2016年3月房地产形势课件

◆央行2月2日发文再次下调房贷首付比例
根据央行、银监会 2日的公告，不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房
北京取消限外令
2月6日，北京发布《关于转发<住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知>的通知》。

通知称，自2016年2月4日起，港澳台居民和华侨在
2016年2月主要城市库存量环比上月下降3.6%。

2月利好政策不断，各地去库存政策效果逐步显现，库存总量继续下行。

重点监测的城市中，14个城市库存下降，其中合肥去化表现最好，库存环比下降17.44%，南京和苏州降幅也超1成。

仅青岛、南充库存有所增加，涨幅均在1.5%以上。

3. 商品房价格：百城住宅均价环比上涨0.60%，同比上涨5.25%，涨幅均扩大
2016年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。

从涨跌城市个数看，61个城市环比上涨，38个城市环比下跌，1个城市持平。

与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加1个，其中涨幅在1%以上的城市有22个，较上月增加5个；本月价格环比下跌的城市数量减少1个，其中跌幅在1%以上的城市有11个，较上月增加1个。

同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点。

另外，北京、上海等十大城
出让金：主要城市延续上月价涨量跌走势，出让金继续回落，同比增加约26个百分点。

2016年2月，全国300个城市土地出让金总额为1198亿
元，环比减少35%，同比增加26%。

其中，住宅用地出让金总额为842亿元，环比减少38%，同比增加32%。

楼面均价：本月楼面均价同环比仍呈上涨趋势，一线城市领涨全国，达近一年高位。

2016年2月，全国300个城市成交楼面均价为1617元/平方米，环比上涨6%，同比上涨32%；其中住宅类用地成交楼面均价为2373元/平方米，环比下降1%，同比上涨47%。

溢价率：平均溢价率较上月回落，同比仍增加10个百分点以上，整体走势较平稳。

2016年2月，全国300个城市土地平均溢价率为22%，较上月下降3个百分点，较去年同期上升14个百分点；其中住宅类用地平均溢价率29%，较上月下降4个百分点，较去年同期上升19个百分点。

⏹各类城市：一线城市均价领涨，二线城市同比飘红，三线城市低温延续
一线城市：楼面均价升至近一年高点，同环比领涨并带动出让金增加，供求总量仍处低位。

推出方面，一线城市共推出土地20宗，推出土地面积83万平方米，环比减少48%，同比减少27%；成交方面，共成交土地22宗，成交土地面积84万平方米，环比减少55%，同比减少51%；土地出让金为301亿元，环比增加20%，同比增加52%；成交楼面均价为13335元/平方米，环比上涨54%，同比上涨133%；平均溢价率为19%，较上月下降6个百分点，比去年同期上升5个百分点。

品牌房企2月销售额同比大幅上涨，二线城市成房企拿地主战场继1月收获了业绩的“开门红”之后，各大房企乘胜追击，在传统淡季的2月份创造了新的纪录。

截至3月16日，包括万科、恒大、保利、融创中国、碧桂园等在内的33家企业公布了2月销售业绩，合计销售额达到1148.78亿元，与2015年2月的577.59亿元相比，涨幅接近100%；合计销售面积为1023.1万平方米，同比增长83%。

其中，标杆房企的业绩涨幅更加明显。

销售金额同比上涨超50%的达到18家。

恒大地产表现较为抢眼，2月合约销售金额达到152.3亿元，同比上涨191.2%。

万科、碧桂园、保利等房企也均出现了不同程度的同比上涨。

如万科2月份实现销售金额160.3亿元，同比上涨91%。

不仅是业绩，房企2月的销售均价也在上升。

万科、华润、龙湖、世茂、金地等多家标杆房企的销售均价同比均出现了不同程度的上浮。

根据已公布的销售金额和面积测算，中国金茂2月的销售均价达到29110元/平方米，与去年同期的15190元/平方米相比，涨幅达91.6%；绿城中国、万科2月销售均价同比则分别上升29.7%和20.8%。

不过，融创中国2月的销售均价同比下降了16%，出现下降的还有雅居乐、保利地产。

部分企业价格下降的原因，可能与产品结构及区域分布发生变化有关系，比如战略扩张至二三线城市，拉低平均价格等。

■趋势：二线城市成房企拿地主战场
多数标杆房企在2月收获良好业绩的同时，也积极在土地市场寻找机会。

据中原地产统计，包括万科、保利、碧桂园、恒大等20家标杆房企，继1月拿地突破441亿元的纪录后，2月份拿地金额也突破200亿元大关。

受到一线城市土地供应持续紧张、价格直线上涨的影响，二线城市已经成为各家房企的主
2016年2-3月近八周济南市商品住宅供应及成交面积
1. 全国资讯：5月全面推开营改增所有行业税负只减不增
3月5日，国务院总理李克强在2016年政府工作报告中明确，今年全面实施营改增。

从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

根据瑞银证券2月24日发布的一篇研究报告，2016年营改增覆盖最后四大行业后，减税规模约为3836亿元。

财政部部长楼继伟也在2015年全国两会“财政工作和财税改革”记者招待会上就曾表示，营改增最难的是不动产业转成征收增值税。

在经济下行期，不动产进项税抵扣设计方案更为复杂。

此次政府工作报告则明确，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。

2. 央行：房价暴涨配资和炒作是原罪将整治地产中介金融
在北京、深圳两地掀起对楼市配资业务的摸底整顿后，昨日央行也首次表态将整治地产中介金融业务，房地产企业、房地产中介机构如果没有资质，将不能跨界经营金融业务。

受到联动清查的影响，已有部分地产中介以及P2P平台暂停首付贷业务。

除了央行表态要整顿房地产中介机构涉及的金融业务外，北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况目前通过监测预警平台查控风险。

深圳市金融办也下发了相关通知，要求对深圳地区的P2P、小贷公司涉及的众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查，并“梳理相关企业的名单、数量、产品模式和涉及金融”。

3.山东将适时开征房地产税
备受关注的山东省“十三五”规划纲要中提出，未来5年，山东将逐步调整完善增值税、消费税、资源税、个人所得税等税种，建立完善地方主体税种，适时开征房地产税、环境保护税。

此外，将“营改增”范围扩大至生活性服务业、建筑业、房地产业、金融业等各个领域。

并提出要深入清理涉企收费，实施目录清单制度。

加大对企业税收及政府采购扶持，为各类市场主体减压减负、释放活力。

4.多家驻济南银行房贷折扣调至9折
近日，济南多项公积金新政落地，家庭购房最高可获得70万元的公积金贷款，对市民月还款能力的限制也有所放松，同时，近期数十家在售楼盘获得公积金准入，这些都让使用公积金购房的市民多了起来，也造成银行商业贷款压力增大，已有多家驻济银行调高了商贷利率折扣，从过去的9.5折调至9折。

除了中国银行，工商、兴业等银行的工作人员也表示，近期已经接到通知，将首套房贷款利率折扣调至9折。

而青岛银行依旧是目前折扣最高的驻济银行，针对首套房贷款利率，可以给出最低8.5折的优惠。

5.北跨步伐加速，三座黄河大桥免费通行
济南黄河大桥将如期实现免费。

3月10日，市交通运输局发布《关于济南牌照小型客车免收黄河大桥通行费的通告》，明确济南黄河大桥、济南建邦黄河大桥、济阳黄河大桥等三座黄河大桥，将于3月16日零时起对济南牌照小客车和公交车免费。

这必将吸引更多济南市民前往采摘、观光、休闲，增加农民收入。

同样，位于黄河北岸的济南新材料产业园借助建邦黄河大桥的免费，对于企业、人才的吸引力大为增强。

对于同属济南经济圈，与济南不到100公里的齐河、禹城来说，建邦黄河大桥对济南牌照小客车免费也给了“邻居们”一个机会。

济南市场对于房地产、旅游等产业的强大消费能力，预计将拉动当地这些产业的发展。

6.济南三大金融功能区分工确定
在济南市2016年金融工作要点中提到，济南将以中央商务区为依托，规划发展“济南金融总部经济”和“新型金融孵化区”，出台更优惠的政策措施，吸引集聚更多金融总部机构进驻，将中央商务区打造成济南区域性金融中心的金融集聚区和新的增长极。

同时高新区继续推进“汉峪金谷”建设和金融招商。

市中区要继续推进省级服务业综合改革试点，优化金融商务区，打造传统“金融商圈”。

形成济南金融核心集聚区(CBD)、汉峪金谷、市中金融商圈错位发展，互为补充的新格局。