燕庄写字楼定位报告

大厦项目前期定位策划案一、背景和目标本文档旨在为大厦项目的前期定位策划提供指导。

大厦项目预计将成为一座集商务办公、零售、餐饮和娱乐为一体的综合性建筑，建成后将为当地经济增长和城市发展做出重要贡献。

本策划案的目标是确立大厦项目在市场中的定位，明确目标受众群体，并提供相关数据和分析作为项目决策的依据。

二、市场调研和竞争分析在进行定位策划之前，我们首先需要进行市场调研和竞争分析，以了解市场需求和竞争环境。

1. 市场调研通过市场调研，我们可以了解潜在用户的需求、偏好和消费习惯。

市场调研的方法包括问卷调查、访谈、观察等。

根据市场调研的结果，可以得出以下一些重要的发现： - 当地商务人群需求不断增长，需要更多高品质的办公和商务服务设施。

- 随着年轻一代消费者的兴起，对时尚、便利和多元化体验的需求也在增加。

- 周边地区已有一些相似类型的建筑项目，我们需要找到与之区分的优势。

2. 竞争分析竞争分析是对周边竞争者进行评估和比较，以了解他们的优势和劣势。

通过竞争分析，我们可以找到项目的差异化竞争策略。

针对周边竞争者的竞争分析结果如下： - A大厦：商务办公、零售和餐饮设施齐全，但缺乏娱乐和体验元素。

- B大厦：娱乐和体验设施丰富，但商务办公和高品质服务欠缺。

- C大厦：商务办公和零售设施较为专业，但缺乏时尚和多元化体验。

三、定位策略基于市场调研和竞争分析的结果，我们提出以下定位策略：1. 新型商务+娱乐体验定位大厦项目将定位为融合商务和娱乐体验的综合性建筑。

除了提供高品质商务办公空间外，大厦还将引入创新的娱乐和体验元素，以满足不同消费者群体的需求。

2. 时尚、便利和多元化体验通过与竞争对手的差异化，大厦项目将注重时尚、便利和多元化的体验。

我们将在建筑设计、内部装修和服务体系上进行创新，提供独特的空间和体验，吸引更多年轻一代消费者。

3. 高品质商务服务和专业办公环境大厦项目将提供高品质的商务服务和专业的办公环境，致力于满足商务人群的工作需求。

某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。

在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。

我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。

2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。

这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。

在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。

3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。

此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。

4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。

包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。

我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。

5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。

同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。

以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。

通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。

谢谢阁下的审阅与支持。

此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。

在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。

推广方案设计思路
宣传渠道选择
根据目标客户群体，选择合适的 宣传渠道，如网络广告、社交媒
体、户外广告等。
宣传内容策划
根据项目特点及营销目标，制定 宣传内容，包括项目介绍、户型 展示、配套设施、价格等信息。
宣传活动策划
组织线上线下宣传活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活动等
，吸引潜在客户关注。
营销渠道拓展计划
灵活空间
能够根据业务需求灵活 调整办公空间，包括会
议室、休息区等。
配套设施
提供高品质的配套设施 ，如商务中心、会议室
、休息区等。
服务支持
提供专业的物业管理、 安保服务等，确保客户
工作顺利进行。
目标客户群体行为习惯分析
时间观念强
注重时间管理和效率，需要快速、准 确地完成工作任务。
社交需求高
需要与合作伙伴、客户进行频繁的沟 通和交流，因此需要高品质的社交场 所和活动。
政策支持
政府出台了一系列政策， 鼓励写字楼建设，为项目 提供了良好的政策环境。
市场需求
随着城市经济的发展，企 业对办公空间的需求不断 增加，市场潜力巨大。
市场需求分析
行业需求
不同行业对写字楼的需求 存在差异，如金融、科技 、创意等产业对写字楼的 需求较高。
面积需求
企业对办公空间的面积需 求不同，大型企业需要大 面积的办公空间，而中小 型企业则相对灵活。
可持续性
注重建筑的可持续性发展，采用可再生能源 、雨水收集等绿色技术。
04
营销策略与推广方案
营销策略制定依据
目标市场分析
营销目标
对当地及周边地区的写字楼市场需求 、竞争状况、消费者行为等进行分析 ，明确目标客户群体。

未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位

3、建造成本标准为 元/平米。预计总投资 万元。
备注：
建造标准为扣除地价的建造成本，全面积口径计算；
应尽量压缩地下车位面积，不得超过商旅分公司制定的地下车位面积标准，否则超过部分应按照集团成本部制定的地下车位标准成本计算。）
二、经营假设
1、经营收入
写字楼起始出租率%，稳定期出租率% ，平均出租率%。
经营期年均营业收入万元；年均利润万元；
NPV；全部投资内部收益率（IRR）%
可研单位：
日期： 年 月 日
商旅公司签字审
写字楼可研定位审核要点（商旅分公司负责部分）
**城市 地块写字楼
一、写字楼基本定位
1、该写字楼定位为等级（如同时有一栋以上的分别填写）
2、主要技术经济指标设定如下：
总建筑面积万平米，其中地上万m2，地下万m2；
使用面积万m2，楼层平均标准面积万m2，共层（含地下），层高米。
车位共个，其中地下车库万m2，车位个。地上车位个。
写字楼起始租金元/平米/天，稳定期租金元/平米/天，年均租金涨幅%
车位起始出租率%，车位稳定期出租率% ，车位平均出租率%
车位起始租金元/平米/天，稳定期租金元/平米/天，年均租金涨幅%
物业费元/平米/月，
运营成本元/月，万元/年
三、主要经济效益指标（前期沟通阶段可先不填）
总投资：万元；投资回收期年；

店址评估报告一、概述本店址评估报告旨在对所选店址进行全面评估，以确定其适合开设特定类型的商业店铺。

本报告将涵盖店址的地理位置、周边环境、交通便利性、人口统计数据等方面的评估，并提供相关数据和分析，以便决策者做出明智的商业决策。

二、店址信息1. 店址名称：ABC商业中心2. 店址地址：某市某区某街道123号3. 店址类型：零售店铺三、地理位置评估1. 地理位置优势：- 位于某市繁华商业区，人流量大，商业活动频繁；- 靠近公共交通站点，交通便利，方便顾客到达；- 周边有多个大型购物中心和办公楼，潜在顾客群体庞大。

2. 地理位置劣势：- 周边竞争激烈，同类商铺较多，需与竞争对手进行差异化经营；- 部分周边道路状况较拥堵，可能影响顾客进店意愿。

四、周边环境评估1. 周边商业环境：- 多家知名品牌商铺集中于附近，吸引了大量消费者；- 周边商业氛围浓厚，商业配套设施完善，吸引了更多潜在顾客。

2. 周边居民环境：- 周边居民多为中等收入群体，消费能力较强；- 靠近多所学校和办公区，潜在顾客资源丰富。

五、交通便利性评估1. 公共交通：- 靠近地铁站，步行仅需5分钟，方便顾客使用公共交通工具；- 附近有多条公交线路经过，方便顾客到达。

2. 道路交通：- 主要道路宽敞，车流量大，方便顾客自驾前往；- 部分周边道路拥堵情况较严重，需注意交通状况对店铺客流的影响。

六、人口统计数据评估1. 人口密度：- 附近居住人口密度高，潜在顾客群体庞大；- 周边人口结构年轻化，适合开设面向年轻人的商铺。

2. 人口收入水平：- 周边居民收入水平中等偏上，消费能力较强。

七、结论综合以上评估结果，店址ABC商业中心具备开设零售店铺的潜力。

其地理位置优越，周边环境良好，交通便利性高，人口统计数据也符合目标客户群体的需求。

然而，需要注意的是周边竞争激烈，需要进行差异化经营以吸引更多顾客。

建议在店铺设计和营销策略上注重创新，提供独特的产品和服务，以增加竞争优势。

写字楼定位及装修策划随着城市化的不断深入和人们对办公环境的不断改善要求的提高，写字楼这一类型的房地产市场也得到了迅速的发展。

而作为写字楼的投资方，如何进行定位和装修策划，以满足各种不同的租客需求，提高写字楼的收益率，就显得尤为重要了。

1. 写字楼定位在进行投资之前，我们需要仔细分析市场，从大环境和小环境两方面的角度来定位写字楼。

1.1 大环境定位大环境定位主要是从宏观上分析写字楼所处的城市，行业和经济情况等因素，以便确定写字楼的投资方向。

在市场需求方面，我们需要了解写字楼的活跃度、空置率、租金价格、市场竞争等情况，以便决定投资的方向。

例如，在行业上，我们可以针对一些可持续发展的行业进行投资，比如高科技、医疗保健等。

而在经济方面，我们需要考虑当地政策和税收等因素。

1.2 小环境定位小环境定位主要是从写字楼内部的角度来考虑，分析写字楼的地理位置、交通状况、周边配套等因素。

对于写字楼的地理位置，我们需要考虑其地理位置是否在市区中心、是否离公共交通比较近、是否有便捷的交通路线等等。

同时，周边配套也很重要，如超市、银行、医院、餐厅等等。

2. 写字楼装修策划在定位完写字楼之后，我们需要进行装修策划，以满足各种需求。

2.1 办公空间规划首先，我们需要进行办公空间规划。

在规划时，需要考虑每个人员的工作需要，如何合理利用空间和资源。

要安排好每个人的工作区，确保其办公空间充足，且可以满足其工作的需求。

同时也可以考虑用半隔板或全隔板来划分工作区域。

2.2 空气质量其次，在装修策划中，需要考虑室内的空气质量。

这对写字楼的业绩及租客来说极为重要，因此需要特别关注。

可以通过选择一些低挥发性有机化合物的墙漆或地面材料等低污染材料，以及增加空气净化器等方式来提高室内空气质量。

2.3 设计风格最后，写字楼的装修在设计上也需要注意。

根据写字楼定位以及租客需求不同，可以采用不同的设计风格，比如简约现代风、古典欧式风、复古工业风等等。

写字楼项目定位及市场分析写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。

校园式写字楼目前在上海会非常多。

甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。

每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。

乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。

写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。

房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。

这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。

出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。

建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。

单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。

网络推广
利用互联网平台，如官方网站、社交媒体、 搜索引擎等，进行在线宣传和互动。
线下活动推广
组织各类活动、展览、论坛等，吸引目标客 户群体的关注和参与。
合作推广
与其他企业或机构合作，共同开展营销推广 活动，扩大影响力和知名度。
营销效果评估
销售业绩分析
统计项目的销售数量、 销售额度等数据，分析 销售业绩的优劣和原因。
地理位置优越
位于中央商务区，该项目具有得 天独厚的地理位置优势，交通便 利，周边配套设施完善。
投资价值高
随着城市的发展和房价的上涨， 该项目也吸引了大量投资者，他 们看重该项目的投资价值和升值 潜力。
市场趋势与机遇
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，城市中心区域的房地产 市场将逐渐升温，该项目将受益于这一趋势。
对策建议
• 加强与国内外知名企业和投资机构的合作，吸引 更多优质资源和高端人才。
对策建议
完善人才培养和引进机制
通过制定优惠政策，吸引高端人才和优秀团 队入驻。
加大科技创新投入
鼓励企业加大研发投入，推动新技术、新产 品的研发和应用。
优化营商环境
简化行政审批流程，提高政府服务效率，为 企业提供更加便捷、高效的服务。
产业结构需进一步优化
现有产业体系需向高端化、智能化方向转型 升级。
创新氛围不够浓厚
需加强创新环境和创新文化建设，吸引更多 创新型企业入驻。
对策建议
强化品牌建设
通过品牌推广和营销策略，提升青岛市北中央商务区的知名度和美誉度。
优化产业布局
根据市场需求和产业发展趋势，进一步优化产业布局，提高产业集聚度。
市场反馈收集
通过调查问卷、访谈等 方式，收集目标客户群 体对项目的反馈意见和 建议。

办公楼项目定位报告
项目概述
该项目是一栋高档办公楼，位于市中心商业区，交通便捷，周边配套齐全，包括餐饮、住宅、商场等。

该办公楼共有20层，总建筑面积为平方米，每层建筑面积为1000平方米。

其中，一层为商业零售区域，19层为办公区域。

项目目标
1. 满足高端企业办公需求：该项目的定位是为高端企业提供办公空间，满足他们对精装修和高品质的办公环境的需求。

2. 实现可持续发展：办公楼的设计与施工遵循环保理念，对环境影响小，经济效益好，为投资者创造高回报的同时，也不会对环境造成太大负担。

竞争分析
目前市场上已有多个商业办公楼，但大多数都是普通的写字楼。

我们的办公楼将在以下方面与竞争对手区别开来：
- 唯一一栋20层的办公楼，楼层高度超出市场平均值;
- 高品质装修，提供配套高档茶水间、工作区等;
- 室内空气净化系统，为员工提供最佳的工作环境;
- 可持续发展的设计理念，减小对环境的负面影响。

营销策略
为了吸引高端企业入驻，我们将采取以下营销策略：
1. 线上网络宣传：通过社交媒体、广告投放等方式提高品牌知
名度，吸引潜在客户，同时降低宣传成本。

2. 树立品牌形象：为员工提供完善的配套设施和服务，提高服
务质量，通过口碑传播形成品牌形象。

3. 与地产中介合作：通过和中介公司合作，扩大推广渠道，提
高办公楼的出租率。

70 4000
糕点店 俱乐部 俱乐部
400 400 3000 300 400 400 6000
快餐店 快餐店 连锁电器 食品店 银行 银行 综合市场 第 10 页
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域商业租金情况
备注：以下商业面积规模数据为估算值
开阳里商业调查表 名称 嘉祥综合市场 美容美发 中介公司 类型 百货类 美容美发 小型公司 面积（平方米） 10 160 50 租金（元/平 方米· 天） 3.3 2.4 2.13 价格 1000元/月 14万/年 3200元/月
开阳里区域写字楼调查表 名称 华商科技 大厦 级别 位置 丰台区右安门 外大街99号 丰台区右安门 外大街 规模（平 方米） 层 数 标准层面积 （平方米） 租金（元/平 方米· 天） 车位 无固定车 位，车位 紧张 无固定车 位
备注：以下写字楼规模和标准层面 积数据为估算值
公司类型
备注 三菱电梯 两部
16000
8
2000
4.1
无固定车 位，车位 紧张
95%
燕南大厦
低档
开阳里二街
9000
9
1000
1.3
无固定车 位
电梯
90%
迦南大厦 合计
2005年10月
商住 楼
丰台右安门外2 号
60000 109000
24 平均租金
第6页
1.6 2.46
190个
三菱电梯 三部
90%
思源顾问
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
（二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格预期
2005年10月

北京写字楼项目目标客群定位与描述参照以上对区域内客群特征与需求取向分析，并结合本案产品特性，现在，让我们对本案写字楼及底商的目标客群作一初步评判与描述。

一、写字楼目标客群定位与描述1.朝内“本土化”企事业单位或投资客群它们，对朝内区域社会、人文、市场、城市发展认知度高，商务半径和商务区域及协作关系单位集中；它们，多以租赁方式在朝内一些形象、档次较差的老式低端写字楼内办公，亟需改善办公环境、提升企业形象，以实现置业升级与商务升级。

2.东二环商务带（朝内、朝外、东直门、建国门）内中小企事业单位或投资客群它们，多为服务类企业，如文化传播业、教育培训业、咨询顾问业、广告公司、律师行、会计师事务所、贸易公司等，也有少量政府转制企事业单位、行业协会、外地驻京机构等，规模不大，多为在东二环商务带高档写字楼的大企业公司提供配套服务；它们，原在该区域高档写字楼租赁，租金压力大，一直在寻求档次及价位水平相对较低，但产品功能完善的新式办公场所。

3.大宗购买型客群它们，是规模较大的客户，亦将有整层、多层甚至整栋租售的可能；由于本项目规划和产品特征，单体体量小，相比于周边项目可实现整栋整单元销售，虽然市场机会小，但售出一栋，即占总体量的20-30%,所以此类客群占有比例亦不可小觑，但是多为关系购买，受政策影响大、市场难度大，将影响项目价格和利润。

4.个人投资型客群它们，从存款到投资商业、到投资证券、到投资住宅、到投资写字楼，投资行动正步步升级。

由于国内投资类品种稀缺，加之目前国内经济过热压力，投资及金融领域问题较多，整个投资风险增大，风险意识增强，而房地产投资相比于金融、证券、期货投资显示出风险小、增值、保值能力强的优势，将更受人关注。

而目前住宅投资过多，回报较低。

在此背景下，由于市场供给有限，商务环境的复制力差，商业投资和小型商务写字楼投资将会受人追宠。

二、底商目标客群定位与描述1、它们从哪里来？周边商业街（朝内、朝外、东直门、东单、王府井、以及崇文区、朝阳区等）原有客户将成主力，此类客群多为进一步拓展业务开展连锁式经营，以实现置业升级；泛区域（项目周边以外区域，北京市范围之内）客群亦将占较大比重，此类客群或租赁或购买，可能性均等，其中不乏以进军“城市内核”为目的而实现投资升级者；少量外埠有实力的潜在客群，主要为投资性购买。

北京燕郊项目定位报告一、市场背景分析燕郊位于北京市东南部，是中国北方颇具发展潜力的新兴城市。

随着北京市不断扩大城市建设区域和人口限制政策的推行，燕郊成为了很多人前往的热门地区。

在过去十年里，燕郊的人口增长率超过了30%，成为了一个充满活力的城市。

目前，燕郊的住宅市场主要由一些大型开发商和房地产公司主导。

然而，由于市场竞争激烈和同质化现象严重，燕郊的住宅项目面临着定位不清晰、市场需求饱和、用户满意度不高等问题。

二、项目定位分析鉴于目前市场情况和问题，我们提出了以下的燕郊项目定位方案：1.创意艺术社区我们建议将项目定位为一个创意艺术社区，打造一个独特的艺术氛围，让居民可以感受到艺术的魅力和生活的品质。

通过引入艺术家工作室、艺术展览馆、艺术教育机构等，为居民提供艺术创作、欣赏和体验的机会。

2.生态宜居社区燕郊拥有得天独厚的自然资源和良好的生态环境，我们建议将项目定位为一个生态宜居社区。

在规划和设计上注重绿化和生态环境的保护，提供多样化的生态景观和休闲设施，让居民可以享受到清新的空气和与自然亲近的乐趣。

3.高品质健康社区随着人们对健康的关注度提高，我们建议将项目定位为一个高品质健康社区。

在项目规划和设计上注重居住者的健康和舒适，提供健身设施、健康食品供应等，并结合社区医疗资源，为居民提供全方位的健康服务。

三、市场前景分析我们认为燕郊是一个具有很大发展潜力的城市，而创意艺术社区、生态宜居社区和高品质健康社区是当前市场的热门趋势和发展方向。

因此，这样的项目定位将有利于项目的市场前景。

其次，生态宜居社区符合了人们对于绿色生活的需求和追求，可以吸引一些追求环保、健康和舒适的居民。

这些居民通常具有一定的环保意识和可持续发展理念，他们愿意为了更好的生活环境而选择这样的社区。

最后，高品质健康社区将满足了人们对健康的追求和关注，可以吸引一些重视健康生活方式的居民。

这些居民通常具有高收入和高消费水平，他们愿意为了自己和家人的健康而选择这样的社区，并愿意付出更多的费用。

写字楼项目营销定位报告二、项目定位分析为了有效地推广和销售写字楼项目，我们需要明确项目的定位，根据市场需求和竞争情况来制定相应的营销策略。

1. 市场需求分析根据市场调研数据，本市区范围内的写字楼市场需求旺盛，以各类中小型企业为主要客户群体。

这些企业对写字楼的需求主要体现在以下几个方面：（1）地理位置优势：企业希望能够选择地理位置便利、交通便捷、配套设施完善的写字楼。

（2）办公环境舒适：企业希望办公环境能够提供舒适、安静、高效的工作条件。

（3）楼层面积合适：企业需要根据自身规模和发展需求来选择合适的楼层面积，以满足办公空间的需求。

（4）价格合理：企业对写字楼租金的承受能力有一定的限制，因此价格要合理，符合市场价值。

2. 竞争分析当前市场上存在较多的写字楼项目，竞争较为激烈。

主要竞争对手有：（1）其他写字楼项目开发商；（2）已建成的写字楼项目。

这些竞争对手的主要优势是项目规模较大，地理位置较好，租金较低等。

因此，我们需要在市场定位和营销策略上做出差异化。

三、项目定位目标基于市场需求和竞争分析，我们制定了以下的项目定位目标：1. 市场定位目标针对中小型企业的需求，定位为一类适合创业公司、创意工作室、科技公司等中小型企业使用的写字楼项目。

2. 竞争定位目标以优质的办公环境、合理的价格和便捷的服务为差异化竞争策略，争取在市场中树立品牌形象，成为该细分市场的独特竞争优势。

四、营销策略根据项目的定位目标，我们制定了以下的营销策略：1. 地理位置优势的宣传通过突出项目的地理位置优势，如交通便利、周边配套设施完善等，吸引目标客户的注意力。

通过网络宣传、户外广告等方式，提升品牌曝光度。

2. 办公环境舒适的宣传通过宣传写字楼的舒适、安静、高效的办公环境，吸引目标客户的关注和选择。

例如，选择高品质的装修材料、绿化环境等，提升写字楼的品质。

3. 灵活的租赁方案根据市场需求，制定灵活的租赁方案，满足不同企业的需求。

例如，提供可长期租赁和短期租赁的选择，同时提供灵活的办公区域划分方案，满足不同企业规模的需求。

项目定位分析一、影响项目定位的因素1、土地价值分析●项目地块规则●利于充分利用●易于规划与设计2、需求分析●总需求较乐观●高品质住宅需求大●需求面积逐步变小3、供给与竞争态势●区域内供给量较大●土地储备丰富，存在开发潜力●入市时机较为关键二、项目市场定位描述1、本项目要紧经济指标⏹总建筑面积： 99215平方米⏹总占地： 1.53公顷⏹绿化率： 30%⏹容积率： 4.8⏹地上建筑面积： 73440平方米⏹商场： 11750平方米⏹写字楼： 21290 平方米⏹其余为公寓：⏹地下建筑面积： 25775平方米⏹地下车位： 333辆⏹地上车位： 63辆⏹自行车： 466辆2、整体功能布局建议项目规划为：一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。

●整个社区使用围合式建筑方案●公寓使用板式高层●围合社区中央空间●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼与公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。

●社区设计两个出入口，实现人车分流。

商业配套地下可设计为地下停车场，要紧满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼与2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。

围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。

从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为：劲松商圈地标性建筑。

（具体规划情况见附图）三、目标客户群体描述1、写字楼目标客户群体●中小型外资企业●以CBD内大公司为服务对象的各类公司●留学归国人员创办企业●投资型买家2、公寓目标客户群体：●投资型买家●首次置业的白领阶层●单身贵族●知名企业高层管理人员的工作居所●外企置业●留学归国人员注：21世纪不动产认为项目在推广入市过程中,应给予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具备一系列竞争点的基础上,通过富有创意概念进行推广包装，而不是在塑造产品之前，毫无理由，且无产品支撑的一种空谈。

13000（顶上3层）（复式18500） 租金80元/平米/月
90%
9000~13000元/平米； 租金65~95元/平米/月
99%
中心区、中心西区案例比较 ——面积划分、容积率
中心区写字楼昭示 性和配套均属顶级， 最小开间面积在100 平米左右，容积率 14~16； 中 心 西 区 写 字 楼 昭 示 性好，配套一般，最 小开间面积在50平米 左右。容积率7~10。
•项目 界定
•市场竞 争分析
指标及 限制条件
宏观市 场分析
地块解 析
问题界 定
写字楼 竞争分析
商业竞 争分析
市场竞争 战略的确定
•SWOT分 析选择战
略
战略选 择
战略描 述
•项目 定位
客户定 位
产品定 位
价格定 位
形象定 位
•项目 预算
项目界定
➢指标及限制条件 ➢地块解析 ➢问题界定
项目指标及限制条件
约40% 100/2000平米
12500~14500/平米 约90%
高层多为大中型民营及外资企业 ，贸易、电子类居多，低层有部 分中小型企业 约40% 80/2000平米
12500~14000/平米 约90%
楼盘 开盘日期 硬件配套
中心西区写字楼案例比较
金润大厦 2005-09-17 6部客梯、4部扶梯
2002年办公楼市场从 低谷中开始反弹，加 上宏观调控政策，把 投资导向写字楼市场 ，出现持续增长势头 。
•2001~2004的写字楼面积平均增长率约为 45%, 依此速度预期2005年销售量增至47万平 米。
•2005年市场供应统计——中心区写字楼
项目
安联大厦 在