2018年长租公寓行业分析报告

租客
业主
泛人群平台
平 台 层
垂直平台
综合平台
金融服务商 SaaS服务商
服
务
商
装修服务商 家居服务商
9
CHAPTER II
长租公寓不同模式分析
• 长租公寓玩家总述 • 平台层： • 泛人群租赁平台 • 白领/蓝领/女性公寓等垂直租赁平台 • 综合租赁平台 • 服务商： • 金融/装修等第三方服务提供商
房子是租来的，但生活不是
36Kr-长租公寓研究报告
36氪研究院 查楠
2018年4月
36Kr-长租公寓研究报告 2018.4
报告摘要
• 一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，规范化标 准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。
• 相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更 大，根据研究判断，长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。
36Kr-长租公寓研究报告 2018.4
1.1 行业概述 1.2 发展驱动力 1.3 投融资现状 1.4 产业链图
数据来源：36氪研究院根据 调研&公开资料整理 7
发展驱动力
租购并举等政策利好和海量租房 需求推动长租市场长足发展
• 随着租赁市场的稳步发展，长租公寓行业也快速进入黄金时 代，包括创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营 商在内的越来越多玩家也开始介入。
• 分散式以房间为基本单位，分散于城市不同区域。优势是便于进 行规模化扩张，形成辐射面；劣势则是不方便规模化设计和集中 施工，不便提供公共设施。因为集中式公寓一般楼盘物业租赁期 限更长、装修管理成本更低、统一管理下的安保能力更强、且在 扩大房源抑制房价上更具可能性，因此一般来说集中式公寓更具 盈利空间。 长租公寓典型分类

2018年房地产租赁市场分析报告2018年11月目录一、城市租金持续上涨 (5)1、租金上涨：2017年较大程度回撤 (6)（1）市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加 (6)（2）严控人口红线，租赁市场需求端承压 (7)（3）重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 (8)2、租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间 (9)二、长租公寓对于租赁市场的真正影响力 (10)1、长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力 (10)2、长租公寓溢价仍在合理范围 (14)3、长租公寓对于市场供应结构性的改善 (17)三、租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 (19)1、拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨 (19)2、租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡 (20)四、多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 (23)1、多方机构混战，多种运营模式并行 (23)2、银行机构多方式参与租赁市场 (24)（1）联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道 (25)（2）面向租客提供租金分期产品 (25)（3）携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 (26)3、融资方式多样化，如何盈利依旧存疑 (27)（1）租赁住房专项债 (27)（2）资产证券化产品 (30)①轻资产租金收益权ABS (31)②长租公寓CMBS (31)③重资产类REITS (32)一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。

以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。

17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。

长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限，反而改善供应结构。

市场占有率方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。

Service（居住服务）： 快速&高效 承诺（1）“任何居住问题”都可以通过移动端或者网页端进行反馈。（2）“所有维修服务”会在48小时之内完成。
Convenience（便利服务） 通过整合供应商渠道，为租客提供付费的搬家服务，以及为租客提供家具购买折扣。
Community（社区建设） 即EQR建造的社交平台，通过鼓励完善租户互联网信息，分享想法，以及定期举行活动，实现租户之间的交流和互动。
运营模式相同： 标准化、类酒店化经营管理。
虽然长/短租产品在目标市场、目标客群已经具体的产品运营阶段基于居住周期不同而有不同规划，但从产品类型而言却都是为满足人异地居住需求而提供的类酒店化服务，两者其实并不矛盾。若能找到一个兼顾两者特性的产品，将十分有利于入市早期，通过多样化市场覆盖获取市场份额，形成规模效应，而非单纯增量。
基本需求相同： 异地居住。
2、产品规划不同： 长租公寓在产品配置上，以居家功能为主，如冰箱、洗衣机、储物空间等，而酒店类的客用耗品、辅助服务，以及健身娱乐设施则可以免去。 短租公寓在产品配置上较类似于酒店，特别在国内纯平台化模式无法支撑消费信心的前提下，小猪、途家均选择了重运营模式以获取竞争优势。
短租公寓发展痛点及应对
信用体系的完善，消费理念的转变都需要时间沉淀，为提振消费信息，尝试集合房企资源，以自持、自营、标准化服务品质、专业化运营流程缩短沉淀周期。
长/短租产品异同
1、细分市场不同： 长租公寓聚焦因工作、求学或购房压力而带来的有中长期居住需求的人群。 短租公寓服务于因出差、旅游而产生短期异地居住需求的人群。
酒店式 服务公寓
租住周期： 兼顾长/短租需求
策划定位： 国际高端品牌为主； 目标客群以外籍或高端商务人士为主

2018年住房租赁市场分析报告2018年10月目录一、租购并举政策引领，土地融资双重利好 (5)1、政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善 (5)2、土地：自持地块增多，纯租赁助降成本 (8)3、融资：ABS稳步推进，租金贷或被限制 (12)二、轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明 (15)1、轻重集散，四象限剖析模式千秋 (16)（1）轻资产vs重资产：盈利能力和拓展速度的取舍 (17)（2）集中式vs分散式：依旧是盈利能力和拓展速度的取舍 (18)2、房中酒创，五维度研判主体优劣 (20)（1）房地产开发商：融资、房源获取、装修改造强势，获客、运营弱势 (21)（2）房地产中介：房源获取、获客强势，运营弱势 (22)（3）酒店：装修改造、运营强势，获客弱势 (23)（4）创业公司：禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势 (24)三、中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展 (26)1、中观：人口流动+政策利好双重驱动，我国租赁市场规模或将快速提升 26（1）人口流动：热点一二线城市吸引力强，租赁需求或将持续旺盛 (27)（2）政策利好：租购同权抬高租赁价值，或将提升租房人口和租金水平 (29)2、微观：机构渗透率有望提升，房企和中介具备禀赋优势 (31)（1）与美国、日本等发达国家相比，我国住房租赁市场机构渗透率较低 (31)（2）从商业模式的角度来看 (32)（3）从参与主体的角度来看 (33)四、相关企业 (34)五、主要风险 (35)1、中观方面，租赁人口和租金水平的增长可能不及预期 (35)2、微观方面，住房租赁企业盈利不确定性较大 (35)3、负面新闻可能对行业造成不良影响 (35)预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元，机构渗透率有望快速提升。

融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。

2018年房租租赁市场分析报告2017年9月目录1租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (4)1.1租赁是解决住房问题的重要途径 (4)图1：全国各种房源的占比 (4)图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套） (4)表1：不同房屋获取方式的优劣势比较 (5)图3：进入租赁市场的方式 (5)图4：房屋来源途径 (6)1.2租赁市场租金规模超过万亿 (6)图5：国内流动总人口（亿） (6)1.3租金回报率整体偏低 (7)图6：一线城市租金和对应城市人均年可支配收入的关系 (7)图7：房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度 (8)图8：一线城市的租金回报率快速下降 (8)2租售同权是最重要的长效机制之一 (8)2.1高房价折射的隐形问题 (8)表2：房屋租赁和所有权在权益上的差异 (9)2.2租售同权是重要的长效机制 (9)表3：各地实践租售同权的配套政策汇总 (9)2.3发展租赁市场的政策看点 (10)3长租公寓是租售同权最好的实践 (11)3.1长租公寓的优势 (11)3.2企业参与长租公寓的方式 (12)表4：扶持长租公寓的相关优惠政策 (12)表5：集中式和分散式长租公寓的特点比较 (12)3.3长租公寓的房屋来源 (12)表6：集中式和分散式适用于不同的房源 (12)3.4长租公寓的市场空间 (13)表7：目前房企涉足长租公寓的部分情况 (13)3.5长租公寓的典型盈利模式 (14)3.6长租公寓的投资模型和估值探讨 (15)表8：上海试点住房租赁地块的交易价格 (15)图9：自持长租公寓的投资模型 (16)图10：自持长租公寓投资模型关键因素的敏感性分析 (17)图11：租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (17)图12：租入集中式或分散式房源运营长租公寓模型的关键因素敏感性分析 (18)4长租公寓的市场分析 (18)4.1长租公寓的参与主体 (18)表9：长租公寓的三类市场参与主体 (18)4.2海外长租公寓的企业 (18)表10：海外长租公寓模式的借鉴 (19)4.3长租公寓的核心竞争要素 (19)5行业队标企业 (20)1租赁市场是房地产市场的重要组成部分1.1租赁是解决住房问题的重要途径个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。

长租公寓报告长租公寓是近年来新兴起的一种住宅形态，由于其相对于传统租房形式具有较高的品质和服务，备受青年租房群体的追捧和喜爱。

随着长租公寓市场的不断壮大，相关机构和平台针对此类业态的发展和趋势进行了一系列研究和分析，发布相关报告，以帮助广大租房者和投资人更好地了解市场动态和投资前景。

首先，从长租公寓市场的规模来看，根据2019年1月份发布的《2018年长租公寓市场研究报告》显示，我国长租公寓市场规模已经在过去几年中呈现出快速增长的趋势，预计未来5年内长租公寓将达到1万亿人民币的规模，而随着城市化进程的深入和租房人口的增多，这一市场将继续保持高速增长。

其次，从租房者的需求来看，长租公寓更加注重品质，提供更加全面的服务，比如房屋的经营和维护、家具和家电的配备、安全保障和交通出行等方面。

此外，长租公寓租客的年龄和职业阶层主要集中在20-35岁的年轻人群体，这一群体通常对于便利的交通和完善的社区生活配套设施有着较高的需求，长租公寓正好可以满足其需求。

再次，从租金和收益角度来看，长租公寓一般会采取优化房源配置或小区整体租赁的方式，降低房东的运营成本，从而能够提供相对较低的租金；而房东可以通过此类业态将空置房源租出，获得较为稳定的现金流和相对较高的收益率，也大大降低了其租房风险和管理成本。

最后，从政府角度来看，随着长租公寓市场的不断发展，政府对于其规范管理的要求也越来越高，近年来已经相继出台了一系列相关政策法规保障租房群体的权益，并推动市场走向规范化、健康发展。

这使得长租公寓市场不再是一个无序竞争的市场，而是更加健康、稳定地向前发展。

综上所述，长租公寓市场具有较高的发展潜力，吸引了众多投资者和租房群体的关注，同时政府也积极推动规范化管理。

因此，未来长租公寓市场的前景光明，而投资者和租房群体也需要加强对市场动态的了解和把握，以更好地实现投资回报和住房需求的满足。

中国长租公寓行业市场前景研究报告前言1.长租公寓行业概况目录CONTENTS1.4 长租公寓参与主体2.1 长租公寓渗透率2.2 长租公寓市场规模1.1 长租公寓的定义1.2 长租公寓政策2.3 长租公寓行业痛点2.长租公寓行业发展现状2.4 长租公寓行业竞争格局1.3 长租公寓产业链1.5 长租公寓模式3.31 长租公寓投融资3.32 长租公寓融资方式——ABS 333长租公寓融资方式——REITs3.长租公寓投融资目录CONTENTS4.长租公寓行业重点企业介绍4.1 房企——万科泊寓4.2 房地产中介——链家自如4.3 酒店集团——铂涛集团窝趣4.4 专业租赁公司——YOU+国际青年公寓4.5 金融机构——建设银行5.长租公寓行业发展驱动力6. 长租公寓行业发展趋势5.1 高房价使得部分人口被动转向租赁需求5.2 住房观念升级推动长租公寓发展6.1 长租公寓系统化智能6.2 行业迎来整合期5.3 楼市限购租房群体扩大5.4 消费升级刺激租赁市场发展01长租公寓行业概况长租公寓的定义“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

长租公寓相对个人出租和中介租赁，租赁关系更为稳定，统一的管理与装修，居住环境更加舒适，深受年轻人喜爱。

资料来源：中商产业研究院自2015年以来，国家出台了一系列支持租赁住房政策，在中央层面，政策的顶层设计趋于完善，未来发展住房租赁市场将是解决当前热点区域房地产市场供需矛盾的重要措施。

资料来源：中商产业研究院资料来源：中商产业研究院资料来源：中商产业研究院长租公寓产业链长租公寓的产业链可以分为上游物业资产，中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个基本环节，大数据系统作为产业链的连接环节起到重要的信息传递和收集作用。

作为资金和资源双重密集型行业，长租公寓的发展需要相应的金融支持。

广州市2018年度立法工作部署动员会：立法计划包括广州市房屋 租赁管理规定等14项正式项目。规定草案要求，市人民政府应当 采取金融支持、用地供应、基本公共服务保障等政策措施，鼓励 住房租赁消费，培育和发展房屋租赁市场。
2018. 3.7
2018. 4.23
广州《关于加强住房租赁企业房屋租赁管理有关问题的通知》： 广州市住房租赁企业通过广州市阳光租房平台办理相关业务的， 应当先在阳光租房平台实名注册。住房租赁企业出租房屋的，由 住房租赁企业办理房屋租赁合同网上备案手续。弄虚作假等不良 行为将被纳入政府诚信系统监管。
三、实施时间：2017年11月前编制方案报住建部审批，2019年11月形成中期评估报告，2020年底形成
总结报告。
一、区域市场现状 （二）已落地项目进展及经营情况
利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案
基本原则：1、符合规划、权属清晰、存量优先原则；2、政府引导、市场运作、村民自愿原则；3、试 点先行、有序推进、审慎稳妥原则；4、市区联动、简政放权、强化监管原则； 规划布局： 1、至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100 万平方米控制。 2、引导在中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基
2017. 10.30
《广州市公共租赁住房保障申请审查实施细则（征求意见稿）》
2017. 11.3
：较旧的《实施细则》对申请审核过程做了细化。初审需要确认 申请对象是否为本市城镇户籍，并在本市工作或居住。两种情况 除外：申请人配偶及未年满18周岁子女非本市城镇户籍但在本市 工作或居住的，应当作为共同申请人；户籍因就学、服兵役等原 因迁出本市的，可以作为共同申请人。

2018年长租公寓行业分析报告2018年3月正文目录一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (5)（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (5)（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (5)（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (6)二、我国长租公寓市场现状分析 (8)（一）长租公寓市场容量可期 (8)（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11)（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (13)（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (17)三、我国长租公寓运营模式分析 (19)（一）重资产运营：大型房企 (19)（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (24)（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (31)四、发达国家住房租赁市场发展经验 (33)（一）德国 (33)（二）新加坡 (35)（三）日本 (38)（四）美国 (42)五、我国长租公寓发展前景展望 (48)六、重点公司分析 (50)（一）招商蛇口 (50)（二）万科A (50)（三）世联行 (51)（四）昆百大A (51)（五）天健集团 (52)七、风险提示 (52)图表目录图1：我国总流动人口 (9)图2：我国20-34岁人口占比 (9)图3：北京市常住人口 (10)图4：上海市常住人口 (10)图5：广州市常住人口 (11)图6：深圳市常住人口 (11)图7：REITs典型交易结构 (15)图8：国内双SPV结构的类REITs交易结构 (15)图9：保利类REITs结构图 (16)图10：建行深圳分行按居贷 (18)图11：壹间 (20)图12：壹堂 (21)图13：壹栈 (21)图14：北京泊寓 (23)图15：广州泊寓 (24)图16：北京自如寓 (25)图17：欢乐谷自如寓 (26)图18：世联红璞 (27)图19：红璞社群生活 (28)图20：YOU+公寓 (29)图21：YOU+社区活动 (29)图22：广州窝趣轻社区 (30)图23：重庆窝趣公寓 (31)图24：建行存房贷主要流程 (32)图25：德国部分地区住房拥有率 (33)图26：德国住房租赁市场供应结构 (34)图27：新加坡房屋自有率 (36)图28：HDB房屋占比 (37)图29：日本新屋开工及构成 (39)图30：日本租赁市场供给结构 (39)图31：大东建托商业模式 (40)图32：大东建托包租模式 (41)图33：大东建托出租率 (42)图34：大东建托销售人员及接单数量 (42)图35：美国租赁住房占比 (43)图36：美国住宅自有率 (44)图37：UPREITs结构 (44)图38：DOWNREITs结构 (45)图39：美国各类REITs发行数量 (45)图40：美国各类型REITs股票市值 (46)图41：EQR公寓 (47)图42：EQR公寓同店入住率 (47)表1：主要住房租赁方式特点 (5)表2：2015年以来中央层面住房租赁政策 (6)表3：主要城市住房租赁政策 (7)表4：我国长租公寓参与主体 (12)表5：主要城市租赁住房土地供应政策 (14)表6：主要城市只租不售地块出让情况 (14)表7：主要城市鼓励住房租赁消费的相关政策 (18)一、政策红利助推住房租赁市场快速发展（一）传统租赁模式难以满足新兴需求我国住房租赁市场以个人出租为主，传统模式难以满足新兴需求。

数据说明
文中涉及市场规模、主流品牌运营状况等数据，均来源于住建部、各地统计局、网络公开数据 以及相关调研考察，由迈点研究院（MTA）整理统计完成。 1. 关于长租公寓释义 首个国家团体标准《租赁式公寓经营服务规范》于 2018 年 3 月正式对外发布，这是国内公寓 行业的第一个正式标准。 《规范》中，按照租赁方式，租赁式公寓企业分为长租公寓企业和短租公寓企业。 其中，长租公寓企业指的是为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务的 经营企业。 短租公寓企业指的是为旅游、度假、临时工作者等群体提供以日、夜为计算单位，价格经济、 提供有限服务的住宿经营企业。 《规范》中，按照经营方式，租赁式公寓企业又分为集中式公寓企业与分散式公寓企业。 集中式公寓企业是指以整栋楼 ( 或者一栋楼的几层 ) 为运作标的，包租后对公共区域、配套空间 和房间进行标准改造和装修，配备统一服务，进行集中式管理的公寓形式。在合约期内以间为单位 出租，并为租客提供生活服务以及社交、创业等附加服务。 分散式公寓企业是指公寓运营商从分散的住宅小区（或商住公寓）的业主手中，运用包租、托 管等模式，取得一定时限的房屋使用权，通过房屋的运营管理、装修改造及匹配一定的租住服务后， 为租客提供一体化的租住解决方案。 2. 关于市场规模、份额等数据释义 文中所用市场规模、品牌市场份额 / 占有率等数据，均以长租公寓数量或房间规模为统计标准 计算，不涉及品牌营收能力水平。 3. 迈点品牌指数 MBI 说明 迈点品牌指数 MBI （长租公寓品牌部分 ) 是由中国饭店协会指导， 迈点研究院 （MTA） 独家发布， 用以反映一段时期内长租公寓品牌在互联网和移动互联网的影响力的指标数据，可为企业及行业相 关人士分析品牌传播及营销管理提供参考。迈点品牌指数 MBI（长租公、运营指数（品牌官方微博、官方微信、 官网、APP 等主动运营的质量）、媒体指数（品牌在主流大众媒体以及行业媒体的曝光度情况）3 大维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。这是由迈点研究院（MTA) 自主开发的“迈点品 牌指数监测系统” Meadin Brand Index Monitoring System(MBIMS) 提供的一项免费数据分 析服务。 基于百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取、5 轮层层精校与自我审核，迈点品牌指数 MBI 最终得以化繁为简，将繁杂的数据表象精炼为客观指数并加以呈现。历经 8 年有余的数据积淀 与深耕，迈点品牌指数 MBI 也日益成为洞察行业品牌发展变化的风向标。 本年度关于中国长租公寓市场大数据分析报告的数据指标，统计时间截止至 2017 年 12 月。 迈点研究院（MTA）对采集到的数据严格把关，反复展开筛选精校，并且通过专业统计分析平 台进行数据整理与分析��

2018年房屋租赁行业市场调研分析报告2018年房屋租赁行业市场调研分析报告目录第一节顶层设计配套方案，三大看点值得关注 (5)一、顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破 (5)二、方案有三大亮点值得关注 (6)第二节四大创新突破用地制度，一石三鸟切合实际 (8)一、我国农村集体建设用地制度现状与演变 (8)二、四大创新试点内容 (10)三、切合实际、一石三鸟 (13)第三节多个试点出台政策，杭州经验先行 (15)一、当前地方试点政策 (15)二、杭州经验：盘活农村10%留用地，保障农民长远收益 (18) 第四节租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (23)一、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (24)1、住房自有率法 (24)2、流动人口法 (26)二、对房地产销售影响 (27)1、商品房销售总量：分流24.2亿平，占比12.5% (27)2、对未来四年商品房销售影响 (29)三、对房地产新开工影响 (31)1、房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (31)2、对房地产新开工未来五年影响测算 (32)四、对房地产投资影响 (34)1、房地产投资总量：增加3.32万亿，占比4.2% (34)2、对房地产投资未来五年影响测算 (36)附录：利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 (39)图表1：小产权房与集体租赁房差异性比较 (11)图表2：样本1-庆春银泰城市综合体 (18)图表3：样本2-欧亚达秋涛城市综合体 (19)图表4：样本3-兴耀星耀城综合体 (19)图表5：样本4-中豪五福天地综合体 (20)图表6：房租租赁群体的主要分类 (24)图表7：发达国家非自有住房人口类型拆分 (25)图表8：新增租赁住房来源拆解 (32)图表9：新增租赁住房投资拆解 (36)表格1：顶层设计的6大政策内容 (5)表格2：方案主要内容和亮点 (7)表格3：《中华人民共和国土地管理法》规定 (8)表格4：我国集体建设用地制度演变 (9)表格5：四大试点内容的具体规定和意义 (12)表格6：租赁试点城市政策汇总 (15)表格7：杭州村级留用地管理办法 (20)表格8：企业参与村集体留用地租赁住房建设运营的三类模式 (22) 表格9：二十个发达国家住房自有率水平 (25)表格10：根据租房人口规模测算市场空间 (26)表格11：根据流动人口规模测算出的市场空间 (27)表格12：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (28)表格13：14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 (30)表格14：预测2017年各线城市销售增速 (30)表格15：发展租赁市场对2017-2020年商品房销售影响测算 (31) 表格16：发展租赁市场对未来5年新开工的影响测算 (33)表格17：发展租赁房试点对房地产新开工影响测算 (33)表格18：发展租赁市场影响房地产投资总量测算 (35)表格19：发展租赁住房试点对房地产投资影响测算 (37)表格20：各线城市2017年投资增速预测 (37)表格21：对未来5年投资增速影响测算 (38)第一节顶层设计配套方案，三大看点值得关注一、顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破2017年4月,住建部和国土部印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出：?在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

2018年房屋租赁行业市场调研分析报告报告编号：1目录第一节从“居者有其屋”到“住有所居” (6)第二节需求端：存量可观，增量可期 (7)一、新房交易市场降温，租赁市场有待发育 (7)二、租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 (11)第三节供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 (23)一、政策总纲要全方位支持，土地供应利好 (23)二、国内长租公寓市场正在兴起 (27)1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 (27)2、各类企业纷纷布局长租公寓 (29)1）YOU+国际青年社区 (34)2）包租婆 (35)3）魔方公寓 (36)4）优客逸家 (37)3、各类公寓运营商融资渠道多样 (38)第四节国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 (43)一、各国住房持有率较低，投资回报率较高 (43)二、发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 (45)1、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商 (45)2、德国：政府限制租金，维护两方权益 (46)3、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体 (47)第五节美国、日本具有代表性的公寓运营公司 (50)一、集中式公寓运营公司Equity Residential (50)二、分散式公寓运营公司大东建托 (54)第六节重点企业分析 (59)一、万科：携泊寓率先进入长租公寓市场 (59)二、世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务 (61)图表目录图表 1：新建商品住宅近三年1至4月累计成交面积 (7)图表 2：房地产开发资金来源合计累计同比（%） (8)图表 3：二手住宅租金指数 (9)图表 4：2017年一线城市人均房租（元/月）及房租收入比对比 (9)图表 5：一线城市人均月租金（元） (10)图表 6：二手住宅租金年回报率（%） (10)图表 7：2018年全球城市租金回报率（%） (11)图表 8：租户年龄分布百分比 (11)图表 9：租房状态分布百分比 (12)图表 10：租房同住分类百分比 (12)图表 11：全国用户租房户型需求百分比 (13)图表 12：北京2018年4月租赁住房户型占比 (13)图表 13：成都2018年4月租赁住房户型占比 (14)图表 14：上海2018年4月租赁房户型占比 (14)图表 15：北京和上海2018年4月每套房月租金(元)分段数量（套） (15)图表 16：本专科入学与毕业人数（万人） (16)图表 17：研究生入学与毕业人数（万人） (17)图表 18：婚姻登记人数的年龄分布（万人） (18)图表 19：我国流动人口总量（亿人） (19)图表 20：流动人口租金规模测算过程 (21)图表 21：流动人口与高校毕业生租金市场关系 (22)图表 22：流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 (22)图表 23：住房租赁主要政策文件 (23)图表 24：住房租赁政策主要要点及相关具体文件 (23)图表 25：北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 (25)图表 26：北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 (25)图表 27：长租公寓运营流程 (30)图表 28：万科泊寓公寓楼照片 (32)图表 29：窝趣轻社区公寓照片 (33)图表 30：自如友家照片 (34)图表 31：自如寓公寓户型 (34)图表 32：YOU+社区照片 (35)图表 33：包租婆公寓照片 (36)图表 34：魔方社区公共空间照片 (37)图表 35：优客逸家公寓照片 (37)图表 36：中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 (40)图表 37：美国住房自有率（%）、出租空置率（%） (43)图表 38：2017年各地平均房价租金比 (44)图表 39：2017年各大城市税前总租金回报率 (44)图表 40：日本新开工户数 (48)图表 41：EQR前期发展收购情况 (51)图表 42：EQR资产负债率与净资产收益率（%） (52)图表 43：EQR营业收入（亿元人民币）及同比（%） (52)图表 44：EQR管理费用（百万元人民币）及管理费用率（%） (53)图表 45：大东集团运营结构 (55)图表 46：大东建托杜邦分析（%） (55)图表 47：大东建托房屋出租率（%） (56)图表 48：大东建托业务利润率对比（%） (57)图表 49：大东建托2017年业务经营情况（亿日元） (57)图表 50：万科营业收入及归属母公司净利（亿元） (59)图表 51：万科ROE、销售毛利率、EPS (60)图表 52：世联行营业收入及归属母公司净利（亿元） (61)图表 53：世联行ROE、销售毛利率、EPS (61)表格目录表格 1：高校毕业生租金规模测算表（标黄为预测值） (17)表格 2：不同类型流动模式城市的城市融入状况 (20)表格 3：上海市2018年租赁住房用地交易情况 (26)表格 4：传统租房与长租公寓对比 (28)表格 5：集中式公寓与分散式公寓对比 (28)表格 6：长租公寓TOP20品牌榜单 (29)表格 7：房企经营长租公寓品牌情况 (31)表格 8：房企长租公寓品牌城市布局 (31)表格 9：2017年至今长租公寓融资事件（部分） (38)表格 10：各国及城市住房自有率对比（%） (43)表格 11：美国在用住宅存量用途 (46)表格 12：2016年德国家庭住房拥有情况 (46)表格 13：上市的住宅房地产投资信托市值前十（亿元人民币）（2018.05.31） (50)表格 14：2017年物业持有情况按类型分 (50)表格 15：2017年物业持有情况按产权分 (51)表格 16：2016年日本主要管理公司管理的公寓套数 (54)。

2018年住房租赁行业市场调研分析报告目录第一节政策支持 (6)一、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 (6)1、中央层面积极推动 (6)2、地方政策持续跟进 (8)二、租赁用地推出，挤占部分商品房指标 (10)1、租赁用地供应计划 (10)2、上海推出租赁用地 (11)三、租购同权 (12)四、货币补贴 (12)第二节租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距.. 13一、需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出 (13)1、城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求 (13)2、畸形的租售比、限购限贷挤压出需求 (15)（1）房价与租金背离 (15)（2）限购限贷 (19)3、个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求 (20)二、供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多 (21)1、租赁房源不足 (21)2、租赁市场亟待规范 (22)（1）商品房出租占比低 (22)（2）承租体验差 (23)（3）租期错配 (24)三、资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行 (24)1、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 (24)2、自如房租分期信托受益权资产支持专项计划 (25)四、对比国际：租赁市场规模有待提高 (26)1、租赁人口占比有待提高 (26)2、租金规模有待提高 (27)第三节运营模式 (29)一、运营模式简介 (29)1、重资产运营的三类模式 (29)2、轻资产管理的两类模式 (30)二、长租公寓业务快速崛起 (30)1、长租公寓运营商与龙头房企涉足 (30)2、典型案例 (32)（1）典型品牌案例分析：魔方生活服务集团 (32)（2）典型品牌案例分析：旭辉领寓 (33)第四节量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (36)一、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (36)1、住房自有率法 (36)（1）通过租赁解决住房需求人口占比 (36)（2）每年租赁市场规模 (38)2、流动人口法 (39)二、对房地产销售影响 (39)1、商品房销售总量：分流20.8亿平，占比10.7% (39)（1）未来住房有效需求增量 (39)（2）发展租赁市场 (40)（3）分流商品住房有效总需求比例 (40)（4）分流商品住房有效增量需求面积 (41)2、对未来四年商品房销售影响 (41)三、对房地产新开工影响 (43)1、房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (43)2、对房地产新开工未来五年影响测算 (44)四、对房地产投资影响 (46)1、房地产投资总量：增加2.7万亿，占比3.4% (46)2、对房地产投资未来五年影响测算 (47)图表目录图表1：政策支持体系 (6)图表2：1995-2016年我国城镇化率增长示意图 (13)图表3：中国城镇化率增长空间 (14)图表4：城镇化发展三阶段（诺瑟姆曲线） (14)图表5：2009-2016年我国流动人口及占比 (15)图表6：2010-2015年北京流动人口（万人） (15)图表7：全国商品住宅平均价格（元/平） (16)图表8：一线四城房价及涨幅 (16)图表9：一线城市价格指数与租金指数 (17)图表10：租金月供差值逐渐拉大 (18)图表11：租售比国际对比 (19)图表12：我国公民等级结婚年龄分布变化 (21)图表13：北京租赁房供需缺口 (21)图表14：我国主要城市租赁房类型 (22)图表15：北京租赁市场现存问题 (23)图表16：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划结构图 (25)图表17：租赁人口国际比较 (26)图表18：世界主要城市租赁人口占比 (26)图表19：中美日三国租赁市场与交易市场GMV (27)图表20：主要城市年租金GMV对比 (28)图表21：魔方生活服务集团三大子品牌 (33)图表22：旭辉领寓三大产品线 (34)图表23：房租租赁群体的主要分类 (37)图表24：发达国家非自有住房人口类型拆分 (38)图表25：新增租赁住房来源拆解 (44)图表26：新增租赁住房投资拆解 (47)表格目录表格1：2015年-2017年7月住房租赁政策汇总 (7)表格2：住房租赁部分地方政策汇总 (8)表格3：北京2011-2016和2017-2021供地计划对比 (10)表格4：上海2011-2016和2017-2021供地计划对比 (11)表格5：上海首次推出两宗纯租赁居住地块详情 (11)表格6：一线城市限购限贷调控详情 (19)表格7：租期匹配程度（%） (24)表格8：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细表 (25)表格9：自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划 (25)表格10：近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况 (30)表格11：布局长租公寓的主要房地产开发企业盘点 (31)表格12：二十个发达国家住房自有率水平 (37)表格13：根据租房人口规模测算市场空间 (39)表格14：根据流动人口规模测算出的市场空间 (39)表格15：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (41)表格16：2017年14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 (42)表格17：预测2017年各线城市销售增速 (43)表格18：2017-2020年发展租赁市场对商品房销售影响测算 (43)表格19：2017年对14城租赁房减少房地产新开工计算 (45)表格20：对未来5年新开工增速影响测算 (46)表格21：发展租赁市场影响房地产投资测算 (47)表格22：发展租赁市场影响房地产投资测算 (48)表格23：各线城市2017年投资增速预测 (49)表格24：对未来5年投资增速影响测算 (49)第一节政策支持一、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展1、中央层面积极推动2016年12月，习总书记在中央经济工作会议上，指出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；同月，在中财办14次会议上，指出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”、“规范住房租赁市场，是实现住有所居的重大民生工程”。

2018年房租分析报告2018年9月目录一、中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金10年CAGR5% (6)1、租房人口的增量 (6)（1）新增租房人口需求动力之一：流动人口的净增量 (6)（2）新增租房人口需求动力之二：高校毕业生的净增量（包括留学归来人员） (8)①我国未来十年高校毕业生的总体增速 (9)②我国高校毕业生，毕业后去一线城市就业的比例 (10)③我国出国留学回国人数可持续增长，一线城市就业比例较高 (10)④具体测算 (11)2、租房人口的可支配收入 (13)3、购房行为的替代 (15)4、区域人才招揽政策 (16)5、通货膨胀 (16)6、可租房源的缺口 (16)7、一线城市房租长期上涨的复合增速5%（CAGR） (18)二、本轮的房租上涨，背后的驱动何在 (19)1、租赁人口需求增量规模，为上涨创造了条件支撑 (19)2、购房行为替代，是现阶段较大的变量 (20)3、一线城市产业阶段，引入更多高收入，支撑高房租 (21)三、针对房租业务的商业模式 (23)1、可渗透空间巨大，机构运营者中逐步参与其中 (23)（1）机构化运营的住宅租赁物业，分为分散式和集中式品牌公寓 (23)（2）行业格局：分散式公寓的竞争格局已逐步确立；集中式公寓的成规模玩家数量较少、资金资源追逐龙头 (24)2、长租公寓单房经济测算 (25)3、租赁金融的逐步成熟，租赁REITS的有待突破 (27)四、趋势：一线城市住房自有率的下降 (28)当前，恰逢一线城市的房租出现新一轮的上涨，而对房租因素，成为当前极具研究意义的问题；但地产行业的研究，过去更多的围绕“房价”问题，而对“房租”的研究，却相比甚少。

买房和租房，从居住需求的角度看，是“买房住”与“租房住”之间的相互替代。

但是，来源于居民财富配置的投资性需求，会放大“房价”的预期波动，故买房所对应的“房价”，除了对当前居住价值的反映外，也更多包含了未来的预期资产价值；而租房所对应的“房租”，更多的反映房屋现阶段的居住价值。