土地增值税清算鉴证业务工作底稿

索引号：H0土地增值税清算工作底稿目录序号底稿名称索引号有/无(√/×)一、核心类(主表）1土地增值税清算工作底稿目录H01项目基本情况登记表H12开发项目面积统计表H23审核收入确认汇总表H34扣除项目及成本结转明细表H45与转让房地产有关的税金审核表H56土地增值税清算结果计算表H6二、支持类（附表）1土地增值税清算收入审核表Z12可售房源信息确认汇总表Z23不可售房源信息确认汇总表Z34可售房源销售进度及比例统计表Z45土地增值税清算扣除项目审核汇总表Z56土地征用及拆迁补偿费所支付金额的凭证检查表Z67取得土地使用权所支付金额的凭证检查表Z78前期工程费凭证检查表Z89建筑安装工程费凭证检查表Z910基础设施费凭证检查表Z1011公共配套设施费凭证检查表Z1112开发间接费凭证检查表Z1213房地产开发费用审核表Z1314实际缴纳的与转让房地产有关的税金统计表Z1415实际缴纳的土地增值税缴款情况审核表Z15三、辅助类（子表）1土地增值税清算资料清单F12企业基本情况表F23土地合同统计表F34服务合同统计表F45建安合同统计表F56采购合同统计表F67重大问题请示报告F78交换意见记录F8索引号：H2开发项目面积统计表被清算单位（公章）：楚雄龙湖置地投资有限公司面积单位：平方米被清算单位（公章）：中介机构（公章）：税务机关（公章）：索引号：H3审核收入确认汇总表被清审核位楚雄龙湖置地投资有限公司项目名称禄城丰景单位：元被清算单位（公章）：中介机构（公章）：税务机关（公章）：索引号：H4扣除项目及成本结转明细表被清算单位：楚雄龙湖置地投资有限公司项目名称：XXX房地产单位：元、M2清算说明：被清算单位（公章）：中介机构（公章）：索引号：H6地方税务局土地增值税清算结果计算表被清算单位：楚雄龙湖置地投资有限公司项目名称：XXX房地产金额：元被清算单位（公章）：中介机构（公章）：税务机关（公章）：土地增值税清算收入审核表被清算单位楚雄龙湖置地投资有限公司项目名称：XXX房地产金额单位：元：索引号：Z2可售房源信息确认汇总表索引号：Z4可售房源销售进度及比例统计表被清审核位楚雄龙湖置地投资有限公司项目名称：XXX房地产面积单位：M2、车位数量：个Array“ "项目截止到 年 月 日止，已销售商品房建筑面积 ㎡，占总可售建筑面积 ㎡的比例为 %。

销售收入明细表
索引号：3-1-1 页次
根据北京市地方税务局公告2013年第8号规定：
一、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认。

本公告施行前，纳税人房地产开发项目的清算鉴证报告已经税务机关受理的，土地增值税普通住宅的审核确认仍按原政策执行。

二、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条的规定，区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。

在同一栋楼中，在区分普通住房和其他商品房时，应先筛选单套面积在140平方米以上的房间算做其他商品房，140平方米以下的再用单价与同级别土地上普通住房平均交易价格比对，实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格的1.2倍以下的是普通住宅，超过1.2倍的算做其他商品房。

土地增值税鉴证工作底稿填制培训序各位学员，大家好！下面由我来为大家介绍土地增值税鉴证工作底稿的填制。

本讲义的核心问题，是讲解基础数据表编制、鉴证事项说明编写、鉴证证据分析评价。

下面首先介绍一下本次讲解的主要内容：一、本讲义的主要文件依据是：《涉税鉴证业务基本准则》（以下简称“基本准则”）、《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》（以下简称“土增指导意见”）、《土地增值税清算鉴证业务操作指南》（以下简称“土增指南”）。

二、本讲义以土地增值税清算业务流程为主线，是对业务流程管理各个阶段的具体化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鉴证证据等，主要介绍实际工作当中，鉴证人员编制工作底稿过程中的取证及分析评价等操作层面的内容。

对于鉴证准备的内容、鉴证业务实施内容和鉴证报告的编制、出具等涉及业务流程管理方面的内容，可以参考郭洪荣老师讲解的《企业所得税年度纳税申报鉴证业务准则及操作指南讲解》的课程。

三、税协发布的《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）（以下简称“工作底稿”）是根据土地增值税纳税申报表的内容设计，针对纳税申报表填报项目设计的工作底稿，并没有全面包括鉴证所需要的全部内容，鉴证人员可以考虑在此设计基础上，自行设计鉴证项目所需要使用的补充工作底稿，如本讲义中自行设计增加了《计入房价的代收费用鉴证表》。

本套工作底稿适用于土地增值税清算鉴证业务，包括：项目基本情况类、收入类、清算项目分摊比例、扣除类、税款计算类、其他事项、审核结果类等七类工作底稿。

本次讲解以中税协发布的40张工作底稿为主，另自行补充工作底稿1张。

中税协发布的40张工作底稿分别为：项目基本情况类9张、收入类6张、清算项目分摊比例类2张、扣除类15张、税款计算类3张、其他事项类1张、审核结果类4张。

中税协对工作底稿只设计了鉴证实施类工作底稿，未设计鉴证准备类工作底稿。

对于如何与协议衔接、实地入户鉴证调查内容、如何制定工作计划等鉴证准备类工作底稿的填制、鉴证实施类工作底稿的设计和编制要求，可以参考孟佳老师讲解的《企业所得税年度纳税申报表鉴证实务（三级复核实务）》的课程。

自行清算土地增值税申报鉴证报告一、报告目的及背景本报告旨在对土地增值税申报鉴证进行清算，确保申报的准确性和合规性。

土地增值税是指在土地使用权转让中，按照土地增值额计算并征收的一种税种。

土地增值税申报鉴证是税务部门对纳税人申报的土地增值税进行核实和审核的重要环节。

作为纳税人，我们有责任确保申报的准确性，并配合税务部门完成鉴证工作。

二、报告内容1. 清算范围本报告的清算范围包括土地增值税申报的各项内容，包括土地使用权转让合同、土地增值额计算、税务部门要求的相关资料等。

2. 清算过程（1）收集资料首先，我们收集了与土地增值税申报相关的各类资料，包括转让合同、土地评估报告、企业年度财务报表等。

同时，我们对这些资料进行了归档整理，以备后续工作使用。

（2）核实数据在清算过程中，我们仔细核实了各项数据的准确性和合规性。

例如，对土地增值额计算中使用的评估值和相关费用等进行了核对，并确保其与合同和相关法律法规的要求相符。

（3）整理报表根据核实的数据，我们编制了土地增值税申报鉴证报表，并在报表中清晰地展示了各项数据和计算结果。

同时，我们对报表的格式和内容进行了审查，确保其符合税务部门的要求，并尽可能提高报表的可读性和可理解性。

（4）内部审核在报表编制完成后，我们进行了内部审核，以确保报表的准确性和合规性。

在审核过程中，我们特别关注了各项数据和计算方法的逻辑关系，以及是否遵循了相关的法律法规。

同时，我们还与相关部门进行了交流和沟通，以获取必要的解释和指导。

（5）提交申报最后，我们将编制完成的土地增值税申报鉴证报表提交给税务部门，以完成土地增值税的申报工作。

同时，我们保留了相关的资料和备查凭证，以备税务部门的核查和审计。

三、报告意义本报告的编制和提交，旨在保证土地增值税申报的准确性和合规性，避免因申报错误而引发的税务风险。

同时，对于我们自身而言，通过清算土地增值税申报鉴证，我们可以更好地了解和掌握自身的财务状况和税务风险，从而采取相应的经营策略和风险管理措施。

乐税智库文档
财税法规
策划 乐税网
浙江省地方税务局关于印发《土地增值税清算税款鉴证工作底
稿》的通知
【标 签】清算税款鉴证
【颁布单位】浙江省地方税务局
【文 号】浙地税函﹝2011﹞353号
【发文日期】2011-11-09
【实施时间】2011-11-09
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
各市、县(市、区)地方税务局，省地方税务局直属税务一分局(不发宁波)：
为加强土地增值税的征收管理，充分发挥执业注册税务师的作用，进一步细化税务师事务所受托从事土地增值税清算鉴证的操作办法，完善清算鉴证流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提高土地增值税清算鉴证业务的总体水平和工作效率，现将省局制订的《土地增值税清算税款鉴证工作底稿(试行)》印发给你们，请各地认真贯彻落实，监督指导当地的税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务。

各地在执行过程中遇到问题，请及时向省局(注册税务师管理中心)报告。

土地增值税清算税款鉴证工作底稿（试行）.xls。

土地增值税鉴证工作底稿填制培训第四讲扣除类基础数据表的编制第一节扣除类基础数据表的审核一、扣除类工作底稿介绍扣除类工作底稿15张，全部为通用底稿，是中税协统一设计的范本，本讲中未增加自行设计工作底稿。

该15张表分别为：《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》、《前期工程费鉴证表》、《建筑安装工程费鉴证表》、《基础设施费鉴证表》、《公共配套设施费鉴证表》、《开发间接费用鉴证表》、《四项成本测算鉴证表》、《支付的计入转让收入代收费用鉴证表》、《利息支出鉴证表》、《房地产开发费用鉴证表》、《与转让房地产有关的税金鉴证表》、《其他扣除项目鉴证表》、《扣除项目汇总鉴证表》、《成片受让土地分期开发项目共同成本鉴证表》。

二、扣除类工作底稿填制情况审核要点（一）审核工作底稿所列事项是否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序。

（二）审核工作底稿披露的鉴证事项在鉴证项目实际发生情况。

（三）审核会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性鉴证情况。

（四）审核相关成本合同所记载金额与会计账面确认成本金额差异情况。

三、鉴证程序审核审核扣除类工作底稿，应关注外勤人员是否执行了土增指南第二十三条至第三十四条规定的鉴证程序。

下面介绍土增指南第二十三条至第三十四条规定的扣除类情况鉴证程序的具体规定：第二十三条根据准则第二十三条的规定鉴证调查与扣除项目核算相关的内部控制，应特殊关注：（一）根据扣除项目有关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内控要素，是否存在评价内部控制的设计有效性。

（二）调查内部控制的运行有效性。

（三）综合设计和运行的评价，对销售有关的内部控制的有效性做出总体评价。

（四）评估扣除项目有关内部控制目标实现的风险，判断是否存在重大漏洞。

（五）调查与扣除项目核算相关的内部控制，应填制工作底稿（范本）中的《企业内部控制调查表》。

第二十四条根据准则第二十四条的规定鉴证扣除项目，应特殊关注：（一）审核各具体扣除项目发生的真实性、会计记录的完整性、金额和其他数据的恰当性、所属期间的正确性、确认内容的正确性、计价和分摊的准确性，根据各具体扣除项目计算扣除项目总金额；获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。

《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）（共32张）索引表一、综合类（共2张）会计政策和税收政策调查表企业内部控制调查表索引号:二、项目基本情况类（共8张）项目基本情况鉴证表索引号：面积单位：平方米普通住宅判定表第 5 页共42 页第 6 页共42 页与收入相关的面积明细鉴证表索引号：面积单位：平方米第7 页共42 页公共配套设施面积情况鉴证表索引号：面积单位：平方米第8 页共42 页第9 页共42 页成本核算对象（清算单位）鉴证表索引号：金额单位：元第10 页共42 页转让行为鉴证表索引号：金额单位：元关联方交易调查明细表关联方关系调查明细表1．被鉴证单位的母公司三、收入类（共3张）房地产转让收入鉴证表索引号：商品房出租及其他自用鉴证表索引号：金额单位：元未计入房价单独收取的代收费用鉴证表索引号：四、清算项目分摊比例（共2张）本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）索引号：面积单位：平方米本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（其他项目）索引号：面积单位：平方米五、扣除类（共14张）取得土地使用权所支付的金额鉴证表索引号：土地征用及拆迁补偿费鉴证表索引号：前期工程费鉴证表索引号：建筑安装工程费鉴证表索引号：基础设施费鉴证表索引号：金额单位：元公共配套设施费鉴证表索引号：金额单位：元开发间接费用鉴证表索引号：四项成本测算鉴证表索引号：金额单位：元计入转让收入的代收费用鉴证表索引号：金额单位：元利息支出鉴证表索引号：房地产开发费用鉴证表索引号：与转让房地产有关的税金鉴证表其他扣除项目鉴证表索引号：扣除项目汇总鉴证表索引号：金额单位：元六、税款计算类（共2张）土地增值税缴款情况鉴证表索引号：土地增值税款计算表索引号：金额单位：元。

《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）（共40张）目录委托单位名称：委托单位联系电话：索引号项目名称页号索引号项目名称页号项目基本情况类建筑安装工程费鉴证表会计政策和税收政策调查表基础设施费鉴证表项目基本情况鉴证表公共配套设施费鉴证表普通住宅判定表开发间接费用鉴证表与收入相关的面积明细鉴证表四项成本测算鉴证表公共配套设施面积情况鉴证表支付的计入转让收入代收费用鉴证表成本核算对象（清算单位）鉴证表利息支出鉴证表转让行为鉴证表房地产开发费用鉴证表关联方交易调查明细表与转让房地产有关的税金鉴证表关联方关系调查明细表其他扣除项目鉴证表收入类扣除项目汇总鉴证表房地产转让收入鉴证表成片受让土地分期开发项目共同成本鉴证表房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）税款计算类房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）土地增值税缴款情况鉴证表房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）增值额及增值率鉴证表商品房出租及其他自用鉴证表土地增值税款计算表未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表其他事项清算项目分摊比例应当披露的其他事项鉴证表本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）审核结果类本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（其他项目）土地增值税清算税款审核主表扣除类土地增值税清算税款审核明细表一：普通住宅取得土地使用权所支付的金额鉴证表土地增值税清算税款审核明细表二：其他商品房土地征用及拆迁补偿费鉴证表土地增值税清算税款审核明细表三：其他项目前期工程费鉴证表一、项目基本情况类（共9张）会计政策和税收政策调查表项目基本情况鉴证表索引号：34普通住宅判定表56与收入相关的面积明细鉴证表索引号：7公共配套设施面积情况鉴证表索引号：89成本核算对象（清算单位）鉴证表索引号：10转让行为鉴证表索引号：11关联方交易调查明细表关联方名称交易内容本期交易额价格及定价政策非关联交易价格市场价格结算方式期末未结算金额未结算金额的担保坏账准备提取12关联方关系调查明细表1．被审核单位的母公司母公司名称注册地经济性质注册资本在被审核单位的持股比例或表决权比例2．被审核单位的子公司子公司名称注册地经济性质注册资本被审核单位合计持股比例被审核单位合计享有的表决权比例3．被审核单位的合营企业被投资单位名称注册地经济性质注册资本本企业持股比例本企业在被投资单位表决权比例期末资产总额期末资产总额本期营业收入总额本期净利润13二、收入类（共6张）房地产转让收入鉴证表索引号：14房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）索引号：15房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）索引号：16房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）索引号：17商品房出租及其他自用鉴证表索引号：18未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表索引号：19三、清算项目分摊比例（共2张）本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）索引号：20本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（其他项目）索引号：四、扣除类（共15张）取得土地使用权所支付的金额鉴证表索引号：土地征用及拆迁补偿费鉴证表索引号：前期工程费鉴证表索引号：建筑安装工程费鉴证表索引号：基础设施费鉴证表索引号：公共配套设施费鉴证表索引号：开发间接费用鉴证表索引号：四项成本测算鉴证表索引号：支付的计入转让收入代收费用鉴证表索引号：利息支出鉴证表索引号：房地产开发费用鉴证表索引号：与转让房地产有关的税金鉴证表其他扣除项目鉴证表索引号： 金额单位：元编制人日 期被审核单位名称：复核人日 期已售总面积（平方米）普通住宅已售面积（平方米）其他商品房已售面积（平方米）取得土地使用权后，是否开发即转让是或否(一)加计扣除项目计算总成本分摊比例审核确认额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额项目有效凭证金额 （审核确认额）普通住宅其他商品房其他项目普通住宅其他商品房其他项目普通住宅其他商品房其他项目普通住宅其他商品房其他项目普通住宅其他商品房其他项目备注取得土地使用权所支付金额房地产开发成本其中：代收费用加计20%扣除的基数财政部规定的加计20％扣除数(二)财政部规定的其他扣除项目计算总成本分摊比例审核确认额清算成本分摊比例本次扣除金额本次未扣除金额项目有效凭证金额（审核确认额）普通住宅其他商品房其他项目普通住宅其他商品房其他项目普通住宅其他商品房其他项目普通住宅其他商品房其他项目普通住宅其他商品房其他项目备注12一、审核项目说明：二、审核工作记录：扣除项目汇总鉴证表索引号：成片受让土地分期开发项目共同成本鉴证表五、税款计算类（共3张）土地增值税缴款情况鉴证表索引号：增值额及增值率鉴证表索引号：土地增值税款计算表索引号：六、其他事项（共1张）应当披露的其他事项鉴证表索引号：七、审核结果类（共4张）土地增值税清算税款审核主表索引号：土地增值税清算税款审核明细表一：普通住宅索引号：土地增值税清算税款审核明细表二：其他商品房索引号：。