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第1篇随着我国房地产市场的蓬勃发展，购房成为许多人实现安居乐业的重要途径。
然而，在现实生活中，由于种种原因，一些人可能会选择借名买房。
所谓借名买房，是指实际购房人（借款人）因自身条件限制，无法直接以自己的名义购买房产，而借用他人（出名人）的名义进行购房的行为。
借名买房在我国法律上存在诸多争议，本文将从法律角度对借名买房案件进行分析和探讨。
一、借名买房的法律性质关于借名买房的法律性质，学术界存在两种观点：1. 债权说：认为借名买房实质上是借款人与出名人之间的借款合同关系，借款人将购房款出借给出名人，出名人则以自己的名义购买房产，借款人享有对房产的期待权。
2. 物权说：认为借名买房实质上是物权变动关系，借款人通过借用出名人名义购买房产，实现了物权转移，出名人成为名义上的物权人。
两种观点各有其道理，但在司法实践中，多数法院倾向于采纳债权说，认为借名买房的本质是借款合同关系。
二、借名买房的法律风险借名买房虽然在一定程度上解决了购房人的实际需求，但同时也存在诸多法律风险：1. 出名人违约风险：出名人可能因个人原因，如债务纠纷、婚姻关系破裂等，拒绝将房产过户给借款人，导致借款人权益受损。
2. 房屋登记风险：若出名人将房产抵押、转让或赠与他人，借款人可能面临房产被查封、拍卖等风险。
3. 税费承担风险：借名买房可能涉及高额税费，如契税、印花税等，若借款人与出名人未事先约定税费承担，可能导致纠纷。
4. 继承风险：出名人去世后，其遗产可能涉及继承问题，若出名人未立遗嘱，借款人可能面临房产被继承的风险。
三、借名买房的法律救济针对借名买房案件，借款人可以采取以下法律救济措施：1. 协商解决：与出名人协商，要求其履行过户义务，将房产过户至借款人名下。
2. 诉讼解决：若协商不成，可以向法院提起诉讼，请求法院判决出名人履行过户义务。
3. 物权确认之诉：借款人可以申请法院确认其对房产的所有权，从而排除出名人及其他权利人的干涉。
第1篇一、引言随着房地产市场的繁荣，房价的持续上涨，越来越多的购房者选择通过借名的方式购买房产。
借名买房，即实际出资人与名义产权人之间签订协议，名义产权人以自己的名义购买房产，并将房产登记在自己名下，实际出资人享有房产的权益。
然而，借名买房在法律上存在诸多争议，本文将对借名买房的效力法律规定进行分析。
二、借名买房的定义及特点1. 定义借名买房是指实际出资人与名义产权人之间签订协议，名义产权人以自己的名义购买房产，并将房产登记在自己名下，实际出资人享有房产的权益。
2. 特点（1）名义产权人与实际出资人并非同一人；（2）名义产权人以自己的名义购买房产；（3）房产登记在名义产权人名下；（4）实际出资人享有房产的权益。
三、借名买房的效力法律规定1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第十九条规定：“权利人、义务人之间因不动产的权利归属发生争议的，可以请求人民法院确认权利。
”根据此规定，借名买房中，实际出资人与名义产权人之间因房产权利归属发生争议时，可以请求人民法院确认权利。
2. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百九十八条规定：“当事人订立合同，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”根据此规定，借名买房合同若存在上述情形，则合同无效。
3. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》该解释第三十条规定：“当事人约定以物抵债，或者约定由债务人向债权人交付一定数量的货币，债权人接受货币后，未将所抵债的财产或者所接受的货币归还债务人，债务人请求债权人返还所抵债的财产或者所接受的货币的，人民法院应予支持。
”根据此规定，借名买房中，若实际出资人要求名义产权人返还房产，人民法院应予支持。
4. 《最高人民法院关于审理物权纠纷案件适用法律若干问题的解释》该解释第二十二条规定：“当事人之间签订的借名买房协议，约定以名义产权人的名义购买房产，实际出资人享有房产权益的，当事人请求确认房产权益归属的，人民法院应予支持。
随着房地产市场的发展和限购政策的实施，借名购房现象日益普遍。
所谓借名购房，是指实际出资人（借名人）将自己的资金借给他人（出名人）用于购买房屋，并由出名人以自己的名义办理房屋产权登记。
借名购房合同作为双方当事人之间达成的协议，其法律效力一直是社会关注的焦点。
本文将就借名购房合同的法律效力进行探讨。
一、借名购房合同的法律性质借名购房合同在法律上属于无名合同，即《合同法》中未明确规定的合同类型。
从合同性质来看，借名购房合同更类似于委托合同，即借名人委托出名人代为购房，出名人接受委托并代为办理购房手续。
然而，借名购房合同与委托合同存在一定区别，主要体现在房屋产权登记上。
二、借名购房合同的法律效力1. 合同效力认定根据《民法典》的规定，合同当事人自愿签订合同，合同内容不违法法律、强制性规定即为有效。
因此，借名购房合同在双方当事人自愿签订、内容不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应认定为有效。
2. 限制条件尽管借名购房合同在一般情况下具有法律效力，但仍存在以下限制条件：（1）违反法律、行政法规的强制性规定：若借名购房合同违反了国家限购政策等强制性规定，则可能导致合同无效。
（2）损害社会公共利益：若借名购房合同损害了社会公共利益，如规避限购政策导致房地产市场调控政策失效，则可能导致合同无效。
（3）欺诈、胁迫手段：若借名购房合同一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益、集体利益或第三人利益，则可能导致合同无效。
3. 合同履行借名购房合同生效后，双方当事人应按照合同约定履行各自的权利和义务。
在实际操作中，借名人需将购房款支付给出名人，出名人代为办理购房手续并取得房屋产权登记。
在合同履行过程中，若出现纠纷，当事人可依法向人民法院提起诉讼。
三、借名购房合同的法律风险1. 出名人违约风险：出名人可能不履行合同义务，如拒绝办理房屋过户手续，导致借名人权益受损。
2. 房屋交易风险：若借名人因个人原因需要出售房屋，可能会面临房屋交易过程中的法律风险，如无法办理过户手续。
借名买房之法律适用一、本文概述在现代社会，随着房地产市场的繁荣和复杂化，借名买房现象逐渐显现，成为了一种不可忽视的社会现象。
借名买房，顾名思义，是指实际购房人出于各种原因，借用他人名义购买房产的行为。
这种行为往往涉及复杂的法律关系，包括实际购房人、名义购房人、出卖人以及其他可能的利益相关方。
本文旨在探讨借名买房行为的法律适用问题，分析该行为可能引发的法律纠纷和争议，并提出相应的法律建议。
文章首先将对借名买房现象进行概述，介绍其产生的原因和背景。
随后，将深入剖析借名买房行为所涉及的法律关系，包括合同关系、物权关系等。
在此基础上，文章将探讨现有法律对于借名买房行为的规制和适用，包括相关的法律法规、司法解释以及司法实践案例。
文章将提出对于借名买房行为的法律建议，旨在引导人们正确理解和处理借名买房问题，维护社会公平正义和法律秩序。
通过本文的阐述和分析，希望能够为相关当事人提供有益的参考和指导，促进房地产市场的健康发展和法治建设。
也希望引起社会各界对于借名买房问题的关注和重视，共同推动相关法律的完善和实施。
二、借名买房的概念与特点借名买房，指的是实际购房人出于各种原因，如规避限购政策、贷款限制、税收优惠等，借用他人名义购房，并将房屋产权登记在他人名下的行为。
在此过程中，实际购房人与名义购房人之间形成了一种特定的法律关系，即借名购房关系。
隐蔽性：借名买房通常发生在亲朋好友之间，双方往往基于信任关系而达成口头协议，很少签订书面合同，因此这种关系具有较强的隐蔽性。
风险性：由于房屋产权登记在名义购房人名下，实际购房人面临着丧失房屋所有权的风险。
一旦名义购房人将房屋转让、抵押或因债务纠纷被法院查封，实际购房人的权益将受到严重损害。
法律关系的复杂性：借名买房涉及实际购房人、名义购房人、出卖人（开发商或二手房主）等多方主体，各方之间的法律关系错综复杂。
一旦发生纠纷，往往难以确定各方责任，给案件处理带来困难。
政策敏感性：借名买房往往与政策调控紧密相关，如限购、限贷等政策的出台和调整，都可能对借名买房产生直接影响。
第1篇摘要：随着房地产市场的火热，借名购房现象日益增多。
本文旨在探讨借名购买房屋的法律效力，分析借名购房合同的有效性、权益保护以及法律风险，为相关当事人提供法律参考。
一、引言借名购房，即实际出资人（以下简称“出名人”）以他人（以下简称“借名人”）的名义购买房屋，出名人实际支付房款并承担房屋所有权。
借名购房在现实中存在诸多法律问题，本文将从法律角度对借名购买房屋的法律效力进行探讨。
二、借名购买房屋合同的法律效力1. 合同有效性的认定根据《中华人民共和国合同法》第二条，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
借名购房合同属于平等主体之间的民事合同，其有效性应遵循合同法的相关规定。
（1）出名人与借名人意思表示真实。
借名购房合同的有效性首先取决于出名人与借名人之间的意思表示是否真实。
若出名人或借名人存在欺诈、胁迫等情形，导致意思表示不真实，合同可能被认定为无效。
（2）合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。
借名购房合同的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，如合同中涉及虚假登记、规避税收等违法行为，可能导致合同无效。
（3）合同形式符合法律规定。
借名购房合同应以书面形式签订，并在合同中明确约定双方的权利义务。
2. 合同解除与违约责任（1）合同解除。
在借名购房过程中，若出现以下情形，合同可能被解除：①出名人、借名人一方或双方违约，经对方请求，未能履行合同约定的义务；②因不可抗力导致合同无法履行；③双方协商一致解除合同。
（2）违约责任。
借名购房合同中，出名人、借名人一方或双方违约，应承担相应的违约责任。
违约责任可包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。
三、借名购买房屋的权益保护1. 房屋所有权归属根据《中华人民共和国物权法》第三条，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
在借名购房中，出名人实际支付房款，享有房屋所有权。
2. 房屋抵押权、租赁权等权益保护（1）房屋抵押权。
若借名人将房屋抵押给他人，出名人有权主张抵押权。
第1篇随着房地产市场的蓬勃发展，购房成为了许多人的重要投资和居住需求。
然而，由于资金、信用等原因，一些人会选择借名购房，即用自己的名义为他人购买房产。
这种情况下，借名买房的效力问题成为了法律界关注的焦点。
本文将从借名买房的概念入手，分析相关法律规定，探讨借名买房的效力问题。
一、借名买房的概念借名买房，是指一方（以下简称“借名人”）以自己的名义购买房产，但实际出资人为另一方（以下简称“出名人”）。
借名人通常没有支付全部购房款，而是由出名人提供资金。
借名买房的原因多种多样，包括资金不足、信用不佳、规避限购政策等。
二、借名买房的法律规定1. 合同法规定《中华人民共和国合同法》规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
借名买房行为实质上是一种民事法律行为，应遵循合同法的相关规定。
具体而言，借名买房合同应具备以下要件：（1）当事人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
2. 物权法规定《中华人民共和国物权法》规定，物权是指权利人依法对物享有占有、使用、收益和处分的权利。
借名买房行为涉及到物权变动，因此应遵循物权法的相关规定。
具体而言，借名买房应具备以下要件：（1）当事人依法享有处分权；（2）不损害他人合法权益；（3）符合法律、行政法规的规定。
3. 房地产管理法规定《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则。
借名买房行为涉及到房地产交易，因此应遵循房地产管理法的相关规定。
具体而言，借名买房应具备以下要件：（1）当事人具备房地产交易主体资格；（2）交易过程公开、公平、公正；（3）符合房地产交易的相关规定。
三、借名买房的效力问题1. 合同效力借名买房合同是借名人和出名人之间达成的协议，其效力应遵循合同法的相关规定。
在以下情况下，借名买房合同可能被认定为无效：（1）借名人和出名人不具备相应的民事行为能力；（2）借名人和出名人意思表示不真实；（3）借名买房合同违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗。
浦东滨江公园一、因限购借名买房案例一：因不符合限购政策要求，不能办理过户登记，法院不支持其确认为房屋产权人。
上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45811号经审理，法院认为：限购政策属于国家对房地产市场宏观调控的行政手段。
本案中，原告诉称其因不符合购房条件，而借被告名义购买了系争房屋，虽然被告取得了房屋的产权证，但原告是房屋的实际居住人并持有了房屋的产权证原件，且原告提供了其出资购房及还贷的相关凭证、以及被告方确认原告为房屋实际所有人的合同等证据，以证明原告是房屋的实际所有权人。
对此，本院认为，即使原告借被告名义购房系双方的真实意思表示，但由于原告系限购对象，房屋产权过户至原告名下存在法律上的障碍，属于履行上的不能，故原告为规避宏观调控政策，通过确权实现产权变更的诉讼请求，本院不予支持。
案例二：购房时属于限购对象，后已满足过户登记要求的，法院支持实际购房人的确权请求。
上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初11436号原被告系朋友关系。
2015年3月原告欲购买系争房屋，因当时原告限购，故与被告协商以被告名义购买该房屋。
之后原告负担全部费用买下系争房屋并登记在被告名下，但现在双方对房屋权属产生争议，且2017年6月被告强行入住系争房屋，故原告起诉至法院。
经审理法院认定购买系争房屋是由原告全部出资的事实，虽然被告登记为房屋权利人，但在原被告之间不存在赠与、借款等关系的情况下，本院采信原告的观点，认定原告借被告名义购买系争房屋，是系争房屋的真实权利人。
原告要求确认房屋所有权以及变更权利登记的请求，本院予以支持。
关于第三人在系争房屋上设立的抵押权，原告同意代被告向第三人清偿欠款，第三人没有异议，因此第三人应在欠款结清后注销抵押权，被告应在抵押权注销后将房屋产权过户至原告名下。
被告并非系争房屋的权利人，无权继续使用系争房屋，原告要求其搬离的请求，法院予以支持。
浦东三林二、外籍人员借名买房物权变动的“权源”应是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。
借名买房中借名人有充分证据证明其为房屋实际权利人的，也可对抗法院对出名人的强制执行附证明借名买房的主要证据阅读提示借名买房关系究竟能否对抗法院的强制执行？其实借名人能否对抗强制执行的关键并非借名买房关系存在与否，其根本问题在于谁是房屋的真正产权人，如果借名人能够举证证明其为房屋实际权利人、被执行人仅是名义产权人，在不违反国家利益、社会公共利益的情况下，法院也可以裁定停止执行。
案情简介2004年3月25日，胡某1、胡某2与杜某1签订《协议书》，约定胡某2、胡某1借用杜某1之名购买位于丰台区的某房屋，同时约定在房产证办妥后，由杜某1将该房屋的产权过户至胡某2名下。
签订协议后，胡某1、胡某2对该房屋进行了装修并实际居住。
2010年5月28日，杜某1与杜某2签订《存量房屋买卖合同》，以55.3万元的价格将涉案房屋卖予杜某2。
当月，该房屋产权登记变更至杜某2名下。
2010年6月4日，民生银行与杜某1、杜某2及其配偶王某签订了借款合同，约定杜某1向民生银行借款额度为120万元，杜某2将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行。
2012年11月16日，由于杜某1未按照约定还本付息，民生银行向北京市丰台区人民法院申请强制执行，要求行使其涉案房屋的抵押权。
执行期间，胡某2、胡某1向北京市丰台区人民法院提出执行异议，法院最终裁定中止执行。
民生银行遂向法院起诉，要求法院判令许可对涉案房屋的执行。
法院经审理查明，2011年胡某1、胡某2曾两次向法院起诉，分别请求法院确认《协议书》的效力、判定杜某1与杜某2之间买卖涉案房屋的行为无效，最终法院均支持了其诉讼请求。
北京市丰台区人民法院一审认为，涉案房屋的实际权利人为胡某2、胡某1，判决驳回民生银行的诉讼请求。
民生银行不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。
北京市第二中级人民法院最终判决驳回上诉，维持原判。
败诉原因当事人仅以存在借名买房关系为由要求停止对出名人的强制执行的，法院一般不予支持；但借名人能够举证证明其为房屋实际权利人、被执行人仅是名义产权人，在不违反国家利益、社会公共利益的情况下，法院也可以裁定停止执行。
随着我国房地产市场的不断发展，购房成为越来越多人的重要需求。
然而，由于种种原因，部分购房者无法以自己的名义购买房屋，因此借名购房现象逐渐增多。
借名购房合同作为借名人与出名人之间关于房屋购买权属的约定，其效力问题成为社会各界关注的焦点。
本文将从借名购房合同的内涵、效力认定以及法律风险等方面进行探讨。
一、借名购房合同的内涵借名购房合同是指当事人约定一方（借名人）以他人（出名人）名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。
在借名购房合同中，涉及三方主体：借名人、出名人、出卖人。
借名人以出名人名义购买房屋，实际出资人为借名人，而出名人仅作为名义上的购房人。
二、借名购房合同的效力认定1. 合同效力根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为应当符合以下条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定。
在借名购房合同中，只要双方当事人自愿签订，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即具有法律效力。
2. 房屋权属关于借名购房合同中房屋权属的认定，存在以下几种观点：（1）借名人享有房屋权益。
部分法院认为，借名人实际出资购买房屋，享有房屋权益，出名人仅作为名义上的购房人，无权干涉房屋的实际使用和收益。
（2）出名人享有房屋权益。
部分法院认为，房屋登记在出名人名下，出名人作为名义上的购房人，享有房屋权益。
（3）房屋权属待定。
部分法院认为，借名购房合同中房屋权属待定，需结合具体情况进行判断。
三、借名购房合同的法律风险1. 合同效力风险。
借名购房合同在签订过程中，可能存在欺诈、胁迫等情形，导致合同无效。
2. 房屋权属风险。
借名人可能因出名人擅自处分房屋、房屋被查封等原因，无法取得房屋权益。
3. 交易风险。
借名人可能因出名人拖欠房款、房屋质量等问题，遭受经济损失。
4. 法律责任风险。
借名人可能因违反法律法规，承担相应的法律责任。
四、结论借名购房合同在法律上具有一定的效力，但实际操作中存在诸多风险。
第1篇一、引言随着房地产市场的繁荣，越来越多的人选择购买房产作为投资或居住。
然而，在购买房产的过程中，由于种种原因，有些人可能无法直接以自己的名义购买房产，因此出现了借名买房的现象。
借名买房，即他人以自己的名义购买房产，而实际出资人并非该房产的登记权利人。
对于借名买房的法律规定，我国相关法律法规有着明确的规定。
本文将从法院借名买房的法律规定出发，对相关法律问题进行探讨。
二、借名买房的定义及法律关系1. 定义借名买房，是指他人以自己的名义购买房产，而实际出资人并非该房产的登记权利人。
在借名买房中，实际出资人被称为“借名人”，而以自己名义购买房产的人被称为“名义人”。
2. 法律关系借名买房涉及的法律关系主要包括以下三个方面：（1）借名人与名义人之间的法律关系：借名人与名义人之间是借贷关系，借名人将购房款借给名义人，名义人用借名人的资金购买房产。
（2）名义人与房产开发商之间的法律关系：名义人与房产开发商之间是买卖关系，名义人以自己的名义与开发商签订购房合同，购买房产。
（3）借名人与房产开发商之间的法律关系：借名人与房产开发商之间是债权债务关系，借名人有权要求房产开发商将房产过户至自己的名下。
三、法院借名买房的法律规定1. 《物权法》《物权法》第二十二条规定：“因房屋买卖、赠与、继承等原因，需要办理房屋登记的，应当依法办理登记。
未经登记，不得对抗善意第三人。
”根据该条规定，借名买房的房产需要进行登记，否则不能对抗善意第三人。
在实际操作中，借名人需要向房产登记机构申请办理房屋登记手续，将房产过户至自己的名下。
2. 《合同法》《合同法》第一百九十三条规定：“当事人约定，债务人应当向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
”根据该条规定，借名人与名义人之间的借贷关系，名义人未按照约定履行购房款的偿还义务，应当向借名人承担违约责任。
3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条规定：“借名人以其真实意思表示，请求认定借名买房合同有效的，人民法院应当支持。
近些年，为稳定住房价格、抑制炒房行为、切实调整住房供应结构，国务院及有关部门陆续发布了一系列通知及意见，各地政府也针对房地产调控政策制定了各项措施。
在限购限贷政策的影响下，受限的实际购房人为规避相关限制，借用他人名义购买房产的现象越来越多，由此产生的借名人与出名人之间的权属纠纷也逐步成为房地产纠纷领域的一大焦点。
特别是在城市更新领域，借名买房情况属于产权确认的难点之一，面临着物权登记权利人与实际出资人主体不一致的复杂情况，关涉着拆迁补偿权益的享有主体及签约主体的确认问题。
囿于现行法律及相关政策均未对借名买房行为的效力进行明确规定，在实务中法院对于借名买房效力的判定以及借名人转移登记请求的态度也有所不同。
因此，本文拟从司法实践的角度，探究借名人转移房屋登记的请求能否得到法院支持，以期为实务提供借鉴与参考。
关联法条01《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。
但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百二十条第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……02《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行，已被《中华人民共和国民法典》废止）第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益……精选案例【裁判要旨】为了规避限贷政策实施借名买房，损害社会公共利益，其借名买房行为应属无效，不支持借名人诉请确权及过户。
【案例一】熊小春与侯玉英所有权确认纠纷【审理法院】广东省高级人民法院【案号】（2014）粤高法民申字第1692号【案情简介】2011年1月4日，侯玉英（出名人、名义购买人）向案外人郑XX（出售人）购买了涉案房产，2011年1月20日，涉案房产转移登记至侯玉英名下。
经查，涉案房产的购房定金、房屋首期款，以及自2011年3月起至2011年7月的按揭贷款均为熊小春（借名人，实际购买人）支付，且涉案房产自交付时起由熊小春使用至今，与涉案房屋有关的《房屋转让合同书》《借款合同》《抵押合同》《保证合同》、定金收据、按揭账号存折等原件均由熊小春持有。
另查，涉案合同签订时，熊小春在本市有1年以上纳税证明，其曾在本市购买其他房产1套，并于2007年8月10日转让该房产。
【裁判观点】二审法院认为，结合房产出资、占有使用情况及证人证言，本院确认熊小春与侯玉英之间借名买房委托关系属实，该借名买房的委托关系不存在无效因素，合法有效。
但熊小春不能基于委托合同直接享有对涉案房产的物权，其要求确认房屋归其所有的请求，本院不予支持。
同时，根据现行限贷政策的规定，熊小春只能取得较少数额的按揭贷款，而侯玉英系首套住房不受限贷政策影响，故熊小春请求侯玉英协助办理转移登记手续，因借名买房违反限贷政策而存在事实上的履行障碍，本院不予支持。
再审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。
住房问题关系国计民生，房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。
熊小春和案外人徐进，为了规避当时的限贷政策（该政策持续至本案二审判决后），借用侯玉英名义购买了案涉的房屋，并申请了首套购房贷款，损害了社会公共利益，应属无效。
二审判决认为有效不当，本院予以纠正。
但是，二审判决最终对熊小春确权诉请不予支持，正确。
【裁判要旨】军队经济适用房的购买资格具有专属性，借名人突破国家对双方争议房屋交易的特殊规定和限制，借名买房行为无效。
【案例二】姚江丽、姚生云、关月花与章乃文返还原物纠纷【审理法院】新疆维吾尔自治区高级人民法院【案号】（2015）新民申字第1879号【案情简介】章乃文（出名人、名义购买人）原系军队干部，2003年11月5日，章乃文与其单位签订了商品房买卖合同，以83008元（军队内部价）购得涉案房屋。
2004年2月27日部队出具收费票据一张，载明：章乃文1-2-202房款总计83000元，交款人：姚江丽（借名人，实际购买人）。
此后章乃文在建设银行的按揭贷款全部由姚生云、关月花按月还款，且房屋交付后一直由借名人居住。
【裁判观点】再审法院认为，根据《军队经济适用住房建设管理办法》第二十五条的规定，利用军用土地建设的经济适用住房，一般不得向地方单位、个人出售。
这是国家对双方争议房屋交易的特殊规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。
本案中姚江丽因不具备购买军队经济适用房的条件，而借用章乃文的名义购买军队经济适用房，该行为违反了国家相关规定，应属无效行为。
【裁判要旨】借名买房仅发生债权效力，在物权登记不存在登记错误的情况下，不能推翻现有物权登记效力。
且因借名人不具备购房资格，不具备涉案房产产权的取得条件，因此对于借名人的过户请求，法院不予支持。
【案例三】云南广播电视台、云南省昆明市人民政府驻深圳办事处物权确认纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【案号】（2020）粤03民终19403号【案情简介】1992年12月9日，昆明驻深办（出名人、名义购买人）与案外人深圳市长城房地产开发发展公司（出售人）签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房产。
2003年1月15日，涉案房产转移登记到昆明驻深办名下。
1992年11月18日，云南广播电视台（借名人，实际购买人）向昆明驻深办汇购房款120万元，2015年至2019年期间，云南广播电视台支付了涉案房屋维修基金、物业管理费等费用，且实际占有使用涉案房产。
1993年5月17日，昆明驻深办与云南广播电视台签订《协议书》一份，载明云南广播电视台借名买房一事。
另查，1992年深圳的购房政策要求在深圳有办事机构才能购买房产，因云南广播电视台当时在深无办事机构没有资格买房，故与昆明驻深办商议借名购买。
再查，深圳市人民政府办公厅于2018年7月30日发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控等促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。
【裁判观点】二审法院认为，通过一审查明的事实，可以确定云南广播电视台、昆明驻深办之间存在借名买房的事实，但房屋登记在昆明驻深办名下确为双方真实意思表示，物权登记并不存在登记错误的情形，借名购房仅发生债权效力，没有直接设立房屋所有权的法律效力，亦不足以否认不动产物权登记的推定效力，因此，对于云南广播电视台请求确认涉案房产归其所有的主张，本院不予支持。
此外，根据目前深圳市政府关于房地产调控政策的规定，云南广播电视台不具备取得涉案房产产权的条件，因此，对于云南广播电视台要求确认其系涉案房产所有权人及要求将涉案房产过户至其名下的请求，本院不予支持。
【裁判要旨】涉案房屋系商品房，借名买房行为不存在侵犯社会公共利益的情形，合法有效。
但涉案房屋尚未办理所有权登记，出名人现尚不具备转移登记的条件，且借名人不具备购房资格，法院难以支持借名人的过户请求。
【案例四】夏文白等与赵前合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【案号】（2018）京03民终12418号【案情简介】2011年12月18日，赵前（出名人、名义购买人）与和记黄埔公司（出售人）就涉案房屋签订《预售合同》，约定由赵前购买涉案房屋，总价款3312812元。
当日，赵前向赵舒（借名人，实际购买人）出具《房屋产权确认书》，载明该房屋的实际出资人及产权归属人为赵舒，赵前只是名义上代赵舒持有该套房屋的产权。
目前涉案房屋已经交付，但尚未办理所有权证书。
经查，涉案房屋的购房款、房屋面积误差款、专项维修资金、装修款均为赵舒支付，此前亦由赵舒作出租使用，但后期经赵前赶出租户，目前由赵前占有使用涉案房屋。
另查，一审庭审中，赵舒认可其无北京市购房资格。
【裁判观点】一审法院认为，涉案房屋的购房款、专项维修资金等费用系由赵舒支付，且赵舒、赵前通过《房屋产权确认书》约定涉案房屋由赵前代持，所有权归赵舒所有，因此双方之间形成借名买房合同关系。
但无论是形成该合同关系时还是本案庭审结束，赵舒均无北京市购房资格，不具备将涉案房屋转移登记至其名下的条件，无法取得涉案房屋的所有权。
二审法院认为，法律、法规对于借名买房并未有禁止性规定，且涉案房屋系商品房，亦不存在侵犯社会公共利益的情形，故赵舒、赵前之间的借名买房合同关系合法有效。
但借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定，不发生物权效力，而是产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系。
因此在本案中，涉案房屋虽已经交付，但尚未办理所有权登记，出名人赵前现尚不具备转移登记的条件，本院对赵舒要求赵前协助办理涉案房屋所有权转移登记的请求难以支持。
【裁判要旨】借名人系涉案房屋的实际出资人和权利人，其与出名人之间借名买房的约定属于双方间的契约，对双方均有约束力。
现本案借名人具备购房资格，其要求将涉案房屋转移登记至其名下，不违背事实和法律规定，法院予以支持。
【案例五】罗凤娇与时琳琳物权确认纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【案号】（2017）粤03民终1501号【案情简介】2011年7月6日，罗凤娇（出名人、名义购买人）与案外人xx公司（出售人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定罗凤娇向该公司购买涉案房产，总价款1842471元。
2011年8月25日，罗凤娇在兴业银行办理房屋按揭贷款，时琳琳（借名人，实际购买人）的配偶xxx为罗凤娇借款提供保证担保。
2011年12月23日，时琳琳、罗凤娇签订《协议》《委托书》，约定由时琳琳委托罗凤娇办理一切与购房有关的手续，涉案房屋费用由时琳琳支付，罗凤娇放弃该房屋的支配和使用权。
另查，涉案房屋现登记的所有权人为罗凤娇，房屋的首期款、按揭款一直由时琳琳及其配偶支付。
时琳琳现具备在深圳市住房限购地区的住房购买资格。
【裁判观点】二审法院认为，时琳琳系涉案房屋的实际出资人和权利人，其与罗凤娇之间借名买房的约定属于双方之间的契约，对双方均有约束力。
罗凤娇并未举证证明双方对于房产过户存在其他约定，现时琳琳具备深圳市住房限购区域内的购房资格，其要求罗凤娇将涉案房屋转移登记至其名下，不违背事实和法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
