财税实务政府土地返还款应计入房产原值征收房产税

土地成本是否计入房屋原值，如何进行财税处理
问：我公司执行《企业会计制度》，去年土地成本计入房屋原值后形成固定资产
并按建筑物的最低年限20年计提了折旧，但有的说土地成本不得计提折旧，应
按无形资产摊销，那我公司的账务处理是否恰当?另外，因为土地是按使用年限
50年来摊销的，那么按土地账面价值计提的折旧与按使用年限计算的摊销额之
间的差额是否要作纳税调整?
 推荐答案
 1.会计处理规定。

《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地
出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。

房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业利用土地建造自用某项目时，将土地
使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

 财政部《关于印发〈实施企业会计制度及其相关准则问题解答〉的通知》(财
会[2001]43号)规定，如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计
使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续。

解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2.只要土地使用权证上登记的名字是你公司的，那么计算房产税时是，要将（土地价值+房屋帐面价值合并总额）*1.2%计算缴纳房产税。

一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。

不能以摊销后的土地剩余价值计税。

2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。

二、关于宗地容积率1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。

但在税收实践中的容积率是指实际容积率。

2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。

三、关于房产建筑面积容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。

企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税企业购买土地后建房，如何将地价合理地并入所建房产的原值中缴纳房产税，以避免纳税风险？财税[2010]121号文件第三条中，只有一段话：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”没有更多的细致解释。

因此，一些解读文章众说纷纭、口径不一；在大量同行的财税实战中，有些具体的问题也得不到确切的答案。

笔者通过查阅大量的相关文件、资料和各地税收征管部门的实际做法，结合自己的思考和认识，梳理出了以下十个相关涉税知识点，并通过实例加以示范，希冀对同行们在实战中有所启发和参考。

一、“宗地”和“容积率”的概念地产学上的一宗地为一个权属单位；如果一宗土地有着若干个土地证，但土地是互相连接的，则仍视为一宗地。

容积率是指一宗土地上的建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗地土地面积之比，它是反映土地使用强度的指标。

税收实践中的宗地容积率指的是实际容积率（房屋总建筑面积/实际用地面积），而非规划容积率（地上总建筑面积/规划用地面积）。

二、宗地容积率不同如何分别计算计入房产原值的地价。

1、对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税，而不是仅按该宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税。

2、对宗地容积率低于0.5的，属于“大地小房”，按宗地内房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定土地价值计入房产原值计征房产税。

即：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价案例一（会计处理对计税原值的影响）A公司受让土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。

财税实务政府土地返还款是否计入房产计税原值《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）明确要求，无论纳税人在会计上如何处理，计征房产税的房屋原价必须包含地价。

实践中，对于土地出让环节地方政府给予土地受让人的地价返还款是否应当从地价中剔除，各地意见不统一，需要在税收政策上作进一步明确。

2012年4月，A公司拍得一块土地，并向当地政府支付土地出让金6000万元。

根据事先约定，当地政府于2012年6月向A公司返还土地出让金2000万元。

A公司在该土地上陆续建造了厂房若干。

存在争议在确定此地块上房产的房产税计税原值时，对于地价的确认实践中存在两种不同的意见：第一种意见认为，该土地的地价应当确定为6000万元。

主要依据：一是按6000万元确定地价，符合公允价值计量原则，能够体现公平；二是会计处理时政府返还的土地出让金应当作为“政府补助”，而不能冲减买价；三是在确定地价时应当以土地出让合同为准。

第二种意见认为，该土地的地价应当确定为4000万元。

主要依据：一是当前确定地价计入房产原值的原则是“实际支付原则”，而不是“公允价值计量原则”；二是政府是土地的卖方，对于卖方给予的减免或返还会计上应当作为“折扣”处理；三是土地受让方与政府约定地价返还，应当视为对土地出让合同的变更。

案例分析在当前房产税政策环境下，笔者更倾向于第二种意见。

1.从税收政策的角度看，地价计入房产原值应执行“实际支付原则”。

财税〔2010〕121号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

从上述规定不难看出，现行房产税政策并未要求按照土地的公允价值计入房产原值。

地价计入房产原值的实际执行标准是多支付多计、少支付少计、不支付不计。

例如《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知〉的通知》（苏财税〔2011〕3号）规定，通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。

⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税房产原值是房产的初始⼊账的价值，通常是不需求计算的。

在实际⽣活中征收房产税的时候，有的⼟地价值是计⼊房产原值的，⼀些⼈就不清楚如何缴纳税费，那么⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。

房产原值的房产税征收财税[2010]121号是有新的规定:对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。

房产税有两种计算标准：1.从租计征，就是按租⾦收⼊·*12%计算房产税。

2.从价计征，按房产原值*(1-30%)*1.2%计算。

房产原值包含哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税。

根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇⼟地运⽤税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第⼀条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科⽬中，均应依照房⼦原价计算交纳房产税。

房⼦原价应根据国家有关管帐制度规则进⾏计算。

《公司管帐制度》第⼆⼗七条第⼀款第⼀项置办的不需求通过缔造进程即可运⽤的固定资产，技实际付出的买价、包装费、运输费、装置本钱、交纳的有关税⾦等，作为⼊账价值。

依此规则：契税和预售合同交的印花税应为置办中交纳的有关税⾦，应作为房产原值。

1、⾃建的房⼦需求供给原⼟地申请运⽤、建房申请等费税、修建公司的修建、修建材料和装饰等的累计总和;2、采购的商品房原开发公司售房、契税单、装饰等的累计总和;3、采购的⼆⼿房本来房主交易时的营业税确定交纳、个税确定交纳、契税单、装饰等的累计总和;4、拍卖的房⼦原拍卖单、纳税单、装饰等的累计总和;5、属共有产业改变名字的房⼦如因离婚改变名字的房⼦等按改变之前的来历分类。

房产原值如何计算依照《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》规则，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算交纳。

国家作价出资土地是否作为房产税计税依据的探讨(原创）内容摘要：土地价值是否需要计入房产原值征收房产税，曾经税企有过纷争，在《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）（以下简称121号文件）文件出台后，税企已经达成共识，对于将土地价值计入房产原值征收房产税基本没有异议。

近期在实际管理中发现对于以国家价作价出资形式取得土地使用权其价值是否计入房产原值征收房产税目前仍未有明确的税收政策规定，在税收管理中容易引发税企争议。

本文从房产原值与会计核算关系的演变过程和国家土地政策入手并依据税收的基本原则进行分析，得出企业取得国家作价出资土地其价值应计入房产原值征收房产税的结论，同时按照税收政策的确定性和执行的一致性要求，建议上级尽快出台明确的操作性文件，为减少税企争议提高纳税人税法遵从提供更好的环境。

关键词：房产税土地价值国家作价出资计税依据一、问题的提出房产税的计税依据在经历过依靠会计核算到逐渐与会计核算分离的过程。

土地价值是否计入房产原值也经历了类似的过程。

1986年财政部、税务总局出台了《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第008号），文件第十五条明确了“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

”这段时间，房产税的计税依据完全与会计核算一致。

2005年国家税务总局出台了《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[2005]173号)，文件第一条明确了作为以房屋为载体的附属设施不论会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

至此房产税的计税依据中房产价值仍与会计制度保持一致，附属设施则适度与会计核算相分离。

对土地价值是否计入房产原值仍然按照当时的会计制度执行。

直到2007年《企业会计准则》出台，关于房产税的计税依据问题又有了新的争议。

2001年1月1日起施行的《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。

地价计入房产原值征收房产税政策解答一、关于将地价计入房产原值征收房产税政策1、财政部国家税务总局财税［2010］121号通知规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2、江苏省财政厅江苏省地方税务局苏财税［2011］3号通知规定：对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。

二、将地价计入房产原值征收房产税政策若干问题解答。

1、问：从何时起将地价计入房产原值征收房产税。

答：自2011年1月1日起(税款所属期)将地价计入房产原值征收房产税。

2、问：地价包括的内容有哪些：答：包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

具体包括：支付的土地出让金或者土地转让价款、土地契税、规划设计、“七通一平”费用等。

（对于已经计入固定资产房产原值的费用不重复计算)计算内容：“无形资产─土地使用权”或其他科目核算的地价款及契税和相关费用。

3、问：什么叫容积率。

答：容积率：又称建筑面积毛密度，指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：容积率=地上总建筑面积÷总用地面积4、问：容积率大于等于0.5的，是否应将全部地价计入房产原值征收房产税。

答：容积率大于等于0.5的，应将全部地价计入房产原值计算征收房产税。

5、问：在租入、借入土地上建房的，是否要将租入、借入土地地价计入房产原值计算房产税。

答：暂按以下掌握：对租入、借入他人土地建房，且不作土地使用权核算的，地价不计入房产原值征收房产税。

三、宗地和容积率。

宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

肖宏伟经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。

一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。

对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。

由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。

税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。

今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。

下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。

对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。

鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。

1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。

关于将地价计入房产原值征收房产税通知各纳税人：依据市局《关于转发<财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知>的通知》（津财税政〔2011〕8号）文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

现对有自有房地信息的纳税人进行房地税信息的确认，并在房产原值中增加地价做为计税依据。

一、具体说明：（一）、取得土地使用权支付的价款，指通过出让、转让形式取得土地使用权所支付的总费用，包括土地购置费和有关税费等。

(二)、开发土地发生的成本费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等。

(三)、纳税人需计算（一）（二）两项之和做为地价款，除以土地面积，计算出每平米土地地价款，再依据宗地容积率确定应计入的房产原值的地价。

其中宗地容积率依据规划、国土等部门出具的相关材料确定，纳税人无法提供相应证明材料的，应根据宗地上建筑物（不含地下建筑物）实际建筑面积与该宗土地面积之比确定。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

宗地容积率高于或等于0.5的，全部地价计入房产原值。

二、具体要求：1.纳税人需提供以下相关资料的原件及复印件并填写《房产情况登记表》《土地情况登记表》于10月15日前报送给管理员：（1）公章；（2）固定资产无形资产账簿（适用于自建的）；（3）无形资产账簿商品房买卖合同（适用于购入的）；（4）房产证、土地使用证；（5）土地出让或转让协议；（6）契税和印花税的完税凭证；（7）土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等相关凭证。

2. 因该政策从2011年1月1日执行，故对纳税人少缴纳的房产税，应在11月份征期内补缴。

（祥见附件）管理二所2011年9月19日附件：关于将地价计入房产原值征收房产税工作详细说明一、名词解释：1、宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，按照房产计税价值征税的，称之为从价计征，对于从价计征的，我国《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次性减除10%－30%后的余值计算缴纳。

由于财税[2010]121号文明确规定了将土地价值计入房产的计税价值，业内由此重新热议起将地价计入房产原值征收房产税的问题，笔者本文为此专题分析相关的两大问题。

一、对土地价值计入房产原值征收房产税问题的溯源到目前为止，我国对房产税计税最主要的税法依据之一是财税[2008]152号文，该文规定，从2009年1月1日起，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）第十五条同时废止。

”从该段规定可以看出三层含意：一是对于依照房产原值计税的房产，不论企业是否已记载在其会计账簿固定资产的账户中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

也就是说，对于企业计缴房产税的房屋原价，不一定完全依赖于企业账面固定资产账户对房产价值的核算结果，也就是说，依照房产原值计税的房产价值不一定来源于企业账面，如果企业有漏计、少计或错计等情况，仍应以企业构建房屋的实际原价进行计税。

二是房屋原价必须根据国家有关会计制度的规定进行核算并记载，否则，税务机关有权按规定予以调整或重新评估，但值得注意的是，税法对究竟如何予以调整或重新评估并未明确。

笔者认为，税务机关的调整应该是以国家会计制度为依据，按照对企业所构建房屋进行正确核算后的结果进行调整（因为税法没有相关具体规定）；而如果是重新评估，从我国对房屋征收房产税的计税基础取决于房产原值的规定来看，重新评估也应该是对原构建房屋时的实际价值进行评估，即对房屋的原始会计成本进行评估，所以，评估时应剔除在房屋构建完工后地价和房价上涨的因素，即评估当初房屋构建完工时的价值。