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关于赴上海苏州学习考察情况的汇报区政府：4月3日至5日，我中心组织××房产公司及××文化公司就××中学地块业态规划与定位事宜，赴上海和苏州两地进行的实地调研与考察，参观学习了大宁国际商业广场、大拇指广场和圆融时代广场等三个项目。
现就学习考察情况及樱园中学地块业态定位建议汇报如下。
区国有资产运营中心2009年4月6日外地考察与××中学地块定位报告一、考察项目状况1、大宁国际商业广场大宁国际商业广场位于上海市闸北区，项目占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约为25万平方米，于2006年中陆续开业。
该项目整体定位为针对中高档消费群的综合性城市生活中心。
其主要内容包括：15幢高3-19层建筑；11个大小广场；2公里商业步行街；1500个机动停车位。
具备8大主要功能----酒店/公寓式酒店；办公楼；SOHU式商住楼；百货零售；餐饮；娱乐；文化/教育；现代服务业等。
从设计上来看，大宁商业国际广场选用独具特色的第三代购物中心设计,突破了第一、第二代封闭式购物的模式,采用开放式格局,通过露天商业街的连通，增加了布局的通透性与灵动感。
从经营上来看，该项目以出租为主，自落成后在两年的时间内已发展成为区域商业中心。
从开发上来看，该项目由上海福乐思特房地产发展有限公司投资开发，近期收益主要为租金收入，长期来看物业升值是该项目最大的利益点。
据悉，开发商近期通过约20%的股权转让收回了建设投资。
2、大拇指广场大拇指广场位於浦东联洋社区，占地面积近6万平方米，建筑面积10多万平方米，是集大卖场、酒店式公寓、电影院等多项生活娱乐设施为一体的现代商业中心，以金融、美食、休闲、购物四条主题性步行街与多个主题广场曲折相连，将教堂、商场、露天吧、咖啡吧、和平鸽广场以及“大拇指”雕塑融为一体。
通过了解，该项目最初的经营是失败的。
联洋属于一个白领和外籍人士居多的住宅区域，夜间的营业和中高档的消费服务是必不可少的，然而初期的大拇指广场缺少相应的业态支持。
上海2030市区规划图(张江将建城市副中心）上海市域2030年远期的整体布局。
一个主城区：北侧以富锦路（绕城高速北段）、翔浏公路、蕰藻浜为界，西侧以嘉金高速、吴淞江、绕城高速西段、规划沪湖客运专线、嘉金高速为界，南侧以黄浦江、大治河为界，东侧以申江南路、迎宾大道、三甲港至狮子林段长江口岸线为界，面积约1620平方公里左右；主城区在外环线以内的660平方公里，可以分为浦西苏州河北、浦西苏州河南、浦东三片；浦东外环线以外，主要是川沙老城区和曹路、合庆、唐镇新城区及外高桥港区，以及康桥园区及航新、浦江、周浦新城区；浦西外环线以外，分为虹桥商务区、宝山-江翔地区，闵行及九新车地区。
主城区范围的划定，主要是覆盖了东西向和南北向两条发展轴线的主体部分，加上江湾五角场、大场、张江科学城、召稼楼、莘庄七宝、真如桃浦地区等六个城市副中心所涵盖的直接影响区。
同时，根据不与省市边界过度接触和与北京对齐的惯例，不把白鹤地区与川沙以南地区、浦东机场周边划入主城区。
三个辅助城区（即内部不能实现自体循环，主要是与主城区采取生态屏障隔离开的、采取组团化城市向乡村形态过渡区域）：青浦辅城区，北起吴淞江，东至绕城高速西段，南起沪湖客运专线及练塘、金泽地区上海湖区规划线南侧，西至省市边界，面积约250平方公里；空港辅城区，西起申江南路、东至大海、北至迎宾大道、南至大治河，面积大于300平方公里（涨滩因素）；宝山北部辅城区，即翔浏公路以东、长江口以西、省市边界以南、绕城高速北段以北的三个镇和宝钢地区，面积约150平方公里。
三个支撑性的重点新城：南汇、松江、嘉定。
南汇新城除了东海湖工程区域向东不断拓展以外，向西拓展到海港综合开发区西侧的洪庙附近，向北包括大团地区，拓展到大治河一线，远期约450平方公里以上；嘉定新城向西、向北与昆山太仓两地连为一体，面积在280平方公里；松江新城向南拓展到黄浦江，西南的新浜和石湖荡地区与上海湖区联动发展，面积在300平方公里左右。
办公楼项目定位报告
项目概述
该项目是一栋高档办公楼，位于市中心商业区，交通便捷，周边配套齐全，包括餐饮、住宅、商场等。
该办公楼共有20层，总建筑面积为平方米，每层建筑面积为1000平方米。
其中，一层为商业零售区域，19层为办公区域。
项目目标
1. 满足高端企业办公需求：该项目的定位是为高端企业提供办公空间，满足他们对精装修和高品质的办公环境的需求。
2. 实现可持续发展：办公楼的设计与施工遵循环保理念，对环境影响小，经济效益好，为投资者创造高回报的同时，也不会对环境造成太大负担。
竞争分析
目前市场上已有多个商业办公楼，但大多数都是普通的写字楼。
我们的办公楼将在以下方面与竞争对手区别开来：
- 唯一一栋20层的办公楼，楼层高度超出市场平均值;
- 高品质装修，提供配套高档茶水间、工作区等;
- 室内空气净化系统，为员工提供最佳的工作环境;
- 可持续发展的设计理念，减小对环境的负面影响。
营销策略
为了吸引高端企业入驻，我们将采取以下营销策略：
1. 线上网络宣传：通过社交媒体、广告投放等方式提高品牌知
名度，吸引潜在客户，同时降低宣传成本。
2. 树立品牌形象：为员工提供完善的配套设施和服务，提高服
务质量，通过口碑传播形成品牌形象。
3. 与地产中介合作：通过和中介公司合作，扩大推广渠道，提
高办公楼的出租率。
目录前言－前期工作回顾与总结“闸北青－12项目”是关系中翰置业企业发展的关键性项目。
由于项目在区位、市场背景、发展环境等方面具有一定的操作难度，同时项目所拥有的优势又比较突出，为了最大限度的减少项目策划定位过程中的失误，降低日后项目运作的风险，我司前期从城市发展前景、房地产市场格局、项目自身价值、未来潜在竞争市场构成等多方面对本项目的发展机会与威胁予以考察，并提示了可能的发展定位。
在前期工作过程中，我们发现要揭示上海商业地产市场的发展规律，仅靠对现有项目的认识与了解是远远不够的，为此，我们特意进行了对商圈的研究，从商圈的形成到商圈的成熟，并结合城市发展脉络对可能的发展方向进行预测，并从中把握本项目所在区域的发展前景。
由于本项目开发条件较为特殊，为了更好地寻找到适合本项目的市场空间，我们对周边主要商业项目进行了调研，并通过科学而系统的现代统计方法，对市场发展特征进行了有效的归纳，并预判商用房地产市场各物业类型未来的发展前景。
通过前期的系统工作，我们揭示了本项目未来发展机会，并模拟了未来可能的发展方向与前景，为下一阶段的深入策划研究铺垫了坚实的基础。
最后，感谢中翰置业，希望本项目成为我们未来合作的起点，希望在日后的合作过程中双方能更加紧密无间，最终实现本项目市场价值的最优化。
中星营销机构闸北项目工作组一、我们对于商业市场的判断是什么（一）市场现状分析1、商业市场现状（1）市场供应分析2003 年上海共推出商铺项目约7O 个、商业用房总供应量近100 万平方米；2004 年共推出商铺项目约115 个，商业用房总供应量近121 万平方米。
截止到2006 年底，上海商铺上市总量已经达到约300 万平方米，比2004 年全年增长了近一倍，。
2006 年上海商铺的总保有量已经达到3600万平方米，相当于1998 年上海市商铺总面积的4 倍。
从区域分布来看，上海各区域商铺供应量差异明显。
中外环地区的供应量明显增加，按照规模主要分为主要为区域性商业或社区服务商业，本项目属于比较稀缺的内环商业。
（2）需求分析1、从人均面积来看，上海市户籍人口人均商铺面积已经达到2 平方米以上，如果按常住人口计算为人均平方米。
如果以后面一个数据为准，则上海人均商铺已经处于满足需求及接近饱和的临界状态。
中心城区按照各国商业设施的自然配置比例来看：人均面积－平方米属于一个基本均衡供需的数据，那么现时状况的平方米已接近饱和与过剩的起始点。
2、从年收益率来看，目前上海商铺的投资年回报率高达8%，超过国际通行标准，而住宅的年收益率还不到3%，略高于长期存款利率，低于国际上较为通行的5%—8%。
这说明，上海商铺由于其相对可观的回报仍然具有较大的投资价值。
3、从政策导向上来看，上海十一五规划中未来商业房地产的需求量仍然很大。
经专家初步预测，十一五期间中心商圈、次中心商圈、边缘商圈所需增加的商业房地产总量为2435 万平方米，年均需求量达487 万平方米。
从以上三点来看，上海商铺需求逐渐趋于缓和。
未来几年的需求仍然较大，但由于供应量的持续增长，市场由紧缺型向充裕型发展。
（3）未来供应分析商业用地成交率急剧下降，未来以郊区供应为主，郊区商铺成为上市商铺主力截止2005 年底，上海市房屋土地资源管理局共发布6 期国有土地使用权出让公告，挂牌出让土地累计达705 公顷。
其中郊区商业用地所占比重最大。
（4）市场特征销售价格上涨趋缓，租赁价格总体持续上升（5）结论商业用房新开工、竣工均呈现大幅度放量，并逐步向外围区域延伸；规模性物业比重将继续增加，单个物业的体量有放大的趋势；中外环线、近郊城镇将成商业房产供应主力阵地；商业用房的租赁和销售并驾齐驱，呈现分化；项目区域多为旧改项目，随着新建新建住宅区的增加，相关配套的商业用房供应也随之增加，竞争激烈。
由于对住宅趋紧的宏观经济政策，商业用房的需求也受此影响；休闲服务类商铺未来需求来将进一步放大。
大宁商圈 中兴路商圈七浦路商圈不夜城商圈四川北路商圈根据对闸北区目前的商业格局分布、各区域内商业业种业态以及经营档次的调研，闸北区由南向北有两个成熟商圈：七浦路商圈、不夜城商圈，主要分布在内环；两个潜在商业圈（中兴路商圈、百安居大宁国际商业广场 永乐家电苏宁电器国美电器易初莲花易初莲花吉买盛 名品商厦环龙商场 太平洋百货大润发太古城1公里圈世纪联华2公里圈吉买盛区域商业竞争格局表总结闸北的商业重心在南部部分区域商业特色鲜明商业整体档次偏低缺乏大型集中商业经营状况参差不齐大量客户被四川北路分流经营种类以经营服装批发零售为主 租金范围1F ：20-50元/平米.天 2F ：10-20元/平米.天 3F:5元/平米.天 面积分割基本在20-40平米左右 不夜城商圈简析经营种类：以百货、餐饮、电子通信为主 租金范围：1F10-20元/平米.天 经营品牌或商家：中档品牌，如太平洋百货等 运营方式 百货公司多为自营，产权商铺比较稀少 四川北路商圈简析经营种类： 以百货、餐饮、娱乐、数码产品为主 租金范围：1F ：10-20元/平米.天 经营品牌或商家：中高档品牌，如东宝百货、巴黎春天等七浦路商圈简析潜在竞争区域分析中兴路商圈中兴城商圈主要是指以绿洲雅宾利建造的整体商业设施所形成的地区型商圈。
绿洲雅宾利地上总建筑面积约48万平方米，将规划建成一个（城市）花园、一个（居住）中心和一个（国际）广场。
其中（城市）花园占地约4万平方米，是内环线内三个大型公共绿地之一；（居住）中心为地上总建筑面积34万平方米的高品质国际化住宅社区；（国际）广场总面积14万平方米，由五星级酒店、甲级写字楼和综合商业设施构成。
中兴财富休闲广场项目位置：中兴路、共和新路总建筑面积5万多平方米，总占地面积9000多平方米。
中兴财富国际广场由中兴财富休闲广场（商铺）和中兴财富国际公寓（住宅）组成商铺公开时均价2万元/平方米。
住宅预计10月推出，预计均价11000元/平方米。
中兴财富休闲广场由上下三层铺面临街， 150-390平方米叠加产权街铺组成将营建特色专业、品牌旗舰、概念、系列店群。
卖点简述：中兴财富休闲广场凭借中兴路和中华新路成熟商业街的地利优势，抢占先机进行差异化商业发展及优势互补，填补了市北中心城区高档餐饮、休闲、娱乐场所的空白。
周边2公里之内居住人口达10万人;现居住人口消费能力较低；缺乏成熟的商业，商商业项目的市场竞争呈现出多重竞争的复合性特征本案与竞争区域内的商业物业产生竞争关系，主要表现在业态经营竞争和投资客户群体的市场份额竞争两个方面（即在建商业和现有商业）。
蒙特绿洲雅宾利富邑华东宝兴路芷江中路 青云路嘉杰国际本项目 凯润金在入待四川北路西藏北路中兴路宝昌路500米区域内商业分析周边多为棚户区或老小区，商业形态主要以街铺为主，面积多为10-20平米，唯一的集中商业为世纪联华超市，商业面积8000平米左右。
本次调研选取了青云路，宝昌路，芷江中路和东宝兴路四条道路上的街铺进行了调研，同时对四川北路中段进行了调研。
周边业种主要以社区服务型为主，餐饮、服饰、生活消费品及休闲娱乐等业种的比例达到73％，且普遍档次偏低，说明周边居民的消费能力有限，品味较低。
营业面积与租金周边商铺营业面积基本在20-60平米左右，新建商品房底商单铺面积在40-60平米左右，棚户区商铺面积在10-20平米左右。
周边新建商品房商铺的租金水平较低，基本在3-5元/平米.天棚户区商铺租金水平更低，基本上在元/平米.天消费者调研消费者年龄构成22%家庭月收入21%5%购物出行方式可接受的交通时间周边消费者主要以中青年为主，中等收入，出行方式主要以公共交通为主，购物可接受的交通时间主要在15－60分钟左右，主要来自闸北区域，部分来自虹口区域，地域性较强。
消费目的48%23%5%选择购物地点的因素购物饮食这单次购物时间9%35%10%消费目的主要为购物，餐饮的比重也比较大，单次购物时间通常在30－90分钟以内，主要关注购物场所的商品价格、种类、购物环境和口碑。
通常的购物地点7%15%购物动机商品档次需求购物地点主要选择大型百货和超市，另外专业市场也比较受中低档消费者欢迎，购物动机主要为需求目的性购买，商品档次以中档为主。
服装、日用品和食品占很大比重。
通常的购物产品5%通常去的娱乐场所491419242934桌球馆健身房书店K T V网吧酒吧电子游戏场电影院公园桑拿对本项目期望的业态491419242934百货服装餐饮娱乐超市消费者通常去的娱乐场所为公园、电影院、KTV 、健身房、网吧、桑拿等，可以结合本项目条件有选择的设置会所功能。
消费者对本项目的业态期望主要为具有一定特色的专业市场；另外餐饮、娱乐也有很大需求。
经营情况0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%好较好一般较差希望的经营环境开店的考虑因素0%10%20%30%40%50%60%70%80%同时经营者普遍认为中档商品好销，这与区域居民购买力一致 。
对本项目的业态建议也基本以服装、餐饮和娱乐为主，与消费者的期望趋同。
对本项目的业态建议区域经营者分析结论通过前期的市场分析以及问卷调研发现：项目周边3公里范围内闸北内环和虹口临近区域是本项目的主要客源区域，但目前周边居住人口消费能力较低，有待通过后期中高端人口导入提升。
区域内中高端客源购物多倾向于四川北路，本项目受到四川北路商圈的辐射和挤压，必须与之形成错位竞争。
低端客户购物多倾向于街铺和专业市场。
消费者和经营者均普遍认为本项目应该做一些目前市场上缺乏的特色商业，同时对餐饮和娱乐也有一定需求。
2、写字楼市场现状（1）市场供应状况办公楼市场开始逐渐回暖，供应套数和供应面积同步增长。
3月上，办公楼新增供应716套，是上期的三倍多，供应面积约8.09万平方米，与上月相比涨幅约12％。
数据来源：中星营销机构策划部-网上房地产（2）市场供应分布状况从环线区域来看，3月供应主要集中在内环以内、外郊环间和郊环以外区域，尤其是郊环以外区域，总供应套数为339套，供应面积约万平方米，占总供应量的约47％。
而中内环间和中外环间都是零供应。
从行政区域来看，只有奉贤区、南汇区、静安区和虹口区四个区域有供应。
其中奉贤区供应最多，是郊环以外区域唯一有供应的行政区，占到3月总供应量的47％左右。
其次为虹口区，共有276套，约万平方米的供应量，占到3月总供应量的24％左右。
而这些供应量全部源于嘉和国际大厦。
（3）市场供应户型从数据来看，3月新增供应套数的上升幅度远远大于供应面积的上升幅度，这主要是受到供应户型的影响，3月供应楼盘以中小户型居多，平均面积只有113平方米。
（4）市场成交状况3月上海办公楼供应量增长，办公楼的成交量也开始回温。
3月办公楼成交套数为468套，较上月增长71％，成交面积约万平方米，较上月增长57％。
