2009年三亚公寓豪宅产品调研报告

i.从三亚带回来几个信息:二半山半岛不是最成功的案例,精装修的公寓房价2万6千元起。

最成功的案例应当是国光酒店,既小户型为主酒店式公寓,均价在3~4万起步。

高出“半山半岛”很多,相比之下“半山半岛”占据着最好的资源,但收益不如《国光滨海花园》酒店公寓。

《国光滨海花园》酒店的管理公司也是豪生酒店。

《国光滨海花园》酒店也没有固定的汇报率。

另外一点“半山半岛”的售楼处正在改建。

没参观成。

三地产的抄作最关键,“半山半岛”的原意“伴山伴岛”,成功地进而改为现在名,音同但意不同,“伴山伴岛”源自成语“依山傍水”(这四个字自古以来都是人们心中美好的向往居住条件,解读四字为“伴着山伴着岛”,抄作人“天才地”把“伴山伴岛”进深演变改为“半山半岛”。

“半山半岛”四个字加深了人们的思维更多的联想。

“半山半岛”的抄作人是台湾金达利公司公司,公司老总名叫徐能力。

直接策划人王玉文,王玉文电话:1387612166。

此人曾经是鲁能策划人,被金达利挖走。

四三亚未来的地产最成功的一定的凤凰岛,从体量上看,是三亚最大,式样有点像我们的楼盘,定位国际七星级酒店。

我个人解读一下“凤凰岛”整体设计理念:“性”。

主楼为女性“阴器”、五个辅楼为五个男性“阳器”,整个建筑物群是刚柔相依,阴阳相克。

风水理念上总结一个字“绝”。

为了进一步体现这个理念,设计师故意在外观色彩上用一些环状的圈加深印象。

而这种以“性”作为主题的设计无论是中国人还是外国人都会接受(题目话:古代日本人特别地也崇拜阳器,这一点我想一般人可能不会想到,但随着时间的延续,人们会不断地自然地把凤凰岛抄作起来。

i.“凤凰岛”的确是一件“无与伦比”的“绝世珍品”,它的码头可以直接停泊万吨国际豪华游轮,可以让外国人不通过海关通道,直接站在游轮上与中国作最近距离的接触。

又是一“绝”。

我看以前“凤凰岛”的室内设计理念,我的解读还是一个字“性”。

虽然有些东西不言而喻。

科学地讲对“性”的正确认识其实也是一种最理性的设计构思。

三亚房地产市场研究分析报告创新休闲产业投资投资公司市场开发部2010年5月目录第一章：三亚市宏观经济运行环境........................- 2 -一、城市GDP发展状况.............................- 2 -二、城市三大产业发展状况.........................- 3 -三、城市居民可支配收入...........................- 3 -四、城市财政收入.................................- 3 -五、城市金融机构运行状况.........................- 4 -六、城市社会消费品零售总额.......................- 4 -七、城市对外贸易经济.............................- 4 -八、城市旅游休闲经济.............................- 5 -第二章：三亚市房地产产业运行状况......................- 6 -一、房地产市场运行经济指标.......................- 6 -二、区域市场.....................................- 9 -三、产品市场....................................- 18 -四、客群市场....................................- 21 -第一章：三亚市宏观经济运行环境一、城市GDP发展状况三亚作为中国唯一热带滨海旅游度假城市，依托中国旅游经济大好的发展契机，凭借独有的自然资源。

近年来，三亚市经济发展迅速，基础发展系数加大，经济保持高位运行，城市GDP均保持15%以上的增幅高速增长。

二、城市三大产业发展状况基于城市经济良好的运行平台。

近几年，第二产业、第三产业经济比重加大，经济贡献率加强，经济产业的发展结构稳步转型。

1三亚休闲度假项目考察报告22【目录】三亚房地产市场····· P4-P17三亚重点考察项目····· P18-P59三亚·悦榕庄…P22铂尔曼度假酒店…亚龙湾·五号…P29三亚悦榕庄 P22P25亚龙湾五号 P29三亚产权式酒店项目····· P59-P73爱情海岸… P60三亚湾·国际公寓… P68·····P74P110半山半岛… P75香水湾1号… P96鲁能·三亚湾… P101····· P74-P110三亚其他住宅项目其他内陆休闲度假项目····· P111-132清迈·四季酒店… P112清迈·文华酒店… P118丽江·悦榕庄… P124····· P133-135调研成果总结房产市场三亚房地产市场城市发展历程1998—2000年，随着旅游的发展，三亚城市开始进入真正意义上的打基础、树形象提高素质的起步阶段整个城树形象、提高素质的起步阶段，整个城市的发展都是依赖于旅游的带动。

2001—2004年，经过几年的积累，有意识地进行旅游规划和城市运营，开始步入高速度、拓展市场的发展阶段，使三亚的旅游开始国际化发展2005—现今亚的旅游开始国际化发展。

2005现今，三亚经过几次大型活动的举办，良好的旅游规划和市场运作，城市开始进入了完善功能、稳固的阶段，这一阶段要基本实现确定的总目标及其对城市总体水平，旅游资源全方位开发和旅游服务设施现代化、旅游经营国际化的要求，建成著名的国际化旅游城市。

海南别墅项目分析报告海南别墅项目海南投资促进会目录第一章总论一、项目背景二、项目基本资料三、公司背景资料四、可行性研究工作依据和范围第二章市场需求分析一、海口市房地产市状况（地图）二、国家宏观经济政策对海口楼市的影响三、2008年至2009年海口市房地产市场发展趋势预测四、项目目标客户群市场定位五、海口市高端房产市场调查（楼盘资料图片）六、海口市2008至2009年高端楼盘价格预测第三章 SWOT分析一、Strength项目优势分析二、Weakners项目弱势分析三、Opportaniry项目机会点分析四、Treat项目威胁点（问题点）分析第四章项目产品定位和营销一、项目产品定位二、项目营销1．营销阶段与时间划分2．营销目标3．营销策略第五章项目地址和建设条件一、项目地址二、项目建设条件第六章项目建设内容和建设方案第七章项目旗实施计划和进度第八章投资估算和资金筹措一、别墅项目投资估算二、资金需求分析三、资金筹措四、投资回报第九章财务分析和效益评估一、成本分析二、财务评价三、风险分析第十章结论第一章总论项目名称：美丽亚社区（暂定名）建设单位：海南投资促进会项目地址：海口市海榆东线台达高尔夫球会东侧一、项目背景海南省是具有典型热带风光的旅游圣地，也是一个美丽富饶的宝岛，阳光、海水、沙滩、绿色、空气----五大旅游要素俱全，吸引了大批的国内外旅客前来旅游、观光、度假。

随着旅游黄金周的推出，几年来旅游已成为现时期的消费时尚，而到海南旅游更是热点。

海南月平均最低温度为18.8°C，一年四季如春；随着海口成为生态园林城市，海南的环境绿化更上了一个台阶，其绿化、环境、空气质量指数均居全国之首。

绿化环境使海南成为了天然氧吧，大陆的大部分地区的居民尤其是严寒地区的居民，都热衷到海南安家置业，海口更是人们理想的选择地。

根据我国达到发达国家水平的中长远规划的要求，随着加快城镇化建设步伐，我国未来每年将有3000万农村户口转为城镇居民，按每户4口人计算，每年约需求700万套商品住宅，按其最低消费水平每户10万元指标计算的话，每年投入商品房住宅业建设资金7000亿元，越占国民生产总值的10%，因此，可以预计在未来的10至20年内，我国的商品房市场潜力巨大，各大、中城市的房地产将得到稳步发展。

2009年海南房地产市场小结（前三季度）海南一线城市旅游行业前三季度发展状况同比有涨幅，但旅游市场淡旺季节依然分明。

前三季度，旅游市场“双增双降”没有改变。

全市接待过夜游客人数481.66万人次，同比增长9.9%。

其中，国内游客457.94万人次，增长14.8%；国际游客23.72万人次，同比下降40%。

旅游总收入73.11亿元，增长9.4%。

其中，国内旅游收入63.23亿元，增长18.3%；旅游外汇收入1.42亿美元，下降27.7%。

1、09年上半年旅游接待基本情况接待游客情况。

三亚旅游饭店接待过夜游客309.64万人次，同比增长10.09%。

其中，国内游客281.95万人次，境外游客25.69万人次，同比分别增长10.74%和2.85%。

市场总体表现为：接待量仍保持上升势头，但增幅趋小，特别是入境游市场经过几年的大幅增长之后出现回落态势，国内游和入境游两大市场“翘翘板”现象明显。

2、前三季度旅游接待情况旅游市场“双增双降”没有改变。

三亚接待过夜游客人数481.66万人次，同比增长9.9%。

其中，国内游客457.94万人次，增长14.8%；国际游客23.72万人次，同比下降40%。

旅游总收入73.11亿元，增长9.4%。

其中，国内旅游收入63.23亿元，增长18.3%；旅游外汇收入1.42亿美元，下降27.7%。

今年以来，三亚在国内外积极开展旅游促销活动，开辟新的客源市场，国内客源市场有所增长，企业效益不断提高，但国外客源市场受金融危机影响较深，国际游客下滑较严重。

三亚旅游局于2009年初对915名国内外旅客在我市“春节”黄金周期间的旅游消费情况进行了为期6天的抽样问卷调查工作。

调查结果情况如下：三亚市面对国内旅游市场总体基本稳定，大多来自经济发达、交通便利的省市。

从区域分布的地缘情况来看，周边省份的广东、广西、湖南三省游客占全部游客比重达到19.8%，同比提高0.5个百分点；从经济发展的情况看，北京、上海、广东三省市游客所占比重达到24.2%。

三亚酒店市场分析报告三亚酒店市场分析报告旅游业持续快速发展和规模庞大的旅游市场的迅猛增长，为三亚酒店行业的发展提供了充足、旺盛的客源市场基础。

31>.1 三亚酒店业发展规模及结构分析旅游饭店是旅游业发展的主要基础设施，其数量和服务质量的发展，是旅游业发展水平的重要标志。

中国自改革开放以来，旅游饭店业的发展规模是加速、成倍增长的，其服务是中国对外开放程度高、第一个与国际标准接轨的行业，涉外星级饭店的服务质量已走向国际化。

三亚作为中国最著名的滨海旅游城市，其酒店的发展速度高于其他城市。

1996年中国第一家五星级度假酒店凯莱在三亚开业，从此掀起了三亚酒店建设的热潮。

随着全球旅游目的地的形成，三亚出现了中国独特的酒店群落现象，拥有亚龙湾、大东海、三亚湾和市区等四大酒店区域。

还有建设中的海棠湾酒店群。

2006年末三亚市列入统计的旅游宾馆160家，比上年增加11家。

其中，五星级宾馆7家，四星级宾馆18家，三星级宾馆25家，二星级宾馆22家，一星级宾馆6家，其他待评宾馆82家。

拥有客房24032间，比上年增加2032间，增长9.2%；拥有床位44146张，比上年增加4676张，增长11.8%。

2007年末全市列入统计的旅游宾馆171家，比上年增加11家。

其中，五星级宾馆7家，四星级宾馆20家，三星级宾馆31家，二星级宾馆21家，一星级宾馆7家，其他待评宾馆85家。

拥有客房24265间，比上年增加233间；拥有床位44875张，比上年增加729张。

旅游饭店客房开房率61.3%，比上年提高8.2个百分点。

2008年,全市列入统计的旅游宾馆(酒店)180家，其中五星级宾馆7家，四星级宾馆21家，三星级宾馆29家，二星级宾馆19家，一星级宾馆8家，待评五星宾馆13家。

拥有客房29612间，比上年增加5834间；拥有床位54020张，比上年增加9874张。

旅游饭店客房开房率63.0%，比上年提高1.7个百分点。

在三亚现有酒店中，一般星级酒店，包括一般意义的海滨高档酒店较多，而私密性强，面向高端旅游度假市场的顶级酒店少，已新建成营业的鹿回头背山面海的悦榕庄(三亚国宾馆)、文华东方酒店、亚龙湾金茂丽思.卡尔顿及正在建设的太阳湾柏悦酒店和海棠湾系列超五星级酒店等，仍满足不了迅速发展起来的国内外高端旅游度假市场在三亚的发展需要。

三亚、陵水楼市调研报告调查目的：1.了解三亚陵水楼市的销售情况，掌握市场动态走势。

2.掌握三亚陵水周边楼市价格和销售策略，为富力湾项目后期营销推广和价格制定提供参考依据。

调查对象：选择在开发规模和产品类型上类似于海南富力湾，具有较高的参考价值的项目：雅居乐清水湾、东和福湾、半山半岛、鲁能三亚湾和山水天域。

调查内容：重点调查各项目在售产品、后期产品、销售价格、优惠促销活动、主力客户群和销售策略。

调查时间：2009.7. 11及2009.7.15权威数据：数据来源：三亚市住房保障与房产管理局数据来源：三亚市住房保障与房产管理局一、雅居乐·清水湾总规图金色果岭蔚蓝海岸瀚海银滩项目基本参数开发商：雅居乐物业类型：住宅、公寓、别墅建筑面积：1000万平方占地面积：1.5万亩容积率：0.4 绿化率：35%1.推出量及销售价格：金色果岭组团：别墅：180-567平方，洋房115-291平方。

现剩余少量产品在售，联排别墅均价13500元/平方，双拼别墅均价16000元/平方，独栋别墅均价22000元/平方。

蔚蓝海岸组团：洋房：80—176平方，一期在售均价8800元/平方，近期推出二期，预计均价9000元/平方以上。

瀚海银滩组团：洋房：77—335平方（一线海景），别墅297—1415平方（一线海景），现正诚意登记，预计洋房价格18000-20000元/平方，别墅价格不详。

2.付款优惠政策：一次性98折，按揭无折扣。

3.主力客户：北京、上海、东北、天津、山西、四川4.销售策略：通过对老业主的深度挖掘、自身的品牌信誉度、低价策略、规模效应以及全力拓展岛外营销渠道刺激客户购买。

从目前在整个市场大环境不理想的角度看效果尚可。

总评：目前清水湾金色果岭组团销售量超过80%；蔚蓝海岸组团低价入市，现场销售氛围较好，取得一定的效果。

究其原因主要有以下几点：1.低价策略：蔚蓝海岸组团一期均价8800元/平米，带精装修，高性价比成为刺激客户购买的主要因素。

关于三亚希尔顿建筑风格的调查报告为了更好的完成酒店美学的作业，我们小组利用周末时间去三亚亚龙湾希尔顿酒店进行了实地调查和参观。

其中就希尔顿酒店的整体布局和规划及其建筑风格做出了如下调查：一、酒店的位置和概况三亚金茂希尔顿酒店位于风景迷人的亚龙湾，这里远离尘嚣，环境优美。

而希尔顿的到来无疑为亚龙湾的美又加一道风景。

得天独厚的地理条件加上希尔顿酒店整体为园林式风格与大自然和谐的统一，让客人如归自然般舒适。

金茂三亚希尔顿大酒店同时拥有11个多功能厅及1个900平米大型宴会厅，总面积达3000平米。

另有1300平米的草坪和780平米的海滨草地为活动策划者提供了更多创新选择。

希尔顿酒店共有501间客房，二、寻找希尔顿酒店中与众不同的闪光点首先从正门开始，在通往酒店大厅的路上我们看到路边的灯。

少了金属元素的奢华，多了田园式的自然。

这种蘑菇的形状与大环境很好的融合在一起。

使客人马上进入到一种度假的氛围中，这也为整个酒店的建筑基调做了一个铺垫。

希尔顿的水池与众不同的水世界：十字形游泳池、自然水体、河流、瀑布以及花园中的水景形成了一个完整的水系，为客人提供多种体验、不同的景观和水上乐趣。

酒店的整个水域融合了自然湖泊、瀑布、沙滩泳池、一个40米的造波池、儿童池、冲浪区、按摩池、泳池休闲区，以及可直接通向泳池的客房。

游泳池这是儿童泳池，用竹筒代替了传统的金属水管，富有自然韵味，给人以流动的美感。

客房希尔顿采用了中式风格的设计，里面有中式的漏窗，中式的家具，其中也不缺乏现代感。

酒店中的客房基本上是面向海的，因此海景房是其中的主打产品。

每间客房都有平面彩电，dvd/cd播放机，高速宽带上网功能，四点式开放浴室内置圆形浴缸或观海浴缸。

酒店80%客房坐拥无垠的新月形沙滩及中国海，其余房间则尽享国家级公园环绕之美。

景观房/湖景房/海景房/豪华海景房/池畔房：面积48.5平米；海景/豪华海景套房：面积97平米；海景海滩别墅：面积235平米；豪华海滩别墅：面积353平米；总统套房：面积488平米餐厅金茂三亚希尔顿大酒店餐饮酒会：按照东方哲学和中国传统，构成宇宙的基本无素是金、木、水、火、土。