万科地产---地产投资决策测算模型

万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产有限公司20 年月日编制依据及讲明按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。

执行过程中，由成本治理部整体负责。

各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。

成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。

现予以公布，请相关部门遵照执行。

签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细讲明。

万科、绿城家的目标成本是这样测算的房地产目标成本测算以购房者能接受的价格、功能、需求量等为出发点，综合考虑产品功能、性质、市场竞争力等，追求供应链总成本合理化，创造整体成本领先优势，同时让客户最大化满意。

对价格和品质的权衡选择，正反映了房企战略和产品发展的取向。

成本测算是目标成本的开始，目标成本的编制准不准，首先在于成本测算准不准。

一、使用“目标成本测算表”，关注规划指标和建筑标准一份科学、准确的“目标成本测算表”是进行目标成本管理的基础，作为成本测算的统一格式。

就目标成本测算而言，其过程并不复杂，一般来说分为以下五步：首先，依据本阶段总平面图及技术指标形成《项目规划指标表》；其次，与设计及营销等相关部门，通过会议形式讨论沟通，形成《产品建造标准》；再次，依据相关指标和信息，按照产品测算建安费用；复次，依据相关指标和信息，测算非建安费用；最后，汇总建安费用和非建安费用，形成目标成本汇总表。

以绿城为例，在工程目标成本测算中分为项目工程成本测算和非工程成本测算。

项目工程成本测算方面，总体规划指标确定前提下，工程目标成本依据“工程测算表”来测算，规划了多类产品的项目，按照产品类型进行测算；非工程目标成本则按照“土地、前期、间接和期间费用测算表”进行测算。

绿城成本测算遵循量价分离原则，注明量、价的计算思路，项目定位时如果成本测算无法细分，可以根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，并注明参考项目的成本情况。

目标成本测算表中尽可能引用规划指标中的数据，引用时可参照类似项目，若相应指标不适合引用时，则自定义指标并填入工作量。

成本汇总表根据项目一般分摊原则设置了分摊公式，如不符合项目实际情况可修改公式。

又以万科为例，测算前先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”，对于道路、绿化用地等景观规划指标应明确，从而为成本测算提供准确的计算指标。

（如下图）二、跨期和不同产品类型工程分摊成本测算以绿城为例，项目规模较大或分期开发时，目标成本测算表中的地价应该按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期公共用地按各产品类型的可售比分摊）。

企业投资决策分析--以万科随园嘉树项目为例万科随园嘉树项目位于南京市江宁区秣陵街道虹桥路，占地面积约为105亩，总建筑面积约为15万平米，规划有880户住宅，其中约有80%为小户型，预计2019年年底交付。

企业投资决策分析如下：1. 市场分析南京是一个经济发达、人口集中的城市,房地产市场非常活跃。

随着城市化进程的加速发展，人口流动性和就业机会增加，房地产市场潜力巨大。

南京的经济增长迅速，不断推动城市人口的增长，人口红利是南京房地产市场的优势，房地产需求旺盛，投资项目前景广阔。

2. 分析竞争对手在南京市，有多个房地产开发商竞争，市场竞争较激烈。

例如中南集团、龙湖地产、绿地集团、卓越地产等等开发商推出的项目都备受市场欢迎，投资者可以通过分析竞争对手的品牌、品质和价格来确定可能的市场份额。

3.项目分析万科随园嘉树项目的目标消费群体是有投资需求的中产阶层群体，主打小户型，与区域内其他房地产开发项目的特点相似。

该项目所在区域交通便利，距离城市中心不远，周边配套设施完备，未来投资前景令人期待。

预计项目每平方米的新建造价为18000元，加上市场研究、公司组织成本与费用等，预计该项目总投资额约为20亿元。

4. 风险分析当涉及到房地产市场时, 政策风险、债务风险和市场风险是必须考虑的问题。

政策风险指的是政府的政策和规定可能影响到房地产市场和开发商的投资决策。

债务风险指的是公司债务的风险，包括贷款和股东投资的风险。

市场风险指的是市场条件变化的风险，如经济不景气、市场饱和等。

当投资者考虑投资房地产时，风险分析是不可避免的。

根据上述分析结果，万科随园嘉树项目看似合适的市场机会，未来增长前景有望。

但是，受房地产市场的复杂性和不确定性的影响，投资者在做出投资决策时应谨慎考虑各种因素。

说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。

年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR 函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。

9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为
2.5%；。

. 万科深圳建筑研究院资料第一部分项目总论1.项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四周范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况2.可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论3.主要技术经济指标表4.项目存在问题与建议第二部分项目背景1.项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由2.项目发展概况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程3.项目投资的必要性第三部分市场研究1.市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测5.市场推销5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测第四部分项目研究1.地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边规划2.项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3.项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要技术经济指标第五部分投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分开发进度第七部分资源供给1.资金筹集与使用计划2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3.施工力量组织计划4.项目施工期间的动力、水电等供应5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八部分财务评价1.获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率2.效率评价2.1经营比率2.2资金利用率3.信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率4.静态获利分析4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR)第九部分风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二第十部分综合评价1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价4.存在问题与建议5.总体结论及建议通用估算情况，请大家辨别使用！估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2-100元/M2 别墅约1 80元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用190元/M2-230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。

房地产投资决策的风险评估模型研究在投资房地产领域，风险评估是一个至关重要的环节。

由于房地产投资往往涉及巨额资金和长期回报周期，风险的控制和评估对投资者来说至关重要。

本文将就房地产投资决策的风险评估模型进行研究和探讨，以帮助投资者制定更为准确和可靠的投资策略。

1. 引言在全球范围内，房地产行业一直被认为是一个极具吸引力和潜力的投资领域。

然而，房地产投资风险也是不可忽视的，尤其是在市场波动和经济不确定性的情况下。

因此，建立一个完善的风险评估模型是投资者在房地产领域中制定决策的基础。

2. 房地产投资决策的风险因素房地产投资决策受多种风险因素的影响。

首先，市场风险是不可避免的，如房价波动、供需关系变化等。

其次，金融风险与融资相关，包括利率风险、信用风险等。

此外，政策风险、管理风险以及自然灾害等因素也会对投资决策产生影响。

3. 房地产投资风险评估模型的构建（1）数据分析：通过搜集、整理和分析相关的宏观和微观经济数据，为模型构建提供基础。

数据包括但不限于 GDP、人口结构、消费水平、政策变化等。

（2）指标体系选取：在构建风险评估模型时，需要选择合适的评估指标来衡量不同风险因素的影响力。

指标体系的建立应综合考虑投资者的需求和市场情况。

（3）模型构建：选取适合的模型方法，如灰色关联度模型、层次分析法、Logistic回归等，基于历史数据和指标体系进行建模。

（4）模型验证与修正：通过模型验证和反馈机制来修正和完善模型，以提高模型的准确性和适应性。

（5）应用与实践：将构建的风险评估模型应用于实际房地产投资决策中，并定期对模型进行评估和更新。

4. 模型案例研究（1）利用灰色关联度模型评估市场风险：灰色关联度模型可以通过将不同风险因素与目标值进行关联分析，得出各风险因素对目标值的影响程度。

通过对历史数据的分析，得出不同风险因素的权重，从而评估市场风险。

（2）利用层次分析法评估管理风险：层次分析法可将管理风险因素划分为不同层次，在每个层次上对不同的风险进行比较和权重分配。

万科房地产项目投资分析决策管理房地产项目投资分析决策管理【课程背景】房地产项目投资——可以狭义理解为开发商“买地”、“控地”、“拿项目”，通过获取土地而取得项目开发权。

无论是参与土地招拍挂，或是定向“勾地”运作储备土地，仅凭“地价”的高低，粗略匡算的大账、靠直觉、拍脑袋决策项目土地获取与否，无疑蕴含着巨大的投资风险。

开发商拿不到地着急，拿或不拿？什么条件下可以拿？亿万计的资金投入，拿错地的后果不堪设想，甚至危及企业生命！如何在拿地之前综合市场、成本、产品、营销等竞争因素，结合企业自身的战略、盈利目标及投融资能力，以及城市经济发展、政策、法律、税务等外部环境因素，进行全方位的分析研究和判断，从而实现科学决策！胆子大有可能被自己抢到手的山芋烫伤了手；胆子小看到别人拿了地开盘后赚钱时悔不当初，问题的关键不是胆量，而是艺高！所以，土地获取环节想要做到该出手时就出手！开发商必须要掌握高超的项目投资分析决策的专业能力。

【思想介绍】项目获取环节存在巨大的不确定性，所以拿地前所有的投资分析研究工作的投入—人财物、时间和精力等，都可能变成无用功，但我们不应患得患，失而应该抱定“以终为始”的心态，在项目获取前借鉴“策划前置”的工作方法进行严谨的分析和求证。

瞬息万变的土地拍卖会上举牌的勇气不是源于开发商的胆量和雄厚资金，而是事前通过规划强排设计多方案比较及成本及营收分析，对楼面地价变化的承受能力早已了然于胸。

在静态收益分析的同时，现金流分析和资金安排是项目获取环节的重点，开发商对项目开发计划体系的深刻认识和熟练应用是做好项目决策的基础。

全面、真实的可行性研究报告是操盘经理人向投资人和股东承诺的关键阶段性成果，项目融资对接环节中对方首先审视的是投资的安全，其次才是盈利！含糊其辞和自欺欺人的市场及开发前景描绘甚至掩耳盗铃的数据编造，必将害人害己！【课程对象】主导项目拓展、战略发展的决策层（董事长、总经理、副总等）负责项目拓展（土地获取）管理的操作层（总监、经理、主管等）参与项目拓展、可行性研究分析决策的协作部门人员（财务、策划、设计、成本、营销、报建等）【课程收益】对房地产企业项目投资决策业务实操的人员或直接负责该业务的领导，可借此课程，规范、统一将来的业务管理运作流程，提升投资分析专业水平和科学决策工作能力；对非项目拓展部门的学员，可借此课程，了解、熟悉房地产投资分析决策管理的工作方法和实施程序，更好地协同主办部门共同参与项目投资决策可行性研究分析，实现项目投资可研的理性决策；通过本课程，不仅认同可以通过科学的过程管理实现结果管理的理念，同时在项目拓展方面传授了具体的、实操性的、高效的分析决策方法。

房地产市场预测与投资决策模型建立随着经济的快速发展，房地产市场在我国扮演着极其重要的角色。

因此，对于房地产市场的预测与投资决策模型的建立显得尤为重要。

本文将探讨如何建立一个有效的房地产市场预测与投资决策模型，以帮助投资者做出明智的决策。

首先，建立一个准确的房地产市场预测模型需要收集大量的数据。

这些数据可以包括历史市场数据、经济指标、政策因素、外部环境等多个方面的信息。

通过对这些数据进行分析和整合，可以最大程度地提高模型的准确性和可靠性。

其次，选择适当的预测方法也是建立房地产市场预测模型的关键。

常见的预测方法包括时间序列分析、回归分析、灰色系统模型等。

根据具体情况，我们可以选择合适的方法来预测房地产市场的未来走势。

第三，考虑到房地产市场的复杂性和不确定性，模型建立过程中需要引入风险评估的因素。

这可以通过对市场风险、政策风险、经济风险等进行定量和定性的评估来实现。

同时，我们还可以借助蒙特卡洛模拟等方法来对风险因素进行量化和管理，从而提高投资决策的准确性和可靠性。

另外，建立一个有效的房地产投资决策模型也需要考虑投资者的风险偏好和目标收益率。

对于保守型投资者而言，他们可能更关注稳定的投资回报率和资本保值。

而对于激进型投资者而言，他们可能更喜欢高风险高回报的投资策略。

因此，模型建立的过程中需要充分考虑不同投资者的需求和偏好。

最后，建立房地产市场预测与投资决策模型还需要进行模型验证和调整。

通过与实际市场情况进行对比，我们可以对模型进行评估和修正，以提高模型的准确性和可靠性。

同时，不断更新数据和调整模型参数也是建立一个有效模型的关键。

综上所述，建立一个准确的房地产市场预测与投资决策模型需要收集大量的数据，选择适当的预测方法，考虑风险评估因素，充分考虑投资者的风险偏好和目标收益率，并对模型进行验证和调整。

通过合理地建立这样一个模型，投资者可以更好地预测房地产市场的未来走势，并做出明智的投资决策。

同时，政府和监管机构也可以借助这样的模型来制定更有效的房地产政策，促进市场的稳定和健康发展。