南宁市房产面积测算细则(最新版)

竣工前后房产面积测绘差异原因分析作者：陈龙来源：《科技资讯》 2013年第21期陈龙(贺州市房屋登记交易管理中心广西贺州 542899)摘要:本文以竣工前后的房产面积差异分析为研究对象,从计算规则改变、设计变更、施工变更等五个方面分析了其中原因,全文是笔者长期工作实践基础上的理论升华,相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

关键词:竣工房产面积测绘差异中图分类号:P2 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2013)07(c)-0034-02预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时,由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸,依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。

它是开发商预售房屋面积的依据。

实测面积是指房屋竣工验收后,开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构,依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。

换句话说,预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积,购房人通常是按照预测算面积支付房款的,而实测面积是产权登记面积,即房产证上的面积。

要缩小预测算与实测面积的差异,必须先了解其差异的原因,才能避免较大差异的产生,从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。

1 预测算与实测面积的差异分析在实际测量中,预测算面积与实测面积存在差异是必然的,笔者在贺州市房产测量实际工作的基础上,分析总结了以下几个方面的原因并提出了一些建议及解决办法。

(图1)1.1 计算规则的改变目前,房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB/T17986．1-2000、GB/T17986．2-2000),该规范明确了房屋产权面积的测量要求,是一个原则性和灵活性相对平衡的规范,符合当时经济发展的需要。

但在新的形势下,由于房屋建筑风格不断创新,房产测量在个别环节上存在不统一的情况。

南宁市房产面积测算细则第一章总则第一条为加强我市房产测绘管理，依法保护房屋所有者的合法权益，适应我市房地产市场发展的需要，根据《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》 (建设部、国家测绘局第83号文) 、《房产测量规范》(GB/ T17986— 2000)的规定，结合我市实际，制订本细则。

第二条本细则适用于本市行政区域内国有土地及集体土地上所有房屋的权属登记、交易、租赁、评估、抵押、行政裁决、拆迁等的房产面积测算。

第三条本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

房产面积的精度等级启用二级。

限差：±(0.04＋0.002S)中误差：±(0.02＋0.001S)第四条房产分层分户平面图，图示详见《房产测量规范》。

第五条本细则所称房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等。

(一)房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室等，且具备有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20 米）的永久性建筑。

（二）房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。

（三）房屋产权面积系指房屋所有者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县房产行政主管部门登记确权认定。

（四）房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

1、套内房屋使用面积为套内使用空间的面积，以内墙面水平投影面积按以下规定计算：a、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；b、跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积系指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

南宁市房屋面积测算规则按本细则规定进行房产面积测算及共有建筑面积的分摊若已办理《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》或《房屋所有权证》的，维持原房产面积测算及共有建筑面积的分摊方法，原计算方法有误除外第三十二条房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致，房屋产权面积的确认以批准文件或图纸为依据，若房屋整体与批准文件或图纸不相符时，按以下情况分别处理(一)自然人自建私有住宅的，按房屋自然状况完整测绘(二)商品房、经济适用房、安置房、单位自建房等，应反映房屋自然状况，按规划审定图纸以栋为整体制定共有建筑面积分摊方案第三十三条房产测绘委托人在委托测绘时须提交经规划部门审定的建筑施工图纸，图纸上各建筑部位的名称及定义应符合相关规范，不得自创名称术语第三十四条本细则由南宁市房产管理局负责解释附录：术语解释1、栋──是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋(1)独立建筑的房屋为一栋；(2)由多个塔楼和裙楼组成建筑，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑；(3)本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层(或多层)以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分栋；若相通则应视为一栋(4)地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通，地面房屋应视为多栋；(5)以通廊相连的房屋，各为一栋2、夹层──位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次，如一栋房屋从外部看是两层楼房，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫夹层3、技术层──指用作水、电、暖、卫生等设备安装的层次经规划部门批准，且建在自然层之间的技术层，其层高米以上的计算层数4、结构转换层──建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层5、跃层式住宅──套内空间跨跃两楼层及以上的住宅6、阁楼──利用房屋内的上部空间加建的楼层或顶层坡屋面形成的空间7、地下室及半地下室──房间地面低于室外地坪面的高度超过该房间净高的二分之一的建筑物称为地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一且不超过二分之一者，采光窗在室外地坪以上的建筑物称为半地下室半地下室及地下室计入地下层数，地下层数用负数表示9、地上层数──即房屋的自然层数，指室内地坪±以上的按楼板结构分层的层高在米以上的楼层数依坡地建造的房屋，在该栋房屋的室外地坪最高处和最低处之间的楼层计入地上层数地上层数用自然数表示，楼层号不能避讳任何数字层高m以上的楼层算作一层，均应计算层数假层、附层、插层、阁楼、装饰性塔楼、以及突出房屋的楼梯间、水箱间不计入层数分户图中填写实际层数10、地下层数──采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在米以上(含米)下的层数用负数表示11、房屋总层数──房屋的地上层数与地下层数之和12、骑楼──底层为有柱廊，廊道上方建为楼房的一部分一般建于市政道路、街、巷两侧，且建筑红线与道路红线相重合13、挑廊──指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊14、门廊、门斗──建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖，支撑顶盖的是柱称为门廊，支撑顶盖的是实体墙称为门斗15、檐廊──顶盖是由屋檐延伸而构成无柱走廊，称为檐廊；顶盖由楼体或挑廊或挑楼底板构成的无柱走廊，也是檐廊16、层高──上、下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离17、阳台──有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台18、封闭阳台──在实体围护墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台19、露台──供居住者进行室外活动的上人屋面20、楼梯──是指房屋各楼层之间供垂直交通用的通道21、室外楼梯──依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯22、台阶──系指室外台阶，是房屋室内、外联系的过渡构件，是根据室内外的高差而设置的房屋辅助设施23、天面水箱间──指突出房屋屋面的装有水箱(水池)的房屋即水箱(水池)应完全包含在该房屋内，且必须可以看到水箱(水池)的底部或顶部24、天面楼梯间──指突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在米以上供上屋顶维修或安全出口用的梯间25、天面电梯机房──指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房26、设备间──一栋大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，如配电房、发电机房、水泵房、消防控制室、空调机房、电梯机房等以设计图纸所标定的用途认定，凡设备间都应有具体明确的用途27、架空通廊──系指两建筑物之间供人们通行用的空中走廊28、管理用房──系指为保障建筑物正常使用而设置的用于值勤、检修、维护等工作的专用房屋，如值班室、警卫室、物业管理办公室等29、吊脚──系指利用打桩、筑柱等承重结构来承托架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果加上围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空层内再整修有底板，就可以作为人们生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不低于米的部位计算建筑面积如果架空层未整修有底板，也未利用，仅作为堆积余土，或作为架空防潮之用时，则不计算建筑面积。

房产面积计算规则国家法规房产面积计算规则是指在房屋买卖、租赁以及其他相关交易过程中，用于计算房屋实际使用面积的一系列规定。

这些规则一般由国家法规或地方条例来制定和执行，以确保交易的公平性和合法性。

以下是关于房产面积计算规则的一些主要国家法规。

1.《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是中国国内的一项法律法规，对于房产交易的各个方面都有详细规定。

其第二十八条指出，房屋面积应当按照国家有关规定计算和公示。

2.《商品房预售管理办法》《商品房预售管理办法》是中国国内的一项规范商品房销售的法规，其中包括了对房屋面积计算的详细规定。

根据该办法第十四条，房屋面积应当以建筑面积为准，其中建筑面积又包括了套内和套外面积。

3.《住房租赁合同》《住房租赁合同》是中国国内用于住房租赁交易的合同，其中也包含了对房屋面积计算的规定。

根据该合同的相关条款，房屋面积以套内使用面积为准。

4.建筑面积与套内面积的区别在中国的房屋交易中，建筑面积和套内面积是两个常见的术语。

建筑面积是指整个房屋的总体积，包括了墙壁、阳台等空间的面积。

而套内面积则是指房屋内可实际使用的面积，一般不包括墙壁、阳台等空间。

5.其他国家的相关法规除了中国，其他国家也都有相关的房产面积计算规则。

例如，美国的《对住房和城市发展部的家庭和住房支持规定》规定了公寓、共管公寓和联排别墅等不同类型房屋的面积计算方法。

而英国的《房屋租赁合同》则对房屋面积计算进行了详细规定。

总结起来，房产面积计算规则是针对房屋交易中计算和公示房屋实际使用面积的一系列规定。

这些规则主要由国家法规或地方条例来制定和执行，以确保交易的公平性和合法性。

在中国，房屋面积的计算一般以建筑面积为准，其中套内面积是指房屋内可实际使用的面积。

其他国家也有类似的规定，但具体细节和计算方法可能有所不同。

南宁市限价普通商品住房管理办法第一章总则第一条为促进南宁市房地产市场健康发展，合理调整住房供应结构，构筑多层次住房供应体系，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应，缓解中等收入家庭住房困难，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》（桂政办发〔2013〕77号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称限价普通商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。

第三条本办法适用于本市城区范围内限价普通商品住房的项目规划、土地出让、开发建设、销售和管理。

第四条市住房保障部门住房和城乡建设部门是本市限价普通商品住房的行政主管部门。

城区住房保障部门住房和城乡建设部门、民政部门按照各自职责分工负责本辖区范围内限价普通商品住房申请的复核工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区范围内限价普通商品住房申请的受理、初审等工作。

市发展和改革、建设、国土资源、规划自然资源、环保生态环境、财政、价格、民政、公安、统计、投资促进、监察纪委监委、税务、人社、城市管理综合行政执法等部门按照各自职责分工负责相关工作。

第二章项目建设计划及土地供应第五条市住房保障部门住房和城乡建设部门应当会同发展和改革、自然资源建设、国土、规划管理部门根据本市城市总体规划、土地利用总体规划、土地年度供应计划和住房建设规划，合理确定限价普通商品住房中长期规划及年度建设计划、建设规模及用地的供应规模，并根据本市住房需求变化情况，适时调整供应规模。

限价普通商品住房建设计划经市人民政府批准后实施。

第六条限价普通商品住房建设用地应当实行公开招标、拍卖、挂牌方式出让。

南宁市申请廉租住房的家庭必须同时具备以下 4个条件:1、人均月收入低于或等于市政府当年公布或执行的本市城镇居民最低生活保障标准,且连续享受本市最低生活保障待遇 1年以上。

2、家庭人数为两人或两人以上,家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。

3、家庭成员均具有本市常住户口(指南宁市非农业常住户口并实际居住、至少有一人取得本市常住户口 3年以上,其他成员户口迁入满 1年以上。

4、家庭成员拥有私有住房和承租公有住房的使用面积合并计算低于或等于人均 7平方米。

家庭人均住房使用面积(《房屋所有权证》标明的建筑面积砖混结构除以 1.30、砖木结构除以 1.10折算的计算为:申请人户口所在地现居住住房使用面积; 其所在住房同一户籍下的家庭成员数+以申请家庭成员名义承租或拥有产权的它处住房使用面积 ; 家庭成员数。

南宁市人民政府关于印发《南宁市经济适用住房管理办法》的通知 :第二十五条申请购买经济适用住房的,应当同时符合下列条件:(一具有本市城镇常住非农业户口并在本市工作或居住(含符合安置条件的军队人员;(二已婚家庭或年龄在 30周岁及以上单身人员;(三无房或现住房人均建筑面积在 16平方米(含以下的;(四家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的 80%。

从上面的规定我们不难看出,能享受经适房和廉租房的人群,都是必须具备南宁市常住户口的。

而根据政府统计的数据, 2009年南宁总人口是 263.89万,其中总户数是 783336,男性 1365258,女性 1273615农业人口 1283429非农户口 1355444。

南宁市委副书记刘长林透露, 2010年区间(2009年 10月 1日至 2010年 9月 30日,全市出生人口85304人,人口出生率为 11.77‰,人口自然增长率为8.46‰。

新版《南宁市城市总体规划(2010~2020》描绘了南宁市未来 10年的发展蓝图:南宁市域总人口 2010年控制在 690~710万人左右; 2020年控制在 780~800万人左右,年平均增长 8~9万人。

南宁市物价局关于市房地产测绘队收费标准的批复正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南宁市物价局关于市房地产测绘队收费标准的批复（南价复[1998]64号）南宁市房地产测绘队：报来“关于测绘收费的请示”收悉。

根据自治区物价局“关于房地产测绘收费问题的复函”（桂价房函[1998]289号），现就你所房地产测绘收费问题批复如下：一、工程测绘服务收费，参照国家测绘有关规定标准执行，见附表。

二、房产测绘服务收费，不论公房、私房或商品房，均按每平方米0.5元收取。

三、绘制房屋平面图服务收费为每套（栋）35元；晒图收费为每幅5元。

四、测绘、绘（晒）图收费标准允许下浮执行。

五、开展测绘、绘（晒）图服务以自愿委托为原则，不得实行强制性服务。

六、办理劳务收费许可证，亮证收费，接受物价检查部门的监督。

七、本批复自1998年10月1日起试行半年，试行期满前一个月请将有关财务收支资料一式两份报送我局，以便上报自治区物价局重新审核批准正式执行。

附：南宁市房地产测绘队工程测绘收费标准表南宁市物价局一九九八年十月二十三日附：南宁市房地产测绘队工程测绘收费标准表单位：元项目计量单位收费标准备注一般地区困难地区工程测量国测发[1993]082号国测发[1994]03号一、平板仪测图1、一般地区（1）1：500平方公里3694173456 图根控制" "938722036 测图" "2099940685 着铅整饰" "655510735 （2）1：1000" "1356926957 图根控制" "37187641 测图" "752415344 着铅整饰" "23273922 2、建筑、工业区（1）1：500平方公里70472141803 图根控制" "2187343787 测图" "3929280508 着铅整饰" "930717508 （2）1：1000 2744555043 图根控制794517790 测图1671931988 着铅整饰27815265 二、城市规划测量地下管线公里16842325不足0.5公里时按0.5公里计算，探测费另计。

南宁市房产管理局关于加强商品房预售面积测算管理的通知文章属性•【制定机关】南宁市房产管理局•【公布日期】2008.04.15•【字号】•【施行日期】2008.04.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文南宁市房产管理局关于加强商品房预售面积测算管理的通知各房地产开发企业、房产测绘单位：为进一步贯彻落实《城市商品房预售管理办法》、《房产测绘管理办法》、《南宁市房产测绘管理若干规定》，规范商品房预售面积测算管理工作，维护商品房买卖双方的合法权益，促进我市房地产市场更加有序发展，现就加强我市商品房预售面积测算管理的有关问题通知如下：一、商品房预售面积测算，是指房产测绘单位根据规划等部门审批资料，并按照国家、自治区、市有关房产面积测绘的规定，计算预售商品房的套内建筑面积、共有共用建筑面积、建筑面积的行为。

二、测绘单位完成商品房预售面积测算后应向委托测算的房地产开发企业提供商品房预售面积测算成果报告，成果报告应包括以下内容：1、商品房预售面积测算结果表；2、商品房预售面积测算技术报告（计算过程、分摊的方法及依据）；3、商品房预售面积测算计算图及分摊示意图等相关图件。

三、商品房预售面积测算成果的验收工作，由委托测算的房地产开发企业组织实施。

验收工作结束后，房地产开发企业应出具验收报告（具体样式详见《南宁市商品房预售面积测算成果验收报告》）。

四、商品房预售面积测算成果经南宁市房产管理局备案后，方可用于申请办理《商品房预售许可证》。

房地产开发企业办理商品房预售面积测算成果备案时，应当提交商品房预售面积测算成果报告、测算成果验收书、委托合同、规划等部门审定的图纸及相关资料。

商品房预售面积测算成果一经备案，不得随意更改。

五、房地产开发企业预售商品房时应在售楼现场公示涉及商品房面积测算的以下内容：1、测绘单位的测绘资质证书；2、商品房预售面积测算结果表；3、商品房共有建筑面积分摊认定表及分摊示意图；4、商品房预售面积测算成果验收报告。

广西旧改房面积标准
近年来，广西地区旧城区改造工程不断推进，其中旧改房面积标准成为了人们关注的重点。

据了解，广西旧改房面积标准的制定主要依据城市规划、居住需求和建设成本等因素，具体细则如下：
1. 住宅面积标准
广西旧改住宅面积标准按照人口密度、居住需求和城市规划等多方面因素进行制定，一般为每人不少于30平方米，其中主卧室不少于12平方米，次卧室不少于8平方米，客厅不少于10平方米，厨房不少于7平方米，卫生间不少于4平方米。

2. 商业面积标准
广西旧改商业面积标准根据所处地段、商业类型和市场需求等多方面因素进行制定，一般为每平方米不少于1.5万元，其中餐饮面积不少于30平方米，零售面积不少于50平方米，服务面积不少于20平方米。

3. 公共设施面积标准
广西旧改公共设施面积标准主要包括社区服务中心、幼儿园、小学、医疗机构等公共设施，一般按照城市规划和居住需求等因素进行制定，其中社区服务中心面积不少于500平方米，幼儿园面积不少于800平方米，小学面积不少于2000平方米，医疗机构面积不少于500平方米。

以上是广西旧改房面积标准的相关内容，对广西旧改房的购房者和开发商有很大的参考意义。

房屋买卖合同中的房屋面积计算与测量标准详细解读房屋买卖合同中的房屋面积计算与测量标准是保障房屋交易双方权益的重要依据。

在签署房屋买卖合同时，买卖双方往往会就房屋的面积进行详细解读，以确保双方对房屋面积的认定一致。

本文将从计算方式、测量标准以及合同约定等方面对房屋面积进行解读。

1. 房屋面积的计算方式在房屋买卖合同中，房屋面积的计算方式通常包括建筑面积和套内面积两种。

建筑面积是指房屋内部各个房间的横截面积之和，包括墙壁、门窗厚度等。

套内面积则是指除共用部分外，仅供业主使用的实际居住面积，一般包括室内墙壁与实际可使用空间之间的区域。

2. 房屋面积的测量标准房屋面积的测量标准在不同地区可能存在差异，通常以国家规定的统一标准为准。

在中国，国家标准《建筑面积计量规定》是最常用的房屋面积测量标准。

该标准规定了房屋面积计量的方法、要求以及计量结果的表示方式。

根据《建筑面积计量规定》，建筑面积的计量应遵循以下原则：a. 房屋内部墙体厚度不计入建筑面积。

b. 有天花板的层面为建筑面积的上界，不含天花板的层面为建筑面积的下界。

c. 对于有檐口的建筑，檐口的投影面积不计入建筑面积。

套内面积的测量标准相对更为简单清晰。

一般遵循建筑设计图纸上的套内面积数据为准，根据实际情况进行核对。

3. 合同约定为了避免合同纠纷，房屋买卖合同中通常会对房屋面积进行明确约定。

买卖双方可以在合同中规定采用的面积计算方式、测量标准，以及失实面积的赔偿方式等。

此外，还可以约定对房屋面积有争议时的解决方式，例如可以约定由专业测量机构进行面积测量，并以其结果为准。

值得注意的是，在一些特殊情况下，如商品房交付时的实际面积与购房合同中约定面积存在差异时，购房者有权要求开发商进行补偿或调整。

买卖双方在签署合同前应仔细阅读合同条款，对房屋面积计算与测量标准进行明确约定，以避免后续争议。

总结：房屋买卖合同中的房屋面积计算与测量标准是保障买卖双方权益的重要依据。

南宁市建筑密度计算规则南宁市建筑密度计算规则分为以下几个部分：一、计算方法与要求1.建筑密度是指在城市建设用地范围内，建筑物基底总面积与建设用地总面积之比。

其计算公式为：建筑密度（%）=建筑物基底总面积/建设用地总面积×100%2.建筑密度的计算要求：（1）建筑物基底总面积应包括所有建筑物首层建筑面积和附属建筑面积。

（2）建设用地总面积是指城市建设用地范围内的总面积，不包括绿化用地、道路用地、公共设施用地等。

（3）建筑密度计算结果保留两位小数。

二、建筑密度分级与标准1.建筑密度分为以下四个等级：（1）低密度住宅区：建筑密度≤20%。

（2）中密度住宅区：建筑密度≤30%。

（3）高密度住宅区：建筑密度≤40%。

（4）商业、办公、工业区：建筑密度≤50%。

2.各类用地的建筑密度标准：（1）住宅用地：建筑密度≤28%。

（2）商业用地：建筑密度≤50%。

（3）办公用地：建筑密度≤50%。

（4）工业用地：建筑密度≤40%。

（5）公共设施用地：建筑密度≤35%。

三、建筑密度调整与优化1. 在满足城市规划、建筑设计规范的前提下，可根据项目特点、地理位置、环境条件等因素对建筑密度进行调整。

2.优化建筑密度布局，提高土地利用效率，确保城市空间布局合理、功能分区明确。

四、建筑密度管理与监督1.建设单位在办理建设项目规划许可前，应按照相关法规、规范和设计要求，进行建筑密度计算和规划方案设计。

2.规划管理部门应加强对建筑密度的审核与管理，确保项目符合规定要求。

3.建设单位在施工过程中，应严格按照规划许可文件进行施工，如有变更，应及时报请规划管理部门审批。

4.建筑密度超标的项目，建设单位应按照规划管理部门的要求进行整改。

五、建筑密度相关法规与政策1.建筑密度是城市规划管理的重要内容，各级政府部门应高度重视，加强监管。

2.建设单位应遵守相关法规，积极配合政府部门开展建筑密度管理工作。

3.建筑密度管理与监督应纳入城市规划管理体系，形成长效机制。

房屋面积测算规则1.关于房屋面积的定义房屋面积指的是房屋占地面积和实际使用面积的总和。

占地面积是指房屋所在的地段占用的地面面积，包括建筑物以及附属设施（如停车场、花园等）所占的地方。

实际使用面积是指房屋内部可以直接使用的面积，包括房间、走廊、厨房、卫生间等。

2.测算房屋面积的工具和方法房屋面积可以通过测量和计算来得出。

测量工具主要包括测量尺、激光测距仪等。

一般的测量方法有以下几种：-传统测量法：使用测量尺等传统工具对房屋的每个房间进行测量，然后将各个房间的面积相加得到总面积。

-激光测量法：使用激光测距仪对房间的长度和宽度进行测量，然后使用公式计算面积。

-CAD软件测量法：借助计算机辅助设计（CAD）软件，将房屋的平面图输入到软件中进行测算，比较准确。

3.房屋面积测算的几个要点在进行房屋面积测算时，需要注意以下几个要点：-测量时应该尽量准确，避免出现偏差。

尽量使用专业的测量工具，避免使用肉眼估计。

-需要对房屋的各个房间进行分别测量，避免遗漏部分区域。

尤其是角落、梁柱等难以测量的地方。

-针对不规则形状的房间，可以将其分割成多个简单的几何形状，然后进行测量和计算。

-在使用CAD软件进行测量时，需要确保输入的平面图准确无误，尽量避免误差。

4.房屋面积测算的相关规定不同地区和国家的房产交易和评估可能有不同的规定和标准，需要遵守当地的法律法规。

一般而言，房地产交易中涉及的房屋面积需要满足以下要求：-非露天部分的实际使用面积应该与合同约定的面积相符。

-开发商或房屋代理商需要提供有关房屋面积的真实和准确的信息。

-购房者有权要求房屋面积进行核实，对于面积有争议的情况可以进行仲裁或报告给相关部门。

5.特殊情况下的房屋面积测算在一些特殊情况下，房屋面积的测算可能有所不同。

例如：-阁楼和地下室：这些区域的面积需要与国家或地区的法律法规相符。

-房屋附属设施：如阳台、花园、车库等区域的面积通常也要计入房屋面积中。

-公共区域：如大堂、电梯等公共区域的面积通常不计入房屋面积中。

100926广西土建定额计算规则建筑面积计算规则1.单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定。

（1）单层建筑物高度2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。

（2）利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。

2.单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。

层高在2.20m及以上者应计算全面积。

层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。

层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

4.多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2麦基；当设计不利用或室内净高不足1.20m 时不应计算面积。

5.地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。

层高在2.20及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

6.坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。

设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊胶泥架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

7.建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。

层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

2024最新房屋建筑面积计算规则2024年最新的房屋建筑面积计算规则是根据国家住房和城乡建设部发布的《住宅建筑面积计算规定》进行的。

该规定主要针对住宅建筑的面积计算进行了详细的规范和要求，以便保证房屋面积的准确计算和公平公正。

根据规定，房屋的建筑面积是指建筑物的外墙面积，包括房间内墙、隔墙的面积和阳台面积等。

建筑面积的计算方法根据不同类型的房屋进行划分，例如高层住宅、多层住宅和别墅等。

对于高层住宅，计算规则主要包括以下几个方面：1.内外墙面积：高层住宅的内外墙面积是指居住面积的外墙面积，不包括走廊、楼梯间、电梯间和公共设施等。

2.居住面积：居住面积是指高层住宅中实际居住区域的面积，包括房间的地板面积和卫生间、厨房等的面积。

3.阳台面积：阳台面积是指高层住宅中阳台的面积，包括封闭阳台和露台。

4.公摊面积：公摊面积是指高层住宅中公共设施的面积，如楼梯、电梯、走廊、大厅等。

对于多层住宅，计算规则与高层住宅类似，但可以根据实际情况进行相应的调整。

对于别墅，计算规则主要包括以下几个方面：1.总建筑面积：总建筑面积是指别墅的总体建筑面积，包括地下室和各层的面积。

2.使用面积：使用面积是指别墅中实际使用的面积，包括居住面积和其他功能面积。

3.居住面积：居住面积是指别墅中实际居住区域的面积，包括房间的地板面积和卫生间、厨房等的面积。

4.公摊面积：公摊面积是指别墅中公共设施的面积，如走廊、楼梯间等。

此外，根据规定，房屋的建筑面积计算应遵循以下原则：1.建筑面积不包括外挑槽、凹槽、电梯井、消防通道等凸出或挖空的部分。

2.建筑面积计算时应将相邻单位的共同墙体面积均按半计算。

3.建筑面积计算时应根据实际建筑设计方案进行，不得故意夸大或缩小。

总的来说，2024年最新的房屋建筑面积计算规则主要是针对住宅建筑进行了详细的规范和要求，保证了房屋面积的准确计算和公平公正。

这对购房者和开发商都有着重要意义，能够有效地维护消费者权益，促进行业的健康发展。

南宁市物价局关于南宁市房地产测绘队房产测绘收费及有关问题的批复文章属性•【制定机关】南宁市物价局•【公布日期】2010.09.15•【字号】南价费[2010]93号•【施行日期】2010.09.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文南宁市物价局关于南宁市房地产测绘队房产测绘收费及有关问题的批复（南价费〔2010〕93号）南宁市房地产测绘队：报来《关于重新核定测绘服务收费标准的请示》收悉。

你单位经工商行政管理部门注册登记为全民所有制企业，取得自治区测绘局颁发的《测绘资质证书》，开展房产测绘业务。

我局原下发的《关于南宁市房地产测绘队房产分户图测绘服务费收费问题的批复》（南价费〔2008〕31号）至2010年2月28日止试行期已满，根据《广西壮族自治区物价局关于我区房产测绘收费及有关问题的通知》（桂价费〔2010〕294号）精神，经研究，同意你单位在接受委托并向委托人提供房产分户图测绘服务时，收取房产分户图测绘服务费。

现将有关收费问题批复如下：一、收费原则开展房产测绘服务，应遵循客观公正、诚实守信和自愿有偿、委托人付费的原则，严格执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对完成的测绘成果质量负责。

接受委托后，应与委托人签订书面协议，明确服务内容、收费项目、收费标准及相关事项；在提供分层分户平面测绘，房产调查，分户面积、共有面积、分摊面积测算，检查修改和资料整理等服务，并出具客观真实的测量报告后方可收取房产分户图测绘服务费。

无委托协议、违规测量、强制重复测量、弄虚作假欺骗房屋权利人或测量失误造成损失的，不得收取房产分户图测绘服务费。

严禁依托有关行政部门的行政权力强制服务、强制收费。

二、收费范围（一）对新建房屋分户图初始测绘以及变更登记中房屋面积、结构发生变化，需要重新进行房屋分户图测绘的可收取房产分户图测绘服务费。

（二）对房屋所有权属进行变更、转移时，房屋面积、结构未发生变化的，产权人没有要求重新进行分户图测绘的不得收费。