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三亚湾红树林度假酒店项目类型：酒店建筑综合体总建筑面积：68万平米开发商：三亚红树林旅游文化地产开发有限公司投资商：今典集团建筑设计单位：美国5+design设计公司北京中建恒基工程建设有限公司水上乐园设计单位：美国白水公园项目简介：三亚湾红树林度假酒店，是今典集团顺应中国休闲度假产业发展大势，集合自身在“地产、酒店运营、电影、艺术”多领域经营的资源优势，打造出的创新型度假产品，是今典集团由“住宅开发”向“度假地产”转型之后,面向全国旅游度假城市发散复制的标准化产品模式。
三亚湾红树林度假酒店位于享有“椰梦长廊”美誉的海南三亚湾、紧邻由机场进入三亚市区的必经之路——凤凰路，距离凤凰国际机场6.4公里，在未来三亚新的行政中心区附近，距离海滨大约2公里。
酒店占地面积约400亩，总建筑面积68万平方米。
三亚湾红树林度假酒店在规划上区别于传统常规酒店，适应新型度假生活需求，集合了拉斯维加斯、迪拜等世界度假胜地酒店的成功元素，以“威尼斯人”、“云顶”、“米高梅”、“贝欧齐拉”等世界级“目的地酒店”为标准，是中国推出的第一座巨无霸式五星级酒店，也是中国第一座全生活概念度假酒店，是融度假、水上休闲、巅峰娱乐、全球美食购物体验、商务、超级会议会展等功能于一体的综合体建筑集群。
项目特点：巨无霸式五星级度假酒店它的硬件配置远远超越五星级标准：5000多间客房相当于12座五星级酒店，2座澳门威尼斯人酒店；综合厅可容纳4000-6000人同时会议与用餐；近千米长人工运河，1.2公里长东南亚风情河畔商街；汇聚500余间店铺食肆的世界美食港；世界顶级“迪拜水上乐园”原版再现；迷幻海底餐厅；5万平米国际电影节主题会展中心；承载嘎纳梦想的国际电影节标准颁奖影厅；1200座的露天演出广场，结婚礼堂。
中国首座“股权”式五星级酒店每间客房均拥有独立产权证。
免费居住权。
每年30天免费居住，可住三亚湾、亚龙湾、海棠湾（七星级）、清水湾、北京、青岛、无锡等所有红树林系列酒店，既可住标准间，也可住总统套。
酒店是旅游服务业的高增值行业，三亚汇聚了全世界最密集的高级酒店，成为全国酒店品牌最集中、国际化程度较高的区域。
酒店的运转维系着三亚的繁华与盛名。
政府的支持促使酒店不断完善配套设施，推出特色个性化产品，提升服务质量水平，成为有特色品牌竞争力的酒店。
对于酒店的服务理念与产品品质、酒店集团化的发展模式和区域整体竞争力的提升将更有利于行业发展和海南自由贸易港建设。
随着市场需求不断扩大，三亚有些酒店在新的发展形势下缺乏竞争力，缺乏特色，不能满足顾客多样化的需求。
如今酒店集团的发展更注重品牌个性化服务，为实现规模经济，应运用多种市场化的品牌经营手段获得最大收益目标。
面对日益激烈的市场竞争环境，结合目前旅游市场的发展趋势，酒店合理地规划运营管理，注重结合本土文化和特色精心打造品牌和产品设计，吸引更多的游客来三亚旅游度假，带动当地经济的发展，帮助酒店实现可持续发展战略。
1 三亚湾红树林度假世界发展现状三亚湾红树林度假世界是由北京今典集团在三亚市投资的项目，位于享有椰梦长廊之美称的三亚湾未来的行政中心区，交通便捷，周边配套设施完善。
它距离三亚凤凰国际机场6.4千米，濒临海滨大约2千米，到三亚许多有名的旅游景点都极为便捷。
三亚湾红树林度假世界为保证酒店的强接待能力和条件，酒店拥有各类型客房，在设备设施规划、规模和标准、标准化服务方面皆符合国家五星级要求。
此外，还提供个性化、富有酒店特色的服务，是集酒店、会议、会展、商业、休闲、娱乐等多功能为一体的五星级酒店集群。
2 三亚湾红树林度假世界SWOT分析大数据和互联网时代推动了整个酒店行业的全面发展，随着酒店数量的增多，许多国内和国际的酒店管理集团加入三亚酒店市场中，使得酒店行业内部的竞争越来越激烈，而企业发展所面临的问题也随之而来，要想促进发展必须先弄清自身存在的问题。
本文采用SWOT对其发展战略进行分析。
2.1 优势（Strength）2.1.1 地理环境优越，资源丰富三亚湾红树林度假世界位于三亚市区，距离“椰梦长廊”三亚湾大约2千米，酒店交通十分便利，临近高铁站和高速路口，到三亚凤凰国际机场和购物首选的免税店在20分钟车程以内，到三亚天涯海角、南山寺、大小洞天等旅游景点都极为方便。
海南产权酒店发展模式研究———以三亚为例吴肖淮1，2，王颖凌2（1.天津大学管理与经济学部，天津300072；2.三亚航空旅游职业学院旅游与酒店管理系，海南三亚572000）摘要：随着中国旅游业的发展和海南国际旅游岛建设的推进，三亚产权式酒店也取得了飞速发展。
该项目对三亚市的产权酒店进行了深入细致的调查研究，根据调查结果分析现状，研究其发展模式，分析各模式的相似之处、风险、优势及劣势，为推进海南国际旅游岛建设，建立良好的产权酒店投资环境提供了依据。
关键词：产权酒店；发展模式；风险收稿日期：2011-01-15基金项目：2009年三亚市院校专项资金项目作者简介：吴肖淮（1972-），男，辽宁沈阳人，讲师，博士研究生，从事旅游管理研究；王颖凌（1982-），女，四川人，助教，硕士，从事旅游管理研究。
随着中国经济持续升温，旅游业有了长足的发展。
海南的旅游业也是步步升温。
2010年1月4日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，并将国际旅游岛建设上升为国家战略。
之后，随着大量游客的涌入，三亚的旅游酒店业与房地产业迎来了销售的黄金时期。
作为国内最先引入产权式酒店模式的三亚市，产权式酒店如今已成为三亚市的重要税收来源。
产权酒店指分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式[1]。
据三亚市统计局数据显示，在2006—2009年这四年间，三亚市产权酒店累计建筑面积106.74万平方米，销售均价16046元/平方米，部分高端产品达到6—7万元。
课题组采集的数据显示，目前三亚市共有在建及投入运营的产权式酒店27家，其中已运营的四星级、五星级酒店分别为7家、11家，两者合计已占全市相同星级酒店总数的30%。
三亚湾还将规划建设国内最大产权式酒店群。
高档酒店，尤其是产权式酒店，对三亚市税收的贡献越来越大。
三亚酒店4p营销策略在制定三亚酒店的4P营销策略时，我们需要关注产品、价格、渠道和促销四个方面。
以下是对每个方面的详细解析：1. 产品：首先，我们需要确保酒店的产品符合客户的需求和期望。
在三亚这个旅游热门目的地，酒店的产品应以度假体验为主导，重点突出海滩风情和豪华服务。
为了提高客户满意度，我们应该提供舒适的客房、优质的餐饮服务、多样化的娱乐设施，以及便利的交通安排和周边景点安排。
此外，我们可以考虑开发个性化的产品，如提供定制化的度假套餐，针对家庭、情侣、商务等不同客户群体推出相应的特色服务，以吸引更多不同类型的客户。
2. 价格：在确定价格策略时，我们应该根据市场需求、竞争对手的定价以及酒店的定位来制定合理的价格。
在旅游旺季，我们可以设定较高的价格以获得更多利润；而在淡季或营销活动期间，我们可以降低价格来吸引更多客户。
此外，我们还可以考虑提供特殊优惠，如提前预订折扣、长期住宿折扣等，以增加客户忠诚度。
3. 渠道：为了让更多潜在客户了解和选择我们的酒店，我们应该在适当的渠道宣传推广。
我们可以通过建立合作关系与在线旅游平台合作，提供更多的在线预订选择和便利的支付方式。
同时，我们应该将酒店信息推广到各种社交媒体平台上，以吸引更多年轻客户的关注。
此外，我们还可以与旅行社合作，提供团队预订和旅行套餐。
4. 促销：促销活动是吸引客户的重要手段之一。
我们可以通过组织特色活动和节日庆典来吸引客流量，并提供相应的礼品、折扣或福利。
同时，我们可以推出会员计划，提供专属的优惠和特权，以增加客户的忠诚度和重复入住率。
另外，我们还可以提供定制化的会议、婚礼及其他活动服务，以扩大我们的客户群体。
总的来说，三亚酒店的4P营销策略包括产品、价格、渠道和促销四个方面的考虑。
通过提供符合客户需求的优质产品、合理定价、多样化的渠道宣传和吸引人的促销活动，我们可以吸引更多客户并提高他们的满意度和忠诚度。
“红树林度假酒店”营销推广策划方案******策划部目录一、项目概述 (4)1.1、项目名称1.2、项目地址1.3、项目占地、四至及周边环境1.4、项目规划技术指标1.5、陵水新村中心渔港及项目开发建设单位情况介绍二、项目定位 (4)2.1、项目的提出2.2、项目的发展方向2.3、项目的经营管理模式2.4、项目的主题2.5、项目五大特征三、“红树林度假酒店”ＳＷＯＴ分析 (8)3.1、项目优势3.2、项目劣势3.3、项目机会3.4、项目威胁四、目标市场定位 (9)4.1、“上海”市场界定分析4.2、“大同”市场界定分析4.3、“哈尔滨”、“沈阳”市场界定分析4.4、锁定目标市场五、目标消费群定位 (10)5.1、目标消费群年龄定位5.2、目标消费群家庭收入定位5.3、目标消费群其它特征定位5.4、锁定目标消费群六、项目营销、推广策略 (10)6.1、项目销售策划6.2、项目营销推广渠道6.3、项目营销推广活动6.4、项目销售计划七、项目营销用 (12)八、结尾 (12)一、项目概述：1、项目名称：红树林度假酒店。
2、项目地址：中国海南省陵水县新村中心渔港综合区。
3、项目占地、四至及周边环境：“红树林度假酒店”地处陵水新村中心渔港整体规划圈内，第8号地块，占地面积：亩，合计：平方米。
（暂无本项目总体规划技术指标）4、项目规划技术指标：总建筑面积：15516 m2（其中：酒店公寓建筑面积：？平方米，别墅建筑面积：？万平米）容积率：？密度：？ % 绿化率：？ %（暂无本项目总体规划技术指标）。
5、陵水新村中心渔港及项目开发建设单位情况介绍：（1）陵水新村中心渔港是经国家发展和改革委员会批准立项的重点建设工程，将建成一个集生产、加工、贸易、旅游、商业、居住为一体的综合性渔港。
渔港一期工程已于2008年11月1 8日竣工，二期工程将重点对港区陆域进行全面开发，陆域范围东连新村泻湖，西至新村镇临高村，南至南湾猴岛旅游景区，北至新村镇雨伞村，规划面积为457．14亩。
三亚酒店营销策划方案一、背景介绍三亚是中国知名的旅游目的地之一，拥有丰富的自然资源和美丽的海滩。
作为中国最南端的城市，三亚以其温暖的气候和迷人的风景吸引了许多游客。
因此，三亚的酒店行业也随着旅游业的发展而迅速增长。
然而，在竞争激烈的市场中，酒店需要采取有效的营销策略来吸引更多的客户并提高市场份额。
二、目标受众1. 国内游客：国内游客是三亚酒店的主要客户群体，他们通常在节假日和假期选择旅行，注重舒适和便利的住宿环境。
2. 海外游客：随着中国对外开放的加速，越来越多的海外游客来到三亚旅游。
他们通常更加关注奢华和独特的住宿体验。
3. 商务客户：由于三亚是一个重要的商务和会议中心，许多商务客户需要与合作伙伴会面并参加会议。
他们通常需要方便和高效的住宿服务。
三、市场分析1. 竞争对手分析：三亚市场上的酒店竞争激烈，包括国际连锁酒店、度假村和本地酒店。
主要竞争对手包括喜来登、洲际和万豪酒店等国际品牌，以及三亚凤凰岛、夏日花园酒店等本地品牌。
2. 消费趋势分析：随着生活水平的提高和人们对休闲和旅游的需求增加，三亚酒店的消费趋势呈现出多样化和个性化的特点。
一方面，有些消费者更注重价格和便利性，另一方面，还有一些消费者追求奢华和独特的体验。
四、目标和定位1. 目标：通过有效的营销策略吸引更多的客户，提高入住率和市场份额。
2. 定位：定位三亚酒店为一家提供舒适、便利和高品质服务的度假酒店。
五、产品和服务1. 产品：三亚酒店的主要产品为客房和各种设施，包括餐厅、游泳池、健身房、SPA等。
此外，酒店还提供旅游咨询和预订服务。
2. 服务：酒店将提供礼貌和高品质的服务，包括快速入住和退房、行李寄存、叫醒服务等。
六、市场营销策略1. 品牌建设：三亚酒店需要加强品牌建设，打造独特的品牌形象和文化。
通过提供卓越的服务和满足客户需求，树立在三亚市场的优势地位。
2. 线上推广：利用互联网和社交媒体平台进行线上推广。
包括编写优质的网站内容，定期发布旅游资讯和优惠活动，与潜在客户互动等。
三亚湾红树林度假世界未来发展规划战略及其思路——基于SWOT分析法三亚湾红树林度假世界于2012年9月18日开业，是今典集团立足于将中国当下时尚、艺术、休闲、娱乐、购物等元素集一身，打造的休闲度假综合体，引领全新的度假生活方式。
本文基于SWOT分析法，简要分析其内部优势和劣势、外部机遇和挑战，据此对未来发展规划战略提出建议。
一、三亚湾红树林度假世界酒店群的基本情况(一)内部优势——酒店生活度假基础设施非常完善三亚湾红树林度假世界毗邻享有“椰梦长廊”美誉的三亚湾，拥有木棉酒店、菩提酒店、椰林酒店、棕榈酒店、大王棕酒店及皇后棕酒店6座不同风格酒店，已开业3718间客房，东南亚、中东、夏威夷三种异国风情建筑设计，是结合住宿、美食、娱乐、会展与一体的大型度假综合体，适合亲子游、家庭游、城市休闲度假游、会展游、艺术游、情侣蜜月游、养生游、商务游。
当中7万平方米海南最大国际会议中心，可容纳7000人同时会议、5000人同时聚餐；71家中外主题餐厅及酒吧，让你在每天各个时段都能畅享中西南北美食；今日X书屋、行动书店以及今日艺术汇则是文艺爱好者的聚集地；3.3万平方米亚马逊丛林水乐园及儿童探险王国，陶艺吧、5大亲子主题客房、麦淘亲子活动俱乐部，无论大小都能得到难忘的体验；电影工坊包含13个主题，上百个电影摄影场景、也是摄影爱好者的绝佳布景。
红树林国际影城拥有50余个大小放影厅包括多功能私人影厅，放松与娱乐共享；而礼堂和2200平方米主题草坪，则是新人许下终生誓约的浪漫场地；4万平米的室内东南亚风情商街中涵盖了H&M, UR, Maria Luisa以及红树林国际奢侈品中心在内的100多个奢侈品牌爱购物的剁手族，也能在这里买个痛快。
作为中国第一座巨无霸式全生活度假酒店，三亚湾红树林内几乎涵盖了所有能想到的娱乐设施，基本上足不出户就能获得完整的度假体验，在这里，与“世界”同行，玩转时尚艺术，尽享休闲娱乐购物、遍尝世界美食、编织爱情童话。
三亚酒店夏季营销策略
夏季是三亚旅游的旺季，酒店在制定营销策略时需要考虑以下几点：
1. 引入优惠套餐：推出夏季特别优惠套餐，吸引更多的游客选择入住。
可以包括住宿折扣、免费机场接送、免费早餐等福利，增加消费者的吸引力。
2. 推广夏季户外活动：三亚夏季的温暖天气适合进行各种户外活动，酒店可以与当地旅行社合作，推出夏季海岛游、深海潜水、沙滩运动等活动，增加游客的参与度和满意度。
3. 与OTA合作：与在线旅行社（OTA）合作，提供更多的在
线预订渠道，提高酒店的曝光率。
同时在OTA上发布夏季特
别折扣和套餐信息，吸引更多的游客预订。
4. 加强线上营销：通过社交媒体平台和酒店官方网站，发布夏季新闻和活动信息，与消费者进行互动。
可以开展线上抽奖活动，吸引更多的粉丝关注酒店，并在活动过程中提供优惠。
5. 提升服务质量：夏季是三亚旅游的高峰期，酒店要加强员工培训，提升服务质量。
提供贴心细致的服务，让游客在三亚的度假体验更加舒适和愉快，从而增加复购率和口碑传播。
6. 合理价格策略：在夏季旺季，酒店可以根据市场需求和竞争情况，灵活地确定房价策略。
可以设置提前预订优惠、周末特价等方式，吸引游客。
7. 加强市场调研：酒店需不断关注夏季旅游市场的动态和游客需求变化，及时调整营销策略。
可以通过对客户满意度的调查和市场竞争对手的分析，改进服务和产品，提升酒店的竞争力。
三亚酒店4p营销策略案例4P营销在酒店的应用案例20世纪60年代英国麦卡锡教授提出了4P 理论，即产品Product价格Price、渠道Place、促销Promotion,4P理论是企业所有营销策略的根本.宁波某酒店从筹建期开始，一直就在用4P 理论指导着酒店营销策略的制定和调整，也正是在4P理论的有效应用下.酒店的目标客源市场也逐步的被开拓,酒店的经营业绩获得了逐步的增长。
一、产品:结合酒店实际,依托宾客需求酒店产品是一切营销策略的基础，如果产品的设计不符合宾客需求、产品的质量达不到标准。
那么再好的公关手段、再有效的广告宣传、再有吸引力的促销手段也将是"镜中花,水中月",不仅不会增加酒店长期的经营效益，甚至会起到反作用，降低酒店的美誉度,宁波开元名都从筹建期开始,就一致关注酒店产品的设计和品质，包括软硬件两方面.首先是在产品的设计方面,筹建期间，酒店根据自身的品牌定位、硬件情况、所处的地理位置、同档次酒店的产品等初步设计了酒店开业初期的产品体系，经过实践的证明大多数产品的设计还是非常合理的，也受到了宾客的肯定.比如康体产品以俱乐部的形式推出，采用会员制的操作模式，获得了宾客的高度赞赏又比如启笑轩中餐宴会厅结合独特的形式规格和装修特点，将之定位于高档宴请场所，受到了高档次宾客尤其是政府单位的高度认可，酒店开业至今的高规格宴请基本上都在启笑轩举行,但在部分产品的设计上还是略有不足，尤其是棋牌、足浴方面.在酒店最初的产品体系中并没有棋牌和足浴，但经过一段时间的经营下来，宾客对这两方面产品的需求还是非常大的.为了慎重起见，酒店先将两间客房简单调整以棋牌房的形式出售，结果这两间棋牌房的使用率非常高,远远高于其他房型。
这也促使酒店最终下了决心，将部分房间改造成专业的棋牌室和足浴,虽然目前仍在改造中，但酒店有信心，棋牌室和足浴的推出不仅能够进一步提升酒店的营业额而且还能提高宾客的满意度，带动酒店其他产品的销售，此外，为了解决宾客打的难的问题.酒店经过多方的讨论,最终开通了往来于酒店跟万达广场之间的免费穿梭巴士.同时客房噪音与冷量问题、玻璃台阶的安全性问题、会议室规模和品种问题等宾客集中反映的产品问题都是酒店今后要予以整改的问题.其次是在产品的质量方面，酒店从筹建期开始就以总经理负责制的形式进行严抓，从施工的质量、设备的选型到原材料的选择,每个环节都进行严密的监控,开业后,酒店更是加大了产品的质量管理，首先是建立酒店层面的质量管理体系，加大了监督和奖惩力度，从制度层面来提升酒店的产品质量，其次是全面进行标杆企业学习，通过学习优秀高档酒店来提升酒店自身产品的品质比如为了打造真正的贴身式管家服务,房务部组织专人前往上海瑞吉红塔进行考察为了提升高档宴会的接待水平,餐饮部专门成立了VIP接待小组，从礼仪、形象、语言艺术、服务标准等进行全方位的培训.每次重要接待后都会进行总结并整改,历经开业宴请、集团年会军区司令宴请等高档宴请后，餐饮部的VIP接待水平有了质的提升.最后是广泛收集宾客的意见，通过大堂副理的每日拜访、参观房的宾客意见收集、会议接待后的宾客意见反馈、宴会预定的宾客拜访等渠道来收集，并多次召开专题会议讨论宾客的意见并督促相关部门进行有效、及时的整改.二、价格:实施收益管理,追求三赢效果随着酒店市场发展的逐渐完善，市场的价格透明度也越来越高，宾客对价格也越来越敏感尤其是网络预定客户和会议客户,因此产品价格体系的合理与否直接关系到酒店产品的市场竞争力的高低.酒店在价格管理中引入了收益管理的理念，即通过对宾客进行分类并预测宾客的需求对酒店的产品价格实施动态的管理，采用更加灵活的定价方式和实施更加有效的折扣管理，来追求酒店利益的最大化.为了更好的实施价格管理和收益管理，酒店指定市场部负责酒店产品价格体系的制定并不定期进行梳理、调整和完善,确保酒店的产品价格体系持续保持市场竞争力和符合宾客的需求.另外,这里所说的价格是广义的价格，除了提供给宾客的价格外，也包括了提供给合作伙伴的回佣。
“红树林度假酒店”营销推广策划方案******策划部目录一、项目概述 (4)1.1、项目名称1.2、项目地址1.3、项目占地、四至及周边环境1.4、项目规划技术指标1.5、陵水新村中心渔港及项目开发建设单位情况介绍二、项目定位 (4)2.1、项目的提出2.2、项目的发展方向2.3、项目的经营管理模式2.4、项目的主题2.5、项目五大特征三、“红树林度假酒店”ＳＷＯＴ分析 (8)3.1、项目优势3.2、项目劣势3.3、项目机会3.4、项目威胁四、目标市场定位 (9)4.1、“上海”市场界定分析4.2、“大同”市场界定分析4.3、“哈尔滨”、“沈阳”市场界定分析4.4、锁定目标市场五、目标消费群定位 (10)5.1、目标消费群年龄定位5.2、目标消费群家庭收入定位5.3、目标消费群其它特征定位5.4、锁定目标消费群六、项目营销、推广策略 (10)6.1、项目销售策划6.2、项目营销推广渠道6.3、项目营销推广活动6.4、项目销售计划七、项目营销用 (12)八、结尾 (12)一、项目概述：1、项目名称：红树林度假酒店。
2、项目地址：中国海南省陵水县新村中心渔港综合区。
3、项目占地、四至及周边环境：“红树林度假酒店”地处陵水新村中心渔港整体规划圈内，第8号地块，占地面积：亩，合计：平方米。
（暂无本项目总体规划技术指标）4、项目规划技术指标：总建筑面积：15516 m2（其中：酒店公寓建筑面积：？平方米，别墅建筑面积：？万平米）容积率：？密度：？ % 绿化率：？ %（暂无本项目总体规划技术指标）。
5、陵水新村中心渔港及项目开发建设单位情况介绍：（1）陵水新村中心渔港是经国家发展和改革委员会批准立项的重点建设工程，将建成一个集生产、加工、贸易、旅游、商业、居住为一体的综合性渔港。
渔港一期工程已于2008年11月1 8日竣工，二期工程将重点对港区陆域进行全面开发，陆域范围东连新村泻湖，西至新村镇临高村，南至南湾猴岛旅游景区，北至新村镇雨伞村，规划面积为457．14亩。
三亚湾红树林度假会展酒店营销策略思路第一部分项目概况三亚湾红树林度假会展酒店是北京今典集团在三亚市“亚龙湾红树林酒店”项目，取得优异成绩、良好信誉及口碑之后，今典集团又整合“地产、电影、艺术”等产业的优势资源，以“环运河、多业态”创新规划理念、最前卫的设计手笔，倾力打造的集酒店、会议、会展、商业、休闲、娱乐等多功能为一体的亚洲最大的五星级酒店集群。
三亚湾•红树林坐落于享有椰梦长廊之美称的三亚湾未来的行政中心区，距离凤凰国际机场6.4公里，距离海滨大约2公里，交通便捷。
到天涯海角、南山寺、大小洞天等著名旅游景点都极为方便。
整个项目总体规划五个五星级豪华酒店、两栋家庭式酒店公寓、LOFT写字楼、海南最大的会展中心，水上乐园、爱情广场、主题商业街及运河组成。
总体布局五星级豪华酒店、两栋家庭式酒店公寓，客房类型分别为标准间、行政套房、总统套房等等，朝向不同景观不同，六层以上为海景房可看到海上东岛及西岛，而朝小区内部不仅可看见小区园林景观，更是可以享受水上乐园带来的休闲及刺激感受。
豪华酒店统一由红树林酒店管理公司进行管理，而豪华酒店的业主每年不仅享有一定天数的免费入住时间，同时可以免费置换到本酒店的其它房间入住，包括总统套房等，也可以置换到任何一个城市的红树林系列酒店,即可到亚龙湾的五星级酒店、海棠湾的七星级酒店、青岛、无锡、杭州等全国各地红树林酒店家庭式酒店公寓在设计方面主要考虑需长住度假、过冬及养老的人群而专门设计。
第二部分市场分析在三亚卖房子，总结起来，有八大卖点：一是卖健康长寿、二卖宜人气候、三卖环境、四卖配套、五卖服务、六卖未来、七卖发展机会、八卖文化。
通过三亚具有代表性大楼盘的分析（如半山半岛、凤凰水城、时代海岸、蓝色海岸、山水国际等），这些大楼盘主要是在环境、生活配套等方面具有优势，我们项目所处的位置不是真正意义上的海景房，勉强只能算是二线海景罢了，所以我们的项目在推广的时候就应避重就轻，我们应该不再单纯的强调环境的美、地段的好，直接跳出来，在另一个层面，号召一种真正的诗意的心灵空间品质度假概念！在服务、未来、发展机会以及高雅文化等方面着力推广。
第三部分项目定位定位是房地产营销中的一个重要环节，定位的基本方法在于，不是去创造某种新奇或与众不同的事项，而是去操纵已经存在与心的事物，去重新组合已经存在的相互关系，它对物业的发展具有以下的优势：a).在市场中有清晰的形象，便于消费者识别，因为具有一个明确的市场位置；b).针对自己已经定位明确的目标客户需求做安排，可以有的放矢，先发制人；c).价格和服务只针对特定人可能的制服能力、偏好、文化背景等；d).可以使广告宣传更集中到目标客户上；要使项目销售达到预期的市场期望值，必须对项目基本功能、环境乃至产品文化附加值等等，各个构成要素都赋予个性化、特质化、差异化。
只有存在鲜明良好特质的项目，才能创造出差异性，独特性，并在众多竞争对手中胜出，获得市场认同，获得经济效益和社会效益。
根据对项目所在区域、乃至整个三亚市的房地产市场，认真研究、论证和充分考虑本项目自身条件、周边自然环境和人文环境等因素，并结合项目之优劣势分析，提出以下定位：（一）、项目发展的宗旨、理念、目标、设想——项目发展的宗旨：打造出迎合区域经济发展的现代化的时尚、尊贵、豪华、独树一格的五星级海景产权酒店——项目发展的理念以旅游业发展为前提，作为纯粹休闲、娱乐用途的度假式的第三类住宅——项目发展的目标最受消费者追捧的、区域内、外引起共鸣的、大型的山景、海景、度假、休闲式的豪华、高尚的投资领域──项目发展的设想第三类住宅与旅游业联动以旅游业发展为前提作为纯粹休闲、娱乐用途的度假式住宅，第三类住宅不仅对其周边自然环境、景观具有严格要求，同时对周边的娱乐、休闲设施亦要求较高，一般要求娱乐、休闲设施要齐全完善。
因为消费者购买第三类住宅的根本目的是用来休闲享受，如果只有景观而无休闲设施，只有“静景”而无“动景”，则其吸引力便会大大降低。
因此可以说，开发第三类住宅的前提是该区域具有发达的旅游业，第三类住宅的兴起必须以旅游业的发展为前提。
（二）、项目的综合定位1、项目形象定位：投资型、产权式、休闲、度假五星级海景酒店物业➢具有非常优越的地理、海景观的自然优势。
➢本项目正好符合现代一部分人的生活需求。
2、项目档次定位：高档次的五星级豪华海景产权酒店总结起来：本案主题概念：把产权式酒店和休闲文化度假两者完美结合运营模式：把休闲文化度假和产权式投资回报相结合特征定位：健康之旅休闲之旅生态之旅文化之旅项目具有环境所带来的健康生活，又有高雅文化熏陶所带来身心的健康。
(三）、市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。
下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。
1、以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析从上表分析可知，以“家庭生活的阶段性”为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列3个部分：1.2 、经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段1、2的人群：年轻夫妻，无子女或单身人士。
行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假物业推广的突破点。
对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。
容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。
因而，周边旅游景点广泛分布的三亚将对其有强大的吸引力。
价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味。
经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。
随着产业结构的改变，高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。
由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。
同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。
1. 3、注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段4、5的人群。
行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。
经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。
家庭拥有一定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。
度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。
经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。
但由于处于基本稳定期，具有一定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。
1. 4、财力雄厚人包括上表中阶段6的人群行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。
回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。
节奏缓慢．配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。
经济实力及消费习惯虽然逐步进入“无收入”的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。
期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。
另外，随着三亚作为旅游度假目的地地位的日趋形成，三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方。
因此，本项目推出的旅游度假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会。
2、以“区域”作为划分标准对目标客户层的分析2. 1、以上海为核心的长三角地区主观影响因素长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。
对新生事物的接受速度较慢，接受程度偏低。
但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力较强。
因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力；同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。
客观影响因素长三角地区与三亚地区气候上的差异一般，令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。
但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假地点。
2. 2、以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。
因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。
一项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。
客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。
而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。
在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下（高档住宅商品价格普遍高于15000元/平方米），到三亚购旅游度假物业，一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要，另一方面在三亚相对较低房价的情况下会显得轻松而从容。
因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为：●区域市场应为“三北”地区和长三角地区●目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭●三北地区和长三角地区的中小企业具体细分，该项目的细分市场应是：●第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场●第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场●第三类市场：以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游、饭店管理工作的高级经理居住型市场●第四类市场：以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场●第五类市场：内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户3、户型设置建议建议设置三种销售户型：单间、双套间、三套间。
单间是一房一卫一阳台，带一个小型的衣帽间。
面积在50--75平方米;双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台，面积在85-100平方米；(注明：如接待集体团队，可在客厅再加两张床位，这样就可以为团队提供了优惠，也促进了旺季时期吸引游客入住)三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台，面积在120-250平方米;第四部分销售策略1、推广主题基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前房地产市场的实际情况，在项目的推广宣传时，建议围绕下面几个方面进行：a.投资型、产权式、个性化、休闲、度假亚洲最大五星级酒店物业群概念；b.宣传项目升值的潜力及会员全国置换价值；c.本项目配套设施完善，投资、度假、休闲、皆相宜：强调本项目为业主的需求，改变生活方式、提高生活品位，提供独具特色的自然景观、文化氛围、环境等因素;d.塑造高档次、高追求的产权式酒店物业形象；e.宣传品牌开发商提供与顶级国际化酒店管理接轨的管理模式，增强投资者信心。
