房源获取、装修改造强势，获客、运营弱势 (21)（2）房地产中介：房源获取、获客强势，运营弱势 (22)（3）酒店：装修改造、运营强势，获客弱势 (23)（4）创业公司：禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势 (24)三、中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展 (26)1、中观：人口流动+政策利好双重驱动，我国租赁市场规模或将快速提升 26（1）人口流动：热点一二线城市吸引力强，租赁需求或将持续旺盛 (27)（2）政策利好：租购同权抬高租赁价值，或将提升租房人口和租金水平 (29)2、微观：机构渗透率有望提升，房企和中介具备禀赋优势 (31)（1）与美国、日本等发达国家相比，我国住房租赁市场机构渗透率较低 (31)（2）从商业模式的角度来看 (32)（3）从参与主体的角度来看 (33)四、相关企业 (34)五、主要风险 (35)1、中观方面，租赁人口和租金水平的增长可能不及预期 (35)2、微观方面，住房租赁企业盈利不确定性较大 (35)3、负面新闻可能对行业造成不良影响 (35)预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元，机构渗透率有望快速提升。

融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。

2018年房租租赁市场分析报告2017年9月目录1租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (4)1.1租赁是解决住房问题的重要途径 (4)图1：全国各种房源的占比 (4)图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套） (4)表1：不同房屋获取方式的优劣势比较 (5)图3：进入租赁市场的方式 (5)图4：房屋来源途径 (6)1.2租赁市场租金规模超过万亿 (6)图5：国内流动总人口（亿） (6)1.3租金回报率整体偏低 (7)图6：一线城市租金和对应城市人均年可支配收入的关系 (7)图7：房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度 (8)图8：一线城市的租金回报率快速下降 (8)2租售同权是最重要的长效机制之一 (8)2.1高房价折射的隐形问题 (8)表2：房屋租赁和所有权在权益上的差异 (9)2.2租售同权是重要的长效机制 (9)表3：各地实践租售同权的配套政策汇总 (9)2.3发展租赁市场的政策看点 (10)3长租公寓是租售同权最好的实践 (11)3.1长租公寓的优势 (11)3.2企业参与长租公寓的方式 (12)表4：扶持长租公寓的相关优惠政策 (12)表5：集中式和分散式长租公寓的特点比较 (12)3.3长租公寓的房屋来源 (12)表6：集中式和分散式适用于不同的房源 (12)3.4长租公寓的市场空间 (13)表7：目前房企涉足长租公寓的部分情况 (13)3.5长租公寓的典型盈利模式 (14)3.6长租公寓的投资模型和估值探讨 (15)表8：上海试点住房租赁地块的交易价格 (15)图9：自持长租公寓的投资模型 (16)图10：自持长租公寓投资模型关键因素的敏感性分析 (17)图11：租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (17)图12：租入集中式或分散式房源运营长租公寓模型的关键因素敏感性分析 (18)4长租公寓的市场分析 (18)4.1长租公寓的参与主体 (18)表9：长租公寓的三类市场参与主体 (18)4.2海外长租公寓的企业 (18)表10：海外长租公寓模式的借鉴 (19)4.3长租公寓的核心竞争要素 (19)5行业队标企业 (20)1租赁市场是房地产市场的重要组成部分1.1租赁是解决住房问题的重要途径个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。

长租公寓报告长租公寓是近年来新兴起的一种住宅形态，由于其相对于传统租房形式具有较高的品质和服务，备受青年租房群体的追捧和喜爱。

随着长租公寓市场的不断壮大，相关机构和平台针对此类业态的发展和趋势进行了一系列研究和分析，发布相关报告，以帮助广大租房者和投资人更好地了解市场动态和投资前景。

首先，从长租公寓市场的规模来看，根据2019年1月份发布的《2018年长租公寓市场研究报告》显示，我国长租公寓市场规模已经在过去几年中呈现出快速增长的趋势，预计未来5年内长租公寓将达到1万亿人民币的规模，而随着城市化进程的深入和租房人口的增多，这一市场将继续保持高速增长。

其次，从租房者的需求来看，长租公寓更加注重品质，提供更加全面的服务，比如房屋的经营和维护、家具和家电的配备、安全保障和交通出行等方面。

此外，长租公寓租客的年龄和职业阶层主要集中在20-35岁的年轻人群体，这一群体通常对于便利的交通和完善的社区生活配套设施有着较高的需求，长租公寓正好可以满足其需求。

再次，从租金和收益角度来看，长租公寓一般会采取优化房源配置或小区整体租赁的方式，降低房东的运营成本，从而能够提供相对较低的租金；而房东可以通过此类业态将空置房源租出，获得较为稳定的现金流和相对较高的收益率，也大大降低了其租房风险和管理成本。

最后，从政府角度来看，随着长租公寓市场的不断发展，政府对于其规范管理的要求也越来越高，近年来已经相继出台了一系列相关政策法规保障租房群体的权益，并推动市场走向规范化、健康发展。

这使得长租公寓市场不再是一个无序竞争的市场，而是更加健康、稳定地向前发展。

综上所述，长租公寓市场具有较高的发展潜力，吸引了众多投资者和租房群体的关注，同时政府也积极推动规范化管理。

因此，未来长租公寓市场的前景光明，而投资者和租房群体也需要加强对市场动态的了解和把握，以更好地实现投资回报和住房需求的满足。

中国长租公寓行业市场前景研究报告前言1.长租公寓行业概况目录CONTENTS1.4 长租公寓参与主体2.1 长租公寓渗透率2.2 长租公寓市场规模1.1 长租公寓的定义1.2 长租公寓政策2.3 长租公寓行业痛点2.长租公寓行业发展现状2.4 长租公寓行业竞争格局1.3 长租公寓产业链1.5 长租公寓模式3.31 长租公寓投融资3.32 长租公寓融资方式——ABS 333长租公寓融资方式——REITs3.长租公寓投融资目录CONTENTS4.长租公寓行业重点企业介绍4.1 房企——万科泊寓4.2 房地产中介——链家自如4.3 酒店集团——铂涛集团窝趣4.4 专业租赁公司——YOU+国际青年公寓4.5 金融机构——建设银行5.长租公寓行业发展驱动力6. 长租公寓行业发展趋势5.1 高房价使得部分人口被动转向租赁需求5.2 住房观念升级推动长租公寓发展6.1 长租公寓系统化智能6.2 行业迎来整合期5.3 楼市限购租房群体扩大5.4 消费升级刺激租赁市场发展01长租公寓行业概况长租公寓的定义“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

长租公寓相对个人出租和中介租赁，租赁关系更为稳定，统一的管理与装修，居住环境更加舒适，深受年轻人喜爱。

资料来源：中商产业研究院自2015年以来，国家出台了一系列支持租赁住房政策，在中央层面，政策的顶层设计趋于完善，未来发展住房租赁市场将是解决当前热点区域房地产市场供需矛盾的重要措施。

资料来源：中商产业研究院资料来源：中商产业研究院资料来源：中商产业研究院长租公寓产业链长租公寓的产业链可以分为上游物业资产，中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个基本环节，大数据系统作为产业链的连接环节起到重要的信息传递和收集作用。

作为资金和资源双重密集型行业，长租公寓的发展需要相应的金融支持。

2018年长租公寓行业分析报告2018年3月正文目录一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (5)（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (5)（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (5)（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (6)二、我国长租公寓市场现状分析 (8)（一）长租公寓市场容量可期 (8)（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11)（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (13)（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (17)三、我国长租公寓运营模式分析 (19)（一）重资产运营：大型房企 (19)（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (24)（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (31)四、发达国家住房租赁市场发展经验 (33)（一）德国 (33)（二）新加坡 (35)（三）日本 (38)（四）美国 (42)五、我国长租公寓发展前景展望 (48)六、重点公司分析 (50)（一）招商蛇口 (50)（二）万科A (50)（三）世联行 (51)（四）昆百大A (51)（五）天健集团 (52)七、风险提示 (52)图表目录图1：我国总流动人口 (9)图2：我国20-34岁人口占比 (9)图3：北京市常住人口 (10)图4：上海市常住人口 (10)图5：广州市常住人口 (11)图6：深圳市常住人口 (11)图7：REITs典型交易结构 (15)图8：国内双SPV结构的类REITs交易结构 (15)图9：保利类REITs结构图 (16)图10：建行深圳分行按居贷 (18)图11：壹间 (20)图12：壹堂 (21)图13：壹栈 (21)图14：北京泊寓 (23)图15：广州泊寓 (24)图16：北京自如寓 (25)图17：欢乐谷自如寓 (26)图18：世联红璞 (27)图19：红璞社群生活 (28)图20：YOU+公寓 (29)图21：YOU+社区活动 (29)图22：广州窝趣轻社区 (30)图23：重庆窝趣公寓 (31)图24：建行存房贷主要流程 (32)图25：德国部分地区住房拥有率 (33)图26：德国住房租赁市场供应结构 (34)图27：新加坡房屋自有率 (36)图28：HDB房屋占比 (37)图29：日本新屋开工及构成 (39)图30：日本租赁市场供给结构 (39)图31：大东建托商业模式 (40)图32：大东建托包租模式 (41)图33：大东建托出租率 (42)图34：大东建托销售人员及接单数量 (42)图35：美国租赁住房占比 (43)图36：美国住宅自有率 (44)图37：UPREITs结构 (44)图38：DOWNREITs结构 (45)图39：美国各类REITs发行数量 (45)图40：美国各类型REITs股票市值 (46)图41：EQR公寓 (47)图42：EQR公寓同店入住率 (47)表1：主要住房租赁方式特点 (5)表2：2015年以来中央层面住房租赁政策 (6)表3：主要城市住房租赁政策 (7)表4：我国长租公寓参与主体 (12)表5：主要城市租赁住房土地供应政策 (14)表6：主要城市只租不售地块出让情况 (14)表7：主要城市鼓励住房租赁消费的相关政策 (18)一、政策红利助推住房租赁市场快速发展（一）传统租赁模式难以满足新兴需求我国住房租赁市场以个人出租为主，传统模式难以满足新兴需求。